篇2：从房地产开发的角度看《物业管理条例》

　　《物业管理条例》(以下简称《条例》)已经颁布,于20**年9月1日施行,这是物业管理行业的一件大事,对规范物业管理市场行为,理顺物业管理各方面的关系,维护业主和物业管理企业的合法权益,促进我国物业管理的发展及提高人们的居住和工作质量,有着极其重要的意义。

　　一、对《条例》的认识

　　1、《条例》具有坚实的基础。《条例》是应我国物业管理发展的需要,在总结以往物业管理实践的基础上,参考先进国家和地区的经验教训,结合我国物业管理行业20年的发展和探索,经过反复论证后制定的。引人注目的是在制定《条例》的过程中,广泛征求了各方面的意见,进行了多次大量的实地考察和调研,特别是通过报纸、电视等新闻媒体,将《条例》征求意见稿公布于众,并公开征求意见。这样的做法和程序确保了《条例》制定的公开性、公正性和透明度,使《条例》能够充分反映各方面的意见,权衡各方面的利益,从而使《条例》本身建立在实事求是的基础上,具有更强的现实意义和指导意义,也具有更强的可操作性。

　　2、《条例》 平衡了物业管理各主体之间的关系。在认真总结以往物业管理经验,广泛征询意见的基础上,《条例》明确了物业管理主体及相关各方面的关系,明确了包括物业管理企业、业主(包括业主大会和业主委员会)、物业使用人、房地产开发建设单位、政府相关部门和机构、公共事业单位等物业管理活动所涉及到的各方面的责权关系。可以说,这种界定兼顾了各方面的利益,平衡了相互之间的关系,使各方面的权利、义务和法律责任相互协调,此举对规范物业管理行为,提高物业管理水平,减少甚至杜绝物业管理过程中的关系纠纷等方面,具有积极的意义。

　　3、《条例》兼顾现实和发展,为物业管理的发展指明了方向。《条例》较好地处理了现实与发展,操作性与指导性,管理和引导之间的关系。翻开《条例》,我们可以看到诸如“提倡”或“鼓励”字样的描述,这些指明了物业管理发展的方向。这种兼顾现实与发展的务实态度,避免了以往有些地区的相关法规过分理想化,或照搬先进国家和地区的做法而不考虑现实情况,致使法规的操作性很差,"有法难依"现象的出现。这样的思路使得《条例》符合我国的基本国情和物业管理行业及物业管理市场尚处于初级阶段的现实情况,无疑具有更强的现实意义和指导意义。

　　4、《条例》兼顾了地区和物业的差异,具有更广泛的适应性。无庸置疑,我国物业管理尚处于初级阶段,发展不平衡现象在地区之间,以及同一地区的不同物业项目之间相当普遍地存在。这种差异性有时是很大的,不仅仅反映在物业管理的管理服务质量上,还表现在社会的物业管理意识,业主的消费能力和公共意识,以及房地产开发商对物业管理的认识等许多方面。《条例》能够正视这一情况并较好地解决了这一现实问题,不仅反映在前面所提到的兼顾现实与发展方面的问题,而且许多具体细节和规定交由地方政府相关部门制定,从而使《条例》具有更广泛的适应性,更强的执行性和操作性以及更好的指导意义。

　　二、从房地产开发的角度看《条例》

　　房地产开发与物业管理之间存在着密切的联系,其中既包括相互支持、相互促进的积极因素,又存在相互影响、相互制约的消极因素,如果处理不好,对两方面的发展都会产生不利的影响。因此有人用“剪不断,理还乱”来形容房地产开发与物业管理之间的复杂关系。由于各地、各公司及各个项目的实际情况不同,这种复杂关系可能还会持续一段甚至很长时间,但《条例》的出台有利于调整两者之间的关系。

　　1、房地产开发与物业管理的关系。

　　(1)房地产开发与物业管理紧密连接。房地产开发与物业管理是物业规划、建设、分配、使用、维护和消费的整个过程中,提供专业产品和服务的两个不同环节,两者缺一不可。其中房地产开发负责从规划、建设到分配(销售)的部分,物业管理负责物业使用、维护和消费部分。这里强调专业性表明了两项工作本身具有基本的差异性,各具特点且需专业知识。

篇3：《物业管理条例》的基础与核心是明确物权

　　查“物业”一词,可简单解释为“产业”,如房地产之类。该名词在我国古代已有。宋朝李纲的奏章中有“宰执及观察使待制以上官,在京有物业者,仍令各进家财以助国用,事平,旋行给还”之议;元朝石子章《竹坞听琴@楔子》中有“这一纸文书将我那家私里外田产物业,你都与我记者”之文;中国近代史资料丛刊《辛亥革命@洪全福起义档案》中亦有“教堂教民物业”的称谓。可见确系“国粹”,而不是引进的“外来语”。

　　房地产管理这个行当,也早己有之。但“物业管理”之通行,以至成为房地产业中的一个专业性很强的行业,则是上个世纪八十年代以来的事。

　　现在,“物业管理”已发展成为一个很大的行业,物业管理企业大致有三个来源:一是由过去的房管所(站)转制;二是由开发企业的一个职能部门发展而成;三是社会上专门成立的物业管理公司。

　　那么,市场经济体制下的物业管理与计划经济体制下的传统房地产管理有哪些区别呢?据有关专家分析:一是管理者实体的性质不同。传统的房管模式,管理者实体是政府机构--各地区房管部门及其下属的事业单位--房管所(站)。管理者是固定不变的。

　　物业管理的管理者实体则是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。对管理者实行聘用制,是可以变化的。

　　二是所管房屋产权结构不同。传统房管管的绝大多数是公房,产权关系单一。

　　物业管理所管房屋的产权是多元化的。

　　三是管理手段不同。传统房管采用行政手段为主,实行行政性、福利性、封闭式的管理。

　　物业管理则是用经济手段进行市场化、社会化的有偿服务。

　　四是业主(或使用人)的地位不同。传统房管由于使用人不是产权人。而房管机构则是产权人用来管理使用人的行政机构,一切由管理者说了算。使用人处于被动接受管理的地位。

　　物业管理是一种契约行为。业主(或使用人)与物业管理企业是合同关系。业主(或使用人)处于主导地位。五是服务内容有区别。传统房管主要是“收租、养房‘两大任务,管理内容单纯。

　　物业管理则实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务,既管物又服务人。

　　通过以上分析,可以看出:物业管理是一种市场型的服务性行业。物业管理企业不是物业的行政主管部门,也不是管理业主的行政部门,而是一种经济性的管理主体。它的职能用两句话概括起来,就是“对业主提供服务,对业主的物业进行管理”。而这种管理的实质也是服务--“物业管理服务”。

　　物业管理企业与业主委员会的关系,是被委托方和委托方的关系,是合同双方的主体。业主是物业管理区域内物业管理的责任主体。物业管理企业的管理职能,是通过执行委托管理合同来体现的。

　　因此,《物业管理条例》的基础和核心是明确物权。物权明确了,物业管理中的各种关系就可以理顺。

　　所谓物权,是指权利主体直接支配“物”并具有排他性的民事财产权利。也就是说,业主完全具有依照自己的意志占有、使用、管理、处分自己所有的物业的权利。对物业进行管理,是为了保障物业正常使用功能和延长物业的使用寿命,从而实现物权价值的必要手段。

　　因此,从《物权法》的法理来看,作为所有者的业主(业主委员会)应是“管理人”。

　　业主对自已专有的部分,享有“专有管理权”,即完全可以按照自己的意志来决定怎样进行管理。业主对属于所有业主共有的部分,享有“共有管理权”。包括使用权、收益权、改良权、排除妨害权及参与管理的权利,同时也必须承担相应的义务。例如,要依照本来的用途和通常的使用方法进行使用。

篇4：物业管理条例释义之第六十九条

　　物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任

　　第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

　　【释义】 本条是关于物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任。

　　国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财务或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的行为,构成刑法第九章渎职罪中的滥用职权或者玩忽职守罪。

　　所谓滥用职权罪,是指国家机关工作人员滥用职权,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的行为。滥用职权罪的基本犯罪构成如下:(1)主体为特殊主体,即国家机关工作人员;(2)客体是公共职责的公正、勤勉性和国家机关的正常职能活动;(3)主观方面是过失,即行为人应当预见自己滥用职权的行为可能致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,或者已经预见而轻信能够避免,以致这种重大损失发生的严重不负责任的心理态度。行为人滥用职权的行为本身往往是故意的,但对损害结果,则是过失的;(4)客观方面表现为滥用职权,致使公共财产和人民利益遭受重大损失的行为。所谓滥用职权,是指超越职权的范围或者违背法律授权的宗旨、违反职权行使程序行使职权,通常表现为擅自处理,决定其无权处理、决定的事项;或者自以为是、蛮横无理、随心所欲地作出处理决定。所谓致使公共财产和人民利益遭受重大损失,是指因滥用职权而造成以下危害结果之一:

　　(1)死亡1人以上,或者重伤3人以上或者轻伤10人以上的;

　　(2)直接经济损失10万元以上的;

　　(3)造成直接经济损失、人员伤亡的虽不足规定的数额或者数量标准,但是有其他严重情节的,也应当追究刑事责任。

　　所谓玩忽职守罪,是指国家机关工作人员严重不负责任,不履行或者不正确履行职责,致使公共财产、国家和人民的利益遭受重大损失的行为。玩忽职守罪的基本犯罪构成如下:

　　(1)主体为特殊主体,即国家机关工作人员;

　　(2)客体是公共职责的公正、勤勉性和国家机关的正常职能活动;

　　(3)主观方面是过失,即行为人应当预见自己玩忽职守的行为可能致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,或者已经预见而轻信能够避免,以致这种重大损失发生的严重不负责任的心理态度;

　　(4)客观方面表现为玩忽职守,致使公共财产和人民利益遭受重大损失的行为。所谓玩忽职守,是指严重不负责任,不履行或者不正确履行职责9通常表现为放弃、懈怠职责,或者在工作中敷衍塞责、马虎草率,不认真、正确地做好本职工作。所谓致使公共财产和人民利益遭受重大损失,与滥用职权罪中的界定相同。

　　依据我国刑法第397条规定:“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的,处3年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严重的,处3年以上7年以下有期徒刑。本法另有规定的,依照规定。国家机关工作人员徇私舞弊,犯前款罪的,处5年以下有期徒刑或者拘役:情节特别严重的,处五年以上10年以下有期徒刑。本法另有规定的,依照规定。”

　　所谓行政法律责任,是指行政主体或行政相对人的行为违反了行政法律法规而依法必须承担的行政法律上不利的法律后果。行政法律责任分为两类:一类为违法行政责任。是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律后果,一般表现为给予直接责任人或单位主管负责人行政处分;另一类为行政违法责任,是指行政相对人的行为因违反了行政管理法规而承担的不利法律后果。

篇5：物业管理条例释义之第六十八条

　　业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任

　　第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

　　【释义】 本条是关于业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任。

　　如果业主违法行为的性质严重,触犯了刑律的,应当追究刑事责任。依据我国刑法,业主可能触犯的刑法罪名有:

　　1.放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法危害公共安全罪。刑法第114条规定:“放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法破坏工厂、矿场、油田、港口、河流、水源、仓库、住宅、森林、农场、谷场、牧场、重要管道、公共设施或者其他公私财产,危害公共安全,尚未造成严重后果的,处3年以上10年以下有期徒刑”,第115条规定;“放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的,处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的,处3年以下有期徒刑或者拘役”。

　　2.破坏电力、易燃易爆设备罪。刑法第118条规定:“破坏电力、燃气或者其他易燃易爆设备,危害公共安全,尚未造成严重后果的,处3年以上10年以下有期徒刑”,第119条规定:破坏交通工具、交通设施、电力设备、燃气设备、易燃易爆设备,造成严重后果的,处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的,处3年以下有期徒刑或者拘役”。

　　3.非法携带枪支、弹药、管制刀具、危险物品危及公共安全罪。刑法130条规定:“非法携带枪支、弹药、管制刀具或者爆炸性、易燃性、放射性、腐蚀性物品,进入公共场所或者公共交通工具,危害公共安全的,情节严重的,处3年以上10年以下有期徒刑、拘役或者管制。”

　　4.消防责任事故罪。刑法第139条规定:“违反消防管理法规,经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行,造成严重后果的,对直接责任人员,处3年以上7年以下有期徒刑”。

　　5.聚众扰乱公共场所秩序罪。刑法第191条规定:“聚众扰乱......公共场所秩序,聚众堵塞交通或者破坏交通秩序,抗拒、阻碍国家治安管理工作人员依法执行职务,情节严重的,对首要分子,处5年以下有期徒刑、拘役或者管制”。

　　6.故意毁坏财物罪。刑法第275条规定:“故意毁坏公私财物,数额较大或者有其他严重情节的,处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他特别严重情节的,处3年以上7年以下有期徒刑”。

　　7.妨害公务罪。刑法第277条第1款规定:“以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的,处3年以上有期徒刑、拘役、管制或者罚金”。

　　8.重大环境污染事故罪。刑法第338条规定;“违反国家规定,向土地、水体、大气排放、倾倒或者处置有放射性的废物、含传染病病原体的废物、有毒物质或者其他危险废物,造成重大环境污染事故.致使公私财产遭受严重损失或者人身伤亡的严重后果的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;后果特别严重的,处3年以上7年以下有期徒刑,并处罚金”。

　　业主如果违法情节较为严重,但尚不构成犯罪的,物业自治管理组织可以向物业管理主管部门或其他主管部门反映,如城建监察、城市绿化、环境保护、交通、治安、供水、供电、供气等部门。由各主管部门对其进行查处,各主管部门自己发现的也可以主动查处,按照相关行政法律法规或规章的规定给予违法业主以行政处罚。如果业主拒绝、妨碍国家工作人员依法执行职务,但未使用暴力、威胁方法的,按照《治安管理处罚条例》19条规定处15日以下拘留、200元以下罚款或者警告。

　　业主因行政违法行为而承担行政法律责任,主要包括两种行为。