业主公约:物业管理基本法

日期:2019-05-13  类别:培训讲义  编辑:物业经理人

  业主公约:物业管理的“基本法”

  文/梁 柱

  多年来,人们一直在抱怨物业管理立法滞后,物业管理法制不健全,物业管理行为无法可依,这导致物业管理投诉居高不下,严重制约了物业管理行业的发展。2002年,在众人翘首以待之中,《物业管理条例(草案)》终于姗姗来迟。就在人们对全国条例进行热烈讨论之际,人们却似乎忘记了物业管理日常管理中的另一个“基本法”——《业主公约》。

  尽管有国家级、省、市级的物管条例和管理办法等,但笔者认为,从物业管理的实际操作来看,《业主公约》才真正是小区管理的“区法”,是物业管理日常管理的“基本法”,它能最集中、最全面、最深刻地体现全体业主的共同利益,并能有效规范房地产开发商、全体业主和物业管理企业的行为。以前在物业管理的实践中,我们一直没有重视它,把它当成是精神文明层次的东西,当成可有可无的东西。现在,在《物业管理条例(草案)》征求意见并即将颁发之际,应该是恢复它“基本法”地位的时候了。

  一、国家和地方的《物业管理条例》等法规,因为要适应不同地区、不同物业的情况,所以只是一个指导性文件,其条文仍然是粗线条的,无法对每一个小区、每一栋物业具体的管理行为进行一一界定。因此,我们可称之为物业管理的“根本法”。

  二、各地区、各物业、物业管理的各类事务和关系错综复杂,如人们的生活水平状况、对

  物业管理的认识程度、物业管理的硬件设施等,它们的管理难度及要求也不一样。因此,要管理好物业,就必须针对每一个物业制定一套规章制度或对其进行合同约定,使之更具有针对性和操作性。此时,《业主公约》就是一种最佳的选择方式,是加强物业管理的一种有效手段。

  三、《业主公约》是在国家相关法律、法规的基本上制定的,是一种合同性的公共契约, 在法律上具有约束力,全体业主及相关主体必须遵守。

  四、《业主公约》是物业管理中一个基础性的文件,与《物业管理服务合同》、《业主委员会章程》等构成了物业管理的基本框架,也是物业管理企业进行管理与服务的法理依据和法律文件。

  五、物业管理企业制定的各项规章制度虽然能对物业管理活动进行详细的规定,但由于它 只是物业管理企业单方面的管理制度,而不是合同形式,因此,较《业主公约》而言,它的法律效力较低。

  六、在香港,《业主公约》(香港称《公共契约》,简称《公契》)受到了高度的重视,具有法律效力,是处理物业管理日常管理重要的和基础性的法律依据。

  重视《业主公约》还可以产生以下积极的效果:一是通过签订《业主公约》,加深业主对物业管理的理解和支持;二是《业主公约》可作为日常物业管理的有力依据,对违反公约的人进行处罚,对业主之间的纠纷进行调解;三是在制定《业主公约》时,可将小区有关的文明公约写进去。其实《业主公约》中的部分条款就是小区文明公约中的重要内容。因此,《业主公约》诠释着社会文明,向每一个业主传递社会文明和社会公德的标准。重视并宣传《业主公约》就是把文明的行为准则更清晰地渗透到每一个业主的心中,从而切实推动社会精神文明的建设。

  目前,《业主公约》除人们主观上不太重视之外,在制定程序和公正性等方面还存在着一些不足,使其“基本法”的地位缺乏权威性。

  一、在制定程序上:

  《业主公约》是小区全体业主共同制定并承诺的,对全体业主(也包括非业主使用人)有共同约束力的,有关业主在物业使用、维护和管理等方面的一种行为准则。按原理应当是通过业主大会由全体业主制定并通过后生效。但目前《业主公约》都是物业管理企业根据《业主公约》的政府示范文本进行制定,在业主入伙时由业主签字后生效。由于现阶段使用的《业主公约》示范文本是一个很旧的版本,是一个框架性的文件,并没有真实反映目前物业管理的实际情况。很多物业管理企业往往图方便,便照搬照套下来,其内容并不一定适合小区物业管理的具体情况。

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