篇2：物业知识教材：供暖设备维修管理

　　物业知训教材：供暖设备维修管理

　　一、供暖设备维修养护年度计划的制定

　　工程部管理组通过对过去一年设备运行情况记录的总结，结合运行组与维修组的意见，负责组织制定《供暖设备设施维修养护年度计划》，工程部经理负责审核该计划并检查该计划的执行情况。供暖设备设施维修组具体负责该计划的实施，公共事务部负责通知有关用户关于停止供热的情况。

　　二、锅炉房内燃烧机的维修养护

　　燃烧系统内的电机、风机、油泵、点火电机、喷嘴光电探测器，点火变压器、电磁阀，控制器等每季度进行一次维修养护，其具体内容如下：

　　1.电动机及风机

　　检查电动机接线是否锈蚀或松弛，检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，对电动机轴承、风机加注润滑油，绝缘电阻如果低于0.2MΩ则应进行处理，清洁电动机、风机上的污物、灰尘。

　　2.油泵

　　检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，油泵进、出油管是否漏油，用压力表测试出油压力，最高不允许超过2MPa，然后清洗进油油滤，清洁油泵外表。

　　3.点火电极

　　检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格点火电极，调整到合理位置并清洁。

　　4.喷嘴

　　清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更换。

　　5.光电探测器、点火变压器

　　检查其是否已老化，若是则应更换同规格光电探测器、点火变压器。

　　6.电磁阀

　　用干净柴油清洗电磁阀，以免堵塞，如已老化或损坏，则应更换。

　　7.控制器

　　用干布擦拭(或用空气吹)来清洁控制器，如控制器损坏则应更换。

　　三、锅炉本体的维修养护

　　锅炉本体的维修养护每半年进行一次，常用的保养方法有湿法保养和干法保养，一般在锅炉停运时进行保养。

　　1.湿法保养

　　首先将热水锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物，关闭锅炉的所有阀门、孔门，将软化水注入锅炉，并将配制好的氢氧化钠或磷酸三钠溶解注入锅炉；然后在微火下把锅炉水加热到100℃，让水中气体排出炉外，当锅炉水从空气阀冒出时，关闭空气阀、给水阀、炉门及挡板，将锅炉密封好。碱性溶液配制的一般方法为每吨水加入氢氧化钠5~8kg或磷酸三钠10~12kg。锅炉水应每周定期取样化验一次，以保证水中有过剩的碱度。若碱度降低时，应适当补充碱液。严寒地区不适于采用湿法保养。

　　2.干法保养

　　热水锅炉停炉时间较长时，宜采用干法保养。

　　首先将锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物后，将软化水注入锅炉，并将锅炉用微火升压至0.1MPa后停止燃烧；当炉膛温度及压力降低后，再打开排污阀将锅炉水放净、利用锅炉的余热将锅炉烘干；然后在锅筒集箱式炉膛内放置干燥剂，关闭所有阀门、孔门，并将锅炉密封好。

　　干燥剂一般用生石灰或硅胶，生石灰用量为每立方米体积放2~3kg，硅胶每立方米体积放1~3kg。干燥剂应盛在敞口容器内，放置要均匀；以后每隔1~2个月检查一次，硅胶失效后可重新烘干再用。

　　四、锅炉附属装置维修保养要领

　　锅炉附属装置的维修保养一般每季度进行一次。

　　1.水泵机组

　　维修养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比较严重的应更换。检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新加压盘根。检查联轴器是否牢固可靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则需更换叶轮。

　　2.电气控制系统

　　消除水位控制电极、热电阻上污垢，并模拟超低水位、超温试验，检查动作是否灵敏，检查电控箱里的各元件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰脱落。对于附属闸阀，储油箱、热水箱、闸阀是否漏水，开关是否灵活，清除储油箱里的污物和积水，清除热水箱里的污物。

　　五、室内外供热管网的维修养护

　　室外供热管网每半年维修保养一次，应仔细检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。

　　室内供热系统一般采暖期到来之前试暖时进行维修养护，出现问题，由用户报修、维修人员依程序进行维修处理。

篇3：物业知识教材：用户供暖管理

　　物业知训教材：用户供暖管理

　　供暖用户管理是供暖过程的重要管理环节，包括:

　　一、订立供暖条款

　　在合约中订立供暖条款，如合约中规定:“甲方(管理方)负责小区的集中供暖服务和管理工作，乙方(业主)接受甲方供暖服务和管理工作，愿意以国家制定的标准或双方商定的标准按期交纳取暖费”。这有利于管理供暖用户，防止不按规定取暖，到期不交或拖延交纳取暖费等不良行为。

　　二、制定供暖管理办法

　　制定供暖管理办法，并在用户手册中阐明，增加管理的透明度。设立24h值班制度，公布接待电话，处理用户报修，在用户手册中还应说明供暖费的收费标准与交纳方式。

　　三、教育用户最经济地取暖

　　1.教育用户自觉控制热水(汽)流通量，保持室内适当温度(18℃)，不宜造成过热过冷或忽热忽冷。

　　2.用户家中暂时无人或长期无人居住时，自觉关闭散热器热水(汽)入口阀门、减少热量的无效耗散。

　　3.检查房间的密封性能，加强保温措施。

　　4.用户家庭装修需变动散热器位置型号时，要取得管理人员的现场认可，否则视为违约行为，用户承担由此造成的一切后果。更不能无故损坏散热设备，遇有问题不能解决时，请管理人员解决。

　　四、供暖费用的收取

　　1.供暖收费的计算方法

　　供暖收费的计算方法有三种:

　　(1)按建筑面积或使用面积计。如建筑面积70㎡的套房每平方米每月收费0.8元，该套房业主每月应交纳56元取暖费。

　　(2)按热水或蒸汽的实际流通量计。如某用户1个月用热水90m3(指通过散热器的循环水量)，按每月0.6元/m3，该用户应交取暖费54元。

　　(3)按户计。不论面积大小每户承担同样标准的取暖费。

　　实际上，最常用的方法是第一种，最合理的方法是第二种，第三种方法适用于特殊场合。第二种方法能够促使用户最合理地取暖，如举家外出就会有意识地关闭散热器的进水阀门，减少了热量的无谓消耗。我国供暖管理应在这方面下功夫，多节省能源。但由于热水计量仪器昂贵，实际应用上受到很大局限。所以目前国内大都采取第一种方法计量，取费参数容易得到，又不需其他成本。

　　2.用户供暖管理费用的缴纳和监督

　　按期缴纳供暖管理费用是用户的责任，供暖管理费应在供暖期前缴纳。对未能按期缴纳的，管理人员要调查用户情况，弄清不交原因，如出差时间长、经济困难或无人居住等，只要经济条件允许，都应监督上交，对久拖不交的应诉讼法律。对于个别用户(已交费)室内采暖温度长期达不到标准(16℃以上)，或在某一个时效内(如24h)用户报修而没有及时维修等情况。影响正常采暖的，可制定合理的补偿标准。

篇4：物业公司财务管理特点及运行机制

　　物业公司财务管理特点及运行机制

　　尊敬的各位领导、各位同仁大家好：

　　根据河南物业商会的安排，河南万厦物业公司在本次物业管理收费及财务管理研讨会上作为主讲企业，我作为万厦物业公司财务负责人，谈一谈个人对物业管理企业财务管理的一点看法和体会，下面有五个问题与大家共同分享。

　　第一个问题：物业管理企业财务管理具有什么样的特点呢?

　　物业管理企业是高度统一的管理，全方位、多层次的服务，市场经营为一体，寓经营、管理于服务之中的一种新兴的服务行业，属于第三产业，我国的物业管理起步较晚，目前还没有专门针对物业管理企业财务核算的会计制度，由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完善，是在房地产开发中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务方式，物业管理企业目前的会计核算主要参照《施工、房地产开发企业财务制度》，并执行《物业管理企业财务管理规定》，但物业管理企业毕竟不同于施工、房地产开发企业和其他服务业，物业管理企业有其自身的经营特点和管理要求，而物业企业的财务管理是物业管理企业的财务活动，是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。我本人认为，物业管理企业财务管理具有综合性强、覆盖面广、敏感性强三个特点：

　　特点一：综合性强

　　财务管理是运用价值形式对企业的经营活动进行管理的，企业经营活动中的一切物质条件、经营过程和经营结果，都可以通过价值形式进行综合性地反映。财务管理的这一特征表明了企业的财务管理工作具有很强的综合性。因此，财务管理作为企业管理的一个组成内容，在整个企业管理工作中居于核心地位。

　　随着现代市场经济和商品经济的不断发展，物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性，物业管理的行业特性之一，物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以，物业管理不仅是劳动密集型的行业，而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高，现代的物业管理企业的财务管理，在管理手段上已经广泛实行财务预算， 财务动态分析方法，加强预算控制，参与企业经营管理决策等;在管理方法上，采用会计电算化，普及

　　计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而使财务管理的综合性大为加强，财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

　　特点二：覆盖面广

　　物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务，这种服务的确定和选择又是一种市场行为，市场经济离不开资金运用，企业从事生产经营活动，须拥有一定数量的资金，这是企业进行各种经营活动的基础。而在企业里，一切涉及资金的活动都是财务管理的内容。在企业的经营活动中，企业内部各个部门、各项目的工作都与资金有关。从提供服务、支付人员工资，对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保洁、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出，以及按劳取酬收取的物业服务费，开展多种经营的现金流入都与资金有关。各个部门都要使用资金，没有资金作基础，任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出，从而影响整个企业的经济效益。由此可见， 物业企业财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理企业的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

　　特点三：敏感性强

　　在企业的经营活动中，各项工作的进展情况，都可迅速地反映到企业财务上，并影响企业的各项财务指标。而企业的经营活动是一个整体系统，某一个环节出现了问题，都会影响到其他环节，从而影响企业整个的财务状况。但是有些环节上出现的问题是不规律、无法预测的，诸如市场供需条件的变化，企业外部的经济环境的复杂多变，都会给企业的经营和财务活动带来很大的影响。

　　随着市场经济的发展和社会化、专业化、市场化物业管理的推进，物业管理招投标应运而生。从一开始介入市场，财务管理中的费用测算就是投标书中最重要的部分，报价也是个敏感的话题，由于服务费用各有千秋，各企业测算角度不同，费用测算没有一个统一的平台，企业能否中标，在费用的测算上，关键不在于费用具体值的高低，而在于测算的过程和依据。物业管理服务的性价比是弹性的，而非刚性或半刚性，其所提供的产品定量容易，定值难，因此，要真正做到质价相符，优质优价是不容易的。市场经济是竞争经济，通过激烈的市场竞争，才能促使物业管理企业有一种紧迫感，感到搞不好工作就难以使企业得到发展，有被社会淘汰的可能性。只有通过企业的不断自我完善和创新，通过企业间相互的竞争交流，最终才能降低物业管理成本、提升物业管理服务质量，

　　才能使物业企业持续发展。这就要求企业财务管理人员应善于对企业内外部经济关系及时进行合理调节，以适应外部经济环境的变化，不断提高企业防范风险的能力，增加企业市场竞争能力。密切注视外界的变化，及时向企业管理者提供财务信息，反映经营状况的进展情况，促使企业管理者作出正确的决策，并对企业经营的全过程进行指导和控制。第二个问题：财务管理在物业管理企业中如何运行和控制

　　目前物业管理企业财务管理中的核算体系，我个人认为主要包括三个方面：财务预算、财务核算及成本控制。

　　1、财务预算的运行和控制

　　由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式：包干制和酬金制。河南万厦物业公司采用的是包干制方式，此种方式是指业主只支付固定的物业服务费用，物业管理企业自负盈亏。这种方式有别于其他企业，收入的基本确定，企业就需要精打细算，以收定支，科学的进行年度预算。

　　财务预算是一项比较复杂的工作，需要考虑的因素很多，作出准确的预测是非常困难的，但预算是物业管理企业财务管理经营计划的核心，包括详细的预期收支估算，允许的空置率水平和经营费用。这些数字构成了物业管理的量化目标。同时预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具，即当实际收入低于预算或费用超过预算时应引起项目负责人的注意。

　　当物业管理企业的财务人员能够编制比较切合实际的预算时，企业能就未来一年的经营计划，做出比较现实的安排。基于河南万厦物业公司财务管理采用电算化，充分利用公司过去的财务数据进行统计技术分析，并根据企业的资产能力和外部经济环境对未来市场的影响进行估计，从而作出年度财务预测。

　　物业管理企业年度财务经营指标预算分为两个方面：

　　(1)收入来源的预算

　　由于物业管理企业的收入来源是以元、角、分为基数的标准，根据郑州市物价局核定的政府指导价，按建筑面积多层建筑收费标准最高为0.38元/平方米/月，高层建筑收费标准最高1.1元/平方米/月，在收入预算时，就要求财务人员精打细算

　　，收集详细的物业管理基础资料，在允许的空置率水平下，按照建筑面积和规定的收费标准，预算主营业务收入。

　　虽然已接管的物业收费标准已按物业合同的约定确定，但物业“滚动开发”的情况比较多。业主入住是一个逐渐的过程，由于受入住率的影响，并非每一个物业管理区域的主营收入都能够全部收回，这就会出现物业服务费不足的现象，在不增加业主和使用人的经济负担的情况下，鼓励管理处根据所管物业状况和物业区域的特点，开展多种经营，如对空置物业开展租赁服务，收取代租服务手续费收入，开展家政服务，提供有偿特约服务，多方位、多渠道创造经济效益，以业养业，补充物业管理经费的不足。

　　⑵ 成本和费用的预算

　　收入来源的基本确定是物业管理企业有别于其他企业的显著特征，它不受季节的影响，也无淡旺季之分，成本和费用的管理和控制成为物业管理企业财务管理的核心内容，企业能否盈利、能否持续发展，关键在于能否有效的控制成本费用，故成本费用的预算是年度预算的重点。

　　物业管理企业的营业成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出，包括人工成本，直接材料和间接费用等。

　　财务计划确定后，要将计划具体化，进行财务预算，进一步细化各种现金收支预算，使财务计划成为企业财务管理目标的控制标准和考核依据，在实现企业价值最大化中发挥重要作用。

　　2、物业管理企业财务核算及成本控制

　　在物业管理企业的财务管理运行和控制过程中，最为关键的是对年初预算项目进行跟踪控制。河南万厦物业公司根据各管理处的具体情况，年初经过调研，确定年度预算目标，由管理处负责人签订目标责任书，各管理处财务人员根据本管理处的经营预算切实做好会计基础核算工作，实现数字化、报表化、动态的分析管理。实行多级核算，做到事前有预算，事中有控制，事后有监督，各管理处通过日常考核与年度考核相结合的方法，进行成本控制，是典型的预算结合目标成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南万厦物业公司采用的是双月收费制，即每两个月收一次物业服务

　　费，随着入住业主或使用人的相对稳定，根据年初计划主营业务收入按计划进度按部就班稳步收缴，杜绝前松后紧的情况发生。对于业主欠费产生的应收账款的管理和控制应区别对待，物业管理企业的应收账款有别于商业企业，它不会给企业带来信用销售，也不会使企业利润增加，相反，物业管理企业产生的业主欠费只会使企业收入减少，现金流短缺， 对物业企业而言业主欠费越多，数额越大，物业企业的风险就越大，企业的生存将会举步维艰，甚至倒闭。物业企业财务管理要求加强应收账款的管理，调查分析应收账款形成的原因，及时反馈到项目管理部门，在最短的时间里解决问题，将坏账损失降到最低。减少应收账款的形成，加快收入的回笼，物业企业才能持续发展。

　　成本和费用是企业生产经营过程中的货币表现。对成本和费用的管理是物业管理企业财务管理的核心内容，成本和费用核算是否准确、真实、合理，关系到经营成果的计算是否正确，直接影响国家、企业和职工个人的利益分配。

　　就营业成本而言，河南万厦物业公司根据年初预算，将营业成本分为多费用项目，对其中由管理处可控成本项目制定考核制度，定期进行经营管理日常考核，并对计划预算的执行结果进行动态分析、考核，以查明预算计划完成或未完成的原因，制定预警机制，以便采取措施，改进工作，及时调整管理方案。如人工成本实行定岗定员，公司允许主动缺员，所谓主动缺员，是针对某些岗位人员素质低，服务意识差，不能给企业带来经济效益和社会效益，对于这样的岗位人员，宁缺勿滥，其他费用项目实行年初预算，严格按预算目标进行双月考核，日常考核制度与员工工资挂钩，核定预算额度标准，实行年度总额控制。

　　财务管理贯穿物业管理企业整个经营过程。在经营过程中，财务预算是手段，财务管理的控制是关键。有些企业的财务管理存在两个误区：一是把财务管理简单化，仿佛财务管理只是财务部门的事，而财务部门只是会计核算部门，忽视其整体管理职能，忽视其管理方法和管理理念在企业管理各个方面的应用和贯彻。二是财务部门完全听命于“老板”，忽视财务管理自身的规律性与相对独立性。物业管理作为我国改革开放后，伴随经济体制的转轨和住房制度改革深化而出现的一种新型的房屋管理模式，在目前激烈的市场竞争中，不少物业管理企业连年亏损，濒临破产，而同样是物业管理企业的河南万厦物业公司却步入良性循环，蒸蒸日上。为什么?因为万厦人在深化改革中敢于创新，创立了一套“成本控制”的管理模式，并把这种“成本控制”理论应用到企业管理的各个方面，当作一项核心任务。河南万厦物业的“成本控制”经验有两大要点：一是成本控制指标分解，纵向到底，横向到边;二是全员参与成本控制，每项成本、费用控制指标都有账可查，有人控制。

　　第三个问题：日常耗材是物业管理企业的一项重要费用支出，管好专业耗材是物业企业成本控制的重要环节

　　由于物业管理企业是围绕“人的住用环境”以物业为对象，以人为核心开展专业管理与服务，如各类房屋建筑及附属设施设备的维修养护，物业环境的治安保卫，消防管理，清洁保洁，污染防治，绿化管理，停车场管理等，每一项业务的开展均需耗费物料用品。

　　为了加强和规范物料用品采购的管理，严格控制和节约各类物品的支出成本，河南万厦公司出台了《物料用品采购规定》，河南万厦物业公司日常对各种耗材的管理，分为由公司统购的物品和由管理处自行采购的非统购物品两种方式，对大宗、常用、易损物品由公司统一采购，各管理处根据年初预算的需求，到公司仓库领用，对单位价值较低，非常用物品由各管理处自行采买。

　　年度预算时公司从多方面考虑，根据各个物业区域的设施设备、房屋及附属物的老化程度进行物料耗材的预算。如对于清洁保洁用品的预算可以按照保洁人员的数量，根据保洁区域的档次和清洁卫生工作所负责的面积大小，来配置不同的保洁工具用具，预算出不同的费用额。公司对物品的采购实行年初预算总额，日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式，通过建立健全物品管理的内部控制制度，在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

　　河南万厦物业的“成本控制”模式是从现代企业财务管理中引申、深化出来的，是财务管理理论运用到企业管理实践中的典范。

　　第四个问题：资金管理

　　在资金管理方面，为加强公司系统内资金使用的监督和管理，加速资金周转，提高资金利润率，保证资金安全，公司制定了严格的资金管理规定。

　　公司财务管理部是公司资金管理部门，办理各管理处以及公司内部独立单位的结算和资金管理工作，财务管理部具有管理和服务的双重职能，与下属管理处在资金管理工作中是监督与被监督，管理与接受管理的关系，在结算业务中是服务与被服务的客户关系。

　　由于我公司管理项目分散，公司成立了一支业务娴熟、具有专业技能的会计队伍，财务人员分散办公，统一管理，各管理处财务人员全部采用电算化，统一核算方式、统一核算程序、统一核算模式。公司财务管理部按管理处设置明细账，单独核算到管理处，各管理处财务核算到每一户业主各项应收费用。

　　在存款管理方面，公司内各管理处在附近银行保留一个存款户，办理小额零星结算，以点带面，全方位控制收入来源，所有现金类资金在公司规定的限额及时效内缴存银行，由公司统一管理和控制。在资金支出方面，公司根据各管理处实际情况，酌情核定备用金，严禁坐支现金。

　　在资金管理和检查方面：公司财务管理部以资金的安全性、效益性、流动性为中心，定期开展以下资金检查和管理工作，并根据检查情况，定期向总经理、董事长专题报告。

　　a)定期检查各管理处的现金库存状况。

　　b)定期检查各管理处在财务管理部的结算情况。

　　第五个问题：关于物业管理企业纳税管理的具体做法

　　物业管理企业属服务业，是一个微利企业，历属地税管辖，应交纳的流转税种包括营业税、城建税和教育费附加，如果企业经营范围包括租赁业务，则同时还应按租赁收入交纳房产税。以上交纳的税收是以营业收入作为纳税基数的。无论企业规模是大还是小，都应按国家税收政策合法纳税、合规经营。至于企业所得税，以20**年为界，20**年前成立的企业

　　向地税局交纳企业所得税，20**年后新成立的企业向国税局交纳企业所得税，企业所得税是以企业应纳税所得额为基数，平常有利润预交，年终汇算清缴。

　　由于税务部门的分立，自20**年取销代理业发票后，物业管理企业重要的业务：代收水电气暖等代理事项的发票无法解决，虽然物业管理企业归属地税局管理，但代收的项目又均归国税局所管的增值税税种，代理发票的问题，地税推国税，国税又暂无法解决，虽然关于该事件我曾通过多渠道向省国税、省地税及相关部门多次反映，但目前仍无法解决。鉴于物业管理企业代理业务处于如此不利形势，我不赞同有的物业管理企业利用地税局的服务业统一发票开具代收业务，将税费转嫁给所服务的客户，这样做既多交了冤枉税，增加了客户负担，同时也违犯了发票管理暂行规范，超经营范围使用发票。

　　在税务部门没有解决这个问题之前，物业行业应有统一的核算口径，我建议物业企业依据20**年颁布的企业会计制度中其他法规《会计基础工作规范》的通知(财会字[1996]19号)中第三章第二节第五十一条的规定，一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的应当将其他单位负担的部分，开给对方原始分割单进行结算。即采用自制分割单的形式，开展代收业务，以规避缴纳冤枉税。代收项目如果核算方法不对，直接影响企业的经济效益。

　　物业管理企业伴随着我国改革开放的历程一路同行，物业管理已经成为具有相关规模的新兴行业，但还没有独立的行业财务制度，财务管理工作基础还很薄弱，许多问题有待实践和探索。

　　以上是我个人在物业管理企业财务管理过程中的一些浅显的认识和体会，大家有什么不同见解，还请多提宝贵意见。

篇5：谈物业管理设备运行管理

　　谈物业管理设备运行管理

　　在物业管理中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业的使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序，而且会严重影响管管企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：

　　其一，物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强；

　　其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益；

　　其三，用户(业主、租户)满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。

　　因此，从物业管理活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管理活动中的重要地位。

　　那么，如何搞好物业设备的运行管理工作呢?本文从以下三个方面提出一些粗浅的看法：

　　一、要了解和熟悉物业设备运行特点

　　支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成：

　　1、各类管、线结构。

　　包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电视、监视线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错，以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式，分布在小区内和楼宇的各个层面。如果将物业比喻成一个生命体，这些网络就是维持生命的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因此，熟悉物业设备运行的首要一点，就是花大力气去认识、熟悉、把握这些管线网络，从各类结点入手，顺藤摸瓜，逐步展开、深入。

　　2、各类驱动转换设备。

　　如发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点，主要设备不可间断，连续工作，任何一台运转中的设备出现故障，都有可能对整个系统造成重大影响。因而，设备配置一般采用主备方式，但由于各种原因，往往会出现原设计配置不能满足需求，出现备用裕量不足的情况，使设备负荷加重，给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用裕量，当备用裕量充足时，使主、备设备都保持随时能投入运转的状态，适时调整主、备设备投运时间，是运行管理的要点；当备用裕量不足时，充分挖掘每一台设备的潜力。合理调度机组配置，见缝插针地搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运行管理的重点。熟悉设备，不仅要熟悉设备的结构、原理、工作方式，更应根据物业运作需求负载的变化，了解各类设备负载能力和调配特点，做到物尽其用。

　　3、终端设备。

　　终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调风机盘管，用户配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布面广，易损。单台设施的停用，不会影响到系统的工作，易使运行管理人员疏忽。但由于这些设施直接为用户使用，是设备运行管理与用户对话的界面，直接反映工作质量和服务效果。运行管理中不能掉以轻心，因"小"失"大"，失去用户的信赖。

　　4、环境。

　　环境是设备运行管理水平的综合表现。由于楼宇内小环境是靠各类设备运行来保证的，它在"制造"环境、提供服务的同时，又受其影响和制约。没有一个满足物业各类设备运行的环境条件，如电力、温度、通风、卫生等，是不能够使设备发挥最大效率，甚至不能保证其正常运行的。同样，没有一个完善的管理机制，也不可能创造良好的设备运行环境。因此，环境既是设备运行体系的组成部分，又是设备运行体系运行的结果。

　　上述四个部分，构成了设备运行体系的基本框架。要把握物业设备运行的脉搏，必须从这四个部分入手，去了解它，认识它，掌握它。

　　物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深，由静到动，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的员工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，包括管理层和操作层，提倡"能者为师，不耻下问"，要求"互教互学，共同提高"。这样，逐渐使从事设备运行管理的全体员工，对管理对象的认识做到"心中有数，有案可查，有据可依"，使设备运行管理工作建立在扎实的基础上。

　　二、要有明确的运行目标

　　物业设备运行目标从物业管理行业角度来看，应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性四个方面。

　　1、安全性

　　安全是设备运行管理的第一要求，没有安全，就没有一切。设备运行管理的安全目标，一是设备体系运行安全，包括本体、管线、终端、环境的运行安全；二是用户的使用安全，如热水器热水温度的控制，用电器的接地保护等；三是操作者的生产安全。 保证安全的主要措施有：

　　1) 思想上高度重视，行动上处处小心。对于管理者，要有一个"婆婆嘴"，不厌其烦，时时提醒；对于操作者，要多一个"小心眼"，步步谨慎。

　　2) 严格按章办事。规章制度是保证安全的长堤，决不能开口子。违章指挥，违章操作是发生安全事故的主要因素。发现违章的苗头，任何人都有权制止。

　　3) 定期检测、试验，进行预防性检修、维护。设备运行有自己的规律，应当纳入周期安检的器材或设备，决不能以任何理由拖延或停止周检。对一些未规定周期安检的设备，当运行时间较长时，为防止疲劳损伤形成的安全隐患，应安排进行检验或试验。

　　2、可靠性

　　物业设备运行的可靠性表现在两个方面：一是对服务需求的保障能力；二是应付突发事件的及时性。提高设备运行的可靠性，取决于两基本条件：

　　第一，设备保障能力。包括设备容量、备用设备裕量；设备运行参数的稳定性、可调节性；管线布置的合理程度，以及终端设施的完好率等等。

　　第二，管理能力。良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷。反之，混乱的管理就可能抑制设备能力，使原本可以满足需求的设备配备感到不足，形成浪费。 在设备运行体系已经配置完成，且不易更改的情况下，使设备保障能力得到充分发挥，必须做到"三严"：严格的管理制度；严密的运行计划(包括突发事件应对计划)；严肃的工作作风。

　　3、舒适性

　　从物业管理行业服务性的特点看，舒适性目标是物业设备运行管理必备的目标之一。舒适性是最能体现物业管理行业服务特点的一项目标，也是反映物业管理员工工作细腻性一面的一项指标。舒适性指标包括两个方面：一是指标满足性，即功能满足程度。这是一项硬性指标，靠设备参数的调节来实现。设备参数的调节可以通过自动化仪表和自控系统来实现精确控制，但给定参数的高、低，要靠操作者和管理人员长期探索，认真总结分析才可以得到，这必须要有细腻严实的工作作风方可实现。另一项是感官满足性，即感觉满足程度。这一要求除了考虑服务对象的共性之外，还要考虑服务对象之间的差异，尽可能创造条件下，"因人而异"，提供高质量的服务。

　　4、经济性

　　物业管理企业在提供服务的同时，必须讲效益。那么，经济性目标必然是设备运行管理的目标之一。经济性目标与以上三个目标相比，是一个收敛性或限制性的目标。经济性对物业设备运行的要求是：

　　5、必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标；

　　6、省能是实现经济性目标的主要途径。

　　能源费用是物业设备运行费用的主要部分，节省能源费有两种方式：一是利用能源的可替代性，采用适用的经济的能源；二是省能。采用第一种方式一般需要进行一些工程和设备改造。在物业管理中，工程和设备改造是比较困难的。那么，降低能源费用基本上靠省能方式实现。省能有两个途径：第一，减少使用量，这在某些场合和时间是可行的。例如降低照度过高的照明功率；降低过高的供暖温度等。但减少使用量与用户需求往往是矛盾的。因此，这个途径有较大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造设备，提高能源利用效率；合理调节运行方式和运行参数，最大限度的利用能源；减少能源损失。总之，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是楼宇省能、节省能源费的主要方式。

　　7、易损零配件和耗材的耐用性。

　　楼宇设备运行时，需要消耗大量的消耗性器材，如灯管、洁具配件、设备易损零配件等。在选择品牌时，耐用性是重要因素。与耐用性相冲突的是价格，从运行总体经济性角度考虑，应对常用易损消耗件的耐用性，价格比进行统计分析，择优采用，减少运行消耗。

　　8、维保方便。

　　新建、改造设备等工程项目，必须考虑维保方便，以减少维修开支。

　　三、搞好物业设备运行管理的主要方法

　　1、建立和完善标准体系。

　　由于各种物业之间的差异，各类物业的结构、运行和服务对象都有各自不同的特点。那么，不可能有一种放之物业而皆准的设备运行标准。即使是同样类型的设备，在不同的物业，运行方式、要求和参数指标都有所不同。因此，根据设备所在物业的特点和服务对象，结合设备本身的技术要求，制定与之相适应的运行标准，是搞好物业设备运行的首要工作。 标准的制定是一个动态的，不断完善的过程。随着设备运行时间的推移，物业服务对象的变动等种种因素的改变，设备运行标准的补充和完善、变动和修订将伴随着设备运行管理的全过程。因此，设备运行管理标准的制订，是以"变"求"不变"。所谓"变"，指标准修订、完善的动态过程；"不变"，是通过完善标准，贯彻的执行标准，实现设备运行管理的目标，使物业设备始终在良好运行的最佳状态不变。

　　2、预防性措施。

　　由于物业管理设备运行的连续性特点，各种预防性措施在物业设备运行管理中处于特别重要的地位，包括：

　　1) 预防性试验；

　　2) 预防性检修；

　　3) 突发事件应变方案；

　　4) 巡检、点检、定检。

　　实现预防性措施的基础是收集整理、归纳和分析各类资料，有针对性的建立各类设备和管线系统的台帐，运行、保养、检修记录档案等。对于重要的设备，如冷水机组、锅炉、电梯等，应按单台设备建立运行和检修档案，建立易损零配件资料库，制定更换周期。档案建立后，对于收集的资料应定期进行分析，特别是反映设备状况的运行参数，应建立分析报表制度，以便从设备状态趋势，找出故障隐患，有计划的进行维护检修，避免因故障突发造成停机事故。

　　对于管、线等系统，预防性措施的重点是巡检和点检，定期保养。特别是楼宇管井多，管路器件多，容易疏漏。对于管件或电路分支节点等易发生故障的节点，可逐步建立完善的节点台帐，实行"位式"管理，主要内容是：

　　1) 逐件建立台帐，一一对应，有据可查，防止疏漏；

　　2) 合理制订巡检路线和巡检项目，抓住重点，明确主次；

　　3) 制定保养周期，分批轮检，不疏不漏；

　　4) 采用保养合格及期限标贴方法，便于检查。

　　预防性试验制度是设备可靠运行的保障线。预防性试验的对象是涉及安全、重要参数检测的仪表、仪器和器具，对于季节性运行，在运行季节不可停机的连续运行设备，在停运季节维保后，运行季节到来前，应提前进行试运行。楼宇自救设备，如发电机组、送排风机、消防水泵、报警系统等一直处于一级战备状态的设备，必须定期试机。

　　在突发事件应变方案中，最重要的是组织方案。由于物业运行后，用于突发事情应变的设备一般来说变动不大，其应对能力受设计限制。突发事件发生时，通讯、组织及时是处理好突发事件的最重要保证。在组织措施中，人员培训是基本保证。由于人力是一个可变的资源，同样数量的人力资源，训练有素和毫无准备，产生的作用有天壤之别。所以，物业设备运行管理中，有效地处理好突发事件应变是员工考核中最基本的一个项目。

　　3、技改。

　　由于受物业结构和运行条件限制，技改在物业运行管理中的地位不十分突出。但随着科技产品的发展和应用，局部技改是弥补一些物业先天不足的重要方法。特别是控制和监测方式的技改，对于提高物业管理整体运行水平将起主要的作用。因此，在物业设备管理中，应大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推广应用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物业条件限制，发挥科技进步的作用。

　　4、保险。

　　物业管理作为新兴的产业，管理寓服务之中，而物管企业又受聘于人，物业管理企业接收物业并实施管理服务后，产业非受聘人之有，受聘之后责任重于泰山，物业设备运行管理会随着物业使用年限的增长而增加损坏机率，降低正常安全使用概率，无形之中增加了管理的难度，加大了管理风险责任，影响物管企业效率和广大业主的利益，出现这种情况是自然规律，任何企业和物业不可回避的问题。为此，解决这一难题的最好办法是树立风险意识，用业主的钱帮业主买财产险、机损险。一旦发生物业设备损坏，可立即通知保险公司索赔。以减轻物管企业的经济压力，确实保障设备正常运行。

　　5、组织措施。

　　所有类型的设备运行管理一样，设备离不开人，人是各项因素中最活跃的因素。在现代自动化程度、智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，重视人的数量、讲究人数比例已大大降低。强调人的素质，重视人的技术技能，放到管理工作的首位，武器再先进，没有人会使用，先进的武器只能作为摆设，但由于人的素质高、能够掌握先进的武器，他可以成为物的因素发挥的"催化剂"，量小作用大。因此，无论物业设备现代化水平如何，都决不可以忽视员工思想、技术、技能技巧，重视技术能力，思想建设和组织建设，其中主要的方法是加强员工培训。在现代管理方法中，培训和工作是统一的，工作的过程也是培训的过程，培训是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的关键是组织和方式。

　　培训的意义和方式用两句话可概括为：只有经过培训的才是可以上岗的；只有在岗上继续培训的才是合格的。其次是班会。班会是基层管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班会形式可以不拘，内容可以不拘，但不可不开。通过班会可以使潜在矛盾浮现，可以通过交流使其消解。不开班会的班长不是一个合格的班长，不听班会的基层管理者更是一个不合格的管理者。再次是加强协调。协调是组织措施中管理者发挥其管理艺术的舞台，是组织措施中的润滑剂、凝结剂 ，是实现1+1>2的催化剂。协调的方法千变万化，其根本是因时、因地、因人，因各种可以对协调目标产生影响的种种因素而变。

　　四、结束语

　　随着现代社会科技的发展和物业的迅猛增长，将推进物业管理行业的成熟与发展，物业管理活动中的设备管理将成为物业管理学科中的一个重要组成部分。愿与各位同行一起，"知无不言"，为物业管理行业的成熟发展添枝加叶，贡献微薄之力。