物业管理招投标中若干问题的法律分析
文/ 王利明 宋志红
一直以来，我国物业管理中存在大量的“谁开发，谁管理”的现象，这种“父子兵”模式实践中给物业管理带来了很多后弊端。针对这一现状，于今年9月1日实施的国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)明确规定建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。根据该《条例》的精神，建设部颁发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房‘20**’130号令)(以下简称《办法》)，对物业管理招投标问题作出了较为详细的规定，为物业管理活动提供了法律依据与操作指南。然而，由于物业管理的强制招投标在我国才刚开始实行，实践中还存在着许多空白和不规范的地方。本文依据相关法律规定结合招投标程序对物业管理招投标中的一些问题进行法律分析。
一、招投标主体的问题
(一)招标人和招标代理机构
招标人是依照招投标法及相关法律法规的规定提出招标项目、进行招标的法人或者其它组织。在物业管理服务的招标中，招标人包括两种：
一是物业建设单位。这种招标的客体是从物业交付使用后至业主委员会成立前的前期物业管理项目。这也是上述建设部颁发的《办法》的适用范围。建设单位在出售物业前，必须选聘物业管理公司并同其签订前期物业服务合同。该合同将成为建设单位与物业买受人签订的买卖合同的组成部分。住宅物业的建设单位用招投标方式选聘物业管理公司是强制性的。《条例》第24条第2款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”也就是说除少数经批准的特殊情况可协议选聘外，对于住宅物业，前期物业管理阶段的物业管理公司必须由建设单位以招投标的方式选聘。对其它物业，国家也提倡其建设单位通过招投标的方式选聘物业管理企业。
另一种招标人就是业主大会和业主委员会。在社区入住达到一定比例时，依法召开首次业主代表大会并选举产生业主委员会。业主大会可以续聘原物业管理公司，也可以重新选聘新的物业管理公司。如果业主大会不再和原物业管理公司续签合同，则可重新选聘新的物业管理公司来进行小区的物业管理，该选聘也可以通过招标的方式。根据《物业管理条例》的规定，选聘物业管理公司的权利属于业主大会，而物业服务合同则由业主委员会来签订。因此，在这种情形下，业主大会和业主委员会是招标人。此种情形下的招投标活动可以参照上述《办法》的规定。这里需要注意的是，在选聘物业管理公司时，业主大会和业主委员会的权利不受前期物业服务合同的限制，如果业主委员会和其选聘的物业管理公司签订的新的物业服务合同生效，则前期物业服务合同终止，而不论其到期与否。
但不管哪一种，概括说来，招标人都是物业的实际产权人。因为即使在前一种情况中，由于招标活动发生在物业出售前，此时的产权人仍然是建设单位。
招标人有权决定是自行办理招标适宜或者是委托招标代理机构代为办理。由于招标投标活动是一种组织性、规范性及专业性较强、具有较高难度的交易运作方式，许多建设单位都难以凭借自身的力量进行招投标，而需委托招标代理机构进行。招标人有权自由选择招标代理机构。招标代理机构必须具备《招标投标法》第13条规定的资金、人员、技术等条件。
(二)投标人
物业管理投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件所要求的其它条件。我国实行物业管理企业的资质等级管理，把物业管理企业分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。
物业管理企业投标的能力受到其资质的限制。不同资质等级的企业所能管理的物业规模不同。 招标人在招标前需根据物业的具体情况确定参与投标的物业管理企业所应具有的资质，并对其资格进行审查。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：小区前期物业管理招投标日程安排
本文提要：招标领导小组会议:会议确定招标项目的招标方式、投标单位资格、审定定价及招标书、评标方式。
小区前期物业管理招投标日程安排1、申请:房产开发商向市物业科提交招标申请书。
2、审核:市物业科审核并制作招标文件。
招标领导小组会议:会议确定招标项目的招标方式、投标单位资格、审定定价及招标书、评标方式。
3、招标邀请函:通过挂号信寄发至受邀请单位。
4、招标预备会:投标单位交纳投标保证金及保证书、领取招投文件,招标单位组织答疑和现场查勘。
5、06.30--08.14投标单位制作投标书
6、08.14下午2:00:抽取评委名单
7、08.15开标会议:上午8:00-10:00投标单位交投标书。
8、08.16:评审主标书
9、08.30上午:评标、定标大会
10、08.30下午:招标单位与中标单位签订合同和交纳履约金
篇3：物业管理招投标程序
招标与投标足按法律规定程序进行的一种经济活动,其全过程必须严格依照法律的有关规定进行,否则就可能会引起纠纷。物业管理招标投标的一般程序如下:
(一)准备阶段
1.选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。
2.成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下,由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组,小组成员由业主方派出,也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。
3.确定招标项目、招标指导思想及原则。
4.编写招标书。招标书的主要内容有:
(1)拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。
(2)物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理,还有专项管理。
(3)对招标的有关说明。如物业管理委托期限,物业移交日期,给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积),物业管理服务收费及维修资金标准,以及其他需要说明的问题。
(4)物业管理考核标准与奖惩措施。
(5)投标开标时间。
此外,对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明,如提供建筑结构图、设备型号清单等,以便投标单位编制标书。
5.若是公开招标,则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期,投送投标书截止日期,以及联系地址、电话等有关事项。
(二)招标阶段
1.招标单位向投标单位提供招标文件,接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时,通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后,统一安排一次投标人会议,即标前会议。标前会议通常安排在现场;或者先到现场视察,再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。
2.投标单位资质资信审查。在报名截止日期后,对报名投标单位进行资质审查,从中选择若干家参加投标,并书面通知各投标单位。
3.投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前,将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。
(三)开标阶段
1.按照标书中规定的时间、地点,在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下,公开开标并登记。
2.由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书,确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。
3.公证员宣读公证书,确认预选中标单位。
(四)中标和订立合同
确定中标单位后,应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判,才会正式签订物业管理服务合同。合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。
篇4：物业管理招投标评分细则方案
物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准
一、标书 (总分100分)
1.企业基本情况 (14分)
2.物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (20分)
3.拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况 (8分)
4.管理人员的配备、培训、管理 (8分)
5.管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (8分)
6.经营管理指标的承诺及采取的措施 (10分)
7.社区文化活动的设想 (4分)
8.经费收支预算 (12分)
9.日常管理 (8分)
10.物业维修养护计划和实施 (8分)
二、现场答辩 (总分30分)
由评委对参加投标企业的答辩人进行提问。
提问内容:
1.投标书内容;
2.物业管理政策法规;
3.服务理念及设想;
4.物业管理过程中发生的实际问题及处理方法;
5.在其他物业小区管理的经验及案例;
6.业主关心的其他问题。
三、正在服务的其他物业小区现场调查 (20分)
1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查。
2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将调查结果反馈给招标选聘工作小组人员,供评分时参考。
四、计分
上述标书分(100分)、答辩分 (30分),正在服务的其他小区现场调查 (20分), 总分(150分)。
物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准细则
一、投标书评分细则 (总分100分)
(一)企业基本情况 (14分)
1.企业所管的普通居住小区规模较大,资质证书等级 (3分)
2.企业从业人员知识层次较高 (2分)
3.企业有合理的机构设置 (2分)
4.企业经营管理运作有特色 (3分)
5.历年获奖情况及管理的业绩 (2分)
6.企业发展的后劲和发展方向 (2分)
(二) 物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (20分)
根据有关法律、法规、政策、标准及锦灏佳园小区的特点提出整体设想及策划:
篇5：小区前期物业管理招投标资格邀请函
前期物业管理招投标资格邀请函
根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和国家、省、市、县有关的法律、法规,结合本项目实际情况,本着公开、公正和诚信的原则,招标人决定对其开发建设的荆州市"**"住宅小区的前期物业管理进行邀请招标,经对意向各意向投标人考查和协商,现诚意邀请贵公司参加投标人资格预审。
一、有关事项如下:
1、招标邀请人:**房地产开发有限公司
2、投标单位:取得建委核发三级以上(不包括暂定三级)物业管理经营资质等级证书,年度考评合格;市外为取得市级(地市级)物业主管部门核发同等证书。
3、投标人资格预审文件送达地点:****
4、投标人资格预审文件送达截止时间: 年 月 日
5、报名事项:市内企业携投标意向书、企业简介、资质等级证书、营业执照、业绩证明、企业负责人上岗证书及主要技术人员职称等有关资料,市外企业另携市级物业主管部门对物业企业资质等级和业绩确认书。
6、联系方式:
联系人:
联系电话:
传真电话:
E-mail:
联系地址:
二、投标单位资格审查
根据《暂行办法》规定,投标单位必须是取得物业管理主管部门核发的物业管理资质证书,具有独立法人资格的物业管理企业。www.pmceo.com外地物业管理企业参加本次投标活动的先向市物业管理主管部门备案。
有意向的单位应当在规定的时间向邀标小组报名并同时提交资格审查材料。材料包括:(一)申请书;(二)物业管理资质证书和营业执照(复印件);(三)企业概况及物业管理业绩证明;(四)物业负责人上岗证书及主要技术人员职称。
报名截止后,对报名投标单位进行资质审查,按招标单位资格选定方案确定参加竞标的投标单位,并书面通知各单位。被确定的单位应向物业主管部门递交投标保证书和投标保证金。投标保证金的金额为人民币5000元。
房地产开发有限公司
年 月 日