物业知识教材:物业管理投标工作程序

日期:2015-08-13  类别:培训讲义  编辑:物业经理人  【下载本文Word版

  物业知识教材:物业管理投标工作程序

  物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段,迄今为止,国内也仅有北京、广州、南京等地进行了初步尝试,而参与投标的物业管理公司更是寥寥可数。应当说,在这一行业中投标活动的成功经验暂且乏善可陈。然而,投标的公平性与竞争性又决定了它必将取代现有的开发商“包办制”,成为业主选择“管家”的主要形式。对于物业管理公司而言,要想在竞争越来越激烈的物业管理行业中站稳脚跟,乃至成为行业主导,就必须要尽快做好准备,加入到投标竞争的行列之中,在竞争中发展壮大。因此,了解物业管理投标的程序与技巧,了解投标中可能发生的争议及其解决途径,对于提高物业管理公司的投标竞争力以及保障其自身权益,都是非常现实和迫切的。

  虽然,由于投标对象——物业管理服务的无形性与其他工程项目的实物性的差异,物业管理投标具有许多区别于其他项目投标的独特之处,但同样作为投标,其必经程序仍与其他项目投标有着诸多相似之处,仍要经历前期准备、购买标书、可行性分析、编写及封送标书等步骤。

  一、投标前期工作

  (一)取得从业资格

  正如所有合法经营的企业法人一样,从业资格是物业管理公司从事正常营业活动所必须具备的首要条件,这自然也成为物业管理公司参与投标前必须首先考虑的基本因素。按照国际与国内的不同管理规定,物业管理公司要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。

  1.从事国内投标的资格要求

  物业管理公司在国内从事投标业务,必须取得《企业法人营业执照》和政府颁发的《物业管理企业资质证书》。

  首先,按照我国《公司法》规定,作为独立经营、独立核算的法人机构,物业管理公司(或其所属集团公司)必须拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执照,以证明其合法经营资格。

  其次,物业管理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。

  鉴于我国物业管理行业起步较晚,队伍良莠不齐,管理混乱的现状,建设部已于1999年颁布了《物业管理企业资质管理试行办法》(以下简称《试行办法》),规定物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。该《试行办法》已于2000年1月1日起正式实施,其目的是要通过资质审查,严格控制物业管理队伍质量,提高服务水平,而对于从事物业管理投标的物业管理公司,审查更加严格。

  在该《试行办法》出台并正式实施之前,各级地方政府均是根据本地情况制订并实施地区物业管理公司资质等级管理办法。如上海市根据《上海市物业管理公司资质等级管理暂行办法》,将物业管理公司划分为以下三个等级:

  ①一级物业管理公司的资质标准

  规模要求:公司所管理物业规模一般在50万平方米以上,或者管理涉外物业在20万平方米以上。

  类型要求:公司所管理物业的类型在3种以上,或管理涉外物业在2种以上;并且所管理物业应有2个以上为优秀小区或者大厦,达标面积超过50%。

  人员素质要求:企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上;并且公司应具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上。

  经营实力要求:企业经营年限须在3年以上;且注册资本应在100万元以上(含100万元)。

  ②二级物业管理公司的资质标准

  规模要求:公司所管理物业规模一般在20万~50万平方米以上,或者管理涉外物业在5万~20万平方米以上。

  类型要求:公司所管理物业的类型在2种以上,或管理物业中含有涉外物业;且所管理的物业需有1个以上为优秀小区或者大厦,达标面积超过30%。

  人员素质要求:具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上。

  经营实力要求:企业经营年限须在2年以上;且注册资本应在50万元以上(含50万元)。

  ③三级物业管理公司的资质标准

  规模要求:公司管理物业规模一般在3万~20万平方米以上,或者管理涉外物业在1万~5万平方米以上。

  人员素质要求:具有经济类、工程类中级职称管理人员3人以上。

  经营实力要求:企业注册资本10万元以上(含10万元)。

  再如,天津市为规范行业秩序,推动该市物业管理健康发展,也相应出台《天津市物业管理企业资质等级评定办法》、《天津市物业管理招标投标规则》,全面引入市场机制,实行招标投标选聘物业管理企业。该规则规定,天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业管理,应以招标投标方式选聘物业管理企业;建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必须以招标投标选聘物业管理企业。此外,该规则还对招标投标的程序和方法做出了相应规定。

  以上这些规章制度仅仅是针对某些地区的个别特征而设置的,并不具有行业共性,而现行的《试行办法》却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。根据该《试行办法》规定,物业管理企业被划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标;二级企业只限于参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标;三级企业只限于参加本省(自治区、直辖市)区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。

  物业管理企业应当按照《试行办法》规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的,不得从事物业管理业务。《试行办法》还规定,物业管理企业资质等级实行动态管理,每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业,由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见,报审批部门批准后执行。资质等级的升级应依次逐级上升,不得越级上升。

  政府对物业管理公司进行这样的划分,并要求其按等级参与招标投标,无疑在竞争机制上为物业管理企业参与投标把好了关,同时也从体制上为维护招标投标竞争秩序,提高企业竞争水平提供了有力保障。应当说,这一举措不仅将在物业管理行业中建立起公正、公平的市场竞争机制,实现优胜劣汰,而且还将推动全国物业管理招标投标的迅速发展。

  2.参与国际投标应履行的手续

  物业管理公司参与国际投标,应根据招标物业所在国规定,履行必要的手续。

  (1)注册

  在招标物业所在国注册,使其具有独立经营的法人资格,这对于进行国际投标的物业管理公司而言是一道必经程序。注册后经该国政府核准颁发营业执照,公司即可正式营业,参与有关投标工作。

  由于不同国家法律法规的差异,他们对异国进入的物业管理公司在注册与递交投标书的先后次序上的规定也有所不同。但无论注册手续在先在后,物业管理公司在申请时都必须按规定提交文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同,本书仅列举说明一些必须提交的主要文件:

  ①公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必须对本公司的治理结构与经营体制做出充分说明,其主要内容包括:公司性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机构、经营管理、总管理机构所在地等。值得注意的是,由于我国实行《公司法》时间较短,加之独特的经济体制,我国公司成立时报批的组建文件往往与国际惯例有较大差别。因此,国内物业管理公司对外投标时通常需另行准备一份对外适用的公司章程。

  ②营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查,凡在国内已有营业执照的物业管理公司通常可直接向招标物业所在国提供营业执照,办理申请注册手续。

  ③关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公司开出,说明该分公司的组织、章程;文件由选定的公证机关公证后生效。

  ④资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物业管理公司的财力、财务状况及经营管理水平。

  ⑤曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。

  ⑥办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所在地工作人员名单以及他们的任职证明。

  以上文件绝大多数都必须顺序经由省(市)公证处、国内外事部门及驻招标物业所在国的中国大使馆或领事馆公证,以表明文件的签名、印章属实,文件的副本、节本、影印本与原本相符。公证之后,诸文件便可生效。

  (2)选择代理人

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