物业经理人

物业服务合同法律性质及法律的适用

7262

物业服务合同法律性质及法律的适用

  物业服务合同法律性质及法律的适用

  物业服务纠纷具有多发性、群体性、法律关系复杂性和难以调处性,给全国各地法院带来了不小的审判压力。由于合同法规定的有名合同类型中并无物业服务合同,许多物业服务合同纠纷难以直接按合同法解决。因此,法学理论界和司法实务界对于物业服务合同的法律性质及法律适用存在争议。

  物业服务合同的法律性质

  对于物业服务合同的法律性质,理论上有三种观点:第一种观点认为,物业服务合同属于委托合同,在物业服务合同关系中,业主处于委托人的地位,而物业服务企业处于受托人的地位。第二种观点认为,物业服务合同属于劳务合同,物业服务合同是完成工作(提供劳务)的合同,业主是雇主,物业服务企业是劳务的提供者。第三种观点认为,物业服务合同约定物业服务企业提供一定的服务,对小区物业进行管理,是一种承揽合同。笔者认为:

  第一种观点难以成立。首先,委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人,而在物业服务合同中,业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次,合同法第三百九十九条规定:“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务,但在物业服务企业的物业服务活动中,业主只有监督权,而没有干涉和指挥权,物业服务企业也没有服从业主指示的忠实义务。

  第二种观点难以成立。首先,雇佣合同的受雇人是自然人,其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务,而物业服务合同的受雇人即物业服务企业,则是依法设立的专业企业,它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供物业服务。其次,雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇佣人的安排和指挥,而物业服务合同的受托人在完成物业服务过程中具有更强的独立性,只需遵从法律与合同即可,在具体事务上不必听命于业主的支配。

  第三种观点也难以成立。在承揽合同中,承揽人提供的劳务表现为一定的物化劳动,其劳动成果为定作物,是一种有形的东西。而在物业服务合同中,物业服务企业履行义务的结果,具体体现在小区的环境清洁,社会秩序良好等,不是表现为特定的产品。因此,业主对物业服务企业履行义务的状况的检查是一种实时的过程监督、随时检查,而不是对合同履行的最后成果的检查。

  综上分析,物业服务合同因其在主体、客体、内容等方面与传统合同有明显的区别,在现行合同法规定的15种有名合同中很难直接进行法律适用。物业服务合同是平等的民事主体之间所签订的就建筑区划内建筑物及其附属设施提供有偿服务的合同,其内容不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护,还涉及到对业主个体相关财产的保管,以及对共有物业设施的维护、更换、妥善利用等。物业服务企业在很大程度上是以提供服务的形式进行的,它具备提供服务类合同的所有法律特征,但它与合同法规定的6种提供服务类合同和尚未被有名化的其他提供服务类合同中的每一种都有显著区别,很难使其在现行法中对号入座,因而是一种全新类型的提供服务的合同。

  物业服务合同的法律适用

  有名合同与无名合同的区分意义在于法律适用上的规则不同。有名合同适用合同法分则或者其他法律的明文规定,具有直接性。对无名合同的法律适用,理论界存在着三种意见:一是吸收原则,吸收原则将合同分为主要内容和次要内容,在法律效果上次要内容被主要内容吸收。二是结合原则,结合原则认为应分解各种无名合同的规定,寻求其法律要件,以发现能适用的法律,并加以调和统一,创造一种混成法。三是类推适用原则,类推适用原则是指,法院在处理具体的无名合同案件时,由于法律无明文规定,则比照最相类似的有名合同的法律法规或立法意图、法理精神,对案件作出裁判的一种方式。目前,大多数国家的立法及学者主张类推适用原则。

  物业服务合同作为一种无名合同,在法律适用上,既应适用调整有名合同的一般原则,也应针对物业服务合同的特点确定相适应的适用法律。笔者认为,要使物业服务合同纠纷得到公平、公正、合理的解决,法院应当遵循以下原则:

  1.遵循合同法的基本原则和总则的规定合同法规定了当事人合同行为应该符合平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗原则,当事人订立的合同无论是有名合同还是无名合同,都要符合合同法的基本原则。物业服务合同作为合同的一种类型,当然应受合同法总则的调整。

  2.尊重当事人意思自治物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的,由物业服务企业为业主提供物业服务,业主支付相应报酬的协议。物业服务合同具有诺成性、有偿性、双务性等特点。法院在解决物业服务合同纠纷时,要确认当事人直接地位平等的横向经济关系,依法对其进行调整,要充分尊重当事人的意思表示,从而体现当事人意思自治的完整性和风险责任承担的一般原则。

  3.准确适用法律法规法院在查明案件事实、厘清物业服务合同内在关系之后,要准确适用法律。无具体可适用的法律,则依据民法通则、合同法的一般原则,无一般原则的,依据法理、学理解释,也可借鉴参考我国法院以前所作的判例。

  4.进行类推适用在适用有关法律类推处理物业服务合同案件时,要主要把握三点:第一点,法律法规没有明确具体关于物业服务有关规定是适用法律类推的前提条件;第二点,物业服务合同的法律关系性质与相类似法律的基本一致性是适用法律类推的关键;第三点,物业服务合同案件类推原则与约定从优原则的有机统一是适用法律类推原则的理想效果,以维护当事人真实意思表示,实现当事人订立物业服务合同所追求的目的。

  (作者单位:北京市延庆县人民法院)

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2:五星乡都一号小区前期物业服务合同

  五星乡都一号小区前期物业服务合同

  合同登记编号:_________

  甲方(建设单位):重庆五星地产(集团)有限公司

  组织名称:重庆五星地产(集团)有限公司

  法定代表人:**

  地址:重庆九龙坡区西彭镇天醉园

  联系电话:65**6

  乙方(物业管理企业):重庆市**物业管理有限公司

  企业名称:重庆市**物业管理有限公司

  法定代表人:**

  地址:重庆九龙坡区西彭天醉园

  联系电话:65**9

  根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主临时管理规约》的约定,在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对(物业名称)实施前期物业管理服务的事宜,订立本合同。

  第一章 物业管理区域概况

  第一条 物业基本情况

  物业名称:五星乡都一号;物业类型:住宅;座落位置:九龙坡西彭天醉园;占地面积:39584平方米;建筑面积:63493平方米;

  四至:东至:天醉园广场 南至:赵家院子西至:北彭公路 北至:塘湾院子;

  其他:___。

  第二条 具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。

  第二章 物业服务事项

  第三条 乙方提供的公共性物业服务的主要内容为:

  1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括:房屋的承重结构(包括:基础、承重墙体、梁柱、楼盖等),非承重结构的分户墙外墙面,屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。

  2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。

  3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯、_________。

  4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

  5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所、______。

  6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运,排水管道、污水管道的疏通。

  7、交通与车辆停放秩序的管理。

  8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务,包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的,按合同约定执行。

  9、物业档案资料管理。

  10、物业专项维修资金的使用。

  11、装修管理。

  12、接受业主委托,对其物业的专有部分进行维修养护(服务价格由双方另行商定)。

  13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。

  14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。

  第四条 在物业管理区域内,本合同特别约定的物业管理事项为:

  1、_________

  2、_________

  第三章 物业服务质量

  第五条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准(具体服务标准见附件三)。

  第四章 物业服务费用

  第六条 本物业管理区域的物业服务收费

  物业服务收费选择包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)根据本物业管理区域物业服务收费指导价格,双方约定物业服务费用标准如下(按建筑面积计算):

  (1)住宅:1.5元/月?平方米(高层),2.5元/月?平方米(别墅)

  (2)写字楼:___元/月?平方米

  (3)商业物业:元/月?平方米

  (4)其他物业:_____元/月?平方米业主向乙方交纳物业服务费后,乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。

  第七条 共用的专项设备运行的能源消耗,应独立计量核算,合理向业主分摊计收。

  第八条 业主应于之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的,从其约定,物业使用人不按照约定交纳的,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定,业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按(年/季/月)交纳,业主或物业使用人应在(每年/每季/每月)前___日内履行交纳义务。

  第九条 停车收费分别采取以下方式:

  1、停车场属于全体业主的,使用人应按照露天停车位待定元/个?月;车库车位70元/个?月标准向乙方交纳停车费,该项停车费中70元/个?月的停车管理服务费归乙方所有,其余停车费为全体业主所有,可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理;

  2、停车场属于甲方所有的,业主享有优先使用权,车位使用人应按照露天停车位待定元/个?月;车库70元/个?月标准向乙方交纳停车费,乙方从停车费中按露天车位待定元/个?月、车库车位70元/个?月标准提取停车管理服务费;

  3、业主自行购置车位的,应按70元/个?月标准向乙方交纳停车管理服务费。

  第十条 乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》,明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。

  第十一条 乙方经营配套商业设施,可按标准提取管理服务费;乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备,按标准提取管理服务费。

  第十二条 乙方利用属于全体业主所有的停车场及其他共用部位、共有设备设施进行经营(如:设置商业广告招牌),应当征得相关业主的同意,所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后,剩余部分用于补充专项维修资金。

  第十三条 乙方接受业主委托,提供专项服务的,专项服务的内容和费用按其约定执行。

  第十四条 其他约定___。

  第五章 双方的权利义务

  第十五条 甲方的权利义务

  甲方享有的权利:

  1、审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度


财务预决算报告、监督检查乙方各项方案计划的实施;

  2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

  3、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。

  4、依据法律、法规规定享有的其他权利。

  甲方应履行的义务:

  1、在销售物业之前,制定《业主临时管理规约》,并向物业买受人明示、说明,要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时管理公约》。

  2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容,要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务;

  3、乙方承接物业时,甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,甲方应保证本物业管理区域具备以下条件:

  (1)所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成,并满足使用要求;

  (2)物业管理区域内道路平整,标识系统完备,雨污水通畅,路灯通亮,园林绿化,围墙大门建设完毕,具备封闭式管理的要求;

  (3)机动车停车场、自行车库、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用;

  (4)供水、供电、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用;

  5、乙方承接物业时,甲方应向乙方移交下列资料:

  (1)竣工总平面图,绿化图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料;

  (2)规划设计资料;

  (3)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (4)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (5)物业管理所必需的其他资料。

  6、保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准,按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任;

  7、本物业交付使用后有下列情形之一的,甲方应在物业所在地的_九龙坡_区、房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下,在三个月内组织业主召开首次业主大会,选举产生业主委员会:

  (1)新建物业建筑面积出售达50%以上的;

  (2)物业自首次出售之日起已满两年的。

  8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用;

  9、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费;

  10、因维修物业或者公共利益,需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得相关业主和乙方的同意,并在约定的期限内恢复原状;

  11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

  12、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。

  13、法律、法规规定的其他义务。

  第十六条 乙方的权利义务

  乙方享有的权利:

  1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理,提供专业化的服务;

  2、按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用;

  3、可以根据业主或物业使用人的委托,提供本合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定;

  4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

  5、自主开展各项经营管理活动,但不得侵害业主、物业使用人的合法权益,不得利用管理事项获取不当利益;

  6、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。

  乙方应履行的义务:

  1、履行合同、提供物业服务;

  2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项,及时处理投诉,接受甲方、业主和物业使用人的监督;

  3、在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并做好书面记录和签认工作;

  4、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准;

  5、结合本物业管理区域的实际情况,编制物业管理方案,年度管理计划,维修保养计划,经依法议定后组织实施;

  6、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为,对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告;

  7、协助做好本物业管理区域内的安全防范工作,发生安全事故时,在采取应急措施的同时,及时向有关行政管理部门报告,保护好现场、协助做好救助工作;保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时,要履行职责,不得侵害公民的合法权益;

  9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,应与其订立书面协议,告之装修中的禁止行为和注意事项,并负责监督;对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为,要及时制止和纠正,对情节严重的,要及时报请相关部门处理;

  10、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续,不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途;对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能;

  11、未经甲方同意,不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动;

  12、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益;

  13、新建物业交付使用时,除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外,不得向业主乱收费;

  14、本合同终止时,应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会,业主委员会尚未成立的,移交给甲方代管。

  15、法律、法规规定的其他义务。

  第十七条 根据《业主临时管理规约》的授权,在物业管理服务中授予乙方以下权利:

  1、制定必要的规章制度,并以有效方式督促业主和物业使用人遵守;

  2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《业主临时管理规约》及公众管理制度的行为;

  3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节;

  4、对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务。

  第六章 物业管理用房

  第十八条 甲方应于首位业主入住前30日内,按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房,建筑面积320.00平方米。

  第十九条 物业管理用房属全体业主所有,由乙方在本合同期限内无偿使用,但不得改变其用途。本合同终止时,乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的,移交给甲方代管。

  第七章 合同期限

  第二十条 本合同期限为__三__年,自_20**_年_12_月_1_日起至_20**_年


_12_月_1_日止。合同期未满,业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同终止。

  第二十一条 本合同期限届满前一个月,业主大会尚未成立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未达成协议的,甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同,甲方应在此期间选聘新的物业管理企业,重新签订前期物业服务合同。

  第八章 违约责任

  第二十二条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因,以法定机构的鉴定为准。

  第二十三条 甲方违反第十七条甲方应履行的义务中第2项,致使业主不履行本合同约定,乙方可要求甲方督促业主履行本合同的约定,同时由甲方承担相应的责任。

  第二十四条 乙方违反合同的约定,擅自提高收费标准的,甲方、业主、物业使用人有权要求乙方清退;造成甲方、业主、物业使用人损失的,乙方应给予甲方、业主、物业使用人赔偿。

  第二十五条 甲方违反本合同约定,致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章"物业服务质量"约定的,由甲方赔偿由此造成的损失;甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上"物业管理事项"的,乙方有权解除合同,并由甲方赔偿相应的损失。

  第二十六条 乙方管理服务违反本合同的约定,未能达到本合同第三章"物业服务质量"约定的,应承担违约责任,并赔偿甲方及业主相应的损失;乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的"物业管理事项"的,甲方有权解除本合同,并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。

  第二十七条 甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时如数交纳物业服务费的,应按每日万分之的标准向乙方支付违约金。

  第二十八条 甲方拒绝或拖延履行保修义务的,业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复,但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

  第二十九条 双方约定,以下条件下所致的损害,可构成对乙方的免责事由:

  1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损;

  2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害;

  3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用;

  4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。

  第三十条 违反本合同约定需解除本合同的,解除合同的一方应及时通知对方,合同自书面通知送达对方时即行解除,并在二十日内办理交接。

  第九章 附则

  第三十一条 本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,有关业主应当承担连带责任。

  第三十二条 甲方在销售物业时,本合同有关物业管理的约定随之转移。

  第三十三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。

  第三十四条 双方约定自本合同生效之日起__日内,根据甲方委托管理事项,办理接管验收手续。

  第三十五条 双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具同等效力。

  第三十六条 本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。

  第三十七条 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。

  第三十八条 本合同在履行中如发生争议,双方可以依法申请调解,向有关行政管理部门申诉;也可选择重庆市仲裁委员会仲裁;

  第三十九条 本合同正本连同附件页,一式三份,甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份,具同等法律效力。

  第四十条 本合同自签字盖章之日起生效。

  甲方(盖章):    乙方(盖章):

  法定代表人(签字):法定代表人(签字):

  委托代理人(签字):委托:

篇3:永和物业项目前期物业服务合同(示范文本)

  永和物业项目前期物业服务合同(示范文本)

  甲方:_____;

  法定代表人:_____;

  住所地:_____;

  邮编:_____。

  乙方:_____;

  法定代表人:_____;

  住所地:_____;

  邮编:_____;

  资质等级:_____;

  证书编号:_____。

  根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对______(物业名称)提供前期物业管理服务事宜,订立本合同。

  第一章物业基本情况

  第一条 物业基本情况:

  物业名称_______;

  物业类型_______;

  座落位置_______;

  建筑面积_______。

  物业管理区域四至:

  东至_______;

  南至_______;

  西至_______;

  北至_______。

  (规划平面图见附件一,物业构成明细见附件二)。

  第二章服务内容与质量

  第二条 在物业管理区域内,乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容:

  1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三);

  2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四);

  3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

  4、公共绿化的养护和管理;

  5、车辆停放管理;

  6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

  7、装饰装修管理服务;

  8、物业档案资料管理。

  第三条 在物业管理区域内,乙方提供的其他服务包括以下事项:

  1、_______;

  2、_______;

  3、_______。

  第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件五)。

  第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。

  第三章服务费用

  第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第___种方式:

  1、包干制

  物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:

  多层住宅:____元/月.平方米;

  高层住宅:____元/月.平方米;

  别墅:____元/月.平方米;

  办公楼:____元/月.平方米;

  商业物业:____元/月.平方米;

  ______物业:____元/月.平方米。

  物业服务费用主要用于以下开支:

  (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (3)物业管理区域清洁卫生费用;

  (4)物业管理区域绿化养护费用;

  (5)物业管理区域秩序维护费用;

  (6)办公费用;

  (7)物业管理企业固定资产折旧;

  (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (9)法定税费;

  (10)物业管理企业的利润;

  (11)_______。

  乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。

  2、酬金制

  物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳,具体标准如下:

  多层住宅:____元/月.平方米;

  高层住宅:____元/月.平方米;

  别墅:____元/月.平方米;

  办公楼:____元/月.平方米;

  商业物业:____元/月.平方米;

  ____物业:____元/月.平方米。

  预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

  物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管,主要用于以下开支:

  (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (3)物业管理区域清洁卫生费用;

  (4)物业管理区域绿化养护费用;

  (5)物业管理区域秩序维护费用;

  (6)办公费用;

  (7)物业管理企业固定资产折旧;

 

 (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (9)_______。

  乙方采取以下第___种方式提取酬金:

  (1)乙方按_______(每月/每季/每年)_______元的标准从预收的物业服务资金中提取。

  (2)乙方_______(每月/每季/每年)按应收的物业服务资金_______%的比例提取。

  物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用;物业服务支出年度结算后不足部分,由全体业主承担。

  第七条 业主应于_____之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。

  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额交纳。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。

  物业服务费用(物业服务资金)按____(年/季/月)交纳,业主或物业使用人应在_______(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。

  第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的,乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算,并每年____次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

  对物业服务资金收支情况有争议的,甲乙双方同意采取以下方式解决:

  1、_______;

  2、_______。

  第四章 物业的经营与管理

  第九条 停车场收费分别采取以下方式:

  1、停车场属于全体业主共有的,车位使用人应按露天车位______元/个?月、车库车位______元/个?月的标准向乙方交纳停车费。

  乙方从停车费中按露天车位______元/个?月、车库车位______元/个?月的标准提取停车管理服务费。

  2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的,业主和物业使用人有优先使用权,车位使用人应按露天车位______元/个?月、车库车位______元/个?月的标准向乙方交纳停车费。

  乙方从停车费中按露天车位______元/个?月、车库车位______元/个?月的标准提取停车管理服务费。

  3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的,车位使用人应按露天车位______元/个?月、车库车位______元/个?月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

  第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议,明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

  第十一条 本物业管理区域内的会所属______(全体业主/甲方)所有。

  会所委托乙方经营管理的,乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用:

  1、_______;

  2、_______。

  第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营,经营收入按下列约定分配:

  1、_______;

  2、_______。

  第五章物业的承接验收

  第十三条 乙方承接物业时,甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验:

  1、_______;

  2、_______;

  3、_______。

  第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题:

  1、_______;

  2、_______;

  3、_______。

  甲方应承担解决以上问题的责任,解决办法如下:

  1、_______;

  2、_______;

  3、_______。

  第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备,甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书,作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

  第十六条 乙方承接物业时,甲方应向乙方移交下列资料:

  1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  4、_______。

  第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准,按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

  第六章物业的使用与维护

  第十八条 业主大会成立前,乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

  乙方根据规章制度提供管理服务时,甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

  第十九条 乙方可采取规劝、______、______等必要措施,制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

  第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项,及时处理业主和物业使用人的投诉,接受甲方、业主和物业使用人的监督。

  第二十一条 因维修物业或者公共利益,甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得相关业主和乙方的同意;乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得相关业主和甲方的同意。

  临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应在约定期限内恢复原状。

  第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议,就允许

施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定,并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

  第二十三条 甲方应于_________(具体时间)按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

  物业管理用房建筑面积_________平方米,其中:办公用房_______平方米,位于_____;住宿用房______平方米,位于_____;

  ______用房_______平方米,位于_____。

  第二十四条 物业管理用房属全体业主所有,乙方在本合同期限内无偿使用,但不得改变其用途。

  第七章专项维修资金

  第二十五条 专项维修资金的缴存_________。

  第二十六条 专项维修资金的管理_________。

  第二十七条 专项维修资金的使用_________。

  第二十八条 专项维修资金的续筹_________。

  第八章违约责任

  第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定,致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的,由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

  第三十条 除前条规定情况外,乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准,应按______的标准向甲方、业主支付违约金。

  第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的,应按______的标准向乙方支付违约金。

  第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定,擅自提高物业服务费用标准的,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的,业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

  第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定,拒绝或拖延履行保修义务的,业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复,修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

  第三十四条 以下情况乙方不承担责任:

  1、因不可抗力导致物业管理服务中断的;

  2、乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的;

  3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

  4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;

  5、_______。

  第九章其他事项

  第三十五条 本合同期限自___年__月__日起至___年__月__日止;但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。

  第三十六条 本合同期满前____月,业主大会尚未成立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的,甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。

  第三十七条 本合同终止时,乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的,移交给甲方或_____代管。

  第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同,应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺。

  第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。

  第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。

  第四十一条 本合同未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同存在冲突的,以本合同为准。

  第四十二条 本合同在履行中发生争议,由双方协商解决,协商不成,双方可选择以下第___种方式处理:

  1、向_____仲裁委员会申请仲裁;

  2、向人民法院提起诉讼。

  第四十三条 本合同一式___份,甲、乙双方各执___份。

  甲方(签章) 乙方(签章)

  法定代表人  法定代表人

篇4:韦伯豪家园小区物业服务合同

  韦伯豪家园小区物业服务合同

  甲方(全体业主并委托机构):北京市海淀区韦伯豪家园业主委员会

  批准单位及文号:

  通讯地址:北京市海淀区魏公村1号韦伯豪家园内

  邮政编码:100081 联系电话: 885**77

  乙方(物业服务企业):北京海房物业管理中心

  营业执照注册号:110108009563787

  物业服务企业资质证书号:京物企资[20**]019号

  组织机构代码: 78898008-2

  【法定代表人】【委托代理人】:**

  通讯地址:北京海淀区甘家口12号楼801、802室

  邮政编码:10*7  联系电话: 88**95

  因韦伯豪家园业主委员与北京国豪物业管理有限公司的物业服务合同20**年12月31日到期,韦伯豪家园业主委员与北京国豪物业管理有限公司未续签物业服务合同。北京国豪物业管理有限公司于20**年6月5日24时撤离韦伯豪家园,停止服务。为了维护韦伯豪家园的正常物业服务秩序,保障韦伯豪家园居民正常生活,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定,甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上,就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜,协商订立本合同。

  第一章 物业项目基本情况

  第一条 本物业项目(以下简称“本物业”)基本情况如下:

  名称:【地名核准名称】韦伯豪家园。

  类型:住宅。

  坐落位置:北京市海淀区魏公村街路(街)1号院1、2、3、4、5、6号楼 。

  规划建筑面积: 129476.71 平方米。

  第二条 物业管理区域四至:

  东至 中关村南大街;

  南至 魏公村街;

  西至 魏公村小学;

  北至 魏公村北区。

  物业服务范围:甲方委托乙方服务于本合同项下的物业,其构成包括四至范围内的(除7、8、9、10号楼、2号楼底商)所有物业。也包括公用设施、设备、市政共用设施和附属建筑物、构筑物、公用绿地、花木、建筑小品等。

  地下车库的所有权问题按《物权法》有关规定办理执行。

  规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二(以实际验收清单为准)。

  第三条 物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、员工宿舍和食堂等必要的物业用房和业主大会及业主委员会办公用房等。待与原物业全面交接后确定。乙方应依据国家法规合法使用物业服务用房.

  物业交接内容包含并不限于:

  1、甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前,就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点,时点前责任由原物业服务企业承担,时点后责任由乙方承担。

  2、原物业服务企业应当在约定时点将物业区域内的档案资料(见附件六)、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给乙方,由甲方、乙方和原物业服务企业进行逐项查验接收,并由三方签字确认。

  3、甲乙双方和原物业服务企业对查验结果存在争议的,应当在查验记录中载明,并明确解决办法。

  第二章 物业服务事项、标准及有关约定

  第四条 乙方指定物业服务项目负责人为:**,联系电话:8**2 。乙方更换项目负责人的,应当于更换前7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。业主共同决定要求更换项目负责人的,乙方应当于业委会书面通知30日内更换。

  第五条 物业服务期限为1年,自20**年6月11日至20**年6月10日。

  第六条 乙方提供的物业服务包括但不限于以下主要内容:

  1.制订物业服务工作计划并组织实施;保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等;根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度;管理与本物业相关的文件资料,包括但不限于:

  (1)竣工总平面图,单体建筑、结构、电气,给排水,暖通,消防等专业竣工图,配套设施、设备,室内外综合管网工程竣工图等,及其它竣工验收资料;

  (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (4)物业管理所必需的其他资料的工程图纸、业主档案中与物业有关的竣工验收资料和其他相关资料,并健全业主档案。

  2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。维修、保养和管理房屋建筑的共用部位及房屋基本设施,包括每户单元门外的:屋面、屋顶、地面、内外墙面、承重结构、楼梯间、庭院、设备用房、共同使用的部位和设施。

  3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。维修、保养和管理共用设施、设备。包括:共用的变配电系统、供暖系统、24小时生活热水系统、给排水系统、排污系统、雨水管、垃圾间、排烟道、共用照明系统、保安监控设备系统、公共区域及消防系统、电梯系统、弱电系统等以及所有业主共同使用的设施设备等(其中:供暖系统、24小时生活热水系统另行签定《供暖协议》及《生活热水供应协议》,24小时生活热水价格经测算后与甲方协商后确定)。

  4. 维修、养护和管理规划红线内市政共用设施和附属建筑物、构筑物。包括: 道路、室外给排水管道、化粪池、消防水池、高压水泵房、电井及所有设备管井等所有业主共同使用的设施和附属建筑物、构筑物。

  5.负责共有绿地、景观的养护和管理;维护与管理公用绿地、花木、喷泉系统、建筑小品等。

  6.负责清洁卫生服务,包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生,垃圾的收集等;

  7.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作;按照双方确认的安全工作计划中的标准和要求,提供本合同项下物业管理范围内安全服务。包括:安全监控、巡视、夜班执勤、门岗服务等。

  8、本合同项下物业管理

范围内交通与车辆停放秩序的管理。

  9、接受业主的委托对其房屋自用部位、自用设施及设备进行有偿维修、养护。

  10、负责向业主收取物业管理费,以及北京市规定的价格其他费用等。

  11、根据实际情况制定、修改完善本物业各项管理制度、规章,并经甲方认可后执行。

  12、协助联系有关厂商对开发商统一提供的业主自用部分设施设备进行维护和更换。

  13、当得到甲方书面授权时,乙方有责任代理全体或部分业主对违反物业使用、维修和业主公约的业主或第三人提起诉讼,由此产生的法律责任及全部费用由授权方承担。

  14、乙方在进行房屋装饰装修管理服务时,应制订严格规章制度,报业主委员会审议并明确告知装修的业主或物业使用人服从管理,如不服从则应及时报告政府有关管理部门加以制止并将结果通知甲方。

  15、对于任何违反《物业管理条例》、《韦伯豪家园业主公约》、《韦伯豪家园业主大会议事规则》(条例、公约和大会议事规则附后)等以及大多数业主认为不合理的新的构筑物,乙方有义务根据本合同和有关规定进行劝阻。

  16、其他甲乙双方认可的委托事项:

  (1)协调业主与开发商处理房屋的质量问题;

  (2)追踪并处理房屋在交付使用后遗留的工程问题;

  (3)其他甲乙双方认可的委托事项;

  17、业主委员会赋予乙方事项的管理权限应属于物业管理范畴并在本小区范围内使用。

  本条所指共用部位明细见附件三。本条所指共用设施设备明细见附件四。

  第七条 乙方按以下第1种方式提供住宅的物业服务:

  1.《住宅物业服务技术标准》中的 三 级物业服务标准,详见附件《住宅物业服务技术标准》;

  2.非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准,双方另行商定。

  双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务技术标准》中的三级物业服务标准规定的相应要求。

  第八条 乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的,应当与业主签订特约服务协议,服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。

  第九条 乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

  第十条 物业装饰装修前,乙方与业主签订书面装饰装修服务协议,乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项,并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取施工单位或业主【装修保证金】5000元外,乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的,未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏,乙方应当在完工后15日内将装修保证金全额退还业主。对违反规定的装修单位或个人,乙方有权根据造成的损害程度大小要求造成损害的施工单位或业主予以补偿或恢复原状;拒不履行的,乙方可以从装修保证金中扣除相应金额用于弥补损失、排除妨碍;保证金不足以支付损害金额的部分由业主或施工单位补足。

  本款所述的装饰装修服务协议的其它内容由甲方和乙方另行详细制定。

  第十一条 业主转让或出租其物业时,应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前,应当与乙方结清相关费用。

  第三章 物业服务收费

  第十二条 本物业管理区域物业服务收费方式为以下第1种:

  1.【包干制】;

  2.【酬金制】。

  第十三条 包干制

  1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳,具体标准如下:

  1号楼物业服务费:1.41元/平方米·月;

  4号楼物业服务费:1.96元/平方米·月;

  2、3、5、6号楼物业服务费:2.71元/平方米·月;

  20**年6月11日至9月10日为应急服务期间,该期间物业服务费按照第三方评估的费用另行计算。

  物业服务费主要用于以下开支:

  (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (3)物业管理区域内清洁卫生费用;

  (4)物业管理区域内绿化养护费用;

  (5)物业管理区域内秩序维护费用;

  (6)办公费用;

  (7)物业服务企业固定资产折旧;

  (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (9)法定税费;

  (10)物业服务企业的利润;

  2.根据京价(收)字[1999]第253号文件应代收生活垃圾清运费30元/年/户,但在本合同期间内该费用由乙方代为支付。

  3.受甲方委托代甲方收取业委会办事经费0.15元/月/米2。

  4、甲方有权聘请会计师事务所对乙方的物业管理费使用情况进行审计,双方约定:

  (1)其审计次数为每年不超过一次;一般应安排年末;

  (2)审计方由甲方指定,审计费用由乙方承担;

  (3)审计目的应以物业费开支的合理性及合法性为目的,审计结果

  由甲方向业主大会报告。

  5、物业管理费由乙方向各个业主收取。在物业管理费的交纳和收取事项上,各个业主与乙方的法律关系是单独的、个别的,甲方不为个别业主的欠缴行为承担担保或连带的责任。如乙方对个别业主欠费行为提起诉讼时,甲方有按本合同约定出庭支持的义务。

  6、业主应按照本合同的约定按半年度向乙方交纳物业服务费,每次交费的具体时间为每半年的第一周。因故不能按期交纳物业服务费用的,应委托他人按期代交。

  7、业主或物业使用人欠缴物业管理费用及其他费用的,乙方有权从逾期之日起每天按所欠应交纳费用的千分之零点二收取滞纳金。

  8.实行包干制的,盈余或亏损均由乙方享有或承担;乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。

  第四章共用部位、共用设施设备的设备收益及分配

  第十四条共用部位、共用设施设备的设备收益及分配

  1、乙方利用归业主所有的共用部位、共用设施设备从事经营活动,必须符合有关法律规定,办理相关手续,并征得甲方同意后实施。每半年向甲方公布收益情况,接受甲方监督。

  2、甲方授权乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益,归全体业主所有,甲方允许乙方在所得收益中提取20%作为管理服务费。

  第五章 权利与义务

  第十五条 甲方的权利义务:

  1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务;

  2.监督乙方履行本合同,对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利;

  3.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况,享有知情权和监督权。关于物业共用部分经营、收益的约定见附件七;

  4.按国家和本市有关规定交存、使用和续交专项维修资金;

  5.按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费;

  6.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合;

  7.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

  第十六条 乙方的权利义务:

  1.根据有关法律、法规规定和合同约定,收取物业服务费、特约服务费;

  2.按本合同约定的

物业服务事项和标准提供物业服务;

  3.妥善保管和正确使用本物业的档案资料,及时记载有关变更信息,不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途;

  4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项,及时处理业主和物业使用人的投诉,接受业主和物业使用人的监督;

  5.对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为,采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正;

  6.不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地,确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应当按规定办理相关手续,制定施工方案,开工前要在物业管理区域内公示,施工过程中尽可能减少对业主的影响,并及时恢复原状;

  7.可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准,不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督,并对受托企业的服务行为承担责任;

  8.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施,委托其他单位实施的,应当明确各自的安全管理责任;

  9. 甲方有权要求乙方组织物业服务满意度调查。

  在服务期内,乙方组织以书面问卷方式,每年两次,以单元为单位,每六个月开展一次有关物业服务内容及标准调查与评估工作,应有各单元全体业主的 50%(含本数)以上参加,甲方有权抽查,抽查率为参加问卷业主的 10%。书面问卷将作为物业服务质量评估标准文件之一;

  10.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

  第六章 合同终止

  第十七条 任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的,均应当在期满3个月前书面通知对方。

  第十八条 本合同期限届满前,甲方决定继续聘用乙方的,应当在期满前3个月书面通知乙方;乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。

  第十九条 本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的,乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月,在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。

  第二十条 本合同终止后,甲乙双方应当共同做好交接事宜,包括物业服务费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等。

  第七章 违约责任

  第二十一条 甲、乙双方对物业服务质量发生争议的,双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估,评估所依据的文件应包括本合同第十六条第9项之约定文件;评估结果认定,乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的,应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

  首次评估后的三个月内,乙方整改仍没有达到本合同约定的服务内容和标准的,在进行二次评估形成书面记录后,乙方确无力保证的,甲方有权单方解除本合同,乙方应配合完成工作交接等后续工作。

  首次评估费和二次评估费都由乙方承担。

  除不可预见的情况外,乙方擅自停水、停电的,甲方有权要求乙方限期解决,乙方应当承担相应的民事责任。

  第二十二条 乙方服务达不到本合同第七条约定的服务内容和质量标准,应按

  五万的标准向甲方支付违约金。

  第二十三条乙方违反本合同第十三条的约定,擅自提高物业服务费标准的,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳,同时乙方应当按五万的标准向业主支付违约金。

  第二十四条 乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的,甲方可要求乙方继续履行,采取补救措施,并应当按物业服务费已收部分总额10%的标准向甲方支付违约金;前述行为给业主造成损失的,乙方应当赔偿相应的损失;乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的,甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域,并应当按物业服务费已收部分总额10%的标准向甲方支付违约金;前述行为给业主造成损失的,乙方应当赔偿相应的损失。

  第二十五条 乙方擅自将业主信息用于物业管理活动之外的,应当按物业服务费已收部分总额10%的标准向业主支付违约金,如违约金数额不足以弥补业主所遭受的直接损失的,乙方应当补足。

  第二十六条 业主违反本合同的约定,实施妨害物业服务行为的,应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。

  第二十七条 除本合同另有约定外,甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充。任何一方的违约行为给他方造成损失的,均应当承担相应的赔偿责任。

  第二十八条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。

  第二十九条 为维护公共利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方因采取紧急避险措施造成损失的,应当按有关规定处理。

  第三十条 乙方有确凿证据证明属于以下情况的,可免于承担违约责任:

  1.由于业主或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的;

  2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

  3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

  4.经甲方及相关政府部门确认的其他特殊原因,致使乙方不能或部分履行服务承诺。

  第八章 争议解决

  第三十一条 合同履行过程中发生争议的,双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决;不愿协商、调解或协商、调解不成的,可按以下第1种方式解决:

  1.向海淀区人民法院提起诉讼;

  第九章 附则

  第三十二条 本合同经双方签字(盖章)后生效。

  第三十三条 本合同正本连同附件一式八份,甲方、乙方各执四份,具有同等法律效力。

  第三十四条 其他约定:无。

  甲方:    乙方:

  委托代理人:  委托代理人:

  年 月 日  年 月 日

篇5:小区《物业服务合同》中业主问题回复

  关于小区《物业服务合同》中业主若干问题的回复

  一、本次物业合同的签定是否需要“经过业主过半数同意”

  (业委会)回复:当然需要,但这里面有两个问题需要澄清:(一)怎么叫“过半数”?首先业委会于**年9月8日召开了业主志愿者会并发布了《ZZ家园业主委员会通报(**年第一号)》,把为什么要与**物业签定合同的原因和必要性向业主进行了通报,绝大多数业主表示理解和支持;其次经过有部分业主参与的《物业服务合同》于9月19日予以了公示,即《ZZ家园业主委员会通报(**年第三号)——物业合同公示通知》,根据近期业主反馈意见,部分业主提出了一些好的意见和建议但对签定合同是支持的,虽有部分业主(10位业主)不同意,只占小区业主数的10 %多一点,这说明同意和支持业委会与**物业签定《物业服务合同》的业主是占多数的,已经“过半数”;(二)业主对ZZ小区的现状必须有一个清醒的认识。ZZ家园当前仍然是处在一个紧急的状态下,最根本也是最基础的物业交接工作还没有完成。如果不能及时签定物业合同,**物业就不得不撤离,小区将再回到6月份的混乱无序的状态,这个后果业主无法承受,这个责任业委会无法承担;签定物业合同是业主获得一个安定环境的最基本的前提,只有这样我们才能有一个稳定的后方,才可以无后顾之忧地地解决物业交接的这个对小区来讲最重要也是最重大的问题,否则我们就可能“丢了西瓜,捡个芝麻”,甚至是什么都捡不到。

  二、关于物业服务费有所差别的问题

  (业委会、**物业)回复:2.37元/月?平米为测算的是整个小区物业费的均价,与原物业费均价(2.42元/月?平米)相差无几,而小区内有塔楼、有板楼,且各楼情况并不相同,在当前情况下(交接未完成,很多资料缺失),计算非常困难和复杂,故各楼仍沿袭历史的做法,即按照原物业费标准收取;

  **物业为减轻业主负担,取消了很多应收的费用,如企业管理费和利润(参见“物业费测算表”中的“调整前”)、生活垃圾清运费(参见合同第十三条第二款)等。

  三、“小区有很多楼顶私搭乱建,侵害了业主利益的,楼内群租户影响其它业主生活,给业主带来安全隐患,在楼内设公司的。”

  (**物业)回复:小区私搭乱建和群租等现象属于严重违法行为,侵害了业主的利益,影响了业主的正常生活。群租户在楼内乱丢垃圾,有的甚至在楼道内随地大小便,虽曾多次制止,但收效甚微。

  在此之前,**物业已经对私搭乱建和群租的情况进行了统计和登记,还制止了5号楼一单元1201号房间在顶层搭建违法阳光屋。在今后的管理工作中,**物业会加大宣传、劝阻、制止的管理力度,力争此种违法现象不再出现,使私搭乱建和群租等情况不再蔓延。

  另外,**物业在业主办理装修手续时,严格控制,一经发现一律不予办理手续。在装修检查、巡视过程中,发现有私搭乱建和群租等现象,立即要求停工,同时报送业主委员会共同制止。

  针对目前这些违法现象,**物业会将统计和登记的私搭乱建和群租情况,在业主委员会的协助下,上报给政府及街道相关执法部门,**物业会积极配合政府的进行执法。

  四、“物业对各楼内公共设施使用租用的收入公示以及楼内地下一层租用范围,租用者是否有安全使用条例,本楼内曾有业主放置有毒化学物品。”

  (**物业)回复:北京市关于地下室存放物品是有明确规定的,有毒化学物品是严禁放置在生活居住区域内的,此举严重影响小区业主的安全和生活,**物业对此种不负责的行为将坚决制止。

  (业委会)回复:目前地下空间仍在老物业手里拒不移交,业委会正在积极与相关政府部门沟通,收回的决心不变。如果地下室设备层等能够收回,会根据房间的性质做出选择,即设备层的管井阀门所在的房间,只做为设备设施专用房间,不做它用。其他的可利用房间,业委会将根据业主意见和小区的整体要求进行合理利用。

  五、“快捷酒店目前仍然侵占全体业主的权益,应如何解决?”

  (业委会)回复:快捷酒店侵占业主利益一事,业委会正在和侵占方魏公元鼎开发商交涉,对于涉及到的业主共同利益,业委会将向其收取相关必要费用。

  (**物业)回复:本次签订的物业服务合同是针对ZZ家园1号楼到6号楼的物业合同,待本服务合同签订后,**物业会针对2号楼底商、7号楼、8号楼、快捷酒店和幼儿园的物业服务管理权做出判定,上述单位如和本小区共用一套设施设备,则应当承担物业服务费用并协助业委会收取其它费用;

  六、“服务标准及服务监督,如果出现服务不到位,出现多少次就算违约?取证的标准?比如楼道内出现打扫卫生不合格,出现臭味的情况如何认定?建议每个业主有物业统一发放的意见单,业主有权投诉,如果超过多少次后,业主有权减免相应的物业管理费用。”

  (**物业)回复:**物业本次合同执行的物业服务标准为物业三级服务标准(法律有规定),标准中明确了服务的项目和要求等,并明确了各部门的岗位职责,所有服务部门都有专人来安排工作和检查工作,各部门主管对每天工作质量都有检查,检查结果均记录在检查记录上。**物业对客户提出的意见和投诉都会逐一记录,每件事情都逐一到现场核实,发现问题逐项整改。针对住户的书面和口头意见,我们制定了回访程序,对住户提出的意见和投诉根据检查和整改结果逐一解答,并将回访的整个过程和结果记录在案,目前回访的效果基本达到住户满意。

  (业委会)回复:业委会将根据合物业同约定进行满意度调查,从而监督**物业的服务质量。

  七、“安全问题。楼内、地下车库、园区内的安全标准是什么?要有量化数据,秩序维护人员的数量?目前园区内的所有门禁

系统和呼叫系统都无法使用,新物业是否负责修复和更换,由于没有安全门禁,任何人都可以进入楼内,由此造成了失窃,物业要承担什么责任?”

  八、“建议增加园区和楼内监控摄像头,现在一般的小区都有24小时无盲区监控系统,没有监控的小区失窃现象比率是很高的。”

  九、“原来小区的闭路电视系统何时恢复,如果新的物业没有从根本上解决问题,不交物业费是迟早的事情。”

  (**物业)回复:安全问题是家园物业服务工作的头等大事,家园的安全工作好坏直接影响到家园业主和住户正常的工作和生活。

  目前安全防范设施设备已移交给**物业,但部分设备设施有缺失,有的安防系统设置不合理,有的设备设施已瘫痪,无法起到其应有的作用。

  家园安防设施有:红外周界报警系统、门禁对讲系统(设施已瘫痪)、园区监控系统(监控探头布置不合理、硬盘录像功能瘫痪)、电梯三方对讲系统、家园小区广播系统等等。

  安全防范设施设备系统的正常运行是对家园安全工作起到辅助作用的,通过人防加技防,一方面可以达到家园相对封闭,使家园的设施设备只服务本家园业主;另一方面小区安全将得到进一步提升,通过人防技防并举的办法,使小区的安全防范工作达到无盲区的效果,做到可控可防。可以为本小区带来更稳定、更安全的居住环境。

  (业委会)回复:小区的安防是一个系统工程,需要有整体方案(并不是简单的几个门的问题)并涉及到公共维修基金的使用,业委会将根据交接情况和小区的整体情况制定公共维修基金的整体使用方案,供业主讨论表决。

  十、“合同中的所提出的《附件》,但未附,请给予说明”

  (**物业)回复:标准文本合同中的附件包括:《物业构成明细》、《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》、《物业服务事项和标准》、《移交资料清单》、《违约责任约定》等。

  1、附件《物业构成明细》、《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》、《移交资料清单》和“规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二(以实际验收清单为准)”。

  此部分正在移交过程中,且公共部位、公共设施设备及规划平面图和委托的物业构成明细应尊重第三方评估有关承接查验评估的结果,待评估结果和公共部位、公共设施设备顺利移交后,再在补充合同中明示和更改,并将整个物业服务合同予以完善。

  2、附件《物业服务事项和标准》为《住宅物业服务技术标准》中的三级物业服务标准规定的相应要求。**物业制定了相应三级的服务标准,标准在签订合同时附后。

  3、附件《违约责任约定》和合同中相关违约条款相同,因此此附件可以取消。

  十一、HBO、凤凰台的电视频道能否恢复

  (业委会)回复:业委会需要了解以前是如何操作的,如果可以的话业委会将努力争取。

  ZZ家园业主委员会北京**物业管理中心

  **年9月30日**年9月30日

相关文章