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物业管理条例释义之第五十七条

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物业管理条例释义之第五十七条

  建设单位违反招投标规定的行政责任

  第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  【释义】 本条规定了建设单位违反招投标规定的行政责任。

  所谓行政责任,是指违反行政法律和法规,而依法必须承担的责任。为了保护业主的合法权益,避免在业主、业主大会聘用新的物业管理企业之前,在物业前期服务过程中,建设单位和物业管理企业相互勾结,侵害业主合法权益的情况发生,针对目前建设单位私自选聘物业管理企业,导致所选聘的物业管理企业素质差,造成业主和物业管理企业之间纠纷不断的现状,条例第24条规定,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本条就是从法律责任的角度确保了第24条的落实。

  该条责任的构成要件是:

  1.责任主体是住宅物业的建设单位,即为了给业主提供前期的物业管理服务而选聘物业管理企业的该物业的建设单位。

  2.建设单位的行为违反了本条例关于招投标或者协议选择物业管理企业的规定,包括:

  (1)在条例规定必须采用招投标方式时而未采用的,即对投标人超过三个或者住宅规模较大的住宅物业,不按条例要求进行招投标。既包括不进行任何形式上的招投标,也包括虽然有形式上的招投标,但双方恶意串通,虚假招投标的行为。

  (2)在可以协议选聘具有相应资质的物业管理企业的情况下,未履行相应的批准程序的。根据第24条的规定,如果投标人少于3人,或者住宅的规模较小,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业,但是要经过物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的批准。如果未经批准,擅自采取协议选聘的方式,就是对条例第24条的违反。

  做出行政处罚的机关是物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政部门。

  本条规定的行政处罚的方式有:

  (1)责令限期改正,规定在一定的时间内,纠正错误做法,包括恢复招投标,预先申请批准。

  (2)给予警告,警告是对违法者予以告诫和谴责,申明其行为已经构成违法,要求其以后不再重犯,这是针对违法者声誉的一种处罚。

  (3)罚款,强制违法者在一定期限内向国家交纳一定数量货币而使其遭受一定经济利益损失的处罚形式。本条规定的罚款数额是10万元以下,并且可以和责令限期改正、警告并用。

  要注意的是,本条只是规定了建设单位的行政责任,并没有涉及违法选聘的物业管理合同的效力问题以及由此造成的损失赔偿问题。实际上,正如条例第26条规定的,即使前期物业管理合同约定了期限,但是,只要业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效。前期物业服务合同就终止。如果业主对前期物业管理企业的管理服务不满,可以通过及时的与其他物业管理企业签订合同的方法,而自然的终止前期物业管理合同。当然,如果前期物业管理人在管理过程中有未尽善良管理人义务,造成了业主损失的情况,业主及业主委员会有权要求赔偿损失。

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篇2:物业管理条例释义之第五十六条

  责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务

  第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

  【释义】 本条规定了责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务。

  法条在这里使用了责任人的概念。该条把责任人与物业管理企业相并列,强调责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护。所以,该条的责任人,就不包括承担维修养护义务的物业管理企业本身。因此,所谓责任人主要包括两种情况:一种是物业业主专有部分存在安全隐患、危及公共利益和他人安全的责任人,比如阳台玻璃的安装不够牢固等。这部分的责任人是物业专有人,物业专有人对自己专有的部分,有义务维持其正常的安全状态。如果物业存在着安全隐患,对公共利益和他人的合法利益造成危险的,区分所有人应该及时的维修养护。这种义务来源于所有权的行使本身,所有权人有权利在符合法律规定的范围内自由的使用自己的财产,但是,也有义务尊重他人的人身财产安全,确保物业的正常安全状态,如果物业存在着安全隐患,业主就有义务及时的加以维修养护。

  另外,如果第三人造成了业主专有部分的损害,那么,在对外关系上,物业专有人仍然是责任人,因为,其他业主很难知晓到底谁是具体的侵权人,也就无法行使相应的权利,它只能以物业专有人为责任人,要求其承担维修养护的义务。当然,物业专有人在承担责任之后,可以再向具体的侵权人追偿。这种责任具有依附于物业的性质,在业主将物业转让给第三人的时候,相关的责任也就由受让的第三人来承担。受让人因此遭受的损害只能由其再向出让人追偿。第二种是对共有部分消除危险的责任。它也可以分为两种情况,一种是侵权责任人,对因自己的侵权行为造成物业危险的,比如侵权人在对共有部分施工过程中,擅自破坏承重墙,破坏管道线路等,给他人或公共利益带来了危险或妨碍,作为业主代表的业主委员会有权要求侵权责任人恢复原状、消除危险、排除妨碍。另外,如果业主大会或业主委员会将某一项维修养护工作承包给物业管理企业以外的企业或个人,那么,该承包的企业或个人也是维修养护义务的责任人。在维修养护的过程中,如果需要利用相邻关系人的通道、阳台等,根据相邻关系法理,相邻人有提供必要的方便,予以协助配合的义务。

  在责任人不履行维修养护义务的时候,由于损害造成的危险或隐患事关全体物业人的财产人身安全,必须及时加以消除,否则一旦造成后果就不堪设想。为了充分发挥物业财产的效用,杜绝事故的发生,条例规定,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。《民法通则》第117条第2款规定,损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人并应当赔偿损失。物业业主当然可以根据法律规定,要求侵权人予以维修养护,必要时可以通过诉讼来救济,强制其履行义务。

  但是,这种情况显然要费时费力,所以,条例才作了这样的规定。由于这在本质上是在物业管理企业和全体业主之间形成了一个新的合同义务关系,因此,必须得到业主大会的同意。当然,由物业管理企业维修养护,主要是考虑到物业管理企业熟悉物业情况,有维修养护的经验,并不是因此就对业主大会的意思自治进行限制。所以,条文特别强调了,“可以”由物业管理企业维修养护,而不是“应当”或“必须”由物业管理企业来维修养护。由此所产生的费用由责任人承担,当然,在这里的费用必须是合理的费用,在发生争议时,双方可以请求人民法院予以确认。

篇3:对《物业管理条例》十条建议


对《物业管理条例(草案)》的十条建议

《物业管理条例(草案)》出台后,其名称首先就有值得商榷的地方。既然是物业管理条例,所

规范的应该是物业管理企业,而不是“由物业管理企业实施的物业管理活动”。纵观《物业管理条例

(草案)》,并没有将物业管理就是业主对自己的财产(包括个人的财产和公共财产)的管理作为立

法的立足点。由于业主是房屋和土地使用权的主体,因此,物业管理应该是业主对自己拥有的房屋、

土地使用权以及土地上其它附着物的管理。由于立足点的错误,《草案》不是对国家其它法律法规的

完善和补充,有的反而有冲突。提出十条建议供商榷。

一、《草案》第二条对适用范围的规定将导致《物业管理条例(草案)》与《中华人民共和国城

市居民委员会组织法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》相冲突。

  《草案》第二条规定:“中华人民共和国境内的物业管理活动,适用本条例”。该《草案》将“

物业管理”定义为“物业管理企业………为业主提供服务的活动”,将“业主”定义为“房屋的所有

权人”。照这两条定义,在已经成立居民委员会、家属委员会乃至村民委员会的区域内的房屋所有人

也是业主,也可以举行业主大会和选举业主委员会,将造成在同一区域内居民大会或村民大会与业主

大会并列的现象。

建议:在《草案》第二条后面增加一句“居民委员会、家属委员会和村民委员会管辖的区域除外”。

二、《草案》第二条对物业管理的定义不够准确。
 
  《草案》第二条对物业管理的定义是“本条例所称物业管理,是指物业管理企业……为业主提供

服务的活动”。物业管理中的所谓“物业”是指物业管理区域内的土地、房屋和土地上的其它附着物

。这些物业是业主的财产,或是为业主个人所有,或是为全体业主共同所有。

  自第一个物业买受人从建设单位取得财产所有权至首次业主大会召开,建设单位占有公共财产的

50%以上,建设单位有权代表全体业主对公共财产进行管理。在首次业主大会召开之时,业主大会

代表全体业主行使对公共财产的管理权。

  《消费者权益保护法》第九条规定“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主

选择提供商品或者服务的经营者,自主选择商品品种或者服务方式,自主决定购买或者不购买任何一

种商品、接受或者不接受任何一项服务”。该《草案》第二条对物业管理的定义似乎要求建设单位、

业主大会或业主委员会必须委托物业管理企业管理,必须接受物业管理企业的服务,这是违反《消费

者权益保护法》的,也违反了《民法通则》和《合同法》规定的平等自愿原则。

  建议:《草案》第二条改为“本条例所称物业管理,是在第一个物业买受人从建设单位取得物业

所有权之后,建设单位、业主大会或业主委员会对相关区域内公共财产的管理”。

三、该草案第六条、第十条、第二十五条、第二十六条剥夺了业主应有的召集业主大会的权利

、起草《业主公约》的权利、向业主大会提出议案的权利、推荐业主委员会成员候选人的权利。

建议:草案第六条改为:业主在物业管理活动中享有下列权利:
   1、召集业主大会的权利;代表物业管理区域内 %以上投票权的业主可以召集业主大会。
   2、参加业主大会、委托他人出席业主大会的权利。
   3、起草《业主大会公约》和《业主委员会章程》的权利;代表物业管理区域内 % 以上投票

权的业主可以起草《业主大会公约》和《业主委员会章程》。
   4、提名和被提名为业主委员会委员候选人的权利;代表物业管理区域内 %以上投票权的业主

可以提名业主委员会委员候选人。
   5、选举和被选举为业主委员会委员的权利。
   6、向召集人会议或业主委员会提出业主大会议案的权利; 代表物业管理区域内 %以上投票

权的业主可以向召集人会议或业主委员会提出业主大会议案。可以提出的议案包括:
  (1)关于罢免业主委员会委员的议案;(2)关于业主委员会委员报酬的议案;(3)关于小

区年度建设方案的议案;(4)关于修改《业主大会公约》和《业主委员会章程》的议案

篇4:《物业管理条例》实施前后对比分析

  《物业管理条例》实施前后对比分析

  《物业管理条例》于20**年9月1日起正式施行,标志着我国的物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。《条例》的颁布对物业管理行业的健康发展具有非常重要的深远意义,明确了物业管理活动中各相关主体之间的权利、义务、职责,为物业管理活动提供了坚实的法律依据。对比《条例》实施前后,物业管理行业产生的根本性转变,具体体现在以下几点:

  一、明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。

  业主大会是为实现对物业的自我管理,代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益,为了便于多个业主形成共同意志,保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织,是物业管理活动中的最高权利机构,对物业管理区域内的共同事项做出决定,享有对物业管理公共事物的决策权。《条例》颁布前由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制,民主协商和平衡机制不能够充分体现。在不少住宅区,业主大会只是名义上的权力机构,业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身,少数业主控制物业管理的决定权,个别成员甚至把个人利益凌驾于业主共同利益之上,损害其他业主利益或业主共同利益,导致矛盾产生。

  因此,《条例》确立了业主大会和业主委员会并存,业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的执行机构,可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定,但重大的决定必须经业主大会2/3业主同意才能作出。与以往相比较明确了业主大会、业主委员会的权利和义务;规范了业主大会决策程序;给业主委员会定位并明确其职责;约束了业主大会、业主委员会的活动;确定了业主大会与业主委员之间的关系。从而建立了业主决策机构和执行机构分离的管理模式。维护了大多数业主的合法权益,促进了物业管理活动的健康发展。

  二、规范了物业管理收费。

  物业管理费的收取,多年以来一直是困绕物业管理行业发展的问题之一,主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深,不愿交管理费;还有一些业主将购房作为一种投资,仅仅为了增值长期闲置,给物业费的收取带来困难。二是收费行为不规范。虽然国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是有些物业管理企业忽视业主的合法权益,巧立名目,多收费,少服务,服务质量与收费标准不相符,由此造成了很多的纠纷。《条例》的颁布实施,使物业服务收费维护了物业企业和业主双方的权益。物业服务收费区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。《条例》从满足不同类型的服务需求出发,完善物业管理服务标准,引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成;根据物业管理服务内容、服务质量,制定住宅的收费指导价,方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。

  与《条例》颁布前比较一是物业服务费用由业主和物业管理企业协商确定;二是充分考虑不同类型、性质、特点的物业,不同的服务对象以及业主对物业服务的需求也不同,其物业管理费用的收取标准也不相同。三是费用与服务水平相适应,以物业管理企业服务质量的高低,确定不同的收费标准;同时,针对业主不按时交纳物业管理费,影响物业管理行业健康发展的问题《条例》规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费用的,从其约定,业主负连带责任,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设公司交纳。业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。这一规定保障了物业管理企业的正常活动,维护了全体业主的合法权益。

  三、规范了前期物业管理,明确建、管责任。

  相当一部分物业企业是从房地产开发企业派生出来的,割不断的“母、子”关系,使物业管理的市场化运作程度不够,物业管理企业在经营和运作上受到制约,缺少独立性和经营自主性,影响专业化水平的提高;有些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题,有的工程质量低劣,有的配套设施不完善,有的开发单位在销售商品房时虚假承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等。使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任,造成物业管理先天不足,给后续的管理工作带来重大困难。当住宅出现质量问题或住区环境问题时,由于建设和管理职责不清,一些开发商和物业管理企业之间互相推诿,权责不清,会产生很多的混淆,使问题难以解决。为了加强开发建设与物业管理的衔接,加强对建设单位的监督《条例》规定,建设单位要在物业管理区域内配置必要的物业管理用房;国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;与业管理企业做好物业承接验收工作并及时移交有关资料;建设单位应当与物业管理企业签订前期物业服务合同;商品房销售合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容;业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得处分。建设单位应当在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

  同时对于违反上述规定的《条例》制定了一系列的处罚措施,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款;不移交有关资料的,由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正,逾期仍不移交有关材料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款;建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。从而改变了物业管理的委托制为聘任制,打破了谁开发、谁管理的垄断局面,明确了开发建设单位、物业管理企业的责、权、利,减少物业管理矛盾和纠纷,促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成。

  四、施行了职业资格管理,提高从业人员素质。

  随着我国经济持续稳定的增长,人们居住的硬件条件得到了很大的改善。这些硬件问题基本解决后,自然会对居住服务、居住环境等软件方面的物业管理服务质量提出更高的要求。这就对现有物业管理企业的服务意识和管理水平提出了新的挑战。但在现实中受传统观念的束缚,思维定势的局限,人们对物业管理却没有全面的认识,对物业管理企业没有准确的定位,很多人都认为物业管理是一个低技术、劳动密集型行业,物业管理的主要内容无非是保洁、保安、绿化、房屋维修等,是一个技术含量不高的行业,不需要高素质的人才。也正是受这些认识左右,在许多小区还保留着房管所那个年代管理员的遗风,物业管理从业人员普遍学历低、年纪大、缺少服务意识,没有把企业放在市场经济中,位子颠倒,摆不正与业主的关系,依然用计划经济的传统管理方式,总把自己放在管理者的位子,缺乏对广大业主全心全意的服务意识,意识不到责任感、紧迫性危机感;只注重管理,甚至说一不二,缺乏“用户至上,用户就是上帝”的服务观念和平等对待业主的原则;在管理服务内容上,只是“扫扫地、看看门、收收费”等,缺乏“精益求精”和为用户提供多方面的、综合性的服务精神。

  实际上,物业管理不是传统的单纯的维修管理,而是一种文化,一种精神文明,一种舒适、文明、安全的环境建设。物业管理是一项专业性很强的行业,需要高学历、高素质的人才,需要网络等先进科技,也需要现代化的企业管理。随着经济的发展和科技的进步,互联网技术、通讯技术等高新科技的迅速发展,物业的智能化程度越来越高,只有熟悉社会、经济的基本法律、 法规和政策,掌握现代化的信息收集技术,能及时把握市场动态,熟悉各行业基本办事流程及日常设施维修养护技能,拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员,具有先进的物业管理工具及设备,建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业管理企业,才有能力提供相应的物业管理服务。在物业管理中引入诸多高新科技的设施设备,已经是大势所趋。如果物业管理人员服务意识差、管理水平低,观念不及时更新,这样的企业在今后市场竞争中将不可避免的被淘汰出局。行业要发展需要技术进步和人员素质的提高,因此,《条例》对推动物业管理技术进步,提高技术含量和管理服务水平,加强物业管理专业人员管理,都有详细的规定,国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平;从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。建立物业管理人员职业资格证书制度,是贯彻中央部署,规范发展物业管理行业的需要。

  当前,我国物业管理行业尚处在起步阶段,物业管理从业人员素质亟待提高。物业管理企业是一种以较少资本而管理庞大资产的企业,根据物业管理行业这一特殊性,决定了物业管理从业人员,只有具备扎实的物业管理知识和良好的实践经验,具备较强的经营能力,才能保证物业的正常使用并使物业保值、增值,才能降低企业的经营风险并提高企业的自身效益。而且,物业的智能化程度越来越高,这就要求物业管理从业人员及时掌握新技术、新方法。对物业管理从业人员实行职业资格认证制度,既能吸引优秀人才进入物业管理行业,也能给在职人员带来压力,促进他们不断更新知识和增强技能,有利于建设一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍,推动物业管理的技术进步,提高技术含量和服务水平,推进物业管理行业的可持续性发展。

  五、施行了物业管理企业资质制度,规范物业管理市场。

  物业管理企业为业主提供物业服务,是一种以营利为目的的经济组织,实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动,带有公共的性质。在物业管理区域内,物业管理企业要依照全体业主的授权,以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业具有与业主长时间保持密切联系的特点,企业管理水平的高低,直接影响到业主的生活环境和工作质量。目前,部分物业管理企业是从原房管部门或单位后勤管理部门转制而来,服务与被服务的关系没有确立,物业管理的服务特性被淡化。部分物业管理企业,过度追求利润,不按照合同约定的服务,收费与服务不符。一些物业管理公司对于所管理的物业徒有虚名,有的虽然也成立了公司挂牌经营,但仅仅是一种翻牌公司,与原来的房管所毫无两样,办事拖拉,业务素质差,不仅妨碍住户正常的生活和不利于延长物业的使用寿命,而且也影响了物业管理公司的声誉和发展前途。

  因此,有必要物业管理企业建立市场准入和清出制度,为了有利于整顿和规范物业管理市场,实行企业资质审批制度。《条例》对物业管理企业从事物业管理活动的条件作出了严格的限制,要求物业管理企业不仅要具备法人资格,还要具备相应的资质资格,条例规定,国家对从事物业管理活动的企业,实行资质管理制度,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。规范了企业行为、有效解决群众投诉从而保证了物业管理的服务质量,净化了物业管理市场,使物业管理行业踏上良性发展的轨道。

  六、明确了物业管理企业、业主大会与社区关系。

  社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体,它的职能主要是民事性的,它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面,都存在着根本性的差异,但是业主、业主大会要维护好自己的权益,离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业,是具有物业管理资质,并经工商行政部门登记注册取得营业执照,接受业主大会的委托依照《物业服务合同》进行专业化管理,实行有偿服务的企业。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织,物业管理企业与业主大会之间是互相依存、相互作用,缺一不可的关系,是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。

  物业管理企业服务的好坏在社区建设,尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、物业管理企业在根本目标上是一致的,都是为了给业主创造良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的认识,理不顺相互关系,造成诸多物业管理活动中矛盾。因此,《条例》规定,在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制,就要求物业管理企业、社区委员会、业主大会共同努力,只有物业管理与社区建设共进,以物业管理服务推动社区服务发展,才能创造出管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化居住环境。

  七、明确了业主、物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位关系。

  长久以来由于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的垄断地位,往往把服务与收费无偿地转嫁给了物业管理企业,造成了由物业管理企业来代收代缴费用的不合理现象。而代收代缴费用的过程中,又存在着总表与分表的误差等因素造成的费用负担。按照“谁受益,谁承担”的原则,物业管理企业自然通过提高收费标准的方法,让用户承担。但物业管理企业的这种提高收费标准的做法又违反了国家价格法的有关规定,属于乱收费的范畴。这样就使得这些费用没有办法落实,成为物业管理企业的额外负担。

  事实上,业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位之间,是一种合同关系。作为合同的当事人,业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位,应当按照法律的规定和合同的约定,来行使合同的权利和履行合同的义务。从供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的性质看,作为商品的提供者,应该按照商品的市场规律直接提供服务与收费。向业主收取相应的费用是供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的权利和义务,物业管理企业并不是合同的当事人,没有义务向上述单位支付这些费用,也没有权利向业主收取这些费用。费用收不上来就只能由物业管理企业垫交,此前许多物业管理企业与业主的纠纷都与此有关。如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位均向每一个业主收费,会导致交易成本增高,对当事人双方均无益处。而在物业管理区域内,物业管理企业作为管理服务人,对物业及业主的情况较这些单位更熟悉。

  如果由物业管理企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托,代其向业主收取相关费用,可以节省当事人的时间和金钱,提高办事效率。因此,为了保障业主的合法权益,针对目前物业管理区域内,供水、供电、供气、供热由物业管理企业代收代缴费用的不合理混乱现象,《条例》按照市场规律做出了规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收费的不得向业主收取额外费用。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个平等的企业关系了,有效地解决这一问题,保障了业主的合法权益。

  八、建立住房维修资金制度。

  住房制度改革前,城市居民住房由政府或单位统一建设,住房产权属政府或单位所有。住房维修养护责任由政府或单位承担,居民仅支付极少的租金。由于回收的租金不能够维持房屋的维修,不足部分费用只能由政府或单位负担。政府和单位背负上了维修费补贴的沉重包袱。同时,维修资金缺乏,大量公房得不到及时保养和修缮,不少住房因年久失修而成为危房,危及住户的居住安全。随着我国经济持续发展和住房制度改革的不断深入,取消了福利住房分配制度,房屋的权属发生了根本性质的改变。新建商品房由个人出资购买,产权归个人所有,原有公有住房也通过房改的办法,将产权出售给个人。随着房屋权属逐步向个人化转变,住房产权多元化格局逐渐形成,居民个人拥有住宅的比例越来越高,住房的维修管理责任相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。

  因此,建设部和财政部1998年11月联合印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)规定商品房和公有住房出售后,都应当建立维修基金。但是,有的开发建设单位或物业管理企业将业主的专项维修资金挪做它用,使住宅区的共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行,侵害了业主的权益,造成了十分恶劣的影响。同时,由于长期受传统公有住房管理模式的影响,有的业主对专项维修资金认识不足,不愿意交纳专项维修资金,错误的认为这无形中增加了其购房费用,把维修资金和购房费用同等对待;有的业主认为,既然交纳了物业管理费,住宅区的共用部位共用设施设备的维修养护就应该由物业管理企业来承担。

  实际上,购房款是一次性交纳的购买房屋产权的费用,物业管理费是用于住宅区的日常管理的费用,而专项维修资金才是由于物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。因此《条例》规定,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定:专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。针对专项维修资金挪用的问题《条例》规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收非法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金的建立,有利于物业的保值、增值;有利于维护社会稳定;更有利于物业管理行业的健康发展。

篇5:谢家瑾:对《物业管理条例》的说明

  同志们:

  今年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》(国务院令第379号,以下简称《条例》),标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。这次会议的主要任务是,学习、宣传、贯彻《条例》,总结过去工作,分析存在问题,研究部署当前的工作任务,进一步推动物业管理的健康发展。会上,汪光焘部长、刘志峰副部长将作重要讲话,务请大家深刻领会,认真贯彻。

  下面,我就《条例》的起草过程、立法原则和确立的主要制度作一简要说明。

  一、《条例》的立法过程

  1999年4月,建设部成立《条例》起草小组,开始《条例》的起草工作。在《条例》起草阶段,起草小组主要做了下列工作:

  一是,收集有关资料,了解国内外物业管理的立法情况。

  《条例》起草的前期阶段,起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。先就各地出台的地方性法规、地方政府规章以及影响较大的规范性文件进行收集并逐一分析,对各地物业管理立法的主要内容、存在的问题有了基本了解;通过总结各地物业管理立法中的经验和不足,初步了解了《条例》起草中的重点和难点问题。与此同时,通过各种渠道,收集国外物业管理立法资料。鉴于我国法律体系倾向于大陆法系,起草小组通过考察、交流等形式,重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国等国的物业管理立法情况,考察了日本、韩国、澳大利亚、新西兰的物业管理制度以及法国、德国的建筑物区分所有权制度。

  我国内地的物业管理在深圳起步,由于地缘关系,香港地区的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。为借鉴香港成熟的立法经验,起草小组多次与香港同行交流,认真解读了香港的《建筑物管理条例》及相关法规,对香港和内地的法律体系、法制环境、居民物业管理观念、立法背景等作了比较研究。

  二是,开展立法调研,掌握第一手材料。

  为深入了解物业管理发展现状和存在的问题,起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至20**年3月,起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地,就业主委员会的性质及监督管理、物业管理合同与物业买卖合同的关系、物业管理企业应当承担的法律责任界限、建设单位的义务、物业管理项目招投标、物业使用中的禁止行为、利用物业进行经营的收益分配、业主委员会与居委会、物业管理与社区建设、物业管理企业与公用事业单位之间的关系等问题作了调研。并在大连召开了有东、中、西部有关城市代表参加的关于业主大会、前期物业管理及专项维修资金等问题的专题研讨会,广泛听取各方面的意见。这些调研活动,有助于在起草《条例》时从实际出发,有的放矢,从而增加《条例》规定的可操作性。

  三是,进行专家论证,研讨立法中的难点问题。

  物业管理在我国发展仅有20多年,各地物业管理发展很不均衡。

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