篇2：物业管理条例释义之第六十二条

　　业管理企业违反委托管理限制之法律责任

　　第六十二条 违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

　　【释义】 本条是关于物业管理企业违反委托管理限制之法律责任。

　　物业管理企业在实行物业管理社会化的情形下起着至关重要的作用。在确定法律责任时,首先需要考虑的问题在于谁是物业企业法律责任的承担主体。在某些条件下,不是由物业管理企业,而是由其他主体承担物业管理中所发生的法律责任。

　　目前,各国民商法均规定,承担物业管理法律责任的主体必须是有民事责任能力的自然人和有独立法人地位的企业。物业管理企业能否承担法律责任关键在于其是否具有法人地位。如果物业管理企业不具备法人条件,则不能独立承担法律责任,当需要承担法律责任时,应由其投资人作为承担法律责任的主体;当然,它自身的财产可以先行用于承担法律责任,不足承担时,则由其投资人补充承担;当物业管理企业虽有财产但拒绝承担时,也可以直接要求投资人承担。

　　关于可承担法律责任的财产范围,如果物业管理企业是法人的,则以其全部财产承担责任。至于什么是“法人的全部财产”,则由《民法通则》第48条予以确定:“全民所有制企业法人以国家授予它经营管理的财产承担民事责任。集体所有制企业法人以企业所有的财产承担民事责任。中外合资经营企业法人、中外合作经营企业法人和外资企业法人以企业所有的财产承担民事责任,法律另有规定的除外。”如果物业管理企业同时是有限责任公司或股份有限公司的,则依据《公司法》第3条第2款规定确定:“有限责任公司,股东以其出资额为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司,其全部资本分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。”如果物业管理企业不是法人的,则由其投资人依上述规则确定可承担法律责任的财产范围。

　　物业管理企业承担的法律责任包含民事法律责任、行政法律责任与刑事法律责任。本条实际上规定了物业管理部门对其行政违法行为应承担的行政法律责任。物业管理主管部门会同其他有关主管部门依照各自的职责对实施行政违法行为的物业管理企业进行行政处罚。建设部《城市新建住宅小区管理办法》第15条规定:“物业管理公司违反本办法规定,有下列行为之一的,房地产产权人和使用人有权投诉;管委会有权制止,并要求其限期改正;房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:

　　(1)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;

　　(2)管理制度不健全,管理混乱的;

　　(3)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;

　　(4)私搭乱建,改变房地产和公用设施用途的;

　　(5)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。”

　　物业管理企业承担行政法律责任的主要行为包括:

　　(1)非法经营行为。指不具备从事物业管理的资质和能力的企业,以物业管理公司的名义违法从事物业经营活动;

　　(2)擅自作为行为。指物业管理企业在实施物业管理过程中,违反物业管理法规的禁为规定或者违反物业委托管理服务合同中的禁为规定,而擅自作出的犯禁行为;

　　(3)不正当竞争行为。指物业管理企业在市场交易中违反公平竞争的法律规定和公认的商业准则,采用不正当的手段损害其他经营者的合法权益,扰乱社会经济秩序的行为;

篇3：物业管理条例释义之第六十一条

　　第六十一条 违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

　　【释义】 本条规定了物业管理企业聘用无从业资格的人员的法律责任,包括行政责任和民事责任。

　　为了保障物业管理活动的顺利开展,依法维护业主的合法权益,条例不仅规定了物业管理企业的资质要求,而且规定了物业管理企业从业人员的资格要求,要求物业管理从业人员必须具备相应的业务能力和知识水平。条例第33条规定,从事物业管理的人员,应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。但是如果物业管理企业对此要求置之不理,对未取得物业管理职业资格证书的人员仍然加以聘用的话,第33条关于从业人员资格的要求就会成为虚置,就无法从根源上杜绝无资格人员从业的违法现象。所以,为了保证第33条的贯彻落实,预防不符合条件的从业人员进入物业管理的人力资源市场,本条专门规定了违法聘用无资格从业人员的法律责任。

　　(一)行政责任。

　　其责任要件是:(1)物业管理企业聘用了他人从事物业管理。如果所聘用的人员不是进行物业管理,而是在物业管理企业中从事其他工作,如行政服务、后勤保障,党团活动等。那么,即使该人员不具备物业管理的从业资格,物业管理企业也不承担本条所规定的责任。(2)该聘用从事物业管理的人员不具备条例所规定的从业资格。

　　本行政处罚的内容是:(1)责令停止违法行为,即不得继续聘用此类无资格人员从事物业管理活动,凡是已经聘用的,要解除劳动合同。(2)并处5万元以上20万元以下的罚款。

　　行政处罚由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法做出。

　　(二)民事责任。

　　本条同时还规定了赔偿损失的民事责任。这种责任和第60条的损害赔偿责任相同,既可以是违约责任,也可以是侵权责任。责任的构成要件因违约责任还是侵权责任有所不同,对违约责任来讲,构成要件是,物业管理企业违反了合同的约定;造成了损失;违约行为和损失之间有因果关系。违约责任不以过错为要件,除非存在不可抗力减轻责任或免责的情况,只要一方违反了约定,并且因此给业主造成了损失,就要承担违约责任。对侵权责任来讲,责任构成要件则是行为人违反了本条例关于从业人员资格的要求,物业管理企业聘用的人员没有资格而从事物业管理活动,行为人的行为具有违法性和过错;行为人的无资格管理行为给业主造成了损失;损失与行为之间具有因果关系,即损害的发生是由于行为人的管理行为造成的。关于侵权责任和违约责任在物业管理责任上的主要区别,可以参照上述第60条的规定。业主可以根据自具体情况,选择追究其违约责任还是侵权责任。

篇4：物业管理条例释义之第六十条

　　无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果

　　第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款:给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　【释义】 本条规定了无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果。

　　为了确保物业管理工作的正常开展,为了能够给业主提供优质的管理服务,条例第32条第2款规定,我国对物业管理企业实施资质管理制度,具体的办法由国务院建设行政主管部门制定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的,不得从事物业管理业务。

　　未取得资质证书而从事物业管理的行政责任的构成要件是:

　　1.责任的主体是从事物业管理的企业,而不是企业的具体员工。

　　2.该从事物业管理的企业缺乏从事物业管理的资格,即未取得相应的资质证书。

　　3.该企业从事了具体的物业管理活动,至于是否造成损害或者是否盈利,在所不问。

　　该行政处罚的内容包括:

　　1.没收违法所得。所谓没收违法所得,是指行政机关依法将行为人以违法手段取得的金钱及其他财物,收归国有。在没收非法所得的时候,必须注意区分违法所得与违法行为人的其他合法财产。

　　2.罚款。凡是未取得资质证书而从事物业管理活动的,在没收非法所得的同时,并处5万元以上20万元以下的罚款,并且,此处的罚款是“并处”而不是“可以并处”。

　　无资格从事物业管理活动的损害赔偿责任:这种赔偿责任首先存在着违约责任和侵权责任的竞合问题,即物业管理企业的行为可能既构成违约,也构成侵权;业主委员会既可以要求其承担违约责任,也可以要求其承担侵权责任。

　　由于没有资格而从事物业管理的企业与业主委员会之间往往存在物业管理的服务合同,根据该合同的约定,物业管理方有义务提供一个正常的物业管理企业或者其与业主委员会明确约定的物业管理服务。那么,如果,由于该企业实际上并不具备必要的管理资质条件,导致无法满足物业管理的要求,比如说无法及时的对物业进行维修养护,造成物业损失;由于无法提供合同约定的安全保障服务,导致业主受到人身伤害或财产损失,那么,业主委员会有权利依法追究非法从事物业管理的企业的违约责任。在这里,必须明确的是,即使非法从事物业管理的一方,不具备物业管理的资格,但是,这并不影响其与业主委员会的物业管理合同的效力,无资格从事,会导致行政处罚,但不能因此认为其与业主委员会签订的合同无效。

　　因为,首先,从业资质是基于行政管理而做出的强制性要求,而并不是合同有效的条件。其次,如果认为这种情况下,合同无效,恰恰反而助长了违法行为人,违法行为人将只需要承担缔约责任,而缔约责任相对于违约责任来讲,要以过错为要件,业主委员会将不得不举证证明物业管理方没有资质证书,即存在着过错和违法性。但是,有时候,要业主或业主委员会对此加以举证是很难的。物业管理企业会通过种种虚假欺骗的方式,使业主委员会相信自己有资质证书。所以,要求业主委员会举证物业管理企业没有资质证书一般来说并不容易。因为,如果业主委员会很容易就可以不被欺骗,从而发现物业管理企业没有相应的资质证书的话,业主委员会一般根本就不会和它签订合同。

　　而违约责任则是无过错责任,不管行为人有无过错,只要它没有按照合同履行义务,除非在不可抗力的情况下可以减轻或者免除义务外,义务人都要承担违约的责任。

篇5：物业管理条例释义之第五十九条

　　拒不移交资料的行政责任

　　第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

　　【释义】 本条规定了拒不移交资料的行政责任。

　　在建设单位、物业管理企业、业主之间由于物业管理问题发生纠纷,更换物业管理主体时,常常出现掌握资料的一方拒不将资料移交给另一方的情况。由于这些资料是开展物业管理,对物业进行维修养护所必需的,如果掌握资料的一方拒不移交,将会给对方的工作造成许多障碍,所以,条例特别规定了拒不移交的行政责任。

　　本条规定的行政责任的构成要件是:

　　1.主体为负有资料移交义务的建设单位、物业管理企业以及业主委员会。

　　2.有关义务主体违反本条例的规定,拒不移交有关资料。根据本条例第29条、第37条、第39条的规定,即业主委员会在物业管理企业承接物业时,拒不向物业管理企业移交竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图验收资料给物业管理企业。物业管理企业在物业服务合同终止时,拒不向业主委员会移交竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图验收资料;建设单位在办理物业承接验收手续时,拒不向物业管理企业移交(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(4)物业管理所必需的其他资料。

　　本条规定的行政处罚措施主要有:

　　1.责令限期改正。即责令在规定的期限内,对资料予以移交。此措施适用于所有的义务主体,即业主委员会、物业管理企业、建设单位。

　　2.通报。在经过规定的时间,负有资料移交义务的建筑单位,物业管理企业仍然拒不移交的,对其给与通报批评。这是对违反义务人的声誉的谴责。

　　3.罚款。对经过规定的时间,仍然拒不移交资料的建筑单位、物业管理企业,在通报批评的同时,处以1万元以下10万元以上的罚款。

　　要注意的是,通报和罚款不适用于业主委员会。原因在于,即使根据条例第37条的规定,业主委员会应当向承接物业的物业管理企业移交第29条第1款规定的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图验收资料。但是,如果业主委员会在签订物业管理合同后反悔,因而拒不交纳资料,物业管理企业也只能依照民法的规定追究业主委员会的合同责任。但是,由于业主委员会代表的是物业消费者的利益,是法规加以保护的弱者,因此,没有理由追究其行政责任,否则就与条例的立法目的背道而驰,也是对业主权利的粗暴干涉。

　　上述行政处罚措施仍然由物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门做出。