篇2：《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》解读

　　《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》解读

　　记者从物价局获悉，依据有关法律法规和《山东省住宅物业服务收费管理办法》，由烟台市物价局、市住建局制定发布的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》(以下简称《实施办法》)将于20**年10月1日起施行。

　　一、为什么要出台《实施办法》

　　答：物业服务收费管理与千家万户的切身利益息息相关，涉及城市发展、管理和社区治理的方方面面，事关改革发展稳定和民生大局。

　　近年来烟台市物业服务收费方面出现了许多新情况、新问题。主要是执行多年的物业服务收费管理办法及相关政策，滞后于城市建设管理、滞后于业主和物业服务企业需求的矛盾日益突出，持续增多的物业服务收费纠纷和价格举报居高不下。在近3年的价格投诉举报案件数量上，涉及物业服务收费的问题一直高居首位，成为久治不愈的热点难点“顽疾”。

　　《实施办法》依据《山东省住宅物业服务收费管理办法》，对涉及物业服务收费的各种行为，联系烟台市实际，与时俱进、依法依规做了科学合理规范，能够实实在在解决现行物业服务收费管理存在的“空白”和合理性、操作性不强等问题。

　　二、《实施办法》有哪些新特点

　　答：《实施办法》与现行物业服务收费管理办法相比，更具时代性、规范性、操作性。《实施办法》共分二十九条，全部沿用了《山东省住宅物业服务收费管理办法》，只是对其中有原则规定的内容，结合烟台市实际做了具有操作性的细化规定，如对“空置房收费减免”的原则规定，规定了量化的减免比例。

　　《实施办法》坚持市场导向、放管结合的价格改革原则，对能由市场形成的价格，还权于市场，交给业主自治。如规定，非普通住宅及业主大会选举的业主委员会成立后的普通住宅，其物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

　　《实施办法》坚持问题导向，对近年来物业服务收费管理方面存在的热点难点问题，如物业服务收费减免、装修涉及的管理与电梯使用费、停车收费等问题，都做了明晰具有操作性的规定，使解决这些热点、难点问题有了可靠依据。

　　三、政策解读

　　(一)物业服务收费定价形式有哪些?实行政府指导价的都有哪些收费项目?每种定价形式由谁来定?

　　答：《实施办法》第七条规定，“住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价”。

　　实行政府指导价的收费项目有“普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费”等三大类收费项目。烟台市政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定市区普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费收费标准，报烟台市政府批准并向社会公布;各区政府价格主管部门会同同级物业主管部门组织实施。各县、市政府价格主管部门会同同级物业主管部门可参照市制定的收费标准，制定本行政区域内的收费标准，报当地政府批准后组织实施，并向社会公布。

　　普通住宅小区是指建筑容积率1.0以上的住宅小区，其前期物业服务收费具体收费标准，由开发建设单位与前期物业服务企业在“规定的收费标准”内约定。普通住宅前期物业停车服务费具体收费标准，由车位使用人与物业服务企业在“规定的收费标准”内约定;普通住宅车位租赁费具体收费标准，由承租人与开发建设单位在“规定的收费标准”内约定。

　　实行市场调节价的包括非普通住宅物业服务费、车位租赁费、车位服务费及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费、车位服务费。非普通住宅物业服务费、车位租赁费，由开发企业与业主或物业使用人根据服务成本和市场状况，双方协定。车位服务费由物业服务企业与业主或物业使用人根据服务成本和市场状况，双方约定。

　　(二)物业服务收费政府指导价是如何制定的?何时出台?

　　答：根据《实施办法》第八条规定，“普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。”

　　烟台市的《物业服务等级标准》由市住房和城乡建设局会同市物价局，根据山东省物业服务等级规范，结合烟台的实际情况制定。物业服务等级标准按物业服务人员的素质、物业服务的质量、服务小区的设施硬件等条件划分1级、2级、3级、4级、5级等5个等级，物业等级越高，服务标准就越高，收费标准也就越高。

　　市区普通住宅物业服务收费政府指导价，由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门，根据物业服务等级标准、物业服务成本等因素，参照省内其他城市的价格水平合理制定。其他县(市)的物业服务收费政府指导价格，由当地政府价格主管部门会同同级物业主管部门，根据当地的实际情况制定，经当地政府批准后实施。

　　《烟台市物业服务等级标准》和市区物业服务收费政府指导价(含车位租赁费、停车服务费)近期将公布实施。

　　(三)在小区共有道路或者其他场地上停车是否可以收费，具体都有哪些规定?

　　答：《实施办法》第十五条规定，“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应在确保消防、行车等公共安全和业主权益的前提下，按照有关规定划定车位。车位使用人在划定的车位上停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。划定车位及收费标准由业主大会综合考虑公共安全、车位租赁费价格等因素确定。业主大会成立前，经半数以上业主同意，在确保公共安全和业主权益的前提下，可以按照有关规定划定车位停放汽车;车位场地使用费收取标准可参照规定的车位租赁费标准执行”。

　　车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。车位场地使用费的具体管理模式，由业主大会或者半数以上业主确定。

　　停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支;业主大会成立前，支出比例或金额由市政府价格主管部门会同同级物业主管部门核定。

　　(四)已购买了地下车位或已交纳了车位租赁费，为什么还要交纳车位服务费?

　　答：《实施办法》第十四条规定，“物业管理区域内业主共用(有)车库内的车位，其车位使用人应当交纳停车服务费，停车服务费按月计收，收费方式由车位使用人与物业服务企业约定”。

　　车位租赁费和车位服务费属两个不同的收费主体。首先车位产权属开发企业所有，其租赁费由业主或车位使用人向车位产权人交纳。而车位服务费是物业服务企业为车位使用人提供停车服务所收取的费用。停车服务费包括车库、车位共用部位的照明、长期通排风设施的运行，施划进出车辆导向线、停车泊位以及设施设备运行、维护和车位(地下车库)保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

　　(五)《实施办法》对物业服务收费、停车收费在减免政策上都有哪些规定?

　　答：在物业服务收费上的减免，有两条：一是分期分批开发造成小区配套不完整的减免。《实施办法》第十条规定，“前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照不低于三分之一的标准予以减收，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业”;二是对空置房屋的减免。《实施办法》第十三条规定，“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收”。

　　对停车收费的减免，《实施办法》第十四条规定，“已购买车位超过一年未使用的，停车服务费参照普通住宅物业服务收费的减收确认方式和比例予以减收”。

　　(六)非业主车辆进出小区的，在收费方面都有哪些具体的规定?

　　答：《实施办法》第十七条对非业主的车辆进出小区的管理有2种规定：

　　一是做出了不得收费的规定，“物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人提供配送、维修、安装服务及执行公务等车辆收取停车费用”。

　　二是做出了可以收费的规定，“除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。按照管理权限，收费标准由政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定”。

　　(七)物业服务企业在为小区业主办理出入证时，是否可以收取工本费?具体有哪些规定?

　　答：《实施办法》第十六条规定，“物业服务企业实行出入证(卡)管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费并予以公示”。

　　加强车辆进出、停放管理，维护小区秩序是物业服务内容之一，相关费用已包含在物业服务费之中，因此，初次办理出入证的应当免费。补办的属特殊情况，由于增加了物业服务企业的管理成本，适当收费合情合理，具体收费标准，实行市场调节价，由物业服务企业根据印刷成本，合理确定。

　　应部分业主或车辆使用人的要求，物业服务企业在保证其他业主或车辆使用人，免费持有普通出入证(卡)进出小区外，可本着自愿选择的原则，为其提供较为先进的智能卡(蓝牙卡)等设备，并收取工本费。

　　(八)业主在装修时应注意哪些问题?对装修垃圾清运和装修材料运送使用电梯是否收费?

　　答：《实施办法》第十九条规定，“业主或者物业使用人装饰装修房屋施工前，应与物业服务企业签订协议，对装修保证金、装修工人出入等进行约定”。

　　在清运建筑垃圾方面规定，业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。由业主或者物业使用人自行清运的，不得收费。

　　在运送装修材料方面规定，业主或者物业使用人按规定交纳物业服务费后，物业服务企业不得额外收取装修电梯使用费、装修管理费等费用。

　　(九)有的物业服务企业在向业主收取了物业服务费后，另外向业主收取电梯运行、公共照明电费?还有的向业主收取消防设施、检测和电梯维修等费用，这种做法是否合理?

　　答：这种做法不合理，属重复收费。因为，电梯运行、公共照明电费和维护、检测费用属于物业服务成本中列支的项目，已经包含在物业服务收费之中。

　　《实施办法》第九条还对共用部位和公用设施设备的维修、更新和改造费用的列支范围，都做出了明确的规定。规定“物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。也就是说，电梯维修、更新、改造等费用，以及其他共用部位和公用设施设备的维修、更新、改造费用，应由物业服务企业通过向政府有关部门提出申请，通过专项维修资金予以解决，不得另外向业主重复收取费用。

　　(十)小区二次供水加压费由谁承担?

　　答：不少业主向我局咨询，物业服务企业向小区业主收取二次供水加压费用的做法是否正确。对此，《实施办法》第十八条明确规定，“供水、供气、供电、供暖等设施设备已移交专业经营单位的，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用”。目前，我市住宅小区二次供水设施设备很多没有移交给专业供水企业，二次供水所用的设施设备由物业服务企业代管，二次供水所发生的电费，按照“据实分摊，公示执行”的原则执行。待我市市区居民二次供水管理办法出台后，价格主管部门将会同城市供水主管部门研究制定二次供水设施运行维护收费办法。

　　(十一)按照合同约定，物业服务企业已经向业主收取了全年的物业服务费，《实施办法》出台后，能否要求 业主补交差额部分?

　　答：这个问题实际是一个新老办法的衔接问题。按照《实施办法》第二七条规定，“本办法实施前已签订物业服务合同的，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行;物业服务合同未约定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本办法规定执行”。

　　据此，物业服务企业与业主或物业使用人已经签定物业服务合同(协议)，合同(协议)还没有到期的，在合同(协议)约定期内，物业服务及收费标准仍然按合同(协议)约定执行。

　　以下两种情况，应按现行的《实施办法》和收费标准执行。一是物业服务合同(协议)已经到期的，物业服务企业与业主或物业使用人，应按《实施办法》规定，重新签订物业服务合同(协议)，并按规定的政府指导价和浮动幅度，确定具体的收费标准;二是物业服务合同(协议)没有注明有效期的，原合同(协议)自本《实施办法》公布之日起作废，物业服务企业与业主或物业使用人，应按《实施办法》规定，重新签订物业服务合同(协议)，并按规定的政府指导价和浮动幅度，确定具体的收费标准。

篇3：《关于规范广州市住宅物业服务收费管理的通知》解读

　　《关于规范广州市住宅物业服务收费管理的通知》解读

　　广州两部门发文规范住宅物业服务收费--

　　小区物业服务收费和停车费放开后，不少市民担心这两项收费会“乱涨价”，不过现在终于可以放心了。新快报记者昨日了解到，广州市发改委和住建委近日联合发出《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》(以下简称《通知》)，对物业服务收费、水电分摊、装修过程中收费等诸多市民关心的问题予以规范。《通知》已于11月9日施行，有效期3年。

　　《通知》规定，新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米·月。物管方收取的装修保证金最高不得超过2000元，且业主装修过程中物管方不得收取管理费。同时，园林水池喷泉、保安亭，以及小区举办活动等水电费用均不得向业主分摊。

　　■新快报记者　占文平

　　焦点1

　　前期物业服务收费需写进购房合同

　　根据国家有关放开物业收费精神，去年发布的《广东省定价目录(20**年版)》规定:从去年8月15日起放开小区住宅停车费、非保障性住房物业费等多项收费，施行市场调节价。这个政策的初衷本是由市场调节价格，不料却成为不少小区物管方涨价的依据，广州一些小区的物业服务费和停车费应声而涨，导致物管方与业主之间的矛盾、纠纷不断。

　　鉴此，《通知》参照20**年原广州市物价局、国土房管局出台的物业服务收费标准，重新启用“政府指导价”，明确规定:新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米·月。

　　《通知》要求，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务企业所签订的前期物业服务合同保持一致。住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。

　　同时，新建住宅物业销售时，建设单位应当将上述物业服务收费的有关情况(物业服务企业名称、物业服务内容、收费标准、计收方式等)，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示。

　　焦点2

　　业主大会成立前车位管理费有上限

　　那既有小区物业服务收费要调整怎么办?《通知》规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当按照《物权法》、《广州市物业管理暂行办法》等有关规定执行，根据物业服务实际情况，由物业服务企业与业主协商确定。而对

　　住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　同时，《通知》规定，住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。在业主大会成立之后该物业服务收费实行市场调节价管理，由双方在物业服务合同中约定。

　　业内人士分析认为，上述规定意味着物管方未经“双过半”业主同意而单方面上涨物业服务收费的行为，今后将不被允许。同时，《通知》在多个环节中对有无业委会采取了区别对待，现实中由于未成立业委会，物管方想调价可能就需要自行收集“双过半”业主意见，工作量繁重，这样客观上有可能促使物业服务企业推动业委会成立。

　　此外，《通知》还规定， 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当将企业名称、服务内容、收费标准、计收方式等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。物业服务内容、收费标准、计收方式等情况发生变化时，物业服务企业应当及时将所标示的相关内容进行调整。

　　焦点3

　　收取装修保证金最高不超过2000元

　　《通知》规定，业主如果要进行房屋装修，物业服务企业可以与业主约定装修保证金的收取和使用方式，但住宅物业的装修保证金不得超过2000元。装修完毕后，经物业服务企业检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应当自检查合格之日起5个工作日内全额退还给业主。物业服务企业不得收取装修管理服务费。

　　如果装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏，怎么办?《通知》规定，装修业主应当及时修复。若装修业主不能够及时修复的，可以按双方约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施设备进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有剩余的，物业服务企业应当将余款在修复完成后的5个工作日内如数退还给业主;约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应当在5个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工(料)价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可以协商解决或者通过司法途径解决。

　　《通知》具体规定，物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，如证件回收后能够多次使用，可以向房屋装修单位按每人每证不超过10元的标准收取出入证押金，证件完好退回后，应当如数退回押金;如证件回收后不能再次使用的，可以向房屋装修单位按每人每证不超过5元的标准收取出入证工本费。除前款向房屋装修单位收取的装修工人出入证押金、出入证工本费外，物业服务企业不得擅自向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。

　　针对装修产生的垃圾余泥，《通知》规定，由业主自行清运的，物业服务企业不得收费;业主委托物业服务企业清运的，清运费标准由业主与物业服务企业约定。

　　焦点4

　　物业企业自用水电费用由企业负担

　　《通知》表示，住宅物业管理区域内共用场地、共用设施设备的水电费用分摊，应当按照《广州市物业管理暂行办法》的规定执行。

　　同时，针对现实中容易产生纠纷的地方，《通知》细化规定:住宅小区物业服务企业办公及生活的自用水电，必须单独设置计量表，其费用由物业服务企业负担;住宅小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等水电费用，由物业服务费列支;住宅小区开展多种经营活动的水电费用，由该项经营收益列支。以上水电费用均不得向业主分摊。

　　解读

　　想超政府指导价限价? 需依法进行公开招标

　　现实中，不少一手住宅的前期物业，往往由开发商直接交给旗下的物业公司打理。《通知》针对这一现实情况，也重点做了规范。

　　《通知》规定，新建住宅物业销售和交付使用之前，建设单位与其选聘的前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。未经批准，建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得超出政府指导价最高收费标准(即2.8元/平方米·月)。

　　《通知》解释，实行政府指导价的物业服务收费项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项。

　　如果想超过2.8元/平方米·月的政府指导价?《通知》中开了口子，但做了限制。即新建住宅物业建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务要求明显超出《广州市住宅物业服务收费参考标准》一级服务内容，需超出政府指导价2.8元/平方米·月确定前期物业服务收费的，须在发布招标公告前20个工作日向物业所在地的区政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。

　　区政府价格主管部门受理申请后，应在20个工作日内审核完毕。经批准的收费标准，作为新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准。建设单位与前期物业服务企业在不高于最高收费标准的范围内，根据招投标结果协商确定具体收费标准。

　　《通知》还表示，商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准低于前期物业服务合同约定标准的，差额由建设单位(一般为开发商)承担。

　　业主交了物业费　不用再交门禁维护费

　　《通知》第18条规定，对新建住宅物业依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位(或者物业服务公司)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于4张门禁卡。

　　住宅物业交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。业主在免费配备数量之外另行增购门禁卡的，物业服务企业以不盈利为原则适当收取制作工本费。

　　小区内幼儿园和医院也要交物业服务费

　　目前在广州一些大型楼盘都配备有开发商旗下的幼儿园、医院等。《通知》第16条规定，住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不高于该小区住宅物业服务收费标准的原则，由业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　前款所称教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校，不包括其他学校和培训机构及图书馆、美术馆、文化馆(站)、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施;医疗卫生配套设施，是指符合规划要求配套建设的医院、卫生院(站)等医疗机构和社区卫生服务机构。

　　广州将制定住宅小区物业收费参考标准

　　《通知》还表示，业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以向物业所在地的居民委员会、街道办事处(镇人民政府)、房地产行政主管部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格主管部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　同时，广州市发展改革委、市住房城乡建设委会同市物业管理行业协会研究及制定广州市住宅物业服务收费的参考标准并向社会公布，引导业主、企业合理确定物业服务的具体收费标准。

篇4：新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法(2013)

　　新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法

　　新发改法规〔20**〕3088号印发

　　第一条 为加强我区物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主(使用人)和物业服务企业的合法权益，建立物业服务“质价相符、优质优价”模式，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》的规定，结合我区实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于在自治区境内依法登记、取得住房和建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业，按照合同约定，提供物业服务并收取费用的行为，以及政府价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。

　　第三条 本办法所称物业，是指已建成交付使用的各类房屋建筑及其配套设施设备、场地等。

　　本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本办法所称使用人，是指房屋的承租人或房屋的实际使用人。

　　本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业接受经业主大会选举产生的业主委员会或业主(使用人)委托，按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序(安全、交通、消防等)服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务，按约定或规定向业主(使用人)收取的费用。

　　第四条 政府鼓励和倡导业主(使用人)根据物业服务的内容和质量标准要求，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服务企业和物业服务等级，确定物业服务收费标准。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

　　第五条 物业服务收费实行统一政策，分级管理。各级人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，按照价格管理权限，会同同级房地产行政主管部门加强对物业服务收费的监督、管理和指导。

　　自治区价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门负责制定物业服务收费的政策和定价原则，指导全区物业服务收费的管理工作。

　　各地、州、市价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地、州、市物业服务收费水平，制定本地、州、市的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业收费指导价。

　　县(市)价格主管部门根据物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业收费指导价管理当地物业服务收费，监督物业服务企业的收费行为。

　　第六条 物业服务收费属经营性收费，应当遵循公开、合理、公平以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定物业服务收费标准。

　　第七条 物业服务收费的价格构成因素为：

　　(一)人员费用：是指物业服务企业管理、服务人员的工资，按规定计提的工会经费、福利费、职工教育经费，以及按照政府有关规定应当缴纳的社会保险费用(包括养老、医疗、住房公积金、失业、工伤、生育保险等)。

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用：是指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备(含电梯、消防设施)正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电(含楼道照明用电)所需的费用。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本。

　　物业小区的水、电、暖二次供应费用应计入物业服务成本，不再另收。采用中央空调(地源热泵、太阳能等)供暖(冷)，其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格中，不计入物业服务成本。

　　(三)清洁卫生费：是指物业服务区域内公共场地(所)、公共设施、设备房(间)、环境卫生所需的工具购置费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用、二次供水设施设备的消毒及保洁防疫费用等。

　　居民城市生活垃圾处理费由业主(使用人)按当地政府有关规定自行缴纳，不计入物业服务成本。

　　(四)绿化养护费：是指管理、养护绿化所需绿化工具购置费、绿化用水费，花草树木修剪费、补苗费、农药化肥费、防治病虫害等费用。不包括应由房屋建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

　　(五)秩序维护费：是指维护物业服务区域内秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的共用设施设备的监控设备和器材装备费用。

　　(六)办公经费：是指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。

　　(七)固定资产折旧费：是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产是指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：是指物业服务企业购买共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

　　(九)经业主(使用人)同意的其他费用：是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

　　(十)法定税费。

　　(十一)合理利润。原则上成本利润率不超过5%。

　　第八条 物业服务企业与业主(使用人)应当在物业服务合同中明确物业服务收费标准和收费办法。

　　物业服务收费按照房屋权属证书记载的建筑面积计算;尚未进行权属登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算。

　　住宅小区内的物业已完成竣工验收交付使用，但小区内的道路、绿化、部分公共设施未达到设计要求或使用要求的，物业服务费用由房屋建设单位承担。

　　纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的、房屋建设单位出租的、因房屋建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由房屋建设单位缴纳。

　　第九条 普通住宅(指除别墅以外的所有住宅)物业服务收费实行政府指导价，由各地、州、市价格主管部门根据物业服务行业成本，在听取企业和业主(使用人)意见的基础上，按物业服务等级分类制定、发布指导性收费标准。

　　非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主(使用人)或业主委员会按照本办法的有

　　关规定自主协商确定。各地政府价格主管部门不制定指导性收费标准，但应规范其收费行为。物业服务企业和业主(使用人)应当通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。物业服务企业不得区分业主(使用人)，实行不同的收费标准。

　　第十条 住宅小区成立业主大会的，由业主大会或业主委员会与物业服务企业按照《自治区住宅物业服务等级规范标准细则》协商确定物业服务企业提供物业服务的等级，并按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则，在价格主管部门规定的指导价范围内，协商确定物业服务收费标准。

　　未成立业主委员会，其物业服务企业提供前期物业服务的，其住宅小区物业服务等级由当地房地产行政主管部门确定，物业服务收费标准由当地价格主管部门核定。

　　第十一条 为住宅小区配套建设的非住宅用房(商业用房、幼儿园、诊所等)及改变用途的住宅，其物业服务收费应在统一的住宅物业服务收费标准基础上加价。原则上用于商业的加收不超过100%;用于办公的加收不超过50%，具体加价办法由各地价格主管部门确定。改变住宅用途的，须经有关部门许可。

　　对业主拥有产权(或使用权)的车库及车库内的车位按照住宅物业收费标准收取物业服务费。

　　第十二条 物业服务收费实行备案制度。物业服务企业在收取物业服务费前应到当地价格主管部门提交营业执照、资质证书及物业服务合同等材料，按规定办理备案手续。具体办法由各地价格主管部门制定。

　　第十三条 住宅小区内的车库及车库内车位的产权拥有人委托物业服务企业管理提供机动车辆停放服务的，其机动车停放服务收费标准由各地价格主管部门按照《新疆维吾尔自治区机动车停放服务收费管理办法实施细则》制定，其产权拥有人应当缴纳物业服务费，并按约定向物业服务企业支付酬金。

　　机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准;未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30%用于补偿物业服务企业费用支出，70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，并向全体业主(使用人)定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。

　　业主(使用人)对车辆或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。

　　第十四条 业主(使用人)对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程开工前，向物业服务企业告知。通过约定或以协议的方式确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法。物业服务企业及其他组织不得向业主(使用人)收取装修管理费等任何名目的费用。

　　房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主(使用人)自行清运，需要委托物业服务企业清运的，由双方协商确定费用。

　　第十五条 物业服务企业不承担收取自身不提供服务的费用的义务。任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主(使用人)收费，供水(排污)、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向住宅小区内的最终用户按照有关规定收取费用。需要委托物业服务企业代收费(代抄表)的，应征得物业服务企业同意，委托单位应当与物业服务企业签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。

　　上述收费凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，任何单位不得乱加价、乱收费。

　　第十六条 前期物业服务费按月收取，成立业主大会的，业主委员会可与物业服务企业通过物业服务合同约定提前预收，预收时间不得超过六个月。

　　第十七条 未经价格主管部门批准或未经业主(使用人)同意，物业服务企业不得强行收取各种类型押金、保证金等担保性的费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主(使用人)提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

　　第十八条 物业服务企业按规定向业主(使用人)收取了物业服务费的，其他任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

　　第十九条 物业服务未达到合同约定的服务质量，业主委员会或业主(使用人)可按照合同约定，要求物业服务企业整改;整改后仍未达到合同约定的，业主委员会或业主(使用人)按照合同约定追究物业服务企业违约责任。双方发生的服务收费纠纷，可协商解决，或者通过仲裁或诉讼程序解决。

　　第二十条 业主(使用人)应当按照物业服务合同约定的交费时间，及时交纳物业服务费。业主(使用人)违反物业服务合同约定逾期未交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业服务企业也可依法追缴。

　　第二十一条 业主(使用人)擅自改变物业用途的，由有关部门依法处理，物业服务收费按照本办法规定收取。

　　第二十二条 物业服务收费实行明码标价，应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据，代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据，12358价格举报电话等，接受业主(使用人)的监督，不得向业主(使用人)收取任何未予标明的费用。

　　第二十三条 物业服务企业应当定期在物业服务区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

　　第二十四条 政府价格主管部门应当对物业服务实行定价成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。政府价格主管部门应当根据物业服务成本的变动情况，及时调整物业服务收费指导价。

　　第二十五条 对社会反应强烈，明显不合理的物业服务收费，当地价格主管部门应当及时纠正;当地价格主管部门未及时纠正的，上级政府价格主管部门应当责令其改正，并通报批评。

　　第二十六条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

　　(一)超出政府指导价自定收费标准的;

　　(二)未按约定的服务等级，自行减少服务内容，或降低服务质量变相提高收费标准的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制服务或变相强制服务并收费的;

　　(五)违反规定收取保证金、押金，或以保证金、押金等形式变相收费的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)其他违反价格法律、法规规定的行为。

　　第二十七条 价格主管部门、房地产行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、房地产行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第二十八条 本办法由自治区发展和改革委员会会同住房和城乡建设厅负责解释。

　　第二十九条 本办法自20**年1月1日起执行。《关于印发〈新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法〉的通知》(新计法规〔20**〕531号 )同时废止。此前凡与本办法相抵触的规定，一律以本办法为准。

篇5：巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法(2013年)

　　巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法(20**年)

　　巴州发展和改革委员会

　　第一条 为加强我州物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主(使用人)和物业服务企业的合法权益，建立物业服务“质价相符、优质优价”模式，促进物业服务行业健康发展，根据自治区发改委、自治区住建厅《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》(新发改法规[20**]3088号)的规定，结合我州实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于在自治州境内依法登记、取得住房和建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业，按照合同约定，提供物业服务并收取费用的行为，以及政府价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。

　　第三条 本办法所称物业，是指已建成交付使用的各类房屋建筑及其配套设施设备、场地等。

　　本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本办法所称使用人，是指房屋的承租人或房屋的实际使用人。

　　本办法所称物业管理综合服务费，是指物业服务企业接受经业主大会选举产生的业主委员会或业主(使用人)委托，按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序(安全、交通、消防等)服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务，按约定或规定向业主(使用人)收取的费用。

　　第四条 政府鼓励和倡导业主(使用人)根据物业服务的内容和质量标准要求，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服务企业和物业服务等级，确定物业服务收费标准。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

　　第五条 物业服务收费实行统一政策，分级管理。巴州发展和改革委员会会同巴州住房和城乡建设局根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地区物业服务收费水平，制定本地区物业服务收费管理实施办法，并分别制定普通住宅物业管理综合服务费基准价(见附件一)和物业管理服务等级标准，指导、协调、监督管理全州的物业服务收费工作。

　　各县(市)物业小区综合服务费，由各县(市)价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，根据自治区住房和城乡建设厅《关于印发新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准(试行)的通知》精神，进行考核，评定等级，根据当地物业管理行业平均成本，在充分听取企业和业主意见后，按照“分等级定价”的原则，制定或调整本地物业管理综合服务费标准，各县(市)制定的物业管理综合服务费标准不得超过巴州发改委、建设局制定的基准价的30%，对于达不到服务标准的，不得收取物业管理综合服务费。

　　第六条 物业管理综合服务收费属经营性收费，应当遵循公开、合理、公平以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定物业管理综合服务收费标准。凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，任何单位不得乱加价、乱收费。

　　第七条 物业管理服务收费分为综合服务费、专项服务费、特约服务费和代收代办费。

　　物业管理综合服务费：根据物业管理企业提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。普通住宅(指除别墅以外的所有住宅)物业管理综合服务收费实行政府指导价。非普通住宅及非住宅物业管理综合服务收费实行市场调节价，由物业服务企业和业主(使用人)或业主委员会按照本办法的有关规定自主协商确定。各级政府价格主管部门不制定指导性收费标准，但应规范其收费行为。物业服务企业和业主(使用人)应当通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。物业服务企业不得区分业主(使用人)，实行不同的收费标准。

　　专服务费：物业小区提供机动车停放服务所收取的费用实行政府指导价，由各县(市)发改委依据本地实际制定。住宅小区内的车库及车库内车位的产权拥有人委托物业服务企业管理提供机动车辆停放服务的，其机动车停放服务收费标准由各县(市)发改委按照《新疆维吾尔自治区机动车停放服务收费管理办法实施细则》制定，其产权拥有人应当缴纳物业服务费，并按约定向物业服务企业支付酬金。

　　机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由各县(市)发改委制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准;未成立业主委员会的，由当地价格主管部门在指导价范围内制定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30%用于补偿物业服务

　　企业费用支出，70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，并向全体业主(使用人)定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。业主(使用人)对车辆或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。未定期公布实际收入与支出情况的，物业服务费标准减半执行。

　　根据《物权法》规定小区规划区以内的公共场所、公共设施属于小区全体业主共有。在小区里设置商业广告应当经过业主委员会或物业管理企业的同意其收益除去物业管理公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用其他部分应当属于全体业主所有。该资金应用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，物业公司定期向全体业主(使用人)公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。未定期公布实际收入与支出情况的，物业服务费标准减征30%。

　　特约服务费：应个别业主要求提供服务所收取的费用由双方当事人遵循公平、自愿的原则协商确定。

　　代收代办费：物业服务企业不承担收取自身不提供服务费用的义务。任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主(使用人)收费，供水(排污)、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向住宅小区内的最终用户按照有关规定收取费用。需要委托物业服务企业代收费(代抄表)的，应征得物业服务企业同意，委托单位应当与物业服务企业签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。

　　第八条 住宅小区成立业主大会的，由业主大会或业主委员会与物业服务企业按照《自治区住宅物业服务等级规范标准细则》协商确定物业服务企业提供物业服务的等级，并按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则，在价格主管部门规定的指导价范围内，协商确定物业管理综合服务收费标准。

　　未成立业主委员会，其物业服务企业提供前期物业服务的，其住宅小区物业服务等级由当地房地产行政主管部门确定，物业管理综合服务收费标准按当地价格主管部门核定标准执行。

　　第九条 为住宅小区配套建设的非住宅用房(商业用房、幼儿园、诊所等)及改变用途的住宅，其物业服务收费应在统一的住宅物业管理综合服务收费标准基础上加价。用于商业的加收不超过100%;用于办公的加收不超过50%。改变住宅用途的，须经有关部门许可。

　　对业主拥有产权(或使用权)的车库及车库内的车位按照住宅物业收费标准收取物业服务费。

　　第十条 物业管理综合服务收费项目的内容主要包括：

　　(一)清洁卫生管理。小区公共场所和共用部位的卫生清扫、垃圾清运以及经常性的保洁。

　　(二)绿化物日常维护管理。对绿化物进行修枝整形、浇水、施肥、治虫，保持绿化物生长良好。

　　(三)治安管理。设安全保卫人员对小区进行安全防范和治安管理工作。

　　(四)共用蓄水池的维护管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符合卫生质量标准。

　　(五)水电管理。对业主共用的供电供水管线设施进行日常养护维修，保证正常运行。

　　(六)排污设施管理。清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化粪池，确保正常使用。

　　(七)道路维修管理。对小区内的小区级道路(不含市政道路)进行日常养护维修，保持道路良好。

　　(八)房屋共用部位的日常养护维修。对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。

　　(九)高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常使用。

　　(十)根据需要增设的其他服务项目。

　　房屋共用部位、共用设备和设施的更新改造和大、中维修工程费用从按规定建立的专项维修基金中列支，不包括在公共服务收费项目内。

　　第十一条 物业管理综合服务收费的价格构成因素为：

　　(一)人员费用：是指物业服务企业管理、服务人员的工资，按规定计提的工会经费、福利费、职工教育经费，以及按照政府有关规定应当缴纳的社会保险费用(包括养老、医疗、住房公积金、失业、工伤、生育保险等)。

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用：是指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备(含电梯、消防设施)正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电(含楼道照明用电)所需的费用。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本。

　　物业小区的水、电、暖二次供应费用应计入物业服务成本，不再另收。采用中央空调(地源热泵、太阳能等)供暖(冷)，其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格中，不计入物业服务成本。

　　(三)清洁卫生费：是指物业服务区域内公共场地(所)、公共设施、设备房(间)、环境卫生所需的工具购置费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用、二次供水设施设备的消毒及保洁防疫费用等。

　　居民城市生活垃圾处理费由业主(使用人)按当地政府有关规定自行缴纳，不计入物业服务成本。

　　(四)绿化养护费：是指管理、养护绿化所需绿化工具购置费、绿化用水费，花草树木修剪费、补苗费、农药化肥费、防治病虫害等费用。不包括应由房屋建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

　　(五)秩序维护费：是指维护物业服务区域内秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的共用设施设备的监控设备和器材装备费用。

　　(六)办公经费：是指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。

　　(七)固定资产折旧费：是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产是指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：是指物业服务企业购买共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

　　(九)经业主(使用人)同意的其他费用：是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

　　(十)法定税费。

　　(十一)合理利润。原则上成本利润率不超过5%。

　　第十二条 物业服务企业与业主(使用人)应当在物业服务合同中明确物业管理综合服务收费标准和收费办法。

　　物业管理综合服务收费按照房屋权属证书记载的建筑面积计算;尚未进行权属登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算。

　　住宅小区内的物业已完成竣工验收交付使用，但小区内的道路、绿化、部分公共设施未达到设计要求或使用要求的，物业管理综合服务费用由房屋建设单位承担。

　　纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的、房屋建设单位出租的、因房屋建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业管理综合服务费用由房屋建设单位缴纳。

　　第十三条 物业服务收费实行备案制度。物业服务企业在收取物业服务费前应到当地价格主管部门提交营业执照、资质证书及物业服务合同等材料，按规定办理备案手续。

　　第十四条 业主(使用人)对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程开工前，向物业服务企业告知。通过约定或以协议的方式确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法。物业服务企业及其他组织不得向业主(使用人)收取装修管理费等任何名目的费用。

　　房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主(使用人)自行清运，需要委托物业服务企业清运的，由双方协商确定费用。

　　第十五条 前期物业服务费按月收取，成立业主大会的，业主委员会可与物业服务企业通过物业服务合同约定提前预收，预收时间不得超过六个月。

　　第十六条 未经价格主管部门批准或未经业主(使用人)同意，物业服务企业不得强行收取各种类型押金、保证金等担保性的费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主(使用人)提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

　　第十七条 物业服务企业按规定向业主(使用人)收取了物业服务费的，其他任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

　　第十八条 物业服务未达到合同约定的服务质量，业主委员会或业主(使用人)可按照合同约定，要求物业服务企业整改;整改后仍未达到合同约定的，业主委员会或业主(使用人)按照合同约定追究物业服务企业违约责任。双方发生的服务收费纠纷，可协商解决，或者通过仲裁或诉讼程序解决。

　　第十九条 业主(使用人)应当按照物业服务合同约定的交费时间，及时交纳物业服务费。业主(使用人)违反物业服务合同约定逾期未交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业服务企业也可依法追缴。

　　第二十条 业主(使用人)擅自改变物业用途的，由有关部门依法处理，物业服务收费按照本办法规定收取。

　　第二十一条 物业服务收费实行明码标价，应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据，代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据，12358价格举报电话等，接受业主(使用人)的监督，不得向业主(使用人)收取任何未予标明的费用。

　　第二十二条 物业服务企业应当定期在物业服务区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

　　第二十三条 各级政府价格主管部门应当依据《物业服务定价成本监审办法(试行)》(国家发改委、建设部[20**]2285号)有关规定，对当地物业服务收费实行定价成本监审和价格监测，每年底向社会公布各种类型的普通住宅物业服务项目平均成本价，并根据物业服务成本的变动情况，适时对普通住宅物业服务收费标准进行调整。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　第二十四条 对社会反应强烈，明显不合理的物业服务收费，当地价格主管部门应当及时纠正;当地价格主管部门未及时纠正的，上级政府价格主管部门应当责令其改正，并通报批评。住宅小区物业服务等级须3年评定一次，达不到等级服务标准的须进行整改，整改不达标的，经当地房地产行政主管部门认定，作降级处理。

　　第二十五条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

　　(一)超出政府指导价自定收费标准的;

　　(二)未按约定的服务等级，自行减少服务内容，或降低服务质量变相提高收费标准的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制服务或变相强制服务并收费的;

　　(五)违反规定收取保证金、押金，或以保证金、押金等形式变相收费的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)其他违反价格法律、法规规定的行为。

　　第二十六条 价格主管部门、房地产行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、房地产行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第二十七条 本办法由巴州发展和改革委员会会同巴州住房和城乡建设局负责解释。

　　第二十八条 本办法自20**年10月1日起执行

　　附件一：

　　库尔勒地区普通住宅的物业管理

　　综合服务费基准价

　　单位：元/月·平方米

　　住宅类型/服务质量等级

　　不带电梯的住宅　　带电梯的住宅

　　一级　0.6　　2.0

　　二级　0.5　1.5

　　三级　0.4　1.1

　　四级　0.3　0.8

　　备注：物业管理综合服务收费按照房屋权属证书记载的建筑面积计算。