物权法规定的业主权利及其保障现状

日期:2019-05-13  类别:培训讲义  编辑:物业经理人

  【内容提要】

  《物权法》规定的业主权利有三大项,即业主的专有所有权、共有所有权和成员权。业主的专有所有权包括所有权、相邻使用权;共有所有权包括共有部分的使用权和收益权;成员权包括管理权、参与议事、决定权、知情权、监督权、请求权和诉讼权。本文通过解读业主各项具体权利及其保障的法律规定内容,指出一些立法规定和实践操作方面的缺憾,提出业主权利要得到充分的保障实现,其必须依赖于具体的实体权利义务规定和公正的程序、精致的流程予以配合。

  在我国,“业主”概念的引入是房地产经济发展的结果,到2003年出台的《物业管理条例》时,“业主”逐渐从经济学概念演化为法律概念,并在经济生活与人们的日常物业管理活动中被广泛地使用。从字面上看,“业主”即“业”的所有者。《物业管理条例》第六条中规定“房屋的所有权人为业主”,把“业主”界定为房屋所有权人。其实未必如此。就建筑物区划内的房屋及相关物的权利享有和维护而言,只要对房屋及相关物享有占有、使用、收益或者处分中的部分权能与利益,即可构成法律意义上的“业主”。依这一判断,建筑物区划内的“业主”是指对房屋及其相关物有直接支配权并享有其利益的物的所有人、使用人以及收益人、处分人。只要符合以下几个规定性,就应当在区域范围内正当地行使权利而成为建立于房屋及其相关物之上的权利主体——“业主”。这些规定性包括:在以土地整幅利用为基础的建筑区划范围为内;区域范围内客体应为房屋及其相关物;享有对房屋及其相关物直接进行全部或者部分支配的权利;直接享受房屋及其相关物的占有、使用、收益或者处分利益;对房屋及其相关物的权利具有排他性。将于今年10月1日起实施的《物权法》,也再次明确肯定了“业主”的概念,并在第六章业主的建筑物区分所有权中专章规定了业主的权利及其有关保障内容。

  随着市场经济的发展,公民的法律意识逐渐增强,业主的权利也越来越引起重视。目前《物权法》规定业主权利究竟有哪些以及应当如何保障,已不仅仅是社会关注的热点问题,也是理论、实务部门的焦点问题。现结合我国《物权法》的条文规定内容分析,笔者浅谈一些个人看法,以求抛砖引玉。

  业主的权利来源于物权,是物业管理法律制度所应调整规范的内容。而物业管理制度的理论基础就是区分所有权理论。我国《物权法》在立法上,是根据大陆法系各国理论和实践所采用的三元论通说来确立有关业主权利的法律内容,这也就是我国《物权法》所规定的业主权利及其保障的理论依据。

  我国《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权部分共有十四条的规定内容,也是《物权法》规定业主权利及其保障的最直接的法律表述。从这些法律规定内容上讲,业主的权利主要有三大项:一是对楼房专有部分享有的专有所有权;二是对楼房共有部分享有的共有所有权;三是因区分建筑物共同关系享有的成员权。其中,业主的专有所有权是基础和核心,共有所有权和成员权的产生和存在都是源于专有所有权。实际上,业主的三大项权利是紧密联系在一起的,共同构筑业主的权利及其保障体系。业主的三大项权利中,同时又各自包含了一些具体的权利内容。

  一、在专有所有权中,主要有两项具体内容:

  1、所有权

  物权法所指向的所有权是指业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,包括占有、使用、收益和处分四项权能,即业主可以依法使用、出租、出借、转让、赠与等,他人不得干涉,具有绝对权性质的。《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;第七十一条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主依法行使其专有所有权,也是受到我国宪法、民法等法律所保护的。但是业主行使其权利时不得危及建筑物的安全,亦不得损害其他业主的合法权益。《物权法》第七十七条还明确规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。这既是对业主权利行使的限制,也是业主保障自己权利的最佳实现方式。如近年来出现的“群租”现象,实际上是违背了《物权法》第六条(“物

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