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《物权法》的名词解释

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《物权法》的名词解释

  物权

  生活解释:

  物权,通俗地说,一头牛属于你,你可以用它来耕田、拉车,可以租给他人使用,也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的,任何人都不能干涉你。

  理论解释:

  物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。

  动产

  生活解释:

  张三有一张桌子,想卖给李四,不管价钱是怎么商定的,桌子所有权的转移,是以桌子交付给李四时为准。

  理论解释:

  动产,顾名思义,就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等,自交付时发生效力。

  质权

  生活解释:

  甲将所持有的A公司债券交付乙,作为向乙借款的质押物。双方签订了书面质押合同,但未在债券上背书 “ 质押 ” 字样。借款到期后甲未还款。甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券。正确的做法应该是,乙以债券已出质对抗丙的执行申请。

  理论解释:

  为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人未履行债务时,债权人有权就该动产优先受偿。质权与抵押权的不同在于前者是转移动产的占有,而后者则是不转移动产的占有。质权分为动产质权和权利质权两种。前者是有形的,后者是无形的。

  留置权

  生活解释:

  农民甲到期没有履行对农民乙的债务,乙就留置了甲与债务有关的农用车一辆,但是甲还在这辆车上设立了抵押权或者质权,如果各个权利人均对此车行使自己的权利,谁应该首先得到补偿呢?应该是设立了留置权的乙。理论解释:债务人未履行债务时,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。

  居住权

  生活解释:

  张先生与李女士结婚时住的两居室是张先生单位分的,后两人因感情不和离婚,法院将房子判给男方,但李女士可以暂时居住。离婚后李女士收养一子和她一起生活,不久,李女士突然病世。其子要求继续在此房居住,张先生不同意,遂将此房收回。李女士离婚后对房子拥有的就是居住权。由于居住权不能继承和转让,因此她收养之子不能继续住在此房。

  理论解释:

  居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权,可以根据遗嘱或者遗赠,也可以按照合同约定。但居住权不得转让和继承。而且,居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用。

  相邻权

  生活解释:

  张三有一块土地,他完全有权禁止其他人进入自己的土地,但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地,张三就应该给李四提供必要的便利。当然,李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害,如造成损害,应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。

  理论解释:

  不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。

  地役权

  生活解释:

  甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景,便与相邻的乙约定:乙不在自己的土地上从事高层建筑;作为补偿,甲每年支付给乙4000元。两年后,乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼,与甲发生了纠纷。对此纠纷,甲对乙的土地不享有地役权。这就说明,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机关申请地役权登记。不登记,不得对抗善意第三人。

  理论解释:

  地役权人有权按照合同利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

  担保物权

  生活解释:]

  甲向乙借款20万元,以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保,以1万元的音响设备作质押担保,同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁,获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效,丙应对借款本金在6万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。

  理论解释:

  担保既有物的担保又有人的担保,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保。

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篇2:物权法环境下物业管理纠纷应对策略

  目前我国《物权法》草案关于建筑物区分所有权的定义及相关法律界定,厘清了以前很多争议、模糊的认识,这将大大有助于物业管理行业的规范化发展。但是我们又必须看到,在物权法出台的背景下,业主行使物权权利仍会存在很多可能发生的物权纠纷进而导致物业管理困境,这需要我们及早预见并应对。

  (一)物权产权及范围区分引起的纠纷

  1、区分所有建筑物专有部分与共有部分界线纠纷

  对专有部分与共有部分的细节界定不清,必然导致业主之间为共有界定而引起纠纷。如现实中业主总是将单元房的空调机位、阳台、玻璃窗、遮阳板以及单元房防盗门作为自己的“专有部分”,主张自己有权利随意安装空调、遮阳篷,用自己喜欢的材料与颜色封闭阳台,在阳台或窗户玻璃外面安装张贴醒目广告、招牌或打横幅,在防盗门门口安装尺寸各异的书报箱、鲜奶瓶存放栏等,其他业主则投诉物业管理企业不加约束。

  对于这类问题,关键是需要进一步明确这些建筑附属物的权属,是属于法定专有部分还是属于约定专有部分,抑或是共有部分,抑或是共有部分约定专用?其使用处分的限度是什么?在此基础上,物业管理企业至少应该从以下几个方面着手:

  首先,争取有关立法机构与管理机构,在立法、司法解释与行政执法等环节给予指引。

  第二,必须注意《业主公约》及相关公共管理制度的制定,使其成为维护业主公共利益与长远利益的工具。

  第三,尽快协助有关部门与业主,成立业主大会,使《业主公约》及其附属制度转为社区正式的“宪法”,敦促业主委员会成为维护“宪法”的主导力量。

  第四,动员街道办、居民委员会积极参与;

  第五,发挥物业管理企业的专业管理服务技能,促进和谐社区建设。

  2、区分所有建筑物共有部分产权纠纷

  按照《物权法》草案的规定,绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有;会所与车库,有约定的依照其约定,没有约定的,除开发商能够证明其享有所有权的以外,属于建筑物区分所有权人共有。

  这个物权取得方式的约定规则,由于没有明确究竟谁与谁约定、如何约定才是有法律效力的约定,仍会带来一些麻烦。在现实生活中,开发商总是与购房者进行约定,如约定将窗前绿地归属于一楼业主所有,将楼顶天面约定归属于顶楼购房者。开发商和购房人之间的约定,是否能够约束其他所有的区分所有权人,又如何解决其他区分所有权人对这些窗前绿地与天面的共有权纠纷?与这个案例类似的还有关于架空层、空中花园(中转露台)等的物权问题。

  由于这类物权的归属涉及的利益份额较大,往往是开发商与业主之间的矛盾聚集点。无论业主是谁,这些物业大多交由物业管理公司经营管理。物业管理企业通过经营管理取得经营管理的报酬,至于经营收益归谁(扣除物业管理公司经营管理成本与酬金),应该由其产权决定。物业管理企业只认一条原则:谁是这些物业的所有人,谁能合法委托这些物业给自己经营,物业管理企业取得合理报酬后,将收益转还给委托人。

  (二)占有与使用纠纷

  1、专有部分使用纠纷。

  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但其使用需要有限度,那就是不得损害其他业主的合法权益。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或乱搞装修,其行为可能会产生如下结果:

  1、改变原房屋结构,影响整个建筑原设计或施工规划;

  2、危及建筑物的安全,损害区分建筑物所有权共有业主的利益;

  3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益。

篇3:物权法规定的业主权利及其保障现状

  【内容提要】

  《物权法》规定的业主权利有三大项,即业主的专有所有权、共有所有权和成员权。业主的专有所有权包括所有权、相邻使用权;共有所有权包括共有部分的使用权和收益权;成员权包括管理权、参与议事、决定权、知情权、监督权、请求权和诉讼权。本文通过解读业主各项具体权利及其保障的法律规定内容,指出一些立法规定和实践操作方面的缺憾,提出业主权利要得到充分的保障实现,其必须依赖于具体的实体权利义务规定和公正的程序、精致的流程予以配合。

  在我国,“业主”概念的引入是房地产经济发展的结果,到20**年出台的《物业管理条例》时,“业主”逐渐从经济学概念演化为法律概念,并在经济生活与人们的日常物业管理活动中被广泛地使用。从字面上看,“业主”即“业”的所有者。《物业管理条例》第六条中规定“房屋的所有权人为业主”,把“业主”界定为房屋所有权人。其实未必如此。就建筑物区划内的房屋及相关物的权利享有和维护而言,只要对房屋及相关物享有占有、使用、收益或者处分中的部分权能与利益,即可构成法律意义上的“业主”。依这一判断,建筑物区划内的“业主”是指对房屋及其相关物有直接支配权并享有其利益的物的所有人、使用人以及收益人、处分人。只要符合以下几个规定性,就应当在区域范围内正当地行使权利而成为建立于房屋及其相关物之上的权利主体--“业主”。这些规定性包括:在以土地整幅利用为基础的建筑区划范围为内;区域范围内客体应为房屋及其相关物;享有对房屋及其相关物直接进行全部或者部分支配的权利;直接享受房屋及其相关物的占有、使用、收益或者处分利益;对房屋及其相关物的权利具有排他性。将于今年10月1日起实施的《物权法》,也再次明确肯定了“业主”的概念,并在第六章业主的建筑物区分所有权中专章规定了业主的权利及其有关保障内容。

  随着市场经济的发展,公民的法律意识逐渐增强,业主的权利也越来越引起重视。目前《物权法》规定业主权利究竟有哪些以及应当如何保障,已不仅仅是社会关注的热点问题,也是理论、实务部门的焦点问题。现结合我国《物权法》的条文规定内容分析,笔者浅谈一些个人看法,以求抛砖引玉。

  业主的权利来源于物权,是物业管理法律制度所应调整规范的内容。而物业管理制度的理论基础就是区分所有权理论。我国《物权法》在立法上,是根据大陆法系各国理论和实践所采用的三元论通说来确立有关业主权利的法律内容,这也就是我国《物权法》所规定的业主权利及其保障的理论依据。

  我国《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权部分共有十四条的规定内容,也是《物权法》规定业主权利及其保障的最直接的法律表述。从这些法律规定内容上讲,业主的权利主要有三大项:一是对楼房专有部分享有的专有所有权;二是对楼房共有部分享有的共有所有权;三是因区分建筑物共同关系享有的成员权。其中,业主的专有所有权是基础和核心,共有所有权和成员权的产生和存在都是源于专有所有权。实际上,业主的三大项权利是紧密联系在一起的,共同构筑业主的权利及其保障体系。业主的三大项权利中,同时又各自包含了一些具体的权利内容。

  一、在专有所有权中,主要有两项具体内容:

  1、所有权

  物权法所指向的所有权是指业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,包括占有、使用、收益和处分四项权能,即业主可以依法使用、出租、出借、转让、赠与等,他人不得干涉,具有绝对权性质的。《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;第七十一条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主依法行使其专有所有权,也是受到我国宪法、民法等法律所保护的。但是业主行使其权利时不得危及建筑物的安全,亦不得损害其他业主的合法权益。《物权法》第七十七条还明确规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。这既是对业主权利行使的限制,也是业主保障自己权利的最佳实现方式。如近年来出现的“群租”现象,实际上是违背了《物权法》第六条(“物

篇4:解读《物权法》实施后变化:夫妻共有房房主有权卖

  解读《物权法》实施后变化:夫妻共有房房主有权卖

  10月1日起,《物权法》开始正式实施。这部惠及千家万户民生的法典,将对我们的生活带来哪些改变?从今天开始本报推出“法官案解物权法”系列报道,请北京市第一中级人民法院法官,结合现实中与群众生活关系最为密切的具体案例,解读《物权法》实施后将会带来的变化。

  过去购买二手房的人经常会被卖房人突然反悔所困扰,一旦卖房人以所卖房屋是夫妻共有财产,夫妻一方对卖房一事并不知情也不同意,要求解除买卖合同,买房人在大多情况下只能干瞪眼,顶多获赔点违约金,而《物权法》实施之后,二手房主再想以这招儿反悔,就难以奏效了。

  ■现实案例

  张军和李丽1997年结婚,20**年两人购买了一套一居室住房,房屋产权证上登记的是张军的名字。20**年底,张军家又购买了一套面积更大的商品房,就想把先购买的小房子卖掉。张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同,约定将房子卖给郭某,后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久,一居室所在位置的房价从每平方米9000元,涨到了12000元。张军和李丽向法院起诉郭某,以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产,张军卖房未经李丽同意为由,要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。

  ■不同结果

  物权法实施之前---法院可能认为,根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定,婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产,属于夫妻双方共同所有,一方擅自处置属于无权处分。据此法院判令张军与郭某签订的房屋买卖合同无效,张军返还郭某价款,郭某腾退房屋并协助张军对房屋进行恢复登记。

  物权法实施之后---法院在审理此案中重点审查郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为?法院在查清买房人郭某与张军素不相识只是根据自己需要善意买房后,判决郭某取得房屋产权,不需要将该房屋返还张军和李丽。

  ■法官解案

  按照《物权法》的有关规定,谁是房屋的权利人,谁就有权处置房屋。而善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。张军和李丽共同购买的房屋,产权证上登记的是张军的名字,则善意第三人就完全有理由信赖张军有权处置该房产。这样一来,郭某购买张军名下登记的房产并经过户取得所有权是完全合乎法律规定的。在这里,《物权法》更为关注对善意第三人的保护。

  那么如何处理《物权法》和《婚姻法》之间的冲突?法官说,《物权法》是新法,《婚姻法》属于旧法,法律适用的一般原则是新法优于旧法。此外,《物权法》本身就是规范物的归属和利用的基本法律,因此法院在审理此类案件时,应首先适用《物权法》。夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利,在房屋产权证登记时就应要求作为共有权人一并登记,或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。

篇5:浅析物权法对相关问题的修正

  浅析物权法对相关问题的修正

  《中华人民共和国物权法》历经十三年,经过充分的调研、论证、广泛听取各方意见,于二OO七年三月十六日通过,并于二OO七年十月一日实施。《物权法》是一部具有里程碑意义的法律,在总结实践经验的基础上,对物权制度的共性问题和现实中迫切需要规范的问题作出了规定,对不合适宜的司法理念、民法理论和法律规范进行了修正。《物权法》实施之后,与其相冲突的部分法律规范必将失去原有的法律效力。而这些相关的司法理念、民法理论、法律规范已经实施、应用多年,在人们的头脑中已经根深蒂固,为了加强对《物权法》的学习和理解,更好地提高人民法院的审判职能,有必要对修正的部分进行分析、探讨。以下是本人学习《物权法》的一点体会,以求共识。

  一、《物权法》对司法理念的修正

  《物权法》对一些传统的法律观念做了更新和突破,如真正确立了对私人财产和对国家财产的平等保护。平等原则一直以来是民法的一项重要原则,但由于各种原因,其从立法角度就没有得到贯彻执行,一些具体的法律规范可见一斑,如《中华人民共和国民法通则》第七十三条规定"国家的财产神圣不可侵犯,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏",第七十四条和第七十五条分别规定"集体所有的财产受法律保护,禁止任何组织和个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收"、"公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织和个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收收"。从这些具体法律条文的用语上可以看出,法律更加着重保护国家的财产,只有国家的财产才是神圣的。而新通过的《物权法》则首次将国家、集体、私人财产的保护置于同一法律条文之中,并且在相关的法律条文中的法律用语也完全相同。《物权法》第四条规定"国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯"。第五十六条、第六十三条、第六十六条分别规定"国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏"、"集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏"、"私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏"。《物权法》以立法的形式真正确立了对国家、私人财产的平等保护,也可以说着重保护了私人的合法财产。在以往的审判实践中,当私人财产的保护与国家财产的保护发生冲突的时候,必然要牺牲公民私人的财产权益而确保国家权益,所谓的"大局观念"、“全局观念”一直占据着主导地位。《物权法》颁布以后,我们的审判人员必须及时更新司法理念,掌握《物权法》这一最重要的原则。相信《物权法》实施以后,除非国家公共利益需要,那些随意侵占私人房屋所有权、土地使用权和承包地经营权的商业用地的行为将成为历史。

  二、《物权法》对传统民法理论的修正

  《物权法》确立了不动产的善意取得制度。依传统民法理论,善意取得只适用于动产,不适用于不动产。因不动产有登记制度,其权利主体依登记而定。虽然没有明确的法律和司法解释,但长期以来善意取得只适用动产的民法理论一直指导着我们的审判实践,成为我们处理案件的依据。《物权法》则将善意取得的适用从动产扩展到不动产。《物权法》第一百零六条规定"无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另行规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格 转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人"。《物权法》以立法的形式确立了善意取得适用于所有物权是一次重大的突破,维护了交易安全。尤其在当前房产交易中,对善意买受房屋的第三人的合法权益是个极有力的保护。

  三、《物权法》对土地承包期限的修正

  农村土地承包期满以后可以继续承包,成为《物权法》的一大亮点。《中华人民共和国土地承包法》第二十条规定"耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十至五十年。林地的承包期为三十至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长"。《物权法》第一百二十六条规定,承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。该规定从根本上解决了农民的生存问题,解决了农民的后顾之忧,是党的建设社会主义新农村政策在法律上的体现,具有重大的历史意义。

  四、《物权法》对《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》的修正

  《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》第十二条规定: (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。对于

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