篇2：物业知识教材：财务制度

　　物业知识教材：财务制度

　　一、财务会计管理的涵义

　　财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。

　　物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。

　　财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。

　　财务管理的任务是：

　　(一)筹集、管理资金

　　这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。

　　(二)经济核算

　　通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。

　　(三)多元经营

　　积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。

　　(四)财务监督

　　实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。

　　二、财务会计管理制度

　　财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度：

　　(一)会计核算方法及凭证账册制度

　　(1)管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；

　　(2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章

　　齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；

　　(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；

　　(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。

　　(二)货币资金管理制度

　　(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线；

　　(2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。

　　①建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”；

　　②对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。

　　(三)费用现金报销制度

　　为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：

　　(1)差旅费报销制度(具体内容略，下同)；

　　(2)加班费报销制度：

　　(3)医药费报销制度；

　　(4)客饭招待费报销制度。

　　(四)往来账目清理制度

　　做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。

　　(五)会计报表制度

　　会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。

　　(六)固定资产管理制度

　　1.固定资产的涵义

　　固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。

　　2.固定资产的范围和分类

　　(1)凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产；

　　(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产；

　　(3)固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。

　　3.固定资产的账务处理

　　(1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡；

　　(2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；

　　(3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；

　　(4)固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；

　　(5)固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。

　　4.固定资产的管理职能

　　(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调整账目；

　　(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账、卡。

　　三、财务管理的机构及职责

　　(一)财务部门机构的设置

　　物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。

　　(二)财会人员的岗位职责

　　1.财会部经理

　　(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；

　　(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；

　　(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；

　　(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；

　　(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；

　　(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；

　　(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；

　　(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。

　　2.主管会计

　　(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；

　　(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；

　　(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；

　　(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；

　　(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；

　　(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。

　　3.出纳

　　(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；

　　(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；

　　(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；

　　(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；

　　(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。

　　4.统计员(电脑员)

　　(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；

　　(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；

　　(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。

　　5.收费员

　　物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：

　　(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；

　　(2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；

　　(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；

　　(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；

　　(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。

篇3：实行现代企业制度 建立健康、有竞争力的物业企业

　　实行现代企业制度 建立健康、有竞争力的物业企业

　　大庆林源物业（集团）股份有限公司是完全按照《公司法》及有关法律、法规规范运作，由中国石油林源炼油厂、大庆市国有资产经营有限公司等几家法人和自然人共同出资发起设立的以国有股份为主体的具有现代企业模式的股份制企业。公司自20**年12月正式注册成立以来，积极贯彻《物业管理条例》精神，始终不渝的坚持物业管理服务宗旨，致力于推动大庆市物业管理市场化进程；努力探索在东北及黑龙江省经济大环境下的物业管理之路；不断摸索、总结适合本地区特点的物业发展之路，把国家的方针政策、法律法规，不断融合到本企业的改革和管理工作之中，形成了有自己特色的经营管理方式，不断营造、创新“林源物业”品牌及管理模式；赢得了多方赞誉和认可。下面，就我公司在建立现代企业制度和贯彻《物业管理条例》等方面的经验、做法做以简要总结。请大家多提宝贵意见。

　　一、企业概况

　　企业现有员工1440人，管理面积为455万平方米，企业具备建设部颁发的物业企业一级《资质证书》和ISO9001:2000国际质量认证体系。是中国物业管理协会常务理事单位，黑龙江省物业管理协会副主任委员单位。

　　公司在物业管理、服务过程中始终以“科学管理、诚信服务、创新发展”的企业方针为指导，确立走管理服务集团化、规模化的发展道路，全面推行以诚信服务为核心的“真诚服务、零距离服务和我要服务”的全新服务管理理念，以国际质量体系为管理基础，不断强化服务创新、制度创新、管理创新，提升企业品质和综合竞争力。公司管辖物业涉及住宅小区、写字楼宇、商业物业、学校、医院、工业物业、园区、市政府办公楼宇等，管理范围已由大庆拓展到哈尔滨、福州等地。同时从事与物业产业相关的房地产开发、建筑安装；苗木产销、园林绿化工程；供水（热水）、供电、燃气、供暖工程、纯净水生产销售；物流配送、客货运输；家政服务、托幼儿教育等服务项目。现所辖住宅小区中拥有国家级优秀示范小区3个、省级优秀示范小区3个和18个市级物业管理示范小区，其中府明住宅小区被中央精神文明建设指导委员会办公室评定为“全国精神文明创建活动示范点”；林源小区绿化工作被评为全国“绿化四百佳”单位。同时，企业不断拓展物业市场，扩大物业管理规模，广泛涉及多元化产业开发经营市场，不断追求经济效益和社会效益最大化。

　　二、企业改制

　　随着物业管理的企业化、专业化、社会化程度的不断提高，业主的期望也随着物质生活和精神生活的提高而提高，同时也给企业提供了更多的发展空间。

　　为尽快适应物业管理市场竞争新形势，根据企业面临的形势和生存发展需求，有力带动大庆市物业管理行业的规范管理和运作， 20**年，按照大庆市委、市政府关于物业改革的总体要求，林源炼油厂与大庆市委、市政府经过认真细致的调研，提出实施重组合并，强强联合，资源共享，走集团化发展道路的设想。打破两企业隶属模式和地域的束缚，以优势互补，形成跨部门、跨地区的、具有较强实力和规模效益的企业集团公司。改制企业共同制定了“一企两管、整合一体、企业改制”三个阶段的《改制方案》。得到了大庆市委、市政府领导和林源炼油厂领导的高度重视，并于20**年第7次市长办公会议正式讨论通过。改制后的企业，成为自主经营、自负盈亏，进行市场化运作的企业。

　　建立现代企业制度是国有企业改革的方向。按照产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的原则，明确划分了企业的债权、债务，优化了企业资产。实行规范的公司制改革，形成股东/公司法人/公司经营者之间清晰的产权关系，构成了现代公司的权力机构/决策机构及执行机构的三权有效制衡，形成了现代公司法人治理结构。使企业成为适应市场的法人实体和竞争主体。进一步明确了国家和企业的权利和责任，使企业成为自我约束、自我发展、充满生机活力、行为规范的生产者和经营者。

　　三、国有企业改制的必然性和可行性

　　大庆林源物业（集团）股份有限公司前身是由大庆市林源物业管理公司与大庆物业管理总公司进行两企业重组合并进一步改制而成。大庆物业管理总公司隶属于市政府，是由市政府后勤服务单位转变形成的，拥有员工800名（正式职工350人），管理面积280万平方米，具有物业管理二级企业资质，是大庆市规模最大的市政物业管理单位。虽然企业已进行了企业化的运作，但仍然是一半计划经济（依靠政府财政补贴），一半是市场经济。由于管理体制及管理机制等因素致使企业员工服务意识淡薄，能动性较差，工作中存在“等、靠”，“干多干少一个样”等消极思想。加之管理松散，企业经营处于负债和连年亏损状态，社会效益也不尽如人意。在特定环境下，大庆物业管理总公司也曾为市政发展建设做出了较大的贡献，但面对大庆市大力推进政府改革、企业改制的新形势，辖管物业总公司已经成为政府不应担负的一项管理职能。同时大笔的经费开支，又为政府增加了沉重的财政负担。

　　与市物业管理总公司相仿，林源物业管理公司隶属于林源炼油厂，是由房管职能转换组建的，拥有职工340人，管理面积130万平方米，具有物业管理二级企业资质，ISO9000认证单位，是大庆市石油系统所属物业公司最小的一个。但与总公司不同的一点是，在林源炼油厂整体改革的大环境下，林源物业自96年末成立之初便与母体“断奶”，在企业体制不变的前提下，渐进式地探索进行了内部机制的改革，形成了适应市场竞争的经营机制和管理机制。企业服务管理层次和综合实力实现了年年上台阶，但作为地处偏远、规模不大的企业，林源物业在行业竞争的浪潮中，生存发展形势同样严峻，唯一地选择就是走出林源，进行完全市场化行为，尽快将企业做大做强。

　　面对两企业的实际情况，随着市场经济的发展，物业市场优胜劣汰的竞争机制，明确了国有企业改革的方向和目的：一是建立现代企业制度，形成适应市场经济和社会化大生产要求的产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学的企业制度，通过建立现代企业制度，使企业成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体和市场竞争主体。竞争主体；二是使企业提高经济效益，激活企业科技开发能力，市场竞争能力和抵御风险能力，促进中国物业管理体制的进一步优化。政府在市场经济运行过程中，不再直接领导企业，而是政府规范市场，由市场引导企业。特别是*中央十五届四中全会关于《国有企业改革和发展若干重大问题的决定》的发表，使我国物业管理企业体制构架的建立有了明确的指导思想。“国家从战略上调整了国有经济布局，要同产业结构的优化开放和所有制结构的调整完善结合起来，而对物业管理类型的服务性企业，体制的转变更容易调动企业员工的工作积极性，也是物业管理扭亏为盈，实行竞争，走出低谷的有益措施之一；三是打造地区性物业管理企业的“航空母舰”探索道路，两个企业重组并进行进一步的改制，不仅为做强、做大企业形成规模，也为探索集团化、集约化发展的物业行业探索了一条可借鉴的道路；物业企业是保本微利企业，同时肩负一定的社会职能，在保经营成本的同时，又要为社会做相应的工作；因此，只有规模化的经营，才能同时实现经济效益和社会效益的双赢；改制后的大庆林源物业（集团）股份有限公司，不仅做大、做强了企业，而且也形成了规模化的经营，提高了竞争能力。

　　四、企业改制的效果

　　做为大庆市乃至省内具有规模的物业管理企业，通过企业股份制改造，把企业原有的计划经济体制等阻碍企业发展的管理模式彻底进行了的根治。同时，摸索和初步建立了完整的企业转制和适应企业市场化要求的运作体系，不但使企业运营步入正轨，获取良好的经济效益，同时又为政府解除了沉重的财政包袱。有力推动、带动了市区、地区乃至全国物业管理行业的全面发展。也为其他未改制企业提供了实施改制的依据和参考，开辟了改革创新之路。

　　企业建立现代企业制度，中心工作是为了更好的实现企业经济效益为目标，以现代企业管理为经营理念，以规范管理和高效服务为工作重点，持续的进行市场化改革和管理创新，并取得了相应效果。

　　（一）科学组建精干的决策领导机构

　　物业管理企业是独立的经济实体，决策机构关系到企业的生存和发展。公司按照《改制方案》，分阶段的推进改制进程。20**年8月，股份公司召开了创立大会和第一次董事会、第一次监事会，通过了《公司章程》，聘任了公司经营管理班子。组成了企业精干、高效、富有战斗力的领导群体。

　　（二）建立科学的管理机制

　　1、实行年度生产经营和安全目标责任制管理。管理和服务向市场要效益，寓管理、效益于服务之中。经营管理体现企业风险共同承担的原则。细化分解生产经营费用，签订《年度经营责任状》及《安全责任状》，建立企业内部“市场链”关系，形成企业内部模拟市场化运作模式。实现企业经营管理责、权、利的统一。20**年，公司在完成既定经营目标的同时，未发生一起安全责任事故。取得了企业经营与安全工作的双赢，保证了企业深入改革及持续的发展。

　　2、建立并不断完善质量管理体系。20**年3月25日，根据企业实际，公司结合质量管理体系2000版换版工作，重新编制了《质量手册》，整理、拟定了190余项《岗位标准作业规程》。将公司各项管理工作纳入质量体系中，实施标准化、规范化的管理。20**年，公司按照质量体系要求，并结合安全工作分别组织进行了4次内审2次外审，共查出问题104个，并都及时的进行了整改落实，有效加强了公司管理，保证了服务质量。

　　3、深化人事制度改革。按照不同的岗位工作要求，科学的核定管理岗位编制。实施“赛马机制”，在企业内部实行全员竞争上岗。根据《岗位竞聘标准作业规程》规定，在公司内部进行公平、公开、公正的竞聘选拔。公司20**年共组织管理岗位竞聘会15次，150余人次参加了岗位竞聘，组织各专业主管竞聘30余次。一批有能力、有技术、年纪轻的后备人才得到了启用。竞争机制的建立，大大激发了广大员工学知识、比技术的积极性。

　　4、进行分配制度改革。公司按照“以岗定薪、按劳取酬、多劳多得 ”的分配原则，实行管理人员年薪制、岗薪制；对维修人员实行“工时制”，充分体现多劳多得的分配原则和公正性。同时结合公司经营效益及日常考核工作核定员工工资。达到分配制度与人事制度配套联动，维修工作与工时挂钩的良好运转体系。使员工在思想观念根上转变了以往那种“干好干坏一个样，干多干少一个样”的观念，员工的工作积极性有了明显的提高，主动服务的意识也明显增强。20**年员工维修服务及时率达100%，维修返修率为零。

　　（三）建立集约化的管理手段

　　企业把动力作用的方向集中到不断开拓市场，依靠技术进步改善管理、降低成本，提高服务质量上来。20**年10月，公司与深圳银典物业公司合作在福州金山生活区的物业管理项目招投标中中标，取得了52万平方米的物业管理权。

　　公司严格控制各项经费开支。根据实际工作需要，在保证生产经营的前提下，最大限度的降低成本。20**年，公司成本比计划降低659.64万元，管理费降低15.79万元，盈利129万元。

　　(四)科学的进行机构设置

　　物业管理企业内部机构的设置，要根据所管理物业的规模和服务管理的目标内容，以及物业管理企业实际情况决定。建立事业部制管理模式：即实行集中决策指导分级经营，实行单独核算的一种组织形式。物业管理企业下设若干事业部，每个事业部又负责若干经营事务，总公司掌管战略决策，确定经营方针，统管人员，统一调度人力、物力、财力等。机关设六部一室，即：总经理办公室、人力资源部、财务资产部、企业文化部、工程技术部、市场发展部和安全品质部；下设6个管理公司，即：住宅物业管理公司、林源综合管理公司、公共物业管理公司、物流配送服务公司、新宇房地产开发有限公司、广厦学院物业管理公司、收费中心。压缩了管理层次，优化了管理岗位编制，缩短了企业内部信息的沟通距离。并成立了14个物业管理处作为面向业主服务的基层单元，各级管理人员及各专业员工均进入小区面向业主服务。

　　（五）实行“人性化”、“零距离”的服务。

　　企业在管理及服务工作中，始终以“人性化”服务，“零距离”服务为理念。目的在于满足小区居民需求，不断提升物业管理及服务水平。

　　公司从1998年开始推行“垃圾袋装化”，定时上门为小区业主服务，并实行“全天候”保洁，垃圾做到日产日清，减少了污染源，并于20**年全部实现了“垃圾袋装化”，辖区内达到了“五无六净”的卫生标准，据调查，20**年业主对清洁卫生满意率达到95%以上；根据业主的潜在需求，灵活增设服务项目：如提供室内保洁服务、配置公用擦鞋机、雨天为业主配备雨具等服务项目，满足业主的需求，提升业主的满意度。

　　另外，企业致力于为业主排忧解难，解决实际问题上。公司20**年完成辖区内各项综合维修12971余次，其中解决居民反映出的共性、难点问题9141个；同时，公司自筹资金640余万元参与了市政府对新村老城区的改造工程，通过全面的环境及设备、设施的改造和完善，使小区面貌焕然一新，小区业主居住环境得到了改善。一方面树立了企业品牌，增加了企业的信誉度，增加了社会效益；另一方面拉近了物业企业与小区居民之间的情感距离。同时，公司通过组织各种形式的活动（如：座谈会、社区文艺汇演等），丰富小区业主的业余文化生活，进一步增进企业与业主之间的了解，加深了感情。

　　公司通过股份制改造，重新界定了国有资产在企业的位置，改变了独家国有资产在企业的垄断地位；使国有资产及多元社会资产在企业兼容共生，实现了多元产权主体在企业的平等地位；根本改变了传统国家所有制的实现方式，改变国家垄断产权关系和直接经营模式，转变为国家参股、控股、多元产权共生、社会化经营的企业；逐步转变国有资产的形态，企业经过改制，由封闭的组织形态变为开放的组织形态，保证了国有资产的灵活性；企业重新塑造了法人制度，企业成为独立活动的市场主体；企业不在隶属于一定的行政机关，即使国家控股的企业，国家控股权也要通过民主的方式体现，避免了行政方式左右企业，实现了我国横向经济联合和企业集团的发展；实现了政企分开，转变政府职能，使国有企业从特定的条条框框的附属地位解脱出来，变直接管理为宏观调控为主。

　　同时，公司通过一系列的制度改革，全体员工从思想上重新明确了身份，人生价值观有了新的定位，工作积极性被充分调动起来，服务理念及主动服务意识不断增强，企业凝聚力、向心力得到了进一步的加强和巩固，确保了企业面向市场服务及参与市场竞争的生机和活力。

　　六、物业管理工作中存在的难点问题

　　20**年9月1日《物业管理条例》颁布实施后，为物业企业的规范化管理明确了工作思路，同时也为物业企业和广大业主在实施物业管理工作中提供了法律依据。但在实际操作过程中，也暴露出当前物业管理行业普遍存在的一些问题：

　　l、由于新、旧小区的环境差异，计划经济下福利制的思想和现在下岗人员的不断增加；以及部分业主素质较低，有些业主等待观望思想的存在，致使物业管理费的收缴相当困难，仅大庆东风新村地区拒交、不交费的业主就有上万户；老旧小区物业费收缴率不到40%；严重影响了物业企业的生存，有效的制约措施、手段几乎没有，走法律诉讼程序时效慢；从一个业户的起诉到执行终结，需要近一年时间；同时又不能保证有效收缴；走集体诉讼，由于人数众多和影响问题，法院不愿受理；所以严重阻碍了物业管理的发展和工作进程。

　　建议成立“物业管理费仲裁专门机构”。以此解决物业管理企业与业主之间收费问题的种种纠纷，并加强、加快时效性，维护双方的利益，使物业管理企业早日走上健康发展、规范运行的轨道。

　　2、随着住房制度改革和城市建设步伐的加快，一批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来了强大的视觉冲击和心理诱惑。相比之下，老住宅小区就显得黯然失色。大庆新村地区大部分住宅楼由于建成时间早，加上先期物业管理粗放，小区公共设施丢失、损坏、老化及设施配备不齐备的现象较为严重。在未建立小区物业维修基金的情况下物业维护成为关键问题。

　　针对此种状况，虽然政府及企业都积极筹措资金进行了小区的改造施工，却无法解决长远问题。老住宅小区物业维修基金的“空档”，必将是阻碍物业管理企业实施物业管理行为的“拦路石”。同时物业管理企业也无法保证小区居民的人身及财产安全。

　　3、物业管理企业在行使物业管理服务中，由于物业管理相关法规的不健全，遇有问题没有管理权力和执行力度，使物业管理处于被动的处境。如小区内部分居民受利益驱动，私自搭建违章建筑；一楼居民破门、破窗、侵占绿地、破坏绿地及未经许可私自在楼顶安装太阳能热水器等事时有发生，使物业管理企业与业主产生纠纷，甚至给物业管理企业造成经济损失。不仅影响了其他居民的生活质量，城市整体形象也受到损害。

　　建议物业相关主管部门尽快推进“物业法”的立法工作，进一步规范、完善物业行业的管理。

　　企业进行股份制改造以及现代企业制度的运作是物业管理企业面对市场、适应市场发展的必由之路，有利于所有权和经营权的分离，有利于提高企业和资本的运作效率。现代企业制度的建立是加快国有企业改革和发展的根本保证。我公司将持续的、深入的投身到企业改革的大潮中，规范管理，完善服务，努力建立健康的、有竞争力的物业管理企业集团！

　　大庆林源物业（集团）股份有限公司皇甫广荣

篇4：产权制度改革开创物业管理工作新局面

　　产权制度改革开创物业管理工作新局面

　　哈尔滨高新技术产业开发区物业管理有限公司成立于1998年，主要任务是负责哈尔滨开发区（国家级）全部三个集中区，即：南岗集中区、哈平路综合工业区、迎宾路工业区的房屋及配套设施、设备和相关场地的维修、养护、管理和绿化、卫生、供排水、供热、供汽等服务工作。管理服务区域覆盖整个开发区近20平方公里，向来自32个国家和地区的181户外资企业、2000多户内资企业及居民提供服务。现有股东78人，员工300人，注册资金900万元，法人资金5004万元。实际利用固定资产近3亿元，其中受开发区管委会委托经营的资产2.8亿元，自有固定资产2000万元。20**年总收入近5000万元。公司控股新科热力有限公司、同达保洁有限公司、易科经贸有限公司、绿化公司，已形成多功能、集团化规模，具备全方位从事物业管理服务的实力和能力。

　　20**年公司获得国家二级物业管理资质和省供热企业资质证书，同年通过ISO9001国际质量管理体系认证。从20**年至今，连续多年被评为省、市物业管理先进单位、市供热标兵单位。20**年公司管理服务的开发区南岗集中区被评为省物业管理示范工业区。20**年获得省“绿色企业”、开发区文明单位标兵等荣誉称号，并成为省物业协会理事单位、市物业协会常务理事单位。在党的建设等方面也多次被评为市、区先进单位。目前已发展为全市管辖地域最宽、服务功能最全、知名度和信誉度高，深受省、市政府和开发区以及广大业户满意和信赖的物业管理服务企业。

　　20**年初，根据中央和省、市关于国企改革的精神，在开发区党工委和管委会的支持下，我公司在开发区直属企业中率先进行体制改革。经过权衡，在公司管理服务的开发区三个集中区中，南岗集中区是公司所在地，经济单独核算，收入相对稳定，国有资产量小，职工70人中具有国有身份的只有33人，综合以上有利因素，公司决定首先买断南岗集中区的国有资产，实行产权制度改革。20**年4月直接转为民营股份制企业，成为哈尔滨市国有物业管理企业中第一个实现改制的正处级单位。

　　一、改制的主要做法

　　对于长期习惯于端铁饭碗的国企职工来说，突然要退出国有身份，实现由国企到民营的转变，不能不说是一场深刻的触及灵魂的革命。改制首先遇到的最大难度和障碍是如何统一思想，提高认识。只要闯过这一关，加强领导，严格依法办事，用好用活政策，就能取得改制的成功。现将我们的有关做法简要汇报如下：

　　（一）统一思想、更新观念、起好步、闯过至关重要的第一关。

　　20**年的春天，对于习惯于墨守陈规走路、甚至沉浸在新春佳节的喜庆和懒散还没有完全清醒过来的物业公司大多数职工，“改制”这个词普遍使他们感到新奇、刺激和不可接受。“公司这几年形势不错，职工收入稳定，放着太平日子不过，干吗去瞎折腾”、“开发区那么多企业，我们为什么要先改。出头的椽子先烂，沾水的管子先锈。”“改制后和开发区管委会脱离了关系，将来大烟囱拔掉了，谁来管我们？”集中起来，这些意见是当时公司绝大多数干部和职工对改制的反映。面对这种情况，公司主要领导深刻认识到要顺利把改制进行下去，不能沿用和依靠行政手段，只能通过艰苦细致的思想工作，统一大家的思想认识，彻底更新观念，起好步、闯过这一关。具体做法是：

　　从层次上，我们采取了“先班子，后中层干部、职工；先党员，后群众”的做法。首先在班子成员内部统一认识。作为公司的主要负责人，围绕“改”与“不改”，我也曾有过激烈的思想斗争。回想我从参军、入党、在政府机关工作、到调入开发区，几十年一直是循规蹈矩、一帆风顺。人到中年，已经是正处级干部，有着稳定的收入和生活，还折腾什么？改制意味着我不仅要放弃这一切，而且今后还要承担巨大的风险走生存之路，这一步如果走好了，大家高兴；否则岂不成了千古罪人。但是从另一方面想，“人生能有几回搏。”这些年，安逸磨平了我的棱角，改革势在必行，总得有人先吃螃蟹，我决心率领公司广大职工顺应改革的潮流，义无返顾地走改革之路。我的思想和态度在班子内部产生了积极的、重要的影响。同时，多次召开支部大会，以“共产党员在改革中的位置和态度”为题展开讨论，逐步统一党员对改制工作的正确认识。

　　从方法上，我们采取了“一学、二请、三出”的做法。“学”是学好、学透中央和省、市关于国企改革的文件，公司将有关文件翻印成册，人手一份，供职工反复学习。

　　“请”是请市产改办领导给全体职工讲课，使广大职工由对国企改革的模糊认识、消极抵制，逐步转为理解和接受。由“上指下派，不得不改”转为“我们要改”。我们还请有经验的会计审计事物所等中介机构做改制方面的策划。“出”是走出去学习外单位的成功经验。还通过书面材料学习我市改制较早的哈尔滨国际旅行社等单位的经验。

　　从形式上，我们采取了“大、小会结合，会上、会下结合”的做法。在那些日子里，从来没有见过广大职工这样热心参加会议，有时候，大会自发的变成若干个小会，正、反方辩论的面红耳赤。通过循循善诱的渐进过程，围绕着“改”与“不改”，“早改”还是“晚改”，广大职工的认识逐渐统一、形成共识。大家一致认为：改革势在必行，晚改不如早改，长痛不如短痛。有的同志说：“这是改革开放以来党中央第二次给我们指出致富路，我们决不能再错失良机。”

　　公司还作出一项重要决定， 3年内保证每名职工有稳定的工作岗位，尽量保持原有工资和福利待遇不变，让全体职工看到希望，打消顾虑。

　　为了引导职工把对改制的认识入心入脑，公司领导班子发动广大职工结合实际实事求是地分析了改制的“利”与“弊”。通过分析，大家一致认为公司在改制方面有许多优势：一是有一个勤政廉洁、开拓进取、群众信得过、能带领广大职工致富的领导班子；二是既无内债，也无外债，往来帐目清晰，有一个好的经济基础；三是公司组建时间短，职工平均年龄三十几岁，没有离、退休的，包袱轻；四是几年来，经营状况相对稳定，抗风险能力较强；有的同志诙谐地说：“改制怕什么，就是有一天大烟囱拔了，凭出租公司房产也够大伙开资。何况我们还要不断开发新项目，扩大市场占有份额。”五是期前经营规范有序，按国家规定“三金”（公益金、公积金和大修基金）应留尽留，没有透支现象，具备扩大再生产的能力。当然，大家也找出了公司潜在的危机和风险，但是“利”大于“弊”，机不可失，时不我待，公司上下团结一致坚定了改制的决心。

　　（二）严格履行法定程序，精心组织、规范运作。

　　为了加强领导，公司成立了改制工作领导小组，领导小组下设清产核资工作小组和股权分配工作小组。

　　改制工作由始至终坚持高标准、严要求，被开发区誉为“具有指导意义的改制示范单位”。其核心是充分发扬民主，严格依法办事，充分尊重广大职工的知情权、选择权，绝不包办代替、差强人意。改制工作法定程序多，涉及市体改委、财政、审计、工商、税务、人事、劳动等十几个部门，公司坚持依法办事，认真严谨地抓好改革的每一个环节，环环相扣，做到“五不”。即：不脱节、不“跑粗”、不走过场、不一蹴而就、不留后遗症。经过反复推敲，制定了改制总体方案和一系列相关的规范性文件。方案确定了通过职工入股全部买断国有净资产，独立走向市场，成为“四自”（自负盈亏、自主经营、自我约束、自我发展）的民营企业的改革思路，并确定了坚持国有资产不流失、坚持维护职工合法权益、坚持规范运作的三个基本原则。

　　在不到三个月的时间，公司体改领导小组先后组织召开大、小各类会议29次（其中职工表决的全体会议11次，领导小组工作会议16次，其他2次）。例如：在确定股权分配方案前，领导小组先后于5月10日、5月20日两次以问卷调查的形式了解职工的购股意向，允许朝令夕改。由于工作细，根据调查摸底的情况，结合工龄、职务、职称等情况形成的股权分配方案，体现了“三公”的原则（公平、公正、公开），全体职工大会一次性表决通过。再如：按市有关文件规定，职工解除劳动关系其中工龄在15年以上或15年以下的分别按市上年企业职工的社平工资标准的3倍或2倍计发补偿金。公司为了照顾老职工，在市有关部门的误导下，一度曾拟以公司全体职工补偿金总额与职工工龄总年限的平均值为基数，分别乘以每个人的工龄计发补偿金。这一做法使一些年轻职工的补偿金按文件规定有所降低，出现了合理但不合规的现象。针对这一情况，领导小组坚决予以纠正，使大家深刻感受到公司在改制中的严谨与规范。

　　（三）充分用好用活政策，紧紧依靠和积极争取开发区党工委和管委会的支持。

　　国有企业产权制度改革是个新事物，改制过程中，由于各方对政策的理解和所处角度、立场不同，难免在一些具体环节上产生分歧。要顺利解决这方面产生的矛盾，统一认识，最主要的是充分用好用活有关政策，紧紧依靠和争取开发区党工委和管委会的支持。

　　例如：在国有资产界定上，曾有人认为开发区南岗集中区的锅炉及其管网等有关附属设施应为公司实收资本，这必然大幅度增加参与改制职工买断国有资产的负担，挫伤广大职工改制的积极性。谁是谁非，感情不能代替政策，针对这一情况，我们做了大量的调查研究工作，直到追查到财政部1993年颁布的《施工、房地产开发企业财务规定》，才使这个问题有了明确定论和共识。按照这个规定，锅炉及其管网有关附属设施的价值已摊入成本，或以出让土地并通过商品房出售和配套费等形式得到补偿，其产权已随商品房价值的转移而归物业产权人所有。因此物业公司此前所使用的锅炉及其附属设施的产权已不属于物业公司，不再属于国有资产，职工也无须再重复买断这一部分资产。

　　另外，根据市体改委有关文件精神，因产权制度改革企业提出解除劳动关系让职工自谋职业的，可一次性发放补偿金进行安置。另一种情况是继续留用的给予一定额度的经济补偿。两者相比，前者的待遇略高于后者，经请示上级主管部门同意，公司灵活的选用了前者的做法，让广大职工得到实惠，调动了广大职工参与改革的积极性。

　　二、改制的成效和特点、体会

　　我公司改制的时间不长，但在许多方面已经凸显出生机、活力和新气象。主要表现在以下四个方面：一是自觉增强责任感，大力提高服务标准。开发区管委会有些人曾担心物业公司体制变了，管理服务标准会不会随之下降？公司新领导班子经过分析认为这符合人们习惯于用怀疑和苛求的眼光去看待新事物的心理，在这种心态作用下，如果我们的工作停留在原有水平或略有提高，只会使人产生下降或如常的错觉，只有各项工作有了显著提高，才能使人们心理平衡和认可。据此，公司一手抓改制，一手抓管理服务，用超范围、超标准的服务回答了这一问题。20**年，正值改制过程，由于市政道路改造，大量社会车辆绕经开发区内，致使区内道路、树木等公共设施遭到严重破坏。公司投资20多万元，恢复和进一步提升了开发区的整体环境质量，受到开发区管委会和广大进区业户的好评。二是投资300万元加强软、硬件建设，为公司的进一步发展夯实基础。其中64万元用于对6台除尘器及相关设备彻底进行改造，安装调试后达到国家环保一类地区一级烟尘排放标准。18万元选用目前居世界领先水平的瑞士产ABB变频器，对原变频器进行了改造。还对区内原有公用照明设施进行改造，修复路灯512盏，新建路灯345盏。三是改制使股东（职工）同舟共济、更加团结，增强了公司的凝聚力、战斗力。

　　20**年，开发区管委会对哈平路工业园区供热中心11300万元资产公开向社会租赁招标，公司不畏强手，经过昼夜奋战做标书，一举竞标成功。同年，在对物业公司管辖服务的科技公寓1#、2#楼分户供热改造中，少数长期拖欠热费的人煽动不明真相的业主对分户供热改造设置种种障碍，公司上下团结一致，顶住了压力和阻力，使改造如期完工。四是职工的主人翁意识空前增强。过去月月喊、年年喊而难以实现的东西，现在不用喊，自发出现了“三多”、“三少”的现象：为了工作主动放弃双休日的多了，讨要加班费的少了；围绕公司的发展和前途忧患意识多了，过去那种吃粮不管穿的少了；事事精打细算的多了，花钱大手大脚的少了。公司控股的新科热力公司根据原煤冬夏季差价，夏储冬用，仅此一项节约资金6.5万元。按惯例，水厂的蓄水池每年都请专业队伍清刷，但改制后，这个单位发动职工自己动手清理蓄水池，节约资金4.7万元。自公司成立以来，南岗集中区供热系统长期存在补水量过大的不正常现象，但“光听辘轳把响，就是找不到井在哪？”改制后，公司一名工程师经过昼夜排查，甚至钻进地沟里摸爬滚抓，最终查到了漏点，使锅炉日补水量由原来的160多吨降至30吨，为公司减少了巨额损失。

　　20**年，公司的收费率由上年的80%上升到91%，公企和民宅热费比上年同期分别增收了11%和8%，是历史上收缴最好的一年。

　　通过前一阶段工作，物业公司的改制工作呈现五个特点：一是领导班子旗帜鲜明、态度坚决，以对党的路线、方针、政策无比信任、忠诚与执着追求，在“改”与“非改”这个大是大非面前从来就没有怀疑过。一件事抓到底、一条路跑到头。改制之初，区内区外曾有人对物业公司的做法评头品足，有人认为“物业公司好出风头”、有人甚至到处散布舆论，说“公司（或某些人）借改制之机大捞好处”，但公司领导班子坚持走自己的路，丝毫不为所动。20**年初开发区工作会议仅过两周，公司就向管委会提出了改制申请，为开发区的国企改革带了个好头，率先打破僵局。改制过程尽管有曲折，特别是其间由于开发区管委会主要领导人事变动，公司的改制方案迟迟批不下来的时候，大家坚持改革的大方向始终没有动摇过；二是公司主要领导的率先垂范作用好，有力拉动了公司的改制进程。在股权分配上，公司主要领导和高管人员站得高、看得远、以宽广的胸襟让利于群众。按鼓励经营者持大股的政策规定，原企业的经营者可以占50%以上的股份。但董事长（兼总经理）最终还是在保证广大职工认饱购足的前提下，认购剩余的40%的股份。

　　公司主要领导的这些表现调动了广大职工参与改革的积极性，职工争相要求超份额认购股份，仅用一周时间就将以股本形式体现的总额300万元注册资本全部交清。三是做过细的思想工作，坚持稳定的原则。充分尊重职工的选择，做到走、留自愿。原公司正式职工中，除因升学、出国、调离外地等原因，其余90%的职工全部转为股东（在我市已转制的国企中，所占比例很高），走的舒心，留下的安心，没有出现因改制而越级*告状的现象，职工队伍情绪健康、稳定。四是正确摆正国家、集体、个人三者之间的位置，顾全大局、态度端正，能做出必要的牺牲和让步。在改制过程中，特别是在国有资产认定上，公司始终尊重管委会和有关部门的意见和建议，襟怀坦白、心地坦荡，不和国家藏心眼。如：在处理期后事项中，我公司改制清产核资截止日是20**年4月29日，但由于种种原因，完成改制工作批准日是20**年的4月29日，整整延后了一年，其间新发生各项业务费用170万元，管委会只认定其中的110万元，公司不和管委会做过多纠缠，主动接受这一认定。通过这次改制，公司总共上交管委会一千多万元，以人均为单位计算，这在同期改制企业中是十分罕见的。五是有胆识和气魄，步子迈得大。由国企到民营实现跨越式发展，改革彻底，一步到位。

　　通过这一阶段工作，我们的体会是国企改革势在必行，晚改不如早改，只要紧紧依靠开发区党工委、管委会领导，吃透国家和省、市文件精神，用好、用活政策，把职工的思想工作做细、做透，充分发扬民主，尊重职工的参与权与选择权，兼顾国家、企业、个人三者利益，稳扎稳打坚实抓好改革过程中的每一个环节，就一定能把改制工作全面做好。

　　各位领导、各位来宾，以上汇报仅是我公司改制过程中的简要做法和粗浅体会，有不当之处，请各位批评指正。我公司的改制工作仅仅是开始，还很不深入和完善，今年，我们要继续深化改革，重点是在人事制度等方面进行相应的配套改革，实行全员竞聘、定岗定薪、岗变薪变，和一些先进省、市的同行比，我们的工作还有很大的差距，有机会我们要走出去，向你们学习，在此也欢迎广大物业同仁、战友们到我公司作客、指导工作、传授物业管理的先进理念和经验。谢谢大家！

　　哈尔滨高新技术产业开发区物业管理有限公司

篇5：义务消防队管理制度

　　义务消防队管理制度

　　1.对用户的消防要求通过《用户手册》和《大厦防火管理公约》传达到各用户，并根据上级要求及实际情况，向用户发放有关学习资料，做到每季度在宣传栏上摘登《社会消防动态》及时报大厦消防情况和下一季工作重点。

　　2.公司内部每季度由公司总经理主持召开一次安全工作会议。必须到会的人员有防火监管人、消防控制中心主管责任人。学习消防管理文件，总结上季工作，布置本季度重点等，并做好记录存消防档案内，必要时传达到各用户。

　　3.义务消防队的培训按保安部培训计划进行，每年3月份、11月份为春冬季训练月，对全体保安人员（义务消防员）进行消防基本知识、灭火技能、火灾事故处理程序等训练，并进行考核，结果存档。

　　4.1每月由保安经理带义务消防队到楼层重点部位进行熟悉情况。

　　4.2每季度对义务消防队进行消防水带、灭火器训练一次。

　　4.3义务消防队每年进行一次消防演习。

　　5.公司专职消防人员在上岗前必须接受消防常识和消防技能的培训，工程人员必须有水、电知识资证书，并通过短期培训方可上岗。

　　6.公司物管部组织参与社会各项消防活动，参加公安消防局举办的各种培训、学习等。

　　7.总经理不定期的抽查消防工作落实情况，填写《消防安全检查表》，存在问题交工程部限期维修好，市级消防工作会由总经理和消防监管员参加。