篇2：石家庄市物业管理条例(2010修正)

　　石家庄市物业管理条例(20**修正)

　　（20**年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过

　　20**年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准

　　20**年6月18日石家庄市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订

　　20**年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）

　　石家庄市物业管理条例(20**修正本)

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或专业性服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 本市各级人民政府应当创造条件，逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理，提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。 县（市）、区房产行政主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理。 高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主管部门委托范围内，负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理。 各级人民政府财政、发展改革、规划、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生、人防等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。

　　第五条 街道办事处、乡镇人民政府协助所在区域内房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理，负责调解物业管理纠纷，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。 城市社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷；可以列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议；可以设置公益性工作岗位，加强物业管理相关工作。

　　第二章 业主及业主大会

　　第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

　　第七条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会。 物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素，由县（市）、区房产行政主管部门确定。 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。

　　第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意的，可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业主大会。

　　第九条 已交付使用的物业业主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立业主大会。业主大会的成立可以首先组成业主大会筹备机构，负责业主大会成立的具体工作。业主大会筹备机构，由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府代表七至十一人组成。 筹备机构业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一。业主代表由业主自愿报名，由街道办事处或乡镇人民政府确定。业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　第十条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （四）业主委员会不履行职责的，责成其恢复履行职责； （五）选聘、解聘物业服务企业； （六）筹集和使用住宅专项维修资金； （七）决定改建、重建建筑物及其附属设施； （八）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

　　第十一条 首次业主大会应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由五至十三名委员单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。 业主委员会应当履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）组织业主委员会的换届、改选、增补； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，制止并向有关行政管理部门报告物业服务企业损坏业主权益的行为； （五）监督业主管理规约的实施，督促业主交纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用； （六）接受业主、使用人对物业服务企业的投诉； （七）配合街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会做好本住宅区的社区管理工作； （八）业主大会赋予的其他职责。

　　第十二条 业主大会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。业主大会会议由业主委员会召集。五分之一以上业主提议召开业主大会的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议。业主委员会不组织召开的，十分之一以上的业主可以联名向物业所在地的县（市）区房产行政主管部门申请，要求召开业主大会会议。受理申请的房产行政主管部门应及时督促召开。召开业主大会时，应当于十五日前通知全体业主，业主委员会应当做好业主大会会议纪录。

　　第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持业主委员会选举结果和选举情况报告、管理规约及业主大会议事规则到县（市）区房产行政主管部门备案，并将业主委员会选举结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域内公示。业主委员会备案和公示事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案并公示。

　　第十四条 业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第十五条 业主大会集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 业主大会决定事项可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 由业主推选的业主代表参加业主大会，应当事先征求和如实反映所代表业主的意愿。 业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使表决权。

　　第十六条 业主大会制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举或改选业主委员会，选聘和解聘物业服务企业，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　第十七条 业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的县（市）、区房产行政主管部门应当予以制止，责令限期改正或者撤销其决定，情节严重的，可暂停其活动并通告全体业主： （一）业主委员会的行为违反法律、法规和政策规定的； （二）业主委员会的行为危害社区安定和社会稳定的； （三）业主委员会侵害业主合法权益的。

　　第三章 物业服务企业

　　第十八条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，从事相应资质等级的物业服务。 从事物业管理的人员，应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。

　　第十九条 物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。

　　第二十条 物业服务企业享有以下权利： （一）按照物业服务合同进行相应管理； （二）按照物业服务合同收取服务费用； （三）对装饰装修活动进行监督； （四）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害； （五）依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。

　　第二十一条 物业服务企业应履行下列义务： （一）按照物业服务合同要求提供物业服务； （二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示； （三）公示物业服务合同约定的收费项目和标准； （四）公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况； （五）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序； （六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第二十二条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法犯罪案件或安全事故时，物业服务企业应当在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第二十三条 房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，对其物业服务活动进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。 物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送报表、基本企业信息等相关资料。 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内向物业所在地县（市）、区房产行政主管部门备案。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十四条 前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘具备相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。 业主或业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即行终止。 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担，物业交付业主后的物业服务费用由业主承担。当事人另有约定的除外。

　　第二十五条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅总建筑面积低于三万平方米的，经物业所在地县级以上房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十六条 新建物业的建设单位在办理房屋预(销)售许可证时，应当向物业所在地市房产行政主管部门提供前期物业服务合同和临时管理规约；属于新建住宅物业的，还应当提供物业管理招议标备案文件。

　　第二十七条 建设单位在销售物业时应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的主要内容作为物业销售合同的要约部分。

　　第二十八条 建设单位将未达到交付使用标准的新建住宅交付使用的，或符合交付标准但超过半年不交付的，由市房产、建设、规划等有关部门记入企业诚信档案。给购房人造成损失的，由建设单位承担责任。 新建住宅物业交付时，应当符合新建住宅的配套建筑及设施设备配置和使用标准，未达到配置使用标准的不予办理房屋权属初始登记，物业服务费由建设单位承担。 市、县（市）、矿区房产行政主管部门负责辖区内新建住宅物业的配套建筑及设施设备配置的验收，并在物业管理区域内公示。 新建住宅物业配套建筑及设施设备配置和使用标准由市人民政府制定。

　　第二十九条 规划、设计新建住宅区时，应当统筹规划、合理布局物业管理设施，按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房，不低于千分之四的比例建设物业经营用房，费用计入建筑成本。 物业管理用房、物业经营用房所有权属于全体业主共同所有，不得买卖、抵押或者改作他用。物业经营用房所得收益属于全体业主所有。物业经营用房的经营和收益管理方式，由业主大会决定。可以用于折抵物业服务费和弥补专项维修资金不足。物业经营用房的收益使用，接受市、县（市）、区房产行政主管部门的监督指导，并定期向业主公布。 建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房、物业经营用房一并申请登记，并在该物业管理区业主大会或者业主委员会成立后及时向其移交。

　　第三十条 建设单位与其选聘的物业服务企业应当进行物业管理交接验收，向物业服务企业移交物业管理用房、公建配套设施、设备和相关资料。 在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款所述物业管理用房、设施、设备、资料移交给业主委员会。 物业所在地县（市）、区房产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府应当对交接验收和移交进行监督，并在相应文书上签字确认，在物业管理区域内公示。

　　第三十一条 前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应当重新选聘物业服务企业接替服务。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应与物业出售前公示标准一致，并告知全体业主。

　　第五章 物业服务

　　第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。 物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房占用费与物业服务费的折抵、合同期限、争议解决方式、违约责任等内容。 物业服务合同签订前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。 街道办事处、乡镇人民政府应当指导和帮助业主委员会与物业服务企业签订和履行物业服务合同，维护业主的合法权益。

　　第三十三条 在同一物业管理区域内，只能委托一个物业服务企业提供服务，也可以选聘专业性服务企业分别承担物业管理区域内设施设备、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等物业服务。选聘物业服务企业或专业性服务企业时，应当采用公开招投标，采用其他方式的由业主大会决定。 物业管理应当接受房产行政主管部门监督管理。

　　第三十四条 物业服务企业应当加强物业管理区域的巡察管理，发现违反治安管理，违反规划私搭乱建，违规装饰、装修，损坏公共设施设备及绿地环境等违法、违规行为时，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第三十五条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的专项服务，但不得将物业服务合同约定的主要部分或全部委托或转移给他人。因委托或转移造成的损失由物业服务企业承担。

　　第三十六条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。 普通住宅的物业服务费标准，由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定，实行政府指导价，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定。 普通住宅以外的物业服务费，实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。 物业服务收费的标准及收取方式应当在物业服务合同中约定，并向业主公示。

　　第三十七条 连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。 业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。

　　第三十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

　　第三十九条 物业服务合同期满三个月前，物业服务企业与业主应当协商是否续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；一方不续约的，应当在合同期满三个月前告之对方。 业主或物业服务企业提前解除物业服务合同的，应在三个月前与对方协商。协商不成的，按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

　　第四十条 物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向业主委员会办理下列交还事项： （一）预收的物业服务费、物业维修资金、利用物业共用部分和物业经营用房所得收益等余额； （二）物业档案资料； （三）物业管理用房； （四）属于业主所有的其他财物。 新聘物业服务企业确定后，业主委员会应当将前款所列物业档案资料、物业管理用房等相关事项移交新聘物业服务企业。

　　第四十一条 因物业服务合同期满、双方不续约或者提前解除合同，业主一方和物业服务企业解聘合同时，应当书面告知街道办事处或乡镇人民政府和物业所在地的县（市）、区房产行政主管部门。县（市）、区房产行政主管部门在接到告知后五日内在物业管理区域内公告，并及时协调解决有关事项。

　　第四十二条 物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。 禁止物业服务企业以物业服务合同约定以外的任何理由给业主停水、停电、停暖，向业主收取物业服务合同约定以外的任何费用。业主有权拒绝和举报物业服务企业收取物业服务合同约定以外费用的行为。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

　　第四十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律法规和管理规约、业主大会决定，不得损害公共利益和他人利益。

　　第四十四条 各级人民政府应建立物业管理纠纷调解机制，妥善解决物业管理及物业服务纠纷，维护双方当事人合法权益。 市、县(市)区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理服务企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果回复投诉人。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第四十五条 业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　第四十六条 公有住房出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位或其委托的单位负责，成立业主大会的，由业主大会负责售后公房的维修和管理。

　　第四十七条 售出的物业在国家规定的保修期限内，由建设单位向业主负责维修。保修期满后，自用部位设施设备由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的维修养护，选聘物业服务企业的，由选聘的物业服务企业负责维修、养护；没有选聘物业服务企业的，由共有的全体业主负责维修、养护。 物业服务企业应当按照共用部位和设施设备的维护周期和相关标准，编制维修、养护计划，定期进行维修、养护，记入档案，并向业主公示。

　　第四十八条 新建住宅物业实行质量保修金制度。建设单位在办理新建住宅交付使用时，按照物业建筑安装总造价百分之三的比例，一次性向物业所在地县（市）、区房产行政主管部门交存物业质量保修金。 建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经房产行政主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。 物业工程质量保修期限届满后，房产行政主管部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。 市人民政府应当制定质量保修金具体管理办法。

　　第四十九条 物业使用中禁止下列行为： （一）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌； （二）擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途； （三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地； （四）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施、设备； （五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； （六）管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。

　　第五十条 业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修，应当告知物业服务企业。 物业服务企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人及其委托的装饰、装修企业。 未在物业服务合同中约定的，物业服务企业不得收取装饰、装修押金等名义的保证金。

　　第五十一条 单位和个人因物业维护、公共利益或其他原因需要临时占用共用部位、共用设施设备的，应当事先征得业主、物业服务企业同意。挖掘道路、场地或其他改变共用部位原貌的，应当在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第五十二条 依法不属于业主所有权的车库和依法不属于业主使用权的车位应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库、车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

　　第五十三条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，任何单位和个人不得擅自处分。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动，应当由相关业主或者业主大会决定经营人、经营方式和收益分配等事项，获取的收益归该部分业主所有。用于经营的共用部位、共用设施设备需要维修、养护的，其经营收益应当首先用于该部分的维修、养护。

　　第五十四条 物业管理区域内，依法属于业主使用权或所有权的车库、车位停车服务费，由业主与物业服务企业在合同中约定。 依法不属于业主使用权或所有权的规划用于停放车辆的车库、车位停车费,按照政府价格主管部门的有关规定执行。 业主对机动车辆有保管要求的，由业主和车位、车库经营权人签订机动车辆保管合同。

　　第五十五条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当征得业主大会同意，确保消防通道和道路畅通。 经业主大会同意收取场地占用费的，场地占用费归全体业主所有。物业服务企业按照业主大会同意的收费标准执行，并定期向业主公示收支情况。 物业服务企业履行看管责任的，可以获取适当的看管服务费。看管服务费标准由业主和物业服务企业双方商定，并在物业服务合同中约定。

　　第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第五十七条 已经完成分户改造的住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视宽带数据传输等专业经营单位，应当承担物业管理区域内分户记量装置或入户端口以外相关设备设施维修、养护的责任。 已经完成分户改造住宅物业的供水、供电、供暖、供气等专业设施设备应无偿移交专业经营单位。

　　第五十八条 未完成分户改造的原有住宅物业的设施设备，按下列规定实施维修、养护： （一）供水设施，楼地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部门负责，以内的部分由物业服务企业负责； （二）供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业服务企业负责； （三）道路、路灯、排水设施由物业服务企业负责； （四）供热、供气、通信、有线电视设施，由相关单位和产权单位负责； （五）垃圾转运站由城市管理部门负责。 由物业服务企业负责的维修养护项目，其费用由受益业主分摊。国家法律法规另有规定的从其规定。 各级人民政府应积极组织协调前款规定的专业经营单位进行分户改造，改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位，由专业经营单位负责相关设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

　　第五十九条 新建住宅小区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。 新建住宅小区内供水、供电、供气、供热、分户计量装置或入户端口以外设施设备的建设资金可以并入城市基础设施配套费，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。 专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

　　第七章 物业维修资金

　　第六十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业及与住宅物业结构毗连、具有共用部位、共用设施设备的非住宅物业的业主，应按国家规定交纳专项维修资金。专项维修资金以及所有增值部分属业主所有，任何单位和个人不得占有、挪用。

　　第六十一条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积首期交存标准市区内由房产行政部门、县（市）、矿区由物业所在地县级房产行政主管部门在国家规定的幅度内确定，并向社会公布。

　　第六十二条 住宅专项维修资金市区内由市房产行政部门、县（市）、矿区由物业所在地县级房产行政主管部门代管。 房产行政主管部门应当加强住宅专项维修资金的管理。 专项维修资金及其增值资金的具体管理办法，由市人民政府依法制定。

　　第六十三条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。 在住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造时，其费用从相关业主交存的住宅专项维修资金中列支。 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支： （一）应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用； （二）应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； （三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用； （四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 专项维修资金不敷使用的，由全体业主按其占有物业的建筑面积续筹。

　　第六十四条 住宅专项维修资金以物业管理区域为单位建账、按户核算，银行专户存储、专款专用。

　　第六十五条 专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　第六十六条 物业服务企业及其他专项维修资金使用单位应及时将专项维修资金的收支、使用情况进行公示，接受业主的监督。

　　第六十七条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。 房屋因拆迁等原因灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应返还业主。

　　第六十八条 发生危及居住安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，相关业主或者物业服务企业可以提请房产行政主管部门或其他相关安全机构认定，并持认定材料直接向物业所在地县（市）、区房产行政主管部门申请列支住宅专项维修资金，但应在紧急情况解除后，向相关业主公示，接受监督。

　　第八章 法律责任

　　第六十九条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

　　第七十条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十一条 违反本条例的规定，不移交有关资料和本条例第四十条第（一）、（四）项事项的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对有关建设单位或物业服务企业予以通报，并处一万元以上十万元以下的罚款。

　　第七十二条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由市、县（市）区房产行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款。 违反本条例规定，拒不接受资质核定或者以欺骗方式取得资质的，依照本条第一款规定处罚，并吊销资质证书。

　　第七十三条 违反本条例第二十三条第三款规定的，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。

　　第七十四条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决议使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十五条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款，物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第七十六条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房和物业经营用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上三十万元以下的罚款。

　　第七十七条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第七十八条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，擅自移动共用设施设备的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； （四）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌的。 个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

　　第七十九条 物业服务企业不履行本条例第二十一条规定义务的，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正。逾期不改正的，由颁发资质证书的部门降低其资质等级或吊销其资质证书。

　　第八十条 物业服务企业擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的，由房产行政主管部门处以三万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或吊销其资质证书。

　　第八十一条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第八十二条 违反本条例的规定，市、县(市)区房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第九章 附则

　　第八十三条 本条例自二○一○年三月一日起施行。

篇3：天津市物业管理条例(2008修正)

　　天津市物业管理条例(20**修正)

　　（20**年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 20**年9月10日天津市第十五届人民代表大会常务委员会第四次会议修订）

　　天津市物业管理条例(20**修正本)

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 业主是指物业的所有权人。

　　本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第四条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

　　第五条 有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理。

　　第六条 市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理。

　　区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

　　规划、建设、市容、城市管理综合执法、公安、民政、市政、园林、物价等相关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。

　　第七条 街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第八条 业主享有下列权利：

　　（一）参加业主大会会议，发表意见，行使表决权；

　　（二）推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权；

　　（三）监督业主委员会的工作；

　　（四）提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；

　　（五）提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）监督专项维修资金的管理和使用；

　　（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第九条 业主应当履行下列义务：

　　（一）遵守业主大会议事规则和管理规约；

　　（二）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（三）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动；

　　（四）按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；

　　（五）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；

　　（六）按照规定交存或者续交专项维修资金；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会，应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。

　　新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划为一个物业管理区域。

　　同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理。

　　物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。物业管理区域划分的具体办法，由市人民政府规定。

　　第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：

　　（一）业主入住率达百分之五十以上；

　　（二）首位业主实际入住达到二年以上。

　　第十二条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

　　下列事项由业主大会决定：

　　（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

　　（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；

　　（三）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；

　　（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；

　　（五）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十三条 同一个物业管理区域内业主人数不足一百人的，全体业主组成业主大会；业主人数在一百人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会，代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成，不得少于三十五人。

　　业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。

　　业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选，并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十四条 符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

　　筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

　　第十五条 筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）确认业主身份和业主人数；

　　（三）确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见；

　　（四）拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见；

　　（五）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；

　　（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的各项内容，应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

　　第十六条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

　　（一）业主大会议事规则；

　　（二）管理规约；

　　（三）选举业主委员会；

　　（四）物业管理服务内容和服务标准；

　　（五）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以书面委托代理人行使业主权利。

　　第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会定期会议的时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出规定。

　　第十九条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第二十条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十一条 业主大会会议，由业主委员会组织召集。经全体业主五分之一以上提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。

　　物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。

　　第二十二条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

　　业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

　　第二十三条 业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

　　业主委员会成员应当符合下列条件：

　　（一）遵守国家有关法律、法规；

　　（二）具有完全民事行为能力；

　　（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；

　　（六）身体健康，能保证必要的工作时间。

　　业主委员会不得从事经营活动。

　　第二十四条 业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议；

　　（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

　　（三）在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；

　　（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

　　（七）监督管理规约的实施；

　　（八）组织筹集专项维修资金；

　　（九）组织业主委员会换届和补选工作；

　　（十）完成业主大会交办的其他事项。

　　业主委员会不履行上述第（三）项、第（九）项职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按照有关规定组织选举新的业主委员会。

　　第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

　　（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。

　　备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面告知原备案部门。

　　第二十六条 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

　　第二十七条 业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：

　　（一）不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的；

　　（二）以书面形式提出辞职的；

　　（三）因身体健康原因丧失工作能力的；

　　（四）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

　　业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

　　第二十八条 业主委员会换届的，原业主委员会应当在二十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。

　　业主委员会成员职务终止的，应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

　　第二十九条 物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容，不得违反法律、法规和管理规约的规定。

　　业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。

　　本条例所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

　　第三十条 业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。

　　第三十一条 本市实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

　　（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

　　（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

　　（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

　　（四）提前终止物业服务合同的问题；

　　（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

　　（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

　　第三章 物业服务企业

　　第三十二条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

　　本市物业服务中介机构和外埠来津从事物业管理服务活动的企业，应当向市物业管理行政主管部门备案。

　　第三十三条 从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书，并定期参加物业管理相应的职业教育培训。

　　第三十四条 物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。

　　物业服务企业对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状。

　　物业服务企业应当向业主公布专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益，对业主个人信息和资料负有保密义务。

　　第三十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物业管理委托给他人。

　　第三十六条 物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

　　政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当支持物业服务企业工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费。

　　第四章 前期物业管理

　　第三十七条 前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。

　　第三十八条 新建物业出售前，开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

　　第三十九条 开发建设单位对新建物业，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。住宅物业建筑面积三万平方米以下、非住宅物业建筑面积一万平方米以下的，经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十条 开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约，并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

　　开发建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益。

　　第四十一条 规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主活动。

　　开发建设单位应当按照规划、设计的要求和标准建设物业管理用房，并向业主进行公示。

　　开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内，将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督。

　　第四十二条 物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。

　　开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

　　第四十三条 开发建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起六十日内，向前期物业服务企业提供下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

　　（二）物业竣工验收资料；

　　（三）共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；

　　（四）物业质量保证书和使用说明书；

　　（五）物业管理需要的其他资料。

　　第四十四条 物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验，发现问题应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当及时进行整改。

　　第五章 物业使用和维护

　　第四十五条 在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。

　　在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。

　　物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。

　　第四十六条 业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

　　第四十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

　　开发建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施，按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理。

　　第四十八条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、擅自改变住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地树木和绿化设施、侵占通道、拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第四十九条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。

　　第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。

　　占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

　　业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

　　机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。

　　第五十二条 物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。

　　第五十三条 有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业，应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当按照规定给业主计息。

　　未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。

　　第五十四条 市房屋维修资金管理中心负责全市专项维修资金的统一归集和管理。

　　专项维修资金的管理，接受财政、审计部门的监督。

　　第五十五条 专项维修资金的管理费用由市财政部门核定，在专项维修资金的增值资金中列支。专项维修资金增值资金除核定管理费用外，应当建立房屋应急解危专项资金，专项用于房屋应急解危支出。

　　专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府规定。

　　第六章 物业管理服务

　　第五十六条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同，对物业服务企业和全体业主具有约束力。

　　物业服务合同主要包括下列内容：

　　（一）业主大会和物业服务企业的名称；

　　（二）物业管理区域的范围；

　　（三）服务的内容；

　　（四）服务的标准；

　　（五）服务的费用；

　　（六）合同的期限；

　　（七）违约责任；

　　（八）合同的解除条件；

　　（九）双方需要约定的其他事项。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

　　第五十七条 物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：

　　（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；

　　（二）电梯、智能系统等设备的运行服务；

　　（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；

　　（四）物业装饰装修的管理；

　　（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；

　　（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；

　　（七）物业资料的查询服务和管理；

　　（八）双方约定的其他物业管理服务内容。

　　第五十八条 物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的，物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，并继续按照合同约定做好服务，协助业主大会选聘新的物业服务企业；业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。

　　第五十九条 提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。

　　第六十条 物业服务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起十日内，除向业主委员会移交本条例第四十三条规定的资料外，还应当同时移交下列资金、物品和资料：

　　（一）预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；

　　（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

　　（三）物业管理项目的档案资料；

　　（四）实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

　　未成立业主委员会的，在区、县物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移交。

　　新物业服务企业确定后，业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当将本条第一款所列资金、物品和资料，移交给新的物业服务企业。

　　第七章 物业管理服务费

　　第六十一条 物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

　　普通住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定；其他住宅和非住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业自主协商确定。

　　第六十二条 普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例，依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会公布。

　　确定和调整普通住宅物业管理服务费政府指导价格时，有关部门应当听取群众意见。

　　第六十三条 物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。

　　实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第六十四条 物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。

　　第六十五条 物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

　　物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

　　第六十六条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位，可以将服务和收费事项委托物业服务企业并支付代办服务费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第八章 法律责任

　　第六十七条 业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第六十八条 业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反本条例的行为，可以向街道办事处、乡镇人民政府、相关行政主管部门投诉和举报。有关部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实并依法作出处理。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第六十九条 开发建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由相关行政主管部门予以处罚：

　　（一）未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，由规划行政主管部门责令补建，并可处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

　　（二）未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期移交；逾期不移交的，处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

　　（三）未在申请房屋所有权初始登记时，将物业管理用房登记的，由房屋权属登记部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

　　（四）未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

　　（五）出售新建房屋时，未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上三万元以下罚款。

　　（六）未向前期物业服务企业提供资料的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，处以五万元以上十万元以下罚款。

　　第七十条 物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由区、县物业管理行政主管部门按照下列规定给予处罚：

　　（一）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处以五万元以上二十万元以下罚款。

　　（二）以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，处以五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　（三）未按照资质等级从事物业管理服务活动的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款，降低资质等级。

　　（四）将一个物业管理区域内的物业管理项目全部委托给他人管理的，责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处以委托项目收益百分之三十以上百分之五十以下罚款，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　（五）未办理物业服务合同备案的，责令限期备案；逾期不备案的，处以五千元以上一万元以下罚款。

　　（六）不按照规定履行退出程序和相应义务的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　（七）聘用未取得物业管理相应资格证书人员从事物业管理活动的，责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上五万元以下罚款。

　　第七十一条 业主、物业使用人违反本条例规定，拒绝、阻碍物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，排除妨害；造成损失的，由违规行为的业主或者物业使用人承担赔偿责任。

　　第七十二条 业主委员会及其成员违反本条例规定，未在法定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十三条 当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第七十四条 与物业管理有关的行政管理部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章 附则

　　第七十五条 管理规约和业主大会议事规则的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定。

　　物业服务合同和前期物业服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门制定。

　　第七十六条 业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的，可以参照本条例执行。

　　第七十七条 本条例自20**年12月1日起施行。

篇4：密云县城镇住宅区物业管理办法(2007)

　　密云县城镇住宅区物业管理办法

　　密政发〔20**〕30号

　　密云县人民政府关于

　　印发密云县城镇住宅区物业

　　管理办法（试行）的通知

　　各乡镇人民政府，地区、街道办事处，县政府各委、办、局，各县属机构：

　　《密云县城镇住宅区物业管理办法（试行）》已经20**年7月16日第3次县政府常务会议讨论通过，现予以印发，请结合工作实际，认真贯彻执行。

　　二○○七年七月三十一日

　　密云县城镇住宅区物业管理办法（试行）

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的居住环境，根据有关法律、法规和规章，结合本县实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于密云县行政区域内的城镇住宅区物业管理活动。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 新建住宅小区及配套设施比较齐全的原有住宅小区积极推行物业管理，在基础设施较为完善、条件成熟的住宅小区开展业主大会、业主委员会的组建试点工作，并在全县逐步推广。

　　配套设施不全的原有住宅小区，有建设或产权单位的，由建设或产权单位继续管理；无产权单位的，暂由所在地的街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会统一管理。各管理单位应对原有住宅小区积极整治，完善各项配套设施，逐步推行物业管理。

　　县政府建立住宅小区专项整治基金，专款专用。

　　第五条 县建设行政主管部门负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　（一）贯彻实施有关物业管理的法律、法规、规章和政策，研究制定物业管理的有关措施；

　　（二）规范物业管理企业服务行为，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；

　　（三）负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作；

　　（四）负责物业管理企业资质管理工作；

　　（五）依法查处物业使用、物业管理中的违法行为；

　　（六）组织物业从业人员培训和继续教育；

　　（七）对设立业主大会和业主委员会给予指导和协助；

　　（八）建立投诉受理制度，接受投诉并反馈处理结果；

　　（九）法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第六条 发展改革、规划、城管、公安、工商、环保、市政、园林、绿化、环卫、邮政、通讯、有线电视、供水、供电、供气、供热等相关单位，按照各自职责，协同实施本办法。

　　第七条 各街道办事处或乡镇人民政府负责本辖区物业管理活动的组织协调及指导监督工作。居民委员会或村民委员会指导和监督业主委员会、物业管理企业开展工作。

　　第八条 物业管理活动应当遵循业主自治自律与专业服务相结合原则、业主与物业服务提供者权利义务相一致原则和维护公共秩序原则。

　　物业管理活动应向市场化、专业化、规范化方向发展，建立完善的物业管理机制，提高物业服务水平。

　　第二章 业主及业主大会

　　第九条 房屋所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。

　　第十条 下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理公约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十一条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，按业主大会议事规则要求提交手续。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视为同意业主大会作出的各项决定。

　　业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会。业主代表大会行使业主大会的职权。

　　第十二条 业主大会履行下列职责：

　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（二）制定、修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　（四）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；

　　（五）选聘、解聘物业管理企业或者其他管理人；

　　（六）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；

　　（七）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；

　　（八）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（九）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（十）决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项；

　　（十一）法律、法规、规章或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十三条 召开首次业主大会会议，成立业主大会的步骤如下：

　　（一）成立筹备组，负责业主大会的筹备工作；

　　（二）筹备组应自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。

　　第十四条 筹备组由住宅物业首次业主大会会议所在地的居民委员会或村民委员会负责组织业主代表、物业管理企业代表、建设单位组成，可以邀请当地公安派出机构参加；街道办事处或乡镇人民政府、县建设行政主管部门应当给予指导和帮助；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见的基础上确定。

　　第十五条 筹备组的主要职责如下:

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的（一）、（二）、（三）、（四）项工作应以书面形式在首次业主大会会议召开10日前在物业管理区域内显著位置公告。

　　第十六条 业主公约一般包括以下内容：

　　（一）物业的名称、地点、面积及户数；

　　（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；

　　（三）业主大会议事规则的主要内容；

　　（四）业主委员会的工作内容和工作机构；

　　（五）业主委员会委员资格的产生方式和终止情形；

　　（六）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公用设施的权益；

　　（七）业主参与物业管理的权利；

　　（八）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；

　　（九）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；

　　（十）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则；

　　（十一）违反业主公约的责任。

　　第十七条 业主大会议事规则应当就下列事项作出约定：

　　（一）业主大会的议事方式；

　　（二）业主大会表决程序；

　　（三）业主投票权数的确定方法；

　　（四）业主委员会的组成、补选、改选和换届；

　　（五）业主委员会委员选任与终止的条件、人数、任期；

　　（六）业主大会临时会议的召开；

　　（七）业主质询的规则；

　　（八）其他事项。

　　第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开。应当于会议召开前15日通知全体业主，同时告知物业管理区域内的居民委员会或村民委员会。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）20%以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

　　第十九条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5-9人的单数。

　　业主委员会主任、副?的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（四）监督业主公约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应制定业主委员会议事规则，并应按议事规则履行职责。

　　第二十一条 业主委员会自选举产生之日起30日内，应将业主日。

　　业主委员会自选举产生之日起30日内，应将业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议等资料向县建设行政主管部门及物业管理区域所在地的街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会备案。

　　第二十二条 业主委员会委员的资格因下列情况而终止：

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）丧失民事行为能力的；

　　（三）依业主公约与业主委员会议事规则终止其业主委员会委员资格的。

　　第二十三条 业主委员会应建立、健全物业档案管理制度，加强物业档案管理工作。

　　业主有权向业主委员会、县建设行政主管部门查阅其所在物业管理区域的业主大会议事规则、业主公约、以及法律法规规定的其他资料。

　　第二十四条 业主大会、业主委员会可以邀请街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会和物业管理企业列席业主大会会议和业主委员会会议。

　　第二十五条 业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规、规章以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第二十六条 业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第三章 物业管理企业

　　第二十七条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并具有相应的资质。

　　第二十八条 物业管理企业的各项活动不得违反法律、法规和规章的规定，并接受业主、县建设行政主管部门的监督。

　　第二十九条 物业管理企业因法定或约定事由退出物业管理活动的，应当将预收的交接之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金，代管的专项维修资金，以及物业管理用房等移交给业主委员会或新的物业管理企业，并且履行相关规定的其他义务。

　　第三十条 物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

　　（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

　　（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

　　（三）挪用专项维修资金的；

　　（四）擅自改变物业管理用房用途的；

　　（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

　　（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

　　（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

　　（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

　　（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

　　（十二）出租、出借、转让资质证书的；

　　（十三）发生重大责任事故的。

　　第四章 前期物业管理

　　第三十一条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护，管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明，买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第三十二条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当选聘有资质的物业管理企业，并与其签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同约定的内容，应当写入建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同中。

　　第三十三条 建设单位应分别于业主临时公约制定和前期物业服务合同订立之日起30日内，向县建设行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。

　　第三十四条 在业主大会、业主委员会尚未成立前，按照房地产开发与物业管理相分离的原则，由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业承担物业管理服务。

　　如果投标人少于3个或者住宅规模较小的，经县建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第三十五条 建设单位与物业管理企业交接住宅物业，应当符合住宅小区竣工验收的各项要求，按照相关的物业交接验收规定办理，并向县建设行政主管部门备案。

　　第三十六条 建设单位应当在物业管理区域内按总建筑面积3‰至5‰的比例配置物业管理用房，并与建设项目同步交付。

　　第三十七条 建设单位应当按照相关规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第三十八条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同的约定交纳；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

　　第三十九条 建设单位如果在拆迁、售房时承诺减收、免收业主的物业费、供暖费等物业管理相关费用，应当在将物业移交物业管理企业前，向物业管理企业、供暖等相关单位一次性付清费用，并提供付款凭证。

　　第四十条 为保证前期物业管理服务的正常运行，建设单位与物业管理企业可以约定由建设单位承担前期物业项目开办费用及由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式可根据项目规模、配套设施等因素由物业管理企业和建设单位协商确定，任何部门和单位不得挪用或截留。

　　第五章 物业服务与收费

　　第四十一条 物业服务合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

　　（一）当事人的名称或者姓名和住所；

　　（二）物业的基本情况；

　　（三）委托方和受托方的权利义务；

　　（四）物业管理服务事项和服务质量要求；

　　（五）物业管理服务收费项目、标准和收取办法；

　　（六）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；

　　（七）合同的有效期限，合同变更和终止的约定；

　　（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式；

　　（九）违约责任及解决纠纷的途径；

　　（十）双方当事人约定的其他事项。

　　第四十二条 物业管理服务事项一般包括以下内容：

　　（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

　　（二）公共区域内日常环境卫生的维护；

　　（三）公共绿化的养护；

　　（四）物业管理区域内安全防范的措施；

　　（五）物业装饰装修管理服务；

　　（六）物业管理区域内车辆停放的管理和交通秩序的维护；

　　（七）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理资料、接管验收记录、维修记录等；

　　（八）物业使用中对禁止行为的管理措施；

　　（九）应业主要求提供的特别服务。

　　第四十三条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十四条 物业管理区域内，物业管理企业按照合同约定清扫生活垃圾，并归集至垃圾存放处，环卫部门应当及时清运。

　　环卫部门除根据相关规定收取城市垃圾清运及消纳费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何其他费用。凡实施物业管理、收取物业管理费的小区，保洁服务费应含在物业管理费中，不得向业主另行收取。

　　第四十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

　　第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相符合的原则。物业服务费用应与不同物业的性质特点，物业服务内容相适应。

　　物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公示服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等内容。

　　第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通讯、有线电视等单位以用户计??用户收取有关费用：

　　（一）业主自用的向业主收取??收取；

　　（三）公共使用的由业主分摊，按??理企业签订委托合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

　　供水、供电、供气、供热、环卫、通讯、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第四十八条 业主进行住宅室内装饰装修的，应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修服务协议。

　　住宅室内装饰装修管理服务协议一般包括以下内容：

　　（一）装饰装修工程的实施内容和期限；

　　（二）允许施工的时间；

　　（三）清运与处置；

　　（五）因装修引发的邻里纠纷的处理；

　　（六）装饰装修中物业管理企业的管理事项；

　　（七）装修押金和管理服务费用；

　　（八）其他需要约定的事项。

　　第四十九条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以提起诉讼。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第五十条 住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　签订住宅房屋买卖合同的物业买受人应交纳专项维修资金。

　　将住宅转为租赁、经营或自用的建设单位也应交纳专项维修资金。

　　第五十一条 专项维修资金属业主共有，专项用于物业保修期满后物业共有部位及其附属设施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。

　　第五十二条 专项维修资金按相关规定由专门机构管理。物业管理企业代管的维修资金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

　　第五十三条 任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。

　　因物业维护或公共利益需要临时占用的，应当事先告知业主委员会、物业管理企业，并在业主委员会或物业管理企业许可的合理期限内恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第五十四条 利用物业共用部分进行经营性活动的，应当经业主大会同意。

　　利用物业共用部分获取的净收益归全体业主所有，可根据业主公约的规定或业主大会的决定纳入专项维修资金进行管理。

　　第五十五条 物业承租人或者除业主之外的其他实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反法律法规及业主公约。

　　业主应当自合同签订起30日内将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。

　　第五十六条 业主和物业使用人在物业管理区域内不得为下列行为：

　　（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；

　　（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

　　（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；

　　（四）私搭乱建、堆放杂物；

　　（五）侵占绿地、毁坏绿化；

　　（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；

　　（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品、超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；

　　（八）未经批准摆摊设点；

　　（九）无序停放车辆；

　　（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；

　　（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

　　（十二）聚众喧闹，噪声扰民等危害公共利益或者其他不道德行为；

　　（十三）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；

　　（十四）法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　第五十七条 物业专有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，专有部分所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。经业主委员会或物业管理企业通知后，在合理限期内仍未进行修缮、维护或采取防范措施的，由业主委员会或物业管理企业进行修缮、维护或采取防范措施，其费用由相关责任人承担。

　　物业共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，业主委员会或物业管理企业应当进行修缮、维护或采取防范措施。

　　物业因第三人原因需要维修的，第三人应当及时维修。第三人未及时维修，给业主造成损失的，应承担赔偿责任。物业管理企业应当通知第三人进行维修，在合理限期内第三人未进行维修的，物业管理企业应当进行维修，其费用由第三人承担。

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会和县建设行政主管部门，维修费用由相关责任人承担。

　　第五十八条 物业专有部分、共用部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

　　第七章 违反本办法的处理

　　第五十九条 违反本办法规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

　　第六十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，由县建设行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主。

　　第六十一条 违反本办法规定的，依法应当由发展改革、规划、工商、城管、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

　　第六十二条 当事人对行政主管部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第六十三条 业主、物业使用人、业主委员会、物业管理企业在物业管理活动中产生争议的，可以通过协商和解、依法申请调解、向有关行政部门申诉、提请仲裁机构仲裁、向人民法院提起诉讼等方式解决。

　　第六十四条 业主、物业使用人、业主委员会、物业管理企业对物业管理活动中侵犯自己合法权益的违法行为可以向县建设行政主管部门投诉，县建设行政主管部门接到投诉后，应当受理，并进行调查、核实，在规定期限内将处理结果回复投诉人。

　　第八章 附则

　　第六十五条 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储、写字楼、商住楼等非住宅区，以及农村住宅，实行物业管理的，可参照本办法执行。

　　第六十六条 业主自行管理建筑物及其附属设施或委托其他管理人管理的，参照适用本办法。

　　第六十七条 本办法执行中的具体问题，由县建设行政主管部门负责解释。

　　第六十八条 本办法自发布之日起施行。

篇5：北京市物业管理办法(2010)

　　北京市物业管理办法(20**)

　　北京市人民政府令 第219号

　　《北京市物业管理办法》已经20**年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自20**年10月1日起施行。

　　市长郭金龙

　　二〇一〇年四月二十日

　　北京市物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

　　第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

　　第二章 前期物业管理

　　第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

　　物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

　　第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

　　第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

　　规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

　　第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

　　前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

　　建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

　　第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

　　第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

　　（一）物业管理区域划分资料；

　　（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

　　（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

　　（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

　　（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（六）业主名册；

　　（七）物业管理必需的其他资料。

　　全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

　　第三章业主、业主大会与业主委员会

　　第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）选举或者更换业主委员会委员；

　　（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

　　（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

　　（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

　　（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

　　（七）申请分立或者合并物业管理区域；

　　（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

　　第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

　　第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

　　第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

　　筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

　　第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

　　（二）业主大会决议；

　　（三）管理规约、业主大会议事规则；

　　（四）业主委员会委员名单。

　　材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

　　第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

　　（一）任职期限届满的；

　　（二）不再具备业主身份的；

　　（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

　　（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

　　（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

　　（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

　　第四章 物业服务

　　第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。

　　市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

　　第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

　　第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

　　未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

　　第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

　　物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

　　第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

　　物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

　　第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

　　决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

　　第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

　　物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

　　第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

　　业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

　　第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

　　（一）移交物业共用部分；

　　（二）移交本办法第十条规定的相关资料；

　　（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

　　（四）结清预收、代收的有关费用；

　　（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

　　物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

　　第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

　　物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

　　第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

　　本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

　　第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

　　建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

　　业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

　　第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

　　第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

　　（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯故障危及人身安全的；

　　（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

　　（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

　　（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

　　（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

　　使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

　　第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

　　第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

　　第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

　　第三十八条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

　　业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

　　第六章 法律责任

　　第三十九条 违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

　　第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

　　第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

　　第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

　　违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

　　违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第七章 附则

　　第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

　　本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

　　本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

　　本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

　　本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

　　第四十六条 本办法自20**年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。