物业经理人

《广州市物业管理暂行办法》谈

4167

《广州市物业管理暂行办法》谈

  《广州市物业管理暂行办法》谈

  物管最重要是服务质量

  物业管理一直是广州市民十分关注的话题。今年5月,广州市国土房管局出台了《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》),对物业管理实操中遇到的难题进行规范和厘清。如今《办法》已出台了半年,小区物管服务还存在哪些问题?有何解决办法?市民们又怎么看?

  昨日,广州市人大常委会主办的羊城论坛以“小区物业管理大家谈”为题,邀请相关职能部门、人大代表、政协委员以及市民代表一同讨论,为目前广州小区物管服务建言献策。

  城事你我共商

  物管话题总说不尽 街坊道出集体心声

  相信不少业主都有同感,如今很多小区物管都提出要调整管理费。在持续高涨的人工成本推动下,物管有“不得不涨”的理由,但业主却认为物管要涨价必须先提高服务质量,这些处于对立面的尖锐需求碰撞在一起,让业主和物管的关系变得越来越紧张。

  在昨日的论坛现场,一名来自荔湾某小区的业主就投诉物管费太高,业主委员会与物管公司商量无果,还遭威胁恐吓,业委会以招标方式新招聘了物业公司,但旧公司拒不退出。

  广州市国土房管部门相关负责人表示,物业企业服务质量良莠不齐,既有合同到期主动退出物业项目的企业(据统计,近5年物业企业合同到期主动退出物业管理项目189个),也有业主大会作出解聘决定、拒不退出的企业。为规范物业企业退出物业项目的行为,维护业主和物业企业的合法权益,广州市国土房管局于20**年起草并提请市政府常务会议审议通过了《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》,20**年1月1日起施行。

  经统计,20**年全市新旧物业企业交接物业项目管理权的宗数共24宗。其中,经该局、各区(县级市)政府、街(镇)及相关职能部门的指导、协助,较为顺利完成新旧物业交接的22宗,占比92%;拒不退出2宗:1宗通过行政处罚、法院强制执行退出,1宗通过司法诉讼解决。总体平稳。

  因此,对于该业主反映的问题,国土房管部门将进行调查,依法处理。

  “物业管理好不好,直接关系到小区居民的生活质量和安全,因此,物业管理最重要的不是收费高低,而更应当注重安全建设、绿化建设和人文建设,为居民提供和谐、宜居的生活环境最重要。”论坛现场,天园街道相关负责人的观点道出了不少街坊的心声。

  去年,本报与市国土房管局联合举办了“物业管理你说我听”活动,期间对小区物业管理费进行过一项调查。结果显示,79.54%的业主支持物业公司因成本上涨而涨物管费。但当谈及广州市物业管理服务质量时,仅有17.47%的业主表示满意。“正因为对物管服务不满意,所以才会反对物管提价。”对于这个反差较大的数据,业主黄先生一语道破,“如果物管一直尽职尽责,你要升我们非常赞成。这是一个将心比心的过程。”

  那么小区物管究竟如何能够做得更好?论坛上,街坊和代表们也给出了许多有效建议。现场一位华南师范大学的学生认为,业主平时维权的最大弱点就是没有时间和精力,他建议,政府应当建立一个对应的机构来承接所有业主反映的所有问题,然后转交给其他部门解决,这样办事会更高效。

  期待排难解纷

  新物管法亮点多多 效果如何拭目以待

  事实上,随着物业管理覆盖面不断扩大,物业管理涉及的利益主体也日益多元化,近年广州物业管理确实暴露出一些深层次的管理问题和矛盾。例如,由于基层物业管理行政基础薄弱、民主决策机制不健全等因素,导致很多小区业委会陷入成立难的困局。

  针对这一系列症结,今年5月份,广州市国土房管局出台《广州市物业管理暂行办法》。“之前物业管理活动中确实面临很多现实问题,《办法》出台后很多问题都得到明确和规范。”广州市国土房管局相关人士表示。

  目前《广州市物业管理暂行办法》成效如何?广州市国土房管局相关人士坦言,《办法》出台只有半年,目前小区业主和物管都在适应和学习,总体还是在积极推进中。

  亮点1

  简化业委会选举流程

  事实上,在《办法》推行之前,业主大会筹备组成立难、争议多等问题,一直是制约成立业主大会的瓶颈。“以前想成立一个筹备组是相当难的。”一名小区业委会主任回忆起当初成立筹备组的过程仍不无感慨,筹备组业主代表是按业主联名推荐人数多少的顺序产生,但小区居民积极性不高;再加上物管和开发商代表不配合,筹备组往往难以在半年时间内组建好并召开业主大会。一旦逾期,前期所有工作又得回到原点。如今该期限宽限到一年,能极大缓解业主大会筹备组成立难等问题。

  而《办法》对筹备组、业委会的选举流程更显人性化,将筹备组成立期限由6个月延长至1年。此外,不少小区在撰写小区议事规约时,往往把业委会人数定在9个、11个甚至以上,有些小区为了让选举更加严格公平,甚至设置了层层筛选规则,只要其中一个环节的其中一名候选人票数不到“双过半”就无法进入下一轮,导致一些小区反复投票仍无法选举出业委会。为了避免这种尴尬问题产生,《办法》还建立多轮补选制度,规定选举产生的委员人数只要达到5人就能产生业委会。

  亮点2

  明确共有收益归业主

  共有部分信息不公开、产权不清晰、公共收益管理混乱......近年来,因小区公共物业权属而产生的纠纷不胜枚举。为此,《办法》明确规定,新建物业出售时,建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主,明示或公告的内容应包括物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。

  此外,《办法》还规定,利用物业共用部分、公用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有。

  亮点3

  业主决策可电子投票

  建立业主决策电子投票系统也是《办法》的一大亮点。记者了解到,目前广州不少小区业委会选举都面临人数多、场地受限、传统书面方式征集业主意见难、选票真实性难确定等问题。为解决这些问题,《办法》提出建立业主决策电子投票系统,提倡业主通过电子投票积极参与到小区决策当中。

  对此,广州市政协委员宋川相当赞成,“电子投票系统建设这个方案很好。我住的小区每次召开业委会,人都凑不齐,也找不到地方,利用新技术,就可以很好地解决这个问题。”

  亮点4

  设立业主监事会制度

  在《办法》中,监事会制度作为业委会缺乏有效监督和内部管理制度不健全的制度补充,引发业界关注。在实践中,部分业委会由于缺乏业主的有效监督制度,部分行为损害了多数业主的共同利益。据了解,广州仅有三成不到的小区成立业委会,但业委会腐败案例一直层出不穷。因此,《办法》通过建立业主监事会制度,进一步强化实现业主自我管理和监督。

  亮点5

  涨物管费须过“三关”

  眼下广州不少小区都齐声喊“涨”,谁来维护业主权益?为了规范物管费涨价行为,《办法》规定,物管公司除了需要征集“双过半”业主同意之外,还要通过审计和公示两大关。广东粤广律师事务所律师张扬认为,这项规定无疑是《办法》对物业费调价的一大亮点,“新规明晰了业主的权利,而物业公司要想顺理成章提价则更需要完善和提升服务质量,让业主们心服口服”。

  物管制度建设 广州先行一步

  事实上,作为全国最早引进现代物业管理服务的城市,广州在物业管理领域一直位于全国前列。物业管理产业的蓬勃很大程度取决于制度建设的先行先试。

  早在20**年,广州市国土房管局就牵头制定了《广州市物业管理办法》,这也是全国最早出台物业管理政府规章的城市之一。

  近年来,广州市国土房管局针对物业管理矛盾纠纷出现的新情况、新问题,结合广州市物业管理工作实际,相继出台了30余项配套政策,从源头定纷止争。例如为了减少物业管理费的争议,广州市国土房管局在20**年就联合市物价局制定《广州市住宅物业服务收费参考标准》,将住宅物业服务内容划分五个等级、140项服务内容。在社区居民自治推进过程中,一些物业服务企业,尤其是前期物管企业,拒绝退出物业服务项目,导致部分小区居民与旧物管一度剑拔弩张。为了解决这个问题,20**年广州市出台了《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》,增强督促物业企业退出的实操性,有效减少矛盾纠纷。

编辑:www.pmceo.Com

篇2:物业管理服务水平考核定级付费办法

  物业管理服务水平考核定级付费办法

  物业管理考核评定与支付物业服务费挂勾,物业管理考核的评定分为四个等级:A级、B级、C级、D级。每月按考核的绩效套入相应的等级,奖罚评定按下列标准执行。

  A级(按合同价支付)

  当月内未出现过任何事故及投诉,服务质量达到合同条款及服务标准要求,物业管理考核分在90分以上(含90分)。

  B级(按合同价下浮5%)

  当月未出现过任何事故,口头及书面投诉不超过二次,服务质量达到合同及服务标准要求,物业管理考核分在85以上(含85分)

  C级(按合同价下浮10%)

  当月内未出现过重大事故,一般事故不超过一次,口头及书面投诉不超过二次,管理服务质量基本达到合同及服务标准要求,物业管理考核分在75分以上(含75分)。

  D级(按合同价下浮20%)

  当月出现重大事故或一般事故超过二次,口头及书面投诉超过三次。管理服务质量未能达到合同及服务标准要求,物业管理考核分在75分以下(不含75分)。

  注:重大事故——因管理不严或处理不当以致物管区域内出现火警、火灾、盗窃等事故,未能及时妥当处理且造成恶劣影响。

  一般事故——因管理不善或处理不当以致物管区域内出现火警、火灾、盗窃等事故,能及时妥当处理,未造成重大影响。

  投诉——由于物业公司的管理工作未达到合同标准,业主对其存在的问题所提出的批评;物业公司对业主在日常管理工作提出的整改意见及建议未能在要求的时间完成。

  物业管理考核分=0.7×综合部评估得分+0.3×公司各部门评估平均分

篇3:住宅类物业管理招标评分办法定标原则

  住宅类物业管理招标评分办法及定标原则

  一、评标委员构成

  根据物业管理相关规定, **住宅小区物业管理招标项目

  评标委员构成如下:评标委员共5名,其中招标方代表2名,另3名从

  市物业管理评标专家库中随机抽选产生。

  二、评标办法

  **住宅小区物业管理招标评标项目分为:投标文件、投标报价两大项,分别按百分制计分,各项目占投标总分权重依次为80:20。

  1、投标文件(满分100分,占投标总分的80%):

  评委根据投标人投标文件评分标准评出评分等级,依此统计汇总作为投标人投标文件得分。

  投标文件评分标准为::

  (1)、对项目的认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想(12分)。

  (2)、组织架构、人员配备、培训及管理(10分)。

  (3)、拟采取的管理方式、工作计划及物资配备计划(4分)。

  (4)、管理服务体系(6分)。

  (5)、企业内部管理规章制度、公众制度(3分)。

  (6)、前期管理服务,接管验收管理。(14分)。

  (7)、日常管理服务方案、服务质量标准及其措施(20分)。

  (8)、管理服务重点、难点及其措施。(8分)

  (9)、物业档案资料管理(3分)。

  (10)、物业管理服务费用测算合理性(20分)。

  2、投标报价(满分100分,占投标总分的20%):

  投标报价评分标准(百分制)

  1、投标报价以物业管理公共服务收费标准报价为评价指标。

  2、投标报价评分以中准价作为评分标准,其扣分原则为:按百分制计,"偏离中准收费水平百分率"每偏"中准收费水平"0.5%扣1分;"偏离中准收费水平百分率"的百分位四舍五入后,十分位数字≥5且≤9的,十分位上的赋分均按0.5%标准扣分。

  3."中准收费水平"由所有投标人的物业管理公共服务费"综合收费水平报价"算术平均得出;"综合收费水平报价"=(小高层投标报价×小高层建筑面积+商业投标报价×商业建筑面积)÷各类物业服务费收费总面积。

  4、"偏离中准收费水平百分率"=("综合收费水平报价"-"中准收费水平")÷"中准收费水平"×100%(计算结果保留到十分位,百分位四舍五入)。

  三、定标原则及物业管理服务费标准核定原则

  1、评标委员会根据投标文件、投标报价分两项加权总分之和,从高到低排序,依次推荐不超过三名中标候选人。

  2、若出现加权总分相同不能顺序确定中标人时,则以投标企业投标文件评分高者为先。

  3、招标人按照中标候选人综合得分的排序确定第一中标侯选人为中标人,若确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人,签订前期物业服务合同。

  4、在投标过程中有违反招标文件规定,或采取不正当竞争手段的,一经查实,取消投标资格。

篇4:园区物业管理招标评标决标办法

  园区物业管理招标评标、决标办法

  根据《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定,遵循公平、公正、科学、择优的原则推荐备选中标人和选择中标人。

  一、评标、决标组织

  评标、决标工作由招标人按有关规定组建的评标专家组(评标委员会)负责,其成员不少于五人。

  二、评标方法和内容

  评标采用综合评标法。

  开标后,评标专家组首先对投标书进行符合性审查。凡投标书中的实质性内容不响应招标文件的要求或格式严重不符合招标文件规定的,经评标专家认定,作为无效投标,予以废除。

  三、推荐中标人

  对通过符合性审查的投标单位的投标文件进行评比,综合得分最高的两单位分别为第一、第二预中标单位。如得分一致,以报价低者为中标。

  四、决标

  招标人应将决标结果报招投标管理机构。经批准后向中标人发出中标通知书,其余向各投标人发出决标通知书。

  五、评标细则

  1、企业资质(2分)

  企业资质等级及年检情况:一级2分、二级1.5分、三级1分

  2、物业管理项目负责人(5分)

  ⑴项目负责人学历高中及以下得1分,大专得1.5分,本科及以上得2分;

  ⑵职称:初级得1分,中级及以上得2分;

  ⑶上岗证明:有物业上岗证1分。

  3、前期物业管理技术方案:(18分)

  ⑴本项目物业管理人员组成(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分

  ⑵工器具配备计划(3分)好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分

  ⑶物业管理单位近期主要业绩(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分

  ⑷物业管理方案(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分

  ⑸物业管理服务承诺(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分

  ⑹物业管理服务费测算(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分

  3、评标报价:75分

  最佳投标报价值为各有效报价平均值取50%+有效报价次低值50%。根据投标人投标报价与最佳报价的比值,计算报价的评分值,等于最佳报价得满分,每低于最佳报价1个百分点扣2分,每高于最佳报价1个百分点扣4分。

  以上内容评分时保留一位小数,计算评分值时保留二位小数。

  根据上述综合分析评定,评标委员会应当向招标人提出书面评标报告,推荐前两名最高分者为第一、第二预中标单位。招标人根据评标报告和推荐意见确定得分最高者为中标单位。

篇5:Z大厦物业管理办法

  Z大厦物业管理办法

  (一)实施全程物业管理,从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议,构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

  (二)成立(大厦)管理处,配备专业管理人员,实施专业化管理。

  (三)在公司现有管理资源的基础上,充分借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人才,为(大厦)组建一支高素质的物业管理队伍。

  (四)导入ISO9000质量管理理念,紧密结合物业具体实际,制定一套切合实际的规章制度,确定一系列高标准的物业管理行为规范,以制度促管理,寓管理于服务。

  (五)严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规,制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议,依法约束双方行为。

  (六)运用CS系统(顾客满意战略),建立富有亲和力的管理和服务模式。

  (七)采取智能化手段构筑社区信息互动平台,提高管理水平和管理效率。

  (八)运用CIS系统设计,进行整体形象策划包装,形式独特、鲜明的形象系统,以提升物业的整体品位。

  (九)依照市场化、企业化的运作方式,提供全方位服务,开展多元化经营。

相关文章