物业管理中的物业管理企业
一、物业管理企业的类别
(一)按投资主体
物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业。
(1)全民物业管理企业即国有物业管理企业，资产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分离的原则授予企业经营管理权；
(2)集体所有制物业管理企业资产属于劳动群众集体所有；
(3)私营物业管理企业资产属于私人所有。
(4)联营指企业之间或企业、事业单位之间联营，或组成新的经营实体，取得法人资格；或共同经营，不具备法人条件，按合同约定各自独立经营，并承担相应的权利和义务；
(5)三资物业管理企业是指依照中国有关法律在中国境内设置的全部资本由外国投资者投资的企业；外国公司、企业和其他经济组织或个人经中国政府批准在中国境内，同中国的公司企业或其他经济组织共同举办合资经营企业，或举办中外合作经营企业。
(二)按股东出资形式
可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。
(1)物业管理有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资，并以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人；
(2)物业管理股份有限公司是一般由5个以上发起人成立，全部资本为等额股份，每个股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司是以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。股份有限公司，其注册资本必须在1000万元人民币以上。目前，商业、贸易、工业、房地产等行业中有一批股份有限公司。随着物业管理市场发展，集团化的物业管理股份有限公司将逐步出现；
(3)股份合作型物业管理企业，其原则是自愿组合、自愿合作、自愿参股、民主管理、自负盈亏、按劳分配、入股分红。这种企业股东一般就为职工，股东订立合作经营章程，按其股份或劳动享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。
近年来，随着物业管理的发展，全国各地物业管理企业如雨后春笋大量涌现，如上海市到1997年为止，共有物业管理企业1540家，其中内资企业为856家，三资企业为108家，有限公司和股份公司为537家。内资企业中，由原房管所转制为物业管理企业的为157家。上述1540家物业管理企业对全市范围内近9600万平方米的各类物业进行着管理服务职能。
(三)按经营服务方式
分为代理租赁服务型、委托管理服务型两种。
(四)按是否具有法人资格
一种是具有企业法人资格的物业管理的专营公司或子公司；另一种是以其他经营项目为主如房地产开发、商业、贸易等而兼营物业管理的不具备企业法人资格的物业管理部。
二、物业管理企业的组建
(一)组建条件
1.企业名称预先审核
企业有名称，犹如自然人有姓名一样。企业的名称一般由四部分组成:企业所在地、具体名称、经营类别、企业种类等。其具体名称可考虑原行业的特点、所管物业名称特点、地理位置、企业发起人名字等，如“东湖”、“万科”“**别墅”等。除叫物业管理公司外也有称物业管理有限公司、物业发展公司、物业公司等。根据国家工商行政管理局制定的《企业名称登记管理规定》的有关精神，企业名称中不得含有下列内容和文字:
(1)有损于国家社会公共利益的；
(2)可能对公众造成欺骗或误解的；
(3)外国国家地区名称、国际组织名称；
(4)党政名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号；
(5)汉语拼音字母(外文名称中使用的除外)、数字；
(6)其他法律、行政法规规定禁止的。
对于企业中使用中国、中华或者冠以国际字词的企业名称只限于全国性的大公司、国务院或者授权机关批准的大型进出口企业和大型企业集团，国家工商行政管理局规定的其他企业。在企业名称中用“总”字的必须设三个以上分支机构等。
根据公司登记管理有关规定，设立公司应当申请名称预先核准。法律、行政法规规定必须报经审批后成立的公司，例如三资公司或者公司经营范围中有法律、行政法规规定必须审批的项目的，应当在报送审批前办理公司名称预先核准，然后以核准的名称报送审批。例如设立外商投资的物业管理企业，在报经有关外经贸行政管理机关审批前必须将申请名称报工商行政管理部门预先核准。
设立有限责任公司，应当由全体股东指定的代表或共同委托的代理人申请名称预先核准；设立股份有限公司，由全体发起人指定的代表或共同委托的代理人申请名称预先核准。申请时，必须提交:
(1)全体股东或发起人签署的申请书；
(2)股东或发起人的法人资格证明或者自然人的身份证明等。
工商行政管理机关应当自收到申请文件之日起10日内作出核准或驳回的决定。决定批准的，应当发给《企业名称预先核准通知书》。
公司名称是企业的品牌中一部分，从开始起名的时候就要注意其合法性和效应性，一般要求简明、响亮、有寓意、有创意。
2.公司住所
《民法通则》规定，法人以它的主要办事机构所在地为住所。物业管理公司的主要办事机构所在地为物业管理公司的住所。物业管理公司设立条件中的住所用房可以是自有产权房或租赁用房。在租赁用房作为住所时，必须办理合法的租赁凭证，房屋租赁的期限一般必须在1年以上。有了确定的住所，就可以确定所属工商行政管辖的行政机关。
3.法定代表人
物业管理公司作为企业法人，经国家授权审批机关或主管部门审批和登记主管机关核准登记注册后，其代表企业法人行使职权的主要负责人是企业法人的法定代表人。全民和集体企业的主要负责人是经有关主管机关审查同意，当企业申请登记经核准后，主要负责人取得了法定代表人资格。法定代表人必须符合下列条件:
(1)有完全民事行为能力；
(2)有所在地正式户口或临时户口；
(3)具有管理企业的能力和有关的专业知识；
(4)具有从事企业的生产经营管理能力；
(5)产生的程序符合国家法律和企业章程的规定；
(6)符合其他有关规定的条件。
物业管理公司选好法定代表人对企业的经营管理有着至关重要的作用。“千军易得，一将难求”就是说决策人物的重要性。物业管理公司法定代表人应在合法前提下，在企业章程规定的职责内行使职权履行义务，代表企业法人参加民事活动，对物业管理全面负责，并接受本公司全体成员监督，接受政府部门、主管物业管理的行政机关的监督。
4.注册资本
公司法定的人员、住所和注册资本是公司设立的三要素，其中注册资本是公司从事经营活动，享受和承担债权债务的物质基础。一般来说，注册资本的大小直接决定公司的债务能力和经营能力。世界各国对公司的最低的资本额都有具体严格的规定。我国有关法律也对各类公司注册资本有规定。
企业法人登记管理有关规章对申请企业法人登记规定了各类公司的注册资金:生产性公司注册资金不得少于30万元人民币，咨询服务性公司的注册资金不得少于10万元人民币。物业管理公司，作为服务性企业，其注册资本不得少于10万元人民币。
《中华人民共和国公司法》对有限责任公司和股份有限公司的注册资本分别作出最低限额规定。有限责任公司的注册资本，生产经营为主的、以商业为主的公司为人民币50万元，以商业零售为主的公司为人民币30万元，技术开发、咨询、服务性公司为人民币10万元。股份有限公司注册资本最低限额为人民币1000万元人民币。
股东或发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作出资。股东或发起人用非货币出资时，要对非资货币作价评估，评估时要核实财产，不得高估或低估作价。对于土地使用权的评估作价，要按照有关房地产法法规、行政规章的规定办理。还应当指出:股东以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外；同样，发起人以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过股份有限公司注册资本的20%。这些规定在组建物业管理股份有限公司都必须遵守。
5.公司章程
公司章程是明确企业宗旨、性质、资金状况、业务范围、经营规模、经营方向和组织形式、组织机构，以及利益分配原则、债权债务处理方式、内部管理制度等规范性的书面文件。其内容一般应包括:
(1)公司的宗旨；
(2)名称和住所；
(3)经济性质；
(4)注册资金数额以及来源；(5)经营范围和经营方式；(6)公司组织机构及职权；
(7)法定代表人产生程序及职权范围；
(8)财务管理制度和利润分配方式；
(9)其他劳动用工制度；
(10)章程修改程序；
(11)终止程序；
(12)其他事项。
联营企业章程还应载明:
(1)联营各方出资方式、数额和投资期限；
(2)联合各方成员的权利和义务；
(3)参加和退出的条件、程序；
(4)组织管理机构的产生、形式、职权及其决策程序；
(5)主要负责人任期。
有限责任公司的章程应载明下列事项:
(1)公司名称和住所；
(2)公司经营范围；
(3)公司注册资本；
(4)股东的姓名或名称；
(5)股东的权利和义务；
(6)股东的出资方式和出资额；
(7)股东转让出资的条件；
(8)公司的机构及产生办法、职权、议事规则；
(9)公司法定代表人；
(10)公司解散事由与清算办法；
(11)股东认为需要规定的其他事项。股东应当在公司章程上签名、盖章。
股份公司章程应当载明下列事项:
(1)公司名称和住所；
(2)公司经营范围；
(3)公司设立方式；
(4)公司股份总数每股金额和注册资本；
(5)发起人的姓名或者名称，认购的股份数；
(6)股东的权利和义务；
(7)董事会的组成、职权、任期和议事规则；
(8)公司法定代表人；
(9)监事会的组成、职权、任期和议事规则；
(10)公司利润分配办法；
(11)公司的解散事由与清算办法；
(12)公司的通知和公告办法；
(13)股东大会认为需要规定的其他事项。
6.公司人员
企业法人登记管理有关规章规定，申请成立全民、集体、联营、私营、三资等企业，必须有与生产经营规模和业务相适应的从业人员，其中专职人员不得少于8人。物业管理公司一般应具有8名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达3人以上。
根据《公司法》设立物业管理有限责任公司，应当由2人以上50以下股东共同出资；设立股份有限公司，除国有企业改建为股份有限公司的外，应当有5个以上发起人，且其中须有过半数的发起人在中国境内有住所。国家授权投资的机构或部门可以单独设立国有独资的有限责任公司。外国投资者包括外国的企业和其他经济组织或个人，可以独资设立外资性质的物业管理有限责任公司。
(二)设立登记
1.三资物业管理企业的设立登记
三资物业管理企业在向工商行政管理机关申请登记之前，如前所述，首先要进行向工商行政部门申请名称登记，然后进行审查批准即经过对外经济贸易主管部门审查批准。对外经贸行政主管部门主要审查外资企业、中外合资企业、中外合作企业的经营目的、范围、资金和章程，合资企业合营各方签订的合营协议、合同、章程，合作企业中外合作者签订的协议、合同、章程等文件。审查机关一般在三个月内作出批准或不批准的决定。
当三资物业管理企业接到对外经济贸易主管部门的批准书之后30日内，向工商行政管理机关申请营业登记。营业登记主要看是否具备了开业的条件:是否有符合规定的名称，是否有审批机关批准的合同章程，是否有固定的经营场所、必要的设施，是否有规定的从业人员，是否有符合国家规定的注册资金，经营范围是否符合国家法律、法规和政策规定，是否有健全的财会制度等。
营业登记的主要事项有:名称、住所、经营范围、投资总额、注册资本、企业类别、董事长、副董事长、总经理、副总经理、经营期限、分支机构等。在登记时应向工商行政管理部门提交下列文件、证件:
(1)由董事长、副董事长签署的外商投资企业登记申请书；
(2)合同章程以及审批机关的批准文件和批准证书；
(3)项目建议书、可行性研究报告及其批准文件；
(4)投资者合法的开业证明；
(5)投资者的资信证明；
(6)董事会名单以及董事会成员、总经理、副总经理的委派(任职)文件和上述中方人员的身份证明；
(7)其他有关文件证件。
当三资物业管理取得营业执照后，将取得进入资质登记和资质备案阶段。
2.内资物业管理企业的设立登记
内资全民所有制、集体所有制、联营、私营、股份制、股份合作制等物业管理企业，当具备前文所述的设立条件时，这些条件概括起来包括:名称、组织机构和章程；固定的经营场所和必要的设施；符合规定的并与其经营规模相适应的资金数额和从业人员；能够独立承担民事责任；符合规定的经营范围等时，即可进行营业登记。登记的主要事项有:名称、地址、负责人、经营范围、经营方式、经济性质、隶属关系、资金数额等。
当登记核准取得营业执照后，进入资质登记和资质备案阶段。
应当指出的是，原区县房管行政部门组建的物业管理集团公司，一般领导着由原房管所转制成立的物业管理公司，当前要根据政、企、事分开的原则，实行企业化管理，与原房屋行政管理部门从经济、人员、产业上分开。
(三)资质等级管理
1.资质等级管理的目的
物业管理企业的资质管理是行业归口管理，是对企业经营规模、能力和规模的管理。为了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业管理企业的管理，促进物业管理有序发展，提高物业管理的整体水平，必须对物业管理企业进行资质等级管理。物业管理企业必须接受并按照资质管理的规定从事物业管理服务。
市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，按照有关职责分工，审批各类物业管理企业资质，接受资质备案和核发资质等级证书，并进行对物业管理企业资质等级管理的日常工作。
2.资质等级
目前，部分省和城市根据当地实际情况制定了物业管理公司资质审批规定，但尚无全国性的规定。根据上海市房地局制定的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》的规定，物业管理企业按资质条件分为一、二、三级和无级。
一级物业管理企业需具备的条件是:管理物业规模50万平方米以上，或管理涉外物业20万平方米以上；管理物业类型3种以上，或涉外物业2种以上；必须有2个以上优秀小区或大厦，所管物业达标面积50%以上；企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上；有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；经营年限须在3年以上；注册资本在100万元人民币以上。
二级物业管理企业需具备的条件:管理规模20-50万平方米，或管理涉外物业5-20万平方米；管理物业类型2种以上，或管理涉外物业；须有1个以上优秀小区或大厦，所管物业达标30%以上；有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上；经营年限须在2年以上；注册资本在50万元人民币以上。
三级物业管理企业须具备的条件:管理物业规模3-20万平方米，或涉外物业1-5万平方米；有中级专业技术职称3人以上；企业注册资本10万元人民币以上。
暂不定级的物业管理企业:管理物业规模在3万平方米以下或涉外物业1万平方米以下的。
3.资质等级审批
根据上海市规定，资质备案与核发资质等级证书同步进行。
物业管理企业，一般要在取得营业执照30日内按规定申办资质备案。
外商独资、中外合资、中外合作的物业管理企业的资质备案和资质等级向市房地局申报，由市房地局审批。
内资物业管理企业资质备案和资质等级向注册地的区县房管部门申报，其中符合一级资质条件的由区县房管部门初审后报市房地局审批，二级以下资质等级由区县房管部门审批。申办物业资质备案和资质证书，必须提交下列文件和资料:
(1)企业法人营业执照；
(2)公司经理出任聘任书；
(3)中级以上职称人员的证书或证明材料；
(4)资质等级申报表；
(5)公司的管理章程、管理合同；
(6)其他所需材料。
市房地局和区县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起20日内，核发物业管理资质证书。
4.日常资质管理
资质证书有效期2年；无正当理由不申请的企业要责令其限期申请；企业开业两年内不实施物业管理的，复评不再核发证书；企业如注销或破产，资质证书交回主管部门。
对物业管理企业违反以下规定的行为，区县房管部门有权限期整改，并可降低资质，直至建议工商行政管理部门取消其经营资质:
(1)不履行物业管理合同及管理办法规定的；
(2)管理制度不健全，管理混乱，业主住户投诉较多的；
(3)被物价部门认定乱收费或收费不规范，又不认真整改的；
(4)利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；
(5)对于业主、住户投诉置之不理，又不服从行政主管部门监督的；
(6)因管理失职，造成重大事故的。
三、物业管理企业的权利和义务
(一)物业管理企业权利以及权利来源
建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理公司的权利是:
(1)物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
(2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；
(3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
(4)有权制止违反规章制度的行为；
(5)有权要求管委会协助管理；
(6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；
(7)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
这些权利的得到首先必须贯彻合法的原则，要依法取得，即权利主体、权利内容要符合法律和行政法规的规定。只有符合法律和行政法规的规定，物业管理企业的权利才能受到法律的保护。如果不符合法律和行政法规的规定，物业管理企业不仅不能达到预想的管理效果，反而可能造成其管理行为产生的后果无效。
物业管理企业在实施管理时，必须制定小区或大厦等管理办法，这些办法不能与法律法规和行政规章相悖，而是要在法律的范畴之内制定。如:哪些是物业使用的禁止行为，对限制性行为产生后果怎样处理；业主或使用人如果要改变住宅使用性质，如何对待；业主要进行装修有哪些注意事项；对消防设备的管理平时如何保持良好状态；各小区内各种公共设施和管线怎样管理，小区车辆停放、绿化管理等，都要依照相关法规制定管理条文。小区的治安管理也一定要纳入社会治安总的范畴，要执行行政部门颁布的治安管理条例和规章。
其次，物业管理公企业管理权利来之于合同。这里有三个方面:
(1)物业管理服务合同。合同签订双方业主委员会和物业管理企业是平等的民事主体，是委托和被委托的关系。合同明确了物业管理服务的事项、权限、标准费用、期限和违约责任等，在管理服务的权限之内就是物业管理企业的服务范围。即委托后，才进行管理；不委托，不能超越权限。如果超越管理权限，事后要得到业主委员会的追认。物业管理公司行使委托之外的职权，业主委员会如不予认可，则由物业管理公司自己承担责任。例如，如果没有委托代办产权证、代办装煤气和电话等合同，物业管理公司自行其是，业主们可以予以否决，不支付费用；
(2)对物业使用中的各种禁止行为，物业管理企业要与业主有书面约定，或用“公约”、“合约”、“办法”等这些约定、协议来得到业主的认可，并在协议中双方约定违约的责任。这样物业管理公司才能有效进行制止违章行为，使得行使制止违章的行为有效，并具有追究对方违章的权限；
(3)关于聘请专业公司如保安公司、绿化公司，情况也是这样，一定要通过签订转委托合同，把业主委托的权限转委托给这些专业公司，并且事先要得到业主委员会的同意。
(二)物业管理企业的主要义务
《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理企业的义务是:
(1)履行物业管理合同，依法经营；
(2)接受管委会和住宅小区内居民的监督；
(3)重大的管理措施应当交管委会审议，并经管委会认可；
(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
物业管理企业的义务，首先是履行合同，对合同规定的事项要全面履行:
(1)管理服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业管理企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。
(2)不得擅自变更和解除管理服务合同，双方必须信守合同。如果发生新的情况，要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当时人都不得擅自变更或解除合同，也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同；
(3)依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷，一种是通过有关主管部门的调解解决，也可以向人民法院起诉。
其次，服从政府部门房地产等有关行政主管部门的监督，接受物业管理相关部门的指导和监督，这又是物业管理企业的另一条重要义务:
(1)首先要接受工商管理。工商行政机关依法确定各类企业和个体工商业的合法地位，监督管理或参与管理市场上的各种经济活动，检查处理经济违法违章行为，保护合法经营，取缔非法经营，维护正常的市场秩序，保证社会主义市场经济的健康发展。物业管理公司要依法登记成立，经营范围要明确，以营业执照为准。与业主委员会订立管理服务合同要对照经济合同订立的条件:双方当事人是否具有主体资格；合同内容是否合法；是否损害国家利益、社会公共利益或第三者利益；是否超越企业经营范围；双方当事人意思是否表示真实；订立合同是否符合法定程序。根据规定，物业管理服务合同应到房地产主管部门备案。另外，物业管理公司在经营活动中使用商标、广告等，也要服从行政部门的管理；
(2)接受行业行政主管部门和政府有关行政主管理部门的行政管理。这主要是要接受资质核准登记管理，对物业管理行为的管理，对违反物业管理有关规定进行行政处罚，社区管理规定等；
(3)接受物业管理的价格管理。物业管理关系到千家万户的安居乐业，其收费既要考虑公平合理，还必须实行公开，还要考虑与物业所有权人、使用人经济承受能力相适应。物业管理企业要在物业管理价格政策范围之内经营。
四、物业管理企业的机构设置
(一)机构设置的要点
1.精悍的科学决策领导机构
物业管理企业作为独立的经济实体，决策机构上进行经营决策，决定着用人机制，关系到企业的生存和发展。这就要求设立一个精悍、高效、富有战斗力的领导班子。一种是经理负责制，要求有水平高、懂经营、素质好的经理，上级部门要加强领导，职工参与民主管理；第二种是董事会制，决策层和管理层分离，分级负责，权责对应。
2.适应市场风险的机制
服务管理要向市场要效益，寓管理、效益于服务之中。机构设置要体现企业风险共同承担的原则。企业要承担次级风险即自负亏损，也要承担最大风险即破产倒闭，要把个人劳动、部门服务质量、经济效益与企业风险挂钩，要“定岗、定员、定职责”，使得进行物业管理的人、物及场所达到最佳结合。
3.集约化的管理体制
物业管理企业的经营者、工程技术人员和全体操作工人要把企业动力作用的方向集中到不断开拓市场，依靠技术进步改善管理、降低成本，提高服务质量上来，从而实现物业管理企业的有效经营。
(二)有关部门的设置
物业管理企业的内部机构的具体设置，要根据管理物业的规模和服务管理的目标内容，以及物业管理企业实际情况决定。通常物业管理企业的内部机构设置一般有如下几种模式:
1.事业部制
所谓事业部制，原是西方国家一些大公司将公司所属的分公司或工厂，按产品大类划地区组织事业部，实行集中决策指导分级经营实行单独核算的一种组织形式。即物业管理公司(有的称总公司)下设若干事业部，每个事业部又负责若干经营事务，总公司掌管战略决策，确定经营方针，统管人员，统一调度人力、物力、财力等。如图示:
2.直线-职能制
职能制是设有职能机构，由机构负责人在业务范围内下达和布置工作。直线-职能制是管理机构有两个层次，一个是管理层，一个是作业层，经理通过部门领导实施内部管理。
香港往往把部门归并为三块:管理、服务和内务。不论是事业部制或直线职能制，各部职能大致如下:
经理室。它是决策机构，经理对公司负全面责任，对重大问题作出决策，布置和协调各部门工作。
办公室。主要负责公司内部日常行政事务，包括人事、后勤、档案等，有时办公室还负责招聘和培训员工工作。
财务部。主要负责财务管理，在经理领导下做好资金运作的日常工作，负责管理服务费的收缴，会计、出纳分开，做好财会账册、报表，缴纳财税，要经常向经理报告公司财务情况。
工程部。这是负责物业维修及设备运行的技术管理部门，一般由房屋工程、电气工程、给排水等方面的中、高级技术人员组成，包括房屋的设备检验、维修工程安排，对业主装修的指导和监督等。
管理部。一般有房屋及设备急修以及一般报修受理或作业，负责保安、消防、车辆交通等工作，辖区内的环境保护和日常清扫，绿化设施的管理，树木、绿地养护等。
经营发展部。这是物业管理公司“一业为主、多种经营”的管理部门，对物业管理公司贯彻以业养业的方针至关重要。经营发展部负责各种文化、娱乐、生活、商业等公共性服务经营设施和部门，接受业主综合性或个别性的委托、代办服务。
3.物业管理有限责任公司的组织机构
根据《公司法》，有限责任公司设立股东会、监事会和董事会。股东会是公司的权力机构。它决定公司的经营方针和投资计划，选举和更换董事，选举和更换由股东代表担任的监事，对发行公司债券等作出决议等。监事会由股东会选出的监事和公司职工民主选举产生的监事组成，这是公司监督机构。董事会是经营决策机构和业务执行机构，董事长为公司的法定代表人。有限责任公司经理，由董事会聘任或解聘。
4.物业管理股份有限公司的组织机构
股份有限公司和股份合作公司应订立章程，其内容前文已述。发起人、认股人举行创立大会，通过公司章程，选举董事会成员，选举监事会成员等。
五、物业管理企业的经营管理
物业管理集服务、经营为一体，既是一种服务行为，又是一种经营行为。物业管理企业应在国家宏观政策、法规的调控下，按照市场需求，采取科学的管理方法，运用先进的管理手段和管理工具自主地组织服务与经营。物业管理企业在管理服务活动中，必须以经营为手段，以效益为目的。以经营为手段，就是要在物业管理的全过程中实行有偿服务，并通过经营各种实业，解决物业管理中的各项经费开支；以效益为目的，就是以社会效益、环境效益、经济效益和心理效益为最终目标。由于物业管理与社会的关系密切，物业管理企业对社会的贡献除本身的经济效益以及缴纳税费外，对其他行业来说还有更多的社会效益、环境效益和心理效益。例如，良好的物业管理可以为业主提供一个方便、安全、清静、整洁、舒适的居住和工作条件，使人们能安居乐业；优良的物业管理还能创造优美的小区环境，为树立城市形象增添光彩。把经济效益与这些社会效益、环境效益和心理效益结合起来就形成了物业管理的综合效益。良好的综合效益能为企业带来良好的企业形象，而良好的企业形象又是形成商业信誉的重要源泉，因而它也是构成企业无形资产的重要组成部分。一家拥有较高商誉的企业无疑具有更大的发展空间，其重要意义在于可以睦邻公众关系，促进管理服务的销售，获得行业竞争优势。
鉴于目前人们对物业管理的适应性和承受性差距较大，人们的观念还没有完全转变，我国的物业管理企业要提高经济效益乃至综合效益就必须从自身经营管理入手，实施规范化、规模化、信息化的经营管理。
规范化就是要求物业管理企业必须完善企业管理，物业管理的运作必须做到规范化，尤其是目前问题较多的收费管理。对于物业管理的基本业务和专项业务，一般以“保本微利”为原则，只向业主收取低廉的费用。对于物业管理的特色业务，一般以“低利”为原则，即在成本之上再收取稍高一些的费用。对于物业管理的多种经营业务，则要求讲究经济效益。物业管理企业应充分发挥能动作用，积极开拓多种经营的新领域，并且在提高经济效益的同时注意提高社会效益和环境效益。
规模化就是要求物业管理企业尽可能实行规模化经营，使物业管理不断优化。根据规模经济理论，企业只有达到了经营规模程度，此时管理服务的单位成本最低，这样才能提高企业的经济效益。物业管理虽然是服务性行业，但作为一个企业，在开拓物业管理业务时，应立足于提高企业经济效益和减低业主管理费负担，考虑运用规模经济理论发展企业。根据目前不同规模物业管理企业的经营状况分析，可以发现凡是上规模的物业管理企业，既可以减轻业主的经济负担，又能为自身创取较好的经济效益。此外，上规模的物业管理企业，更能使业主受到全方位、多层次、多项目的服务。随着人们生活水平的不断提高和观念的改变，业主对提高物业功能质量，改善物业环境的要求也会越来越高，要求物业管理企业提供的服务内容也会越来越多。上规模的物业管理企业，由于社会网络众多，各种人才齐全，可以满足业主的要求，而一些小企业则无法做到。
信息化就是要求物业管理企业充分利用信息系统。当代社会是一个信息化的社会，信息的收集、分析和利用是企业成败的关键。尤其是实行了规模化经营的企业，为了适应物业管理的需求，计算机管理信息系统技术在物业管理中将会得到越来越广泛的运用。物业管理信息系统的应用，是指运用现代计算机技术，把有关物业管理信息物化在各种设备中，并由这些设备和物业管理人员构成一个为物业管理目标服务的人机信息处理系统。通过信息系统的应用，可以使物业管理的许多日常工作实现自动化。例如，利用计算机控制建筑物的空调系统、防火安全自动报警系统、建筑物内的垂直交通系统、照明系统、建筑物部件及附属设备安全报警系统、大厦保安系统、辅助物业管理人员工作的资产管理信息系统、建筑物出租(租客、租金、租约)管理系统、财务分析与管理系统、管理决策辅助支持系统、人员管理系统等。自动化对物业管理产生两个明显的效果:首先能提高效率，达到降低成本的效果。因为自动化可以使在员人数相同或减少的情况下，在一段指定的时间内做更多的工作。其次能提高成效，达到增值的效果。因为借助自动化可以引进崭新的服务或加强现有的服务，向业主提供更高水准或更优良的服务，这既能提高物业管理的收入水平，又能达到物业增值的效果。
六、物业管理企业的文化建设
物业管理企业在追求利润目标的同时，还必须加强企业发展的灵魂建设即企业文化建设。企业文化是企业独特的经营个性、管理风格、企业理念、人员素质的综合体现，它包括文化理念、价值观念、企业精神、道德规范、行业标准、历史传统、企业制度、文化环境和企业产品等。因此，加强企业文化建设，对提高企业凝聚力是很有意义的。
一般认为现代企业文化是由四个层次构成的，即表层的物质文化，浅层的行为文化，中层的制度文化和深层的精神文化。
表层的物质文化，又称物质文化层，是现代企业文化的第一层次。它是指由企业员工创造的品牌形象和各种物质设施等所构成的器物文化，包括企业服务的物业环境和社会影响，企业员工劳动环境和娱乐休息环境，以及员工的文化设施等。表层的物质文化是企业员工的理想、价值观和精神面貌的具体反映。所以，它尽管是企业文化的最外层，但却集中表现了一个现代企业在社会上的外在形象。因此，它是社会对一个企业做出总体评价的起点。
浅层的行为文化，是现代企业文化的第二个层次，它是企业员工在服务经营、学习娱乐和人际交往时产生的活动文化，主要包括企业的经营活动、教育宣传活动、协调人际关系的活动和各种文娱体育活动等。这些活动实际上也反映了企业的经营作风、精神面貌、人际关系等文化特征，也是企业精神、企业目标的动态反映。
中层的制度文化，是现代企业文化的第三个层次。它是指与现代企业在服务经营活动中形成的企业精神、企业价值等意识形态相适应的企业制度、规章和组织机构等。这一层次主要是企业文化中规范人和物的行为方式的部分。实际上，现代企业内的领导制度、组织结构体系、管理的规章制度等无不反映出企业的价值观、精神和文化，故它也是企业文化中的一个层次，可称为企业文化中的强制性文化。
深层的精神文化，是现代企业文化中的核心层。它是指企业在服务经营中形成的独具企业特征的意识形态和文化观念，包括企业精神、企业道德、价值观念、企业目标和行为准则等。例如，万科物业管理的精品概念“高品质服务=认真+创新+顾客需求”就反映了其企业的深层精神文化。由于企业的精神文化具有企业的特点，故它往往是在企业多年的经营过程中逐步形成的。
现代企业的这四个层次形成了企业文化由表层到深层的有序结构。物质文化作为具体实在，属于表层，它构成了企业文化的硬件外壳；行为文化层是一种处在浅层的活动，形成企业的软件外壳；制度文化是观念形态的转化，成为企业文化硬、软外壳的支撑；精神文化则是观念形态和文化心理，是企业文化的核心。因此企业精神文化是企业文化的精髓，它体现了现代企业的共性与特性，主导着本企业文化的发展规范模式。具体的说，精神文化通过制度文化的表现，支撑和规范企业员工的行为，使之具有企业核心文化的特点，构造出企业的实物外貌，并从其实物外貌中反映出本企业的核心文化。
现代企业文化具有导向、约束、凝聚、激励和辐射五大功能，通过创立和建设企业文化，使它成为全体员工所共同拥有、互相认同的行为方式和思想方法，从而产生一种凝聚力，使他们不仅愿意投身于企业，而且同心同德的去维护企业的形象和利益。这是一种巨大的财富，是企业发展的动力。
七、物业管理的人员培训
利润是企业追求的目标，文化是企业发展的灵魂，人才是企业的资本。物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。无论是智能型大厦、大型展览中心，还是住宅小区；无论是商场、饭店宾馆，还是工业厂房，都要求物业管理必须拥有一批素质高、技术硬的管理队伍。尤其是住宅小区的物业管理，管理人员要面对数百以至数千的住户，房屋所有人和使用人不仅分布在各行各业，而且他们的经济状况、文化素养、生活品位以及生活习惯都存在着差异，因此物业管理企业必须以优质的服务态度和优质的服务水平来适应各项管理工作的要求。物业管理企业应具有管理型和工程技术型两类人才，其从业人员不仅必须具有较高的管理水平、文化水平和专业技术水平，而且还要有良好的思想作风、职业道德和服务态度。
物业管理属于知识密集型的管理行业，没有经过专业训练的队伍，是不能适应物业管理现代化和专业化的要求的。一支高素质管理队伍的建立，有赖于对培训工作的重视和建立一套严密的员工培训制度。物业管理企业必须始终把加强员工队伍建设作为一项重要的基础工作，要制定严密的员工培训制度，通过各种形式，开展不同层次的职工培训，包括职前培训、在职培训、专题讲座、学历培训等，着重抓员工的思想作风、职业道德和服务态度教育，抓员工的业务素质和专业技术建设，以提高员工的管理服务水平。
1.思想作风
引导和教育员工牢固树立“服务第一，方便业主”的思想，把“热诚、优质、团结、奉献”作为企业精神。工作时间统一着装、统一挂牌、统一用语。在接待业主时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文雅，把“顾客至上”作为行动的最高信条。以“想业主之所想，急业主之所急，解决业主之困难”为服务宗旨，管好物业，用好物业，修好物业，努力改善业主的工作和生活条件。
2.职业道德
提倡员工爱房地产行业，爱本职岗位，爱护企业声誉，对业主多一点奉献，多一点爱心。引导和教育员工坚持原则，秉公办事，廉洁奉公，不以权谋私，作风正派，虚心好学，热心公益，爱护公物，体现出员工的品质人格和精神境界。
3.服务态度
物业管理人员的服务态度直接关系到政府和行业的形象，因此，物业管理企业应引导和教育员工，坚持以“主动热情，周到优质”的服务态度实行文明管理。业主要求服务应随叫随到，及时为业主排忧解难。对客户的无理言行，应尽量容忍，耐心说明，不以恶相待，不容许与客户发生打骂行为，做到文明用语，礼貌待人，给业主以亲切感。
4.业务素质
物业管理人员的业务素质高低，直接关系到管理服务水平的高低。因此，物业管理企业应要求员工精通业务，掌握相应的房地产经济理论知识、房地产产业产籍管理知识、房地产经营管理的基本知识，了解相关的法律法规政策、相应的建筑知识、物业的基本状况，懂得机电设备维修保养知识和必要的公关知识等，使每位员工对自身的职责，业主间的权益和相互责任，以及公共设施的使用等方面均有清晰的了解，遇到问题和纠纷时，能公正地阐明有关问题及提供意见，遇到违反规定的行为，能根据有关条款迅速做出反映及采取相应的措施，使问题能迅速、妥善地得到解决。
5.专业技术
物业管理人员专业技术水平的高低，直接关系到物业管理和服务质量的高低。物业管理企业员工须持有专业管理部门颁发的《岗位合格证书》，方可上岗担负物业管理工作。员工必须接受物业管理专业培训，刻苦钻研专业技术，掌握本岗位必备的应知应会知识和专业技术，不断提高专业水平。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：解决物业管理企业保安员紧缺问题
解决物业管理企业保安员紧缺问题
我国的物业管理作为一个新兴的服务行业，虽然只有20年的历史，却得到了很大的发展。现时我省有许多物业管理公司具备优秀的管理队伍、高效的运行机制，而且从借鉴国外先进的管理理念和管理方法中提升了自身的质量标准和质量保障体系，它的发展无疑与国民经济的增长、人民生活水平和质量的提高有着密切的联系。
然而，在物业管理的管理领域不断扩展，管理覆盖面迅速扩大的同时，物业管理企业出现内部管理与市场需求跟不上的矛盾；就如，广东省物业管理企业在不断扩充情况下，而企业内部相继出现保安人员流失、招聘困难等问题，这些问题的产生，不但对企业声誉造成一定的影响，而且很大程度地制约着物业管理行业的健康发展。许多企业的人力资源部把大量的工作精力放在了招聘和培训方面，这不仅增加了企业人力资源成本，也影响了企业的服务品牌创造。本文拟就如何解决物业管理企业保安员紧缺谈谈自己的一些浅见。
物业管理企业保安队伍的发展历程
八十年代至九十年代初，保安行业兴起之时，保安员基本上属于星级酒店、宾馆等服务性行业所聘请的形象人员。由于待遇好、形象选聘条件高，工作环境好，而且有鲜明制服等，在这期间，保安行业成为当代年轻人一度所青睐的行业。此后，随着时代变化，保安行业得到不同企业的校仿和延伸，从酒店、宾馆、物业小区，甚至街头小巷都相继出现了保安员身形。
人才市场上出现保安“荒”的原因
一、我国内地，包括广东省，现时的物业管理企业利润整体偏低，导致保安人员的工薪待遇较差。
一般在小区服务的保安员，生活条件相对较差，工作简单、枯燥无味，工作时间又长，每月微薄的工资待遇除去个人生活开支，所剩下的难以作出其它安排。年轻的保安人员面临着生活的压力和对其他美好事业的选择，从而导致保安人员稳定性差，流动率节节上升。
二、保安员的工作性质特殊，在工作中存在一定的危险性，年龄又受到行业的局限性，社会福利待遇也得不到保障。
保安员都普遍认为他们吃的是青春饭，年龄大了就会被行业淘汰，因此纷纷另谋出路；不但无人愿意应聘保安员，而且保安行业简直成为农村青年来到城市打工的一个跳板，一个临时工作，这无疑又是造成保安员不断流失的原因。
三、保安行业在不断地转变中，受社会风气的影响，渐渐地失去了往日的光辉形象和神圣的自豪感。
在保安队伍逐渐扩大的同时，由于招聘单位的需求不同，工作环境、待遇等不同，致使用人单位降低了保安员的选聘条件、待遇，渐渐地，保安队伍在人员选聘、来源、培训等方面得不到保障，于是保安队伍素质越来越差，新闻上经常性出现某小区保安员与业主发生争执、打架斗殴的报道。如今保安职业基本上被认为是让人瞧不起的职业，群众对保安员的评价往往都与文化水平较低、没有专业知识、社会经验差等相提并论。社会舆论的压力令不少想从事保安员职业的人员望而却步。
四、部分业主对保安员的工作不了解，看不起保安员，也是造成物业管理企业保安员紧缺的原因之一。
一些素质不怎么高的业主，有自己交了管理费，自己就成为小区保安员的主人，小区保安是自己仆人的心态，不尊重小区保安员的人格。当小区保安员在履行自己正常工作职责时遇到这种业主时，就会受到刁难，有时不免会产生冲突。当冲突发生，业主吃亏时（由于保安员大多年轻力壮，有些甚至是退伍军人，所以，当保安员和小区业主发生肢体冲突时，吃亏的多数是业主），舆论往往会对小区保安员不利，物业管理公司为了息事宁人，也会对当事的保安员进行处理。这就令不少小区保安员有低人一等的感觉，而离开本小区保安员的行业。
如何解决保安员紧缺、招聘难问题
一、企业内部优化管理机制和人力资源配置。
在某些岗位上选择性地降低保安岗位的需求量，例如：停车场、大堂、监控中心等，以往一般由保安员担任，为考虑保安人员紧缺的情况下，许多企业已经把这些岗位换成客户服务人员岗位。这样一来，企业一方面合理配置保安岗位，减少保安的需求量，另一方面，把这些安全因素较低的岗位进行了优化配置。
二、提高智能化管理系统，增强安全防范技术措施，减轻保安人员工作压力。
企业可以考虑从提高智能化系统方面着手，加强保安管理体系的先进化，充分体现保安职业的专业性，从而也提升了保安员的爱岗敬业感。现时，许多国优大厦、新建的物业小区、高档写字楼等都基本投入使用智能化管理系统，甚至某些旧的民宅也纷纷集资加装智能化管理系统。
三、企业内部设立专职部门，实行专业化管理。
即在企业内部建立单独的保安管理部门，负责整个保安队伍的招聘、培训、分配、安置住宿、考核上岗、转正、晋升以及日常工作的抽检、业务指导等工作，就像是企业内部的“保安公司”。利用这种运作模式来进行企业内部保安员的招聘、培训等一系列的工作，可以强化保安队伍的管理。广东省现时许多大规模的物业管理企业（如：东华物业管理公司）就有了这样一套管理模式运作。
四、加强企业规范化管理，为保安队伍营造“企业是我家”的文化氛围。
在怎样留住保安队伍的角度上多考虑方法，多下些功夫，要让保安员工作得安心，家里的亲人放心，对保安员的待遇按章办事，按规定执行，不折不扣，清清楚楚。公司内部要把保安员与其他职员同样看待，要尊重保安员，在培训保安员对顾客的礼仪礼貌和服务意识，进而树立公司形象的同时，也要通过企业形象来树立保安的形象和地位。另外，关心保安员的生活和学习是必不可少的，让保安员的心目中有对企业的归属感，还有专业形象的自豪感，改变保安员对这行业的灰色感觉和自悲感，从而提高保安团队的凝聚力。
五，物业管理企业应加强与小区业主的互动，让业主了解保安员的工作、使业主尊重保安员的辛勤劳动，改变社会上对保安员的偏见，吸引更多的人员加入到保安员的行列中来。
其实，物业管理行业都清楚，保安队伍乃是物业管理企业的形象窗口，是小区居民安居乐业的基本治安保障，在居住小区，安全和人们的生活息息相关，业主在交纳的物业管理费的账单中，包含着保安服务的费用。他们有权利知道自己应该得到什么样的保安服务，特别是“既然我交了物业管理费，就应该得到保安员随时即24小时的警戒，不给小偷留下空隙，否则24小时保安有什么意义？”，“24小时保安服务的职责究竟是什么？”。现时，如何减少保安队员的流失，稳定保安队伍，提高队伍的综合素质等都已经成为现代物业管理行业相互借鉴、互相交流成功经验的必然议题。总之，搞好服务管理，小区治安良好，保卫工作是起着举足轻重的作用，同时也是物业管理企业的健康发展的基础。
篇3：物业管理企业的改制是大势所趋
物业管理企业的改制是大势所趋
说到改制，不同企业的感受是不同的，无奈者有之，积极执行者有之，旁观者有之，兴奋雀跃者有之......不同的心态也折射出不同企业的生存状态，对于大多数国企背景的物业管理企业来讲，改制可以说是亟需的。目前，大多数国企背景的物业管理企业不能适应市场经济的要求，经营机制不活，管理水平落后，服务意识不强，创新观念滞后，不具备任何的市场优势。面对这种行业状况，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾曾指出：“物业管理己经形成一个相对独立的行业，逐步实行物业管理企业与房地产企业脱钩，独立进入市场，实施专业化经营将是大势所趋”。可以说，物业管理企业的改制是大势所趋，是建立现代企业制度的必然要求。
正是在这种大背景下，深圳市海外物业管理有限公司开始了自己改制的尝试和探索。
一、初步改制--减轻企业包袱
深圳市海外物业管理有限公司隶属于中建总公司，是中建总公司的第四级次企业。原是深圳海外装饰工程公司的一个后勤服务部门，1992年9月，正式注册成立。由于体制和观念等原因，十几年来，海外物业仅是管理海外装饰大厦一个小区，未有过任何的市场拓展。20**年3月，为了便于市场开拓，深圳海外装饰物业管理公司进行了股份制改造，由海外装饰和物业管理公司的主要管理者及骨干员工参股，重新组建了深圳市海外物业管理有限公司。海外装饰投资60万元，持股40%，其他11 名企业主要管理者和骨干员工共投资90万元，持股60%。在改制过程中，对原公司（深圳海外装饰物业管理公司）进行了清产停盘，所有的债权债务由上级公司海外装饰处理。
初步改制后的物业管理公司很大程度上激发了管理层的信心和热情，但由于企业老员工居多，制度和意识相对还比较落后，而且相当一部分员工对改制后的公司存有抵触情绪，所以，初步改制后的深圳市海外物业管理有限公司其运作模式并没有随着股权的改变而一夜之间突变，只是随着经济自主权和政策自主权的加大，解决了公司发展道路上的一些关键问题，包袱相对轻了，管理层相对齐心协力了，也这是在这种情形下，公司开始对外拓展。
二、对接市场--在当地站稳脚跟
20**年初，为了自身生存的需要，公司在南宁迈出了开拓市场的第一步，接管了“阳光新都”、“江南馨园”“新加坡城”等几个小区，在南宁合同接管面积达30万平方米；今年，在品牌物业的帮助下，又在东莞和无锡开始力拓市场。整个企业可以说处于一种拼搏进取，积极蜕变的阶段。
在和市场对接的过程中，公司的管理层和操作层员工都受到了市场风雨的洗礼，不断地在成长。在创建市场的过程中，有些房地产开发商对企业能否管理好楼盘心存怀疑，即使把项目交给我们来做，也仿佛施舍似的，在许多方面很不配合，比如不如期交款等等，业主也将信将疑。我们在南宁接管的“阳光新都”就是这种情形。由于企业的主要管理层对这些有了充分的思想准备，通过与业主耐心的沟通和加强内部管理，公司逐步在南宁站稳了脚跟，开创出一片天地。
三、双管齐下--推进改制工作
正在公司稳步发展的时期，中建总公司印发文件，要求物业管理公司等后勤服务单位，要加速剥离和改制，20**年末，改革改组面要达到100%。这一文件对海外物业来讲，有两点值得关注：一、企业可以通过继续深化改制，实现体制上的进一步突破，通过股份重组更合理、充分地利用和分配资源；二、所有员工将实现身份的转变，从“国有”身份转化为新企业身份，可以说机会和风险同步增加。为了顺利实现员工个人及企业的平稳过渡，公司领导层开始从内外两方面入手推进改制工作：
从内部来讲，首先是加强宣传，稳定人心。物业管理公司的多数员工是原来接收的装饰公司和片区不需要的富余人员，这些员工的年龄多在45-55岁之间，文化层次偏低。在得知公司要彻底改制这一消息后，许多人内心是惶恐不安的，惟恐自己再被推到市场面前，参与竞争。为了打消员工的顾虑，公司领导多次在公司会议上宣布改制会努力保护好大家的各种利益，但改制是一种必然趋势，大家必须携起手来，转变原来“等”、“靠”、“要”的思想观念，积极主动地干好本职工作，支持公司的各项发展。经过耐心地沟通和解释，公司的大部分员工都认识到了自己所处的形势，也都有所触动，积极行动起来，珍惜自己来之不宜的工作机会。其次，公司加大内部管理的力度，公司于20**年初通过了“质量、环境、职业安全健康管理体系”，初步构建了科学
规范的管理框架，随着公司的开拓、转型，公司提出了“继续推进三合一管理体系，持续改进”的管理思路；对程序文件进行进一步修订，逐步完善日常监督考核标准，规范培训等各项管理制度。经过一番努力，公司上下基本统一了认识：只有狠下内功，才能稳步走出目前困境，对外具有竞争力。与此同时，公司为了可持续发展，招收了数名品学兼优的大学生，积极吸纳优秀人才，从理论和实践各方面为他们的成长提供支持。为了能人尽其才，公司也同步配套完善激励机制。对原有的组织架构做了相应调整，使管理层次更加明晰，职责更加合理，薪酬制度也更具灵活性和科学性。以上这些措施为公司的发展打下了扎实的根基，理顺了管理与发展的关系，也从利益分配方面极大地激发了人才参与公司发展的积极性。可以说不管是为改制，还是为公司日后的长远发展都打下了良好的基础。
就外部来说，公司首先认清自己所在的形势，然后应形势需要主动出击，在经过初步市场风雨的洗礼后，顽强参与市场竞争。物业管理经过20年的发展，已经进入了规范化、市场化、专业化的发展轨道。而规范化、市场化、专业化的结果就是品牌整合。现在，行业准入门槛逐渐升高，开发商自建自管现象逐步减少，只有品牌企业才能够生存。公司管理层对物业管理的这种“品牌化”生存现状有着非常清醒的认识，面对目前企业资质不够高，品牌知名度不够的现实，公司不放过任何一个市场竞争的机会，努力以自己的服务水平说服开发商；同时，和品牌物业管理公司合作，利用品牌物业管理公司的市场和资源优势。互相取长补短，即拿到市场，又培养人才。与开发商主动接洽以及与品牌物业管理公司的合作，从外部给了公司以继续发展的巨大动力，同时，外接项目所取得的每一项成就，反过来也给了我们继续发展的信心。
但是在改制中还存在两大不利因素：一是公司员工普遍年龄偏高，素质也较低，公司补充新鲜血液只能一步步到位，这在很大程度上不利于公司的改制与发展；二是物业管理行业本身抗风险能力低，小企业收入微薄，利润不高，稍有差错，便可能有生存不下去的风险。
即使“战战兢兢，如履薄冰”，我们仍然相信：机遇和风险并存，机会也向来垂青有准备的头脑。在经历了初次的蜕变后，在经历了市场的风雨洗礼后，只要始终坚持“紧练内功，争拓市场”的发展思路，让企业所有员工有危机，有压力，有动力，我们凭着上级公司及其他各方的支持，走过去，前方会是一片天。
作者系深圳市海外物业管理有限公司董事长 文/丁胜年
篇4：物业管理企业管理实践的几个问题的思考
物业管理企业管理实践的几个问题的思考
《物业管理条例》的颁布和实施，相关配套的法律法规的出台，毋庸置疑地确定了物业管理企业存在和运作的基调。长期以来困扰着行业、企业和业主的“焦点”、“难点”的高论陈词逐渐成为了“印刷垃圾”消失于案头和媒介版面。然而，当南方和东部的同行们以数以百万甚至千万平方米的管理规模迅猛发展时，大多数企业似乎还被数不清的问题困扰着。物业管理企业的企业化过程与物业管理的市场化进程，物业管理服务的水平与业主日益增长的需求的矛盾似乎在一天天加大，一些本质性的问题不知道还会忽视多长时间，是否还能掩盖得下去。
一、难以想象，一个没有效益的企业可以坐拥存在的理由。物业管理企业也不例外
长期以来，本土物业管理企业关于亏损的叫苦声不绝于耳，非但没有讨得同情和认可，反而引来了媒体和业主的质疑：物业公司的生存之道是什么？赤裸裸的暴露出物业管理企业深层次的危机和挑战。答案不外乎：一、开发商与物业管理企业的“父子”关系，“父”承“子”债，“子”亏“父”补；二、国营体制下政策性补贴的惯性延续，低水平运作换取“稳定”的需求；三、利用公共设施和场所获取的收入，转化为物业管理亏空的填充物；四、多种经营苦苦撑持。不同模式的企业形态，不同方式的经营形态，不同原因的亏损（收费标准低下、收缴率低下、项目规模不足、管理水平低下等），都藏不住这样的事实：本土物业中相当数量的企业本质上就不是作为企业主体或者是经营主体而存在的，表面意义上的独立法人、资质实力只不过是改头换面后的传统角色中的开发商不得不配置的售后服务部门而已。
《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”。条例的释义阐述道：“物业管理企业为企业提供物业服务，是一种以盈利为目的的经济组织”。物业管理企业存在的价值无须再论。如果不是站在经营的角度和企业建设的高度来运作公司、规范公司、发展公司，任何企业构成的基本要素包括资源、核心竞争力、流程对物业管理企业只能是停留在空谈和想象的处境，效益和发展更是难以企及。人们常常感叹本土物业管理企业整体社会形象和整体实力处于政府重视不够，媒体尊重不足，业主不认同的窘态和压力下。其实只要认真的盘点企业的资本、评估企业的资源（包括人力资源）、推敲企业的流程，现实状况也许不是令人乐观的。如果用经济指标来硬性考量，绝大多数企业差不多都属于无资产、无利润、无回报的“三无企业”，以此为基础构筑的“行业”要想有所作为，要实现《物业管理条例》中的诸多要求恐怕有几分强人所难、拔苗助长。有同行人士发出“几家欢喜几百家愁”的感叹多少反映出行业的基本状况。
不难看出，本土物业管理企业长期依赖和依附开发商的生存形态和长期依赖旧体制下的管理模式不能从根本得到改变，物业管理企业的企业化过程不能快速发展，企业运作不能确立法定的主体地位，行业规模不能尽快地积累经济实力和社会认可度，那么整个行业长期面临的“建管不分”的问题、“质量缺陷”的问题、公建配套争论的问题、服务收费的问题、服务质量的问题、业主权利的问题、招投标问题等等很难有所突破。就事论事，就理说理的现状也许还要徘徊相当长的时间。
管理大师波特先生最近在上海讲到：“中国企业没有效益却还能存在，是因为它得到了不应该得到的收入”。这句话也许应该引起物业管理企业的关注才是。帮助物业管理企业建设经营主体地位，尊重企业运作的市场法则应该成为行业的首要目标。
二、全力维护业主合理利益，物业之本是诚信
去年“3.15”对物业管理企业的狂轰乱炸历历在目。平心而论，物业管理企业整体实力不足，整体信誉低下也是不争的事实。就连那些国内数一数二的物业管理企业也曾经面对过种种信誉危机。不幸的是，解决业主利益的问题偏偏又因为房产开发的后遗症又偏偏落在了物业管理企业的头上，成为物业管理企业不可回避的历史责任和社会责任。这既是物业管理企业值得骄傲的光荣，同时也是物业管理企业自身的需要。试想，当物业管理企业回归于企业自身经营的意识上，从企业资源的角度去认业主，“以客户为中心”“满足客户需要”的本质涵义沉重而深刻，绝不是广告用语中的那样轻松和响亮。
业主的构成不是物业管理企业可以选择的，业主的素质、意识、层次、利益也不是物业管理企业可以决定的。业主是消费者不是物业管理者，对法律法规的空白，对物业服务标准的盲点，对自身利益的执着，对物业行业运作流程的一知半解，也是合情合理的存在。关于“业主大会”和“业主委员”的问题、关于“业主公约”的问题，关于“物业管理合同”的问题、关于“物业管理服务标准”和“物业服务收费标准”的问题，本质上要求物业管理企业用专业的、严谨的法律法规的知识去引导、去界定。管理过程的细节需要物业管理企业长期地采用透明的、专业的、具有亲和力的实践接受业主的评估和认同。物业管理本质是一项经济活动，政府也罢，媒介也罢不过是社会活动的监督者，第三方而已。物业管理企业自身的诚信意识、企业行为和服务提供决定了业主对企业认同的程度。相信业主，依靠业主，才是解决业主自身的问题的必然选择。客户是无辜的，因为他是消费者，对消费者的任何报怨和指责既无益又愚蠢。千里之行始于足下，业主和客户问题无论如何都是物业管理企业推之不去回避不了的难事，实践和探索是唯一的选择。
另一方面，物业管理企业常常受困受制于关于业主的利益问题的争执。其实业主利益究竟有哪些？业主利益究竟在哪里？每一个物业管理企业都是深知其道的。是否诚信地、合法地划分和界定开发商、物业管理企业、业主三者之间的利益构成，常常成为物业管理企业面临的道德和诚信的考验，直接决定着物业管理企业的社会信誉和社会形象。开发商和业主都是物业管理企业的生存之本，失去任何一方都将是一场灾难，这是本土物业管理企业不得不面对尴尬的境地。事实上开发商对物业管理的关注与业主对物业服务的需求有着本质的差别，如何识别这种差别和有效地将二者结合起来，绝大多数的物业管理企业都应该有清醒的和长久的认识和打算。有句俗语：脚踩两只船，是玩火的行为。
近年来，本土物业管理企业中管理过程还算得上中规中矩甚至创出过品牌的项目因为业主利益导致的纷争，企业的正常管理工作遭遇极大的干扰，企业信誉受到的损害更是不好估量。业主利益问题的不同程度的矛盾的表现，绝不是单一的、独立的事件，也许随着时间推移和业主权利意识的积累，长期掩盖的问题迟早都要表露甚至爆发出来。或多或少地表达出一个信息：业主需求的服务标准和服务质量是建立在全力维护业主的利益的基础上的。如果说业主是物业管理市场的主体，那么物业管理的市场化过程本质上就是业主维护自己权利的过程。妥协、让步和艺术性的“满足业主需求”，需要物业管理企业拿出足够的勇气来取信业主，成就企业自身。如何避免业主权利回归给物业管理企业造成无辜的伤害应该引起足够的重视。
三、专业化水平低下将成为制约物业管理企业发展的最大障碍
诚然，物业管理是一项开放式的公共服务性行业，然而建筑本体的功能的日益发展，业主多样化、个体化要求的日益提高，建筑本体功能面临自然衰竭的必然过程，赋予了物业管理企业越来越多的专业要求和“知本”条件。
物业管理企业需求专业的管理人员运作和经营项目；需要具有丰富的社会实践和法律知识的人员处置公众利益和公众需求的问题；需要高水平的财务人员建立核算和成本控制的体系；需要专业的工程师、工程人员实现房屋的维护维持，保养和运作电梯、消防等愈来愈多的控制体系，评估外保商的服务能力和质量；需要专业培训师来改善完善不同岗位的员工的技能......管理过程中每一个环节和每一个人员的专业色彩和职业色彩日益浓厚。这是社会进步的必然，自然而然成了物业管理企业面临的挑战。
事实上，面对大量的专业和专门需求时，物业管理企业专业化过程的压力和困难已经表露。没有学历要求、没有专业限制的数日可求的物业经理上岗证，缺乏市场基础、专业基础的收费标准，极大地削弱物业行业的社会地位，有意无意地淡化物业管理过程的专业色彩，对业主和企业已经造成了消极影响和难以化解的误解。如何把建筑工程师们、机电工程师们、园艺师们、MBA们......吸引到行业中来，目前行业的资质审核、上岗资历审核、收费标准等政策性问题对物业管理的专业化的认识，坦率地讲很初级很短见。低收费导致的低收入，低要求造成的低素质团队，行业的整体形象向社会优质资源和优秀人士竖立着：“此行禁入”的招牌。
行业中曾一度喧嚣过的“佣金制”的长长短短，孰不知建立在社会公信力和高度专业水准上的佣金评估和认定所需要流程依据、成本构成等参数指标，仅仅是一份月度表报所表达的一度电、一盆花、甚至一只灯泡都得经受业主的考证，更别说项目组织、合同实施中包含的流程控制。也许一份“佣金制”所需的月度报表具有的专业化色彩要远远超过日下流于形式的一份物业管理招投标书，也许它所包含的不为人知的管理深度和难度所体现的专业背景绝不亚于任何行业在管理过程中所要求的专业条件。卖土豆片与卖电脑芯片就营销而言本无差异，这个道理是显而易见的，物业人士何以要自轻自贬呢？哪一项先进有效的制度不是建立在高度专业技术和要求的基础上呢？那些放之四海而皆准的原则不能实施贯彻，恰恰是控制能力管理能力不足的体现，专业人才短缺的表现。
行业人士和业主常常津津乐道于一个项目或者一个小区的环境、配套、感观等因素，甚至作为物业管理水平的旁证和标准，其实这样的指标本来是开发行为的成果。楼宅和小区中那些最是看不见的地方：数以万计闸、阀、开关，动辄几十公里长管道、线路，每每十万、百万甚至千万元以上控制系统、功能系统......才是物业管理的核心，才是使用功能的本质。就连人们认为人人可为的接待和受理，那桩事、那句话不涉及到法规政策、合同约定、利益成本、流程和标准呢？物业管理的本质何时才能水落石出？
也许，当企业员工越来越多的物业经理上岗证成为摆设，当越来越多的项目三、五的时间设施设备功能的严重衰退甚至重置，当越来越多大中修项目摆上议事日程，当招投标制度引发的物业管理竞争变成现实的时候，物业管理的专业性和从事人员的专业要求才会产生具有实际意义的认识。物业管理服务的质量决定于从业人员的专业能力迟早要成为考量行业水平的唯一标准，南方和东部的同行已经为本土企业提供了佐证。
结束语
无论如何都不能说物业管理是一项新兴的行业，仍然处于初期发展阶段。这样的说法源自于多年困扰行业和企业的基本要素被开发的行为、纷争的干扰、功利的诱惑、市场行为的限制等对物业管理的弱化淡化、轻视忽视。物业管理企业的经营主体地位一旦确立，企业行为回归于培育业主资源、人力资源的核心，企业的运作流程本不是太复杂，物业管理企业的发展本不该太难太慢。因为这个行业并不需要核心技术和资本投入。
成都诚信物业管理有限公司总经理 吴朝晖
篇5：中国民营物业管理企业希望在前
中国民营物业管理企业希望在前
中国民营物业管理企业现在之所以没有以强者的姿态出现，有其历史的和现实的原因。
还有外部生存环境问题。以物业管理的“主流”--有企业作参照系，目前民营物业管理企业的外部生存环境极为严峻。
一、民自物业管理企业缺乏市场支撑
现在市场中物业管理企业70％属于开发商自办，20％属于房管所改制或后勤单位改制。也就是说，70％的开发商自办物业管理企业有开发商的“米”可以下锅。20％的房管所改制或后勤单位改制企业可以利用改制前的物业资源，也可以利用其政府的“权利资源”占有市场。那么，剩下的10％民营物业管理企业怎么办呢？只有自己去找“米”。从哪儿找呢？从市场中去抠，而且这个市场是已经被预先瓜分过一次的，若从食物链的角度去论述，民营物业管理企业是处于较低一级的，所以，拿到市场份额这块“奶酪”的难度可想而知。
二、民营物业管理企业缺乏资金主持
据统计，在服务行业的投资中，国有经济投资占60％左右。而占80％以上的国有物业管理企业具备雄厚的资金实力自不待言，开发商办的物业管理公司也有资金实力，唯民营公司在资金运作方面非常艰难。一般人认为，物业管理不属于资金密集型行业，不需要太多的资金投入。实际上，要提升物业管理的技术水平必须有资金支持。上市融资对民营物业管理企业来说，现在还只能是一个梦想，至于银行借贷，则是难于上青天。只有依靠微利的管理费等收入的缓慢积累，慢慢向先进水平靠拢。
三、民营物业管理企业缺乏政府支持
对政府而言，任何企业应不分国企、民营身份，只要合法并遵守游戏规则即可。而事实上，政府所制定的游戏规则，客观上起到了抑制民营物业管理企业的作用。这是因为，在物业管理发展至今的20多年历史中，国有企业发挥了至关重要的作用，而且可以说，20多年的历史是由国企缔造的。因此，政府在制定相关政策时，所依据的是国企所创造的事实。比如，在资质的认定上，国家一级资质企业必须具备七个条件，这七个条件有着极为严格的限制，而不具备一级资质的企业，在全国范围内最多只可承接30万平方米以下的物业项目，甚至不可出省承接项目。由于历史的原因，纯粹具有独立产权的民营物业管理企业，在资质认定的条件上不具备优势。
民营物业管理企业的希望在哪里？为迎接民营物业管理企业的春天，我们应该做哪些事情？
一、加快推进“分业经营”的步伐
物业管理与房地产业“分业经营”的提法至今已有两年了。而且已形成一致共识，但实际推行的速度却很缓慢。一段时间以来，物业管理公司与业主间的矛盾重重，从媒体报道的情况来看，与“分业经营”没能有效推行颇有关联。“分业经营”应至少明确以下两点：
一、是房地产业与物业管理行业必须彻底脱离“父子”甚至“祖孙”关系。
对开发商开办新的物业管理企业，要通过制定有效的条件予以限制，对已存在的，则通过改制等方式实现脱钩。二是房地产商新开发的项目实行物业管理，必须彻底实现社会公开公平招投标。按现行法规规定，在物业未入伙或入伙但业主达不到成立业委会法定人数的情况下，开发商仍以最大业主的身份对物业管理单位的选择有决定权，如不公开招投标，已成立物业管理公司的开发商仍会将项目交给自己的物业管理公司，这对靠市场吃饭的民营物业管理公司来说，有失公允。
二、进一步完普物业管理的法制环境
要确立物业管理招投标的透明度、程序性、公正、公平与公开，须由政府部门牵头组建物业管理专业招投标委员会和物业管理招投标专家库，由这些专业人才承担物业管理项目的招投标工作。无论是开发商新开发的项目，还是已由业主委员会管理的二手项目，当其需要新的物业管理公司时，均需要经过物业管理专业招投标委员会同意，在满足他们的管理质量、价格等要求的前提下，由其从专家库中选聘评委，最终项目花落谁家，决定权就在这些专业评委手中。同时如若能对物业管理招投标子以立法，则会使各方面的权益得到更有效的保。
三、加紧实施企业间的兼并与重组
据报载，20**年间，北京的物业管理公司平均每家管理物业的建筑面积仅为15.5万平方米。这样小的管理面积怎会有竞争力？当国外先进的物业管理企业进入中国市场时，这种现状是很难与其抗衡的。因此，必须走兼并联合的道路。怎么联合呢？这就需要政府的力量之手，一是限制小规模物业管理企业的发展，当在一定时间内小规模物业管理企业仍未能达标时，取消其市场资格，所属物业自然交由市场进行调节。二是政府对物业管理的资源进行科学评估，先评估出优良资产，然后以其作主体，将其他小规模物业管理企业联合到他身边来。这里面最关键的是资源的评估，将最具活力、最有发展前景的物业管理企业选出来，做中国物业管理的开拓者。
四、建设物业管理职业经理人队伍
地产、家电、IT行业等，基本上都引入了职业经理人制度，成为推动社会进步的有生力量，自身也取得了巨大的社会和经济效益。优秀的职业经理人将会改变企业的运营机制，成为管理的枢纽，成为许多产业有序发展的实际管理者。他们的管理不仅关系到企业的运营质量和利润，而且将直接影响到企业的健康成长。物业管理必须尽早走职业经理人道路。
五、加速物业管理的产业化进程
20多年来，我国物业管理的服务对象主要局限在住宅物业。服务内容也限于保安、清洁、维修三大类。而发展到今天，不仅业主的要求越来越高，物业管理的风险也越来越高，因各种原因受到损害的业主常常会向物业管理公司索赔几十万甚至上百万。而物业管理公司要增强抵御风险的能力，唯一有效的途径就是增强获利本领。在当前物业管理微利的现实情况下，就需要政府大力倡导、积极引导并大力推行物业管理的产业化进程。
六、制定公平的游戏规则
民营物业管理企业并不奢望游戏规则对自己有利，因为自己既不是规则的制定者，也不是制定规则所依据事实的创造者。但规则也是随着时间的前进而变化的，先进的规则应能推动行业的进步。现在，衡量一个物业管理公司的水平有几个关键指标，如管理面积、创建优秀小区的数量等，这也是政府制定的有关规则的重要内容，但对如何确认这些指标却没有规则。一个物业管理公司所管理物业的建筑面积是现在在管的，还是现在所有签约的，还是包括曾经管理现己解约的，有没有时间的限制。谁来审核这些数据，这都应是游戏规则的组成部分。再者，资质的认定本身已确认了该企业的实力，为其在市场上竞争增加了难以估量的分值。但如再限制其经营范围，对整个行业探索新的领域和新的发展道路会产生负面的影响。
实际上，民营物业管理企业作为弱势群体，对环境还有更多的希望。当这些希望暂时无法实现时，就要先练好“内功”，等待机会，蓄势待发。