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律师为您解读--新《物业管理条例》新在哪

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律师为您解读--新《物业管理条例》新在哪

  新《物业管理条例》新在哪? 律师为您解读

  近日,国务院下发了关于修改《物业管理条例》的决定,新修订的物业管理将从10月1日起实施。本市(天津市)物业管理专家接受记者采访时,为本市市民解读了本市已经执行和可能即将执行的一些规定,帮助人们了解新条例对人们生活的影响。

  加强了政府的指导作用

  据本市物业管理协会咨询委员会委员王秋惠律师介绍,国家新修订的《物业管理条例》增加了“将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门”的内容。本市已经在全国率先开始推行社区联席制度,已经提前对接了新条例。

  半数业主同意即可议决

  同时新条例规定,除筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外,选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或更换业主委员会成员、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约及有关共有和共同管理权利的其他重大事项,只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。本市对于选聘物业服务企业,过去要2/3的业主同意才行,但是很多业主由于工作忙等原因不参与表决,由于人数不够,很多决议难以达成,给业主委员会工作造成很大难度,而新条例实施后,只要1/2的业主同意就行,操作难度被降低了,因此对应修改的地方条例会更加有利于小区业主利益的维护。

  业主有权改建建筑物

  王秋惠律师同时提醒人们,新增加条款中“业主可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施”,这保障了业主可以在土地使用权70年的基础上改建小区内的建筑物。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。但是业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。例如有的业主委员会决定在小区增加一个垃圾筒,可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对,如果该住户确实合法利益受到侵害,他可以请求法院撤销业主委员会的决定。这样为一些纠纷的解决提供了法律依据。

  物业企业由管理变服务

  此外,根据《物权法》的有关规定,新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。王秋惠律师指出,本市目前仍倾向“服务”和“管理”并重的思路,因为物业企业要对人加强服务,对物加强管理。物业公司不能只光强调“服务”了,特别是对小区内的秩序要严格管理,来保障大多数业主的权益。对于10月1日实施修订后的《物业管理条例》提出,物业服务企业接受委托代收水电等费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。专家介绍,本市近年来已经规定物业企业代收这些费用时不得另外加手续费,严格执行物价部门的统一规定,对此本市不会进行新的调整,对市民影响不大。

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篇2:《物业管理条例》的解析2

  《物业管理条例》的解析2

  法规渊源来看,《物权法》属由全国人大及其常委会指定的法律;《物业管理条例》是国务院制定的行政法规。根据法的等级效力,行政法规必须服从法律,包括立法的原则和条文;

  物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系,而非上下级的行政管理关系。未避免字意上的歧义,即将物业管理改称物业服务。根据建设部20**年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容,“物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。”

  随着国家《物权法》的颁布,将文件中物业管理都改为物业服务,其实真正的管理对象是物,服务对象是物的所有者人,我们要寓管理于服务之中,才能真正意义上的做好物业服务工作,才能征得业主满意,物业的保值升值。同时物业服务工作也是构建和谐社会必不可却小的一部分。

  物业服务工作在我国开始的时间也不长,我们完善它有一个不断摸索的过程,国家立法健全的过程,我们应该对物业服务工作者给予很高的理解和支持,有了他们我们才能安居乐业,才能全新的为社会主义奋斗终身。

  广义的物业服务泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护,治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。

  物业管理理论上可总结为:由专业化的企业组织,运用现代管理手段和先进的维修养护技术,为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

  物业管理是与建筑物使用有关的管理服务,他的目的在于使建筑物使用者享用安全、健康、舒适、清洁、环保、便利及良好生活机能的生活空间。

  物业管理是物业的一种增值服务。除了提供建筑物内劳务与服务外,以延续了建筑物生命与使用的基本需求外,更应借由营运管理增加收入,以提升不动产与土地的价值。物业服务项目包括:警卫保全、清洁劳务及设备设施类如电力、空调、升降机、给排水、安全系统等维护、修理、保养等三大类工作。

  物业管理的主要产业对象是住宅小区,包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。它的管理范围相当广泛,服务项目多元化。除房屋的使用及出租的管理、房屋及附属设备设施的维修养护外,还有房屋室外即住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、交通疏导及车辆停泊、环境绿化以及为居民生活提供方便的各种服务。

  物业管理适应了城市房屋管理的特点,这些特点包括:房屋产权的多元化要求管理机构的权威性;住宅小区功能的多样化带来了管理内容的复杂性;住宅小区设施的系统化要求管理形式专业性和统一性;住宅小区居民追求生活方便而对相关服务提出的综合性要求。同时,物业管理又是房地产综合开发的派生物,它作为房地产市场的消费环节,实质上是房地产综合开发的延续和完善。良好的物业管理,既有利于促进房地产的销售,又有利于扩大其经营服务范围。

篇3:《青海省物业管理条例》知多少

  《青海省物业管理条例》知多少

  7月1日起,《青海省物业管理条例》正式实施,这部被称为青海史上“最严格、最规范、最详细”物业管理条例吸引了全社会关注的目光。

  那么青海省第一部物业管理方面的地方性法规,究竟有些什么内容,又会对我们的生活产生怎样的影响?本报记者采访到省住房和城乡建设厅房产处相关人士,请他们详细解读住宅小区停车场使用、物业费及采暖费缴纳、专项维修资金动用等众多与群众安居生活息息相关的问题。

  居民使用电梯时应注意哪些问题?

  电梯属重要的共用设施设备,全体业主必须严格遵守共用设施设备管理的要求,应遵守国家有关部门以及物业公司针对电梯使用提出的有关要求,保障电梯的合理使用和安全运行。

  《条例》规定,在电梯内不得吸烟,不携带易燃易爆等危险品进入电梯;发生火灾或地震时不使用电梯;业主利用电梯运载装饰装修材料和大宗物品时应当征得物业管理者的同意,并采取相应的保护措施,以免对电梯造成损坏;新安装电梯无出厂质量合格证书,在未经调试未取得相关部门颁发的安全许可证书前不得投入使用;年审年检不合格或超出年审年检有效期的电梯应停止继续使用;业主不得强行要求物业或擅自启动不符合运行条件的电梯运行;无民事行为能力的人、未成年人、行动不便的人等乘用电梯时应由监护人或家人等陪同。

  物业管理区域内的公共建筑

  和共用设施不能改变用途

  《条例》规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,是满足业主正常的生活、工作需求所必须的,不得擅自改变用途。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当依法办理相关手续,并告知物业公司;而物业公司确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理相关手续。

  专项维修资金动用,谁说了算?

  发生屋面漏雨时,顶楼的住户迫切想动用专项维修资金,但其他住户认为没有影响到自己,不同意使用专项维修资金,怎么处理?

  动用专项维修基金一般要经建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过才能使用,程序繁琐,特别是没有涉及自身利害关系的业主不理解和不支持,想要通过两个“三分之二”条件,很难实现。一些空置率比较高或者部分业主长期在外地工作的小区也难以达到动用专项维修基金的条件。专项维修基金应急使用办法为当出现房屋屋面渗漏、电梯故障危及人身安全等情形时,相关的业主不能形成法定多数意见的,明确业主委员会采取应急防范措施,由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门书面报告,经核准后,可以及时进行应急维修、更新和改造,消除各种安全使用隐患,真正体现使用专项维修资金的意义。

  什么是住宅专项维修资金?

  住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。形象地说,住宅专项维修资金是住宅的养老金。房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。房屋灭失时,结余的住宅专项维修资金返还业主。

  居民住房搞经营可行吗?

  现在在一些小区私房菜馆和麻将室比较多,影响了左邻右舍的生活,怎么解决?

  将住宅改变为棋牌室、餐厅等经营性用房,会造成来往小区人员过多,外来人员杂乱,干扰业主的正常生活,造成小区车位、电梯、水、电等使用的紧张,增加了小区不安定的因素,弊端多,危害性大。

  《条例》规定,业主不得擅自改变住宅使用性质,应当按照城乡规划行政主管部门批准或者房地产权属证书载明的用途使用物业。如果业主将住宅改变为经营性用房的,必须要本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主书面同意后,依法办理工商等相关手续。住宅改变为经营性用房后,业主应当及时告知业主委员会及物业公司,并按照非住宅类用房缴纳物业服务费。这样既鼓励大众创业,也不影响维护左邻右舍的生活,减少矛盾纠纷。

  “空置房”也得缴费

  有业主说,房子我都没住,是不是就可以不缴物业费了?答案是否定的。

  《条例》规定,未实际入住使用的房屋,物业服务费按照总额的百分之七十缴纳,停止供热的采暖费按照总额的百分之五十缴纳。为避免发生争议,未实际入住使用房屋的业主应当提前向物业公司提出申请,并签订协议。

  服务费一交一年合规吗?

  有的物业管理公司嫌麻烦,物业费一次就收一年的,其实这是违规的,业主有权拒绝。

  根据《条例》,物业公司应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费标准等事项。物业服务费按月计收,最长预收期限不得超过六个月,业主自愿缴纳的除外。业主与物业使用人(比如房屋出租后租客)约定由物业使用人(租客)缴纳物业服务费用的,从其约定,业主承担连带责任。

  小区车位不能“只售不租”

  随着“有车族”数量的不断增加,使得部分小区内出现车位、车库不够停车的情况,针对这一难题,有何破解的好办法?

  《条例》规定,物业管理区域内车库、车位应首先满足业主需求,建设单位不得将配套车位出售给业主以外的用户,不得以“只售不租”为名拒绝业主承租车位。若再出现小区外车辆满满,小区内停车库空空如也的情况,业主将有权提起诉讼。为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆,在物业管理区域内临时停放,免交停车费;因业主需要进入小区物业管理区域临时停车未超过半小时的,免交停车费。

  装修房子

  想怎么装就怎么装行吗?

  装饰装修房屋是业主的权利,但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提,小区住户本来就较多,业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。

  如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时,物业公司有义务根据物业服务合同的约定对装饰装修进行管理服务。因此,《条例》规定,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业公司,物业公司也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  绿地种菜,违法!

  在一些小区里面,个别业主圈地种菜,私搭乱建,破坏了小区的环境,多数住户意见很大,怎么办?

  针对物业管理区域内普遍存在的擅自改变共有部分用途、损坏房屋承重结构和主体结构、违法搭建建筑物和构筑物、破坏或者擅自改变房屋外观、存放不符合安全标准的物品、侵占绿地、毁坏绿化植物以及绿化设施等产生安全隐患、干扰业主正常生活的情况,违反有关规定的,《条例》规定,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业公司、业主委员会应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  物业管理是一种市场经济下的经营服务型企业行为,物业公司提供的是有偿服务。作为业主除了关心服务费收费标准外,更需要了解所交的服务费包含的服务内容,服务深度和广度的不同,服务收费标准就不同。物业公司提供的服务项目越多,服务质量越好,其服务费标准就越高;而服务费标准较低时,不仅服务项目较少,而且服务不到位,服务质量不高。选择什么样的服务标准和收费标准,由业主委员会与物业公司根据价格主管部门和房地产主管部门的有关规定在物业服务合同中具体约定。

篇4:《无锡市物业管理条例》解读

  《无锡市物业管理条例》解读

  首次业主大会必须在属地街道办事处组织领导下开展;小区分期建,业委会符合条件可分期成立;欠交物业费行为将与个人信用挂钩......9月1日起,《无锡市物业管理条例》(以下简称《条例》)将正式实施,该条例于今年5月29日经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准,明确了一些以前没有明确的问题。对于其中的一些亮点,昨天,记者邀请无锡市住房保障和房产管理局物业管理处处长施冬雷作了解读。

  另据了解,无锡市业主委员会指导规则、前期物业管理履约保证制度、物业服务收费办法、物业服务企业诚信管理制度等配套性文件,也将相继制定出台。

  ■欠交物业费行为将与个人信用挂钩

  《条例》规定:业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经生效判决或者仲裁确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

  解读:业主欠交物业费表面上看是对物业企业服务不达标的一种“反制”,但实际上侵害的是已缴物业费业主的权益。在上海,业主欠缴物业费半年以上的,两次催缴无果,经行业协会取证确认,即可报送市级信用平台对拒缴费业主进行征信,制约更严格。这也是我市首次将物业欠交行为与个人信用挂钩,一旦信用记录有了“黑点”,今后有可能会影响借贷、消费等行为。

  ■车位车库应优先满足业主使用

  《条例》规定:建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,期满后可以优先续租。

  车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

  解读:小区建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,建设单位应当结合当期业主停车需求,按照比例划出可供租售的车位、车库,并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前,只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后,在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下,剩余车位、车库可以按照规定出售。

  ■分期开发小区可分期成立业委会

  《条例》规定:划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  解读:“先期开发部分”指小区分期开发建设的部分,如小区分四期开发,一期已经完成,则一期如符合条件就可以成立业主委员会。这里的“符合条件”一是符合小区分期交付条件,二是符合省《条例》第十三条“(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的”两个条件之一。但此时的业主大会、业主委员会只能代表一期,因此是有限权的业主大会、业主委员会,具体权限将在即将出台的《无锡市业主委员会指导规则》中明确,从而解决分期开发建设难以成立业主大会的问题。

  ■街道对业主大会有指导监督职责

  《条例》规定:街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务,业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

  解读:《条例》强化了物业管理应该建立由“行业管理+属地管理+综合管理”的行政管理体系。行业管理即为物业行政主管部门对物业服务企业的监督管理;属地管理是由街道为主、社居委为辅,主要负责指导监督业主大会、业主委员会的成立和换届,协调业主与业主委员会、物业企业间的矛盾纠纷;综合管理由其他诸如公安、城管、物价、质监、工商等行政部门根据各自分工负责。

  《条例》进一步细化了街道层面的联席会议制度,并说明了联席会议召集部门、组成部门及人员,所要协调处理的主要事项,加强了属地管理的工作职能。

  《条例》十六条还对业主委员会换届时的工作经费和经营性收益等情况进行审核作了明确规定,审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查,也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。此条款主要是解决当前一些业主委员会账目不公开、收支不透明、工作经费不公示等主要问题。

  ■业委会换届选举期间不得解聘物业

  《条例》规定:业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事

  处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:(一)选聘、解聘物业服务企业;(二)管理违约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;(三)其他重大事项。

  解读:《江苏省物业管理条例》具体规定了业主委员会的人数,任期年限、差额选举制度、业主委员会成员条件,这些均适用当前我市业主委员会运作。在我市出台的《条例》中,具体细化了业主委员会的任职条件和要求,并首次将个人诚信纳入业主委员会任职条件之中,同时强化了业主委员会换届工作。

  本条款是无锡市业主委员会活动规则的重大调整,借鉴了上海市做法,加强了属地管理对业主委员会的指导,以解决换届改选中出现的矛盾突出的问题。特别是在当前业主委员会整体运作还不成熟的情况下,有助于规范业主委员会运作。

  ■物业服务企业进场要交履约保证金

  《条例》规定:在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度,规范前期物业服务,督促物业服务企业和建设单位履行义务。

  解读:根据这一条款,如果物业服务企业合同到期撤出,则建设单位有责任履行落实前期物业管理单位的责任,即应当按原服务标准、收费标准进行招投标另行选聘前期物业服务企业。

  《条例》明确要建立“前期物业服务履约保障制度”,在前期物业管理中,开发建设单位和物业管理单位职责,业主因为是被动接受物业服务的,无选择权。履约保证制度主要是包含履约保证金制度、前期物业管理监督核查等监督管理制度。履约保证金由开发建设单位和物业企业共同交纳,一定年限后返还。

  ■要当业主大会筹备组成员要符合条件

  《条例》规定:筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定,并事先告知全体业主。筹备组成员应当符合下列条件:(一)具有完全民事行为能力;(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;(五)个人信用记录良好,无犯罪记录。除前款规定条件外,筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约,交纳物业服务费用。

  解读:筹备组成员的素质和能力直接影响了首届业主大会召开、首届业主委员会选举。《江苏省物业管理条例》对首次业主大会筹备组人数、组成人员、公示进行了规定,但对推荐方式未作规定,在我市实际运作中遇到了很多问题。《条例》参照了其他城市的优秀经验做法,赋予了街道办事处可制定推荐业主成员的办法,强化了首次业主大会必须在属地街道办事处组织领导下开展,并对筹备组成员条件进行了明确规定,对个人信用、业主遵守规约情况,特别是交纳物业服务费情况均提出了要求。

篇5:社区宣传物业管理条例及普法活动计划

  为进一步提高我区全体公民的法律意识和法律素质,推动我区普法工作的深入开展,今年以《物业管理条例》的宣传为主要内容,以全区的法制楼组为主要对象开展系列活动,深入社区,引导他们行使好条例赋予业主、使用人的权利,履行好条例规定的义务,依法维护好自身的合法权益。

  整个系列活动具体如下:

  一、组织一次物业管理条例培训(4月--5月)

  1、在培训的同时,收集各法制楼组代表的电子信箱,为后续的网上送法上门、网上沟通做好准备。

  2、公布《长宁房地》门户网站网址,为以后登陆该网站提供方便。

  3、培训后组织一次讨论会,对如何促进物业管理工作、如何做好物业管理条例的宣传提出意见和建议。

  4、组织一次现场开卷知识竞赛。

  二、在全区的每个小区张贴《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》宣传海报。(4月底完成)

  三、利用门户网站开设网上物业管理法制宣传专栏,并及时更新。(5月开始),主要内容包括:

  1、法律法规:包括国务院、建设部、上海市有关物业管理的法规、规章、文件。

  2、案例分析:近期有代表性的案件。

  3、便民问答:挑选常用的问题,以问答的形式分条发布。

  4、网上调查:对市民关心的问题,进行调查。

  5、网上竞赛:邀请法制楼组居民或代表参加,其他市民也可以参加。

  6、房地万事通信箱:根据法制楼组居民或其他市民的提问,在二天内以电子邮件的方式回答。

  四、在《时报》开辟专栏,宣传物业管理条例。(5月开始)

  五、通过各个房地办事处对辖区内的物业小区经理业务培训一次,主要内容为《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》及配套文件,并通过小区物业公司加强对小区内居民的宣传。(5--9月底)

  六、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加违法搭建的现场执法活动一到两次,加深对法规的理解。(6--8月)

  七、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加业委会组建现场会议一到两次,加深对法规的理解。(6--8月)

  八、每月一次送法到家,经最新的物业管理文件通过电子邮件的形式送到法制楼组居民或代表的电子信箱中。

  九、在《物业管理条例》实施二周年之际系列活动。(9月)

  1、开设一次物业管理义务法律咨询。地点设在法制楼组所在小区附近,并邀请部分法制楼组的居民或代表参加。

  2、悬挂横幅。

  3、在长宁时报利用半个版面宣传物业管理条例。

  十、召开一次成果检验大会,并聘请房地法制宣传助理员,举行授牌仪式,为法制宣传深入社区奠定群众基础。

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