篇2：物业知识教材：供电设备设施维修管理

　　物业知训教材：供电设备设施维修管理

　　供电设备设施的维修有两方面的含义，一方面是搞好供电设备的维护，使设备设施在最佳运行状态下工作;另一方面是当供电设备设施出现故障时，及时修复尽快恢复供电，减少停电给生活和工作带来的不便。

　　供电设备设施维修管理，由工程部供电设备管理员结合辖区内的供电设备设施情况，制定出物业公司的《机电设备管理工作条例》、设备设施维修计划，组织人员施工和施工后的验收等，通过一系列管理活动，争取以最少的消耗获得最大的维修效果，最大限度的满足用户要求。

　　一、供电设备设施的养护管理

　　供电设备的养护目的是，消除事故隐患，防止供电设备设施出现较大故障，以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。按照《机电设备管理工作条例》中的规定，定时对设备设施进行养护。

　　1.低压配电柜的养护

　　低压配电柜的养护，每半年一次。养护的顺序是:先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。

　　(1)养护前的准备

　　低压配电柜养护前一天，应通知用户拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好，办理好工作票手续。由电工组的组长负责指挥，要求全体人员思想一致，分工合作，高效率完成养护工作。

　　(2)配电柜的分段养护

　　当配电柜较多时，一般采用双列方式排列。两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围，对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷，打开母线隔离开关。检查确认无电后，挂上接地线和标示牌即可开始养护。

　　①检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。

　　②检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况。

　　③检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好。

　　④检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。

　　在检查中发现的问题，视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后，用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成后恢复供电，并填写《配电柜保养记录》。

　　2.变压器的养护

　　变压器的养护每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班电工进行外部清洁保养。在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。测定变压器的绝缘电阻，当发现绝缘电阻低于上次的30%~50%时，应安排修理。

　　二、供电设备设施的维修的管理

　　供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等，一般采用外委维修的方式。供电设备管理员，根据维修保养计划，委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是：供电设备管理员填写《外委维修申请表》，经物业管理公司同意后与供电公司签署维修协议。

　　维修时由配电室值班电工负责监督，并将结果记录在《变压器维修记录》和《配电设施维修记录》内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告，交供电设备管理员并进行财务结算。若在供电设备运行中，由于雷击或其他原因出现严重的故障时，首先由值班电工填写《事故报告》经过主管部门审批后再按上述程序处理。

　　较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。若照明灯、电度表是户内个人的物品，用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。值班电工修理后填写维修登记表，并由用户签字。值班电工应及时向财务部门结账、报账。

篇3：物业知识教材：供暖设备运行管理

　　物业知训教材：供暖设备运行管理

　　一、供暖系统设备设施的操作管理

　　1.供暖设备设施操作管理的职责

　　供暖设备设施的操作管理规程由工程部与供暖设备设施运行组共同制定，或由物业管理公司委托专门的供热管理公司负责制定。具体的操作由采暖期内当值的值班人员负责，严格按规程要求操作。供暖系统运行组组长负责和监督操作规程的实施。

　　2.供暖设备锅炉开炉前的检查

　　锅炉开炉前要检查锅炉给水及水压是否正常，检查系统内的阀门是否均已打开，保证所有阀门处于开启状态，并由工程部管理组负责通知公共事务部，通知各住户家内留人。检查锅炉房内各有关信号灯是否正常，如有不正常应及时进行维修。手动供水泵转3圈，应转动灵活无阻滞。

　　3.供暖设备锅炉的开炉操作

　　在锅炉运行前，应首先合上水泵控制箱电源，按下水泵启动按钮启动水泵，然后对于燃油锅炉合上燃烧机的电源开关，将开关置于“燃烧”位置，这时燃烧机的电动机立即启动，点火电机产生电火花，约过7s的预吹风时间后，电磁阀会自动打开喷嘴喷出油雾，油雾被电火花点燃后形成火焰，点火电机再延伸15s后停止点火，燃烧机开始进入正常工作，若点火没有成功，25s后燃烧机上会亮起故障红灯，此时再经过3min后可以再次按恢复按钮，重新启动燃烧机，最多启动3次，若不成功，则需查找原因排除故障后允许启动。对于燃煤锅炉，水泵启动后，启动燃烧系统的运煤装煤的行车，保证及时把煤加入煤斗。同时电机带动炉排运转，后启动送风机，点火燃烧，锅炉开始运行。

　　锅炉开始运行后，派运行组人员或维修人员对室外管网及室内供暖系统进行巡查，出现滴水、漏水、暖气不热等现象应查找原因，及时整修。锅炉房值班员在启动成功后，应继续观察10min，查看有无异常声响或振动，有无漏油、漏水现象。烟色及水温变化是否正常，燃烧机控制箱、水泵控制箱有无异常气味，若有问题及时修整，若一切正常启动成功。

　　4.供暖设备锅炉的停机操作

　　当采暖期已过，停炉时，应先将燃烧机转换开关置于“停止”位置，燃烧系统停止燃烧，当水温降到45℃左右时，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水，及时拉下水泵控制箱电源开关，检查锅炉及附件有无不正常情况，如有应及时整改。

　　二、供暖设备设施的运行管理

　　1.供暖设备设施运行管理职责

　　供暖设备设施运行管理的标准作业规程由工程部经理与管理组、运行组、维修组按照ISO9002操作标准制定。工程部管理组负责运行管理作业标准规程的实施情况，工程部供暖设备运行组组长负责运行管理的组织实施，供暖设备运行组当值值班员负责运行操作的具体实施。

　　2.运行管理中的巡视监控内容

　　当供暖系统开始运行后，当值值班员每隔2h巡视一次，巡视部位包括锅炉房及室外管网。锅炉房内要对锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制系统及各种附属装置(如闸阀、油箱、热水箱)进行巡视，巡视内容主要有:各连接处是否有漏油、漏水现象；是否有异常的声响和振动，是否有异常气味，观察排烟的颜色是否正常，燃烧火焰是否稳定，观察锅炉的水温是否变化正常，查看锅炉水位、油箱油位、水质机组的电机温度是否太高，风叶是否碰壳，水泵是否漏水成线，有无松弛的螺栓、螺母。控制箱内各指示灯是否正常，各元器件是否动作可靠，有无烧伤、过热、打火现象。室外巡视主要是查看供暖沟有无大量渗漏水现象。在巡视过程中，出现不正常的情况值班员应及时处理，处理不了的问题，详细汇报给组长和管理组，请求维修组支援。并且值班员应根据用户或用热部门的要求，适当调整锅炉热水温度。

　　3.运行中异常情况处理

　　(1)锅炉房发生水浸时的处置

　　当这种情况发生时，视进水情况关掉运行中锅炉，拉下总电源开关，堵住漏水源，若漏水严重，尽力阻滞进水，并立即通知值班组长和管理处。漏水源堵住以后，应立即对漏水设备进行除湿处理，确认水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常即可投入运行。

　　(2)供热管网突然损坏

　　当供热管网大量漏水，应通过室外管沟的检查口进行检查寻找损坏部位，然后关闭供水管上的分段阀门进行整修或更换，在整修时由于水管上余压比较大，水温较高，应注意工作的安全性。一般在采暖期到来之前，应对外网进行严格的维修保养，以使运行中避免异常情况的出现。

　　(3)散热设备漏水

　　若散热设备漏水，应查找原因，是因为散热片本身质量问题，还是安装时不严密，然后关闭暖气进水阀，拆下散热设备，进行整修，整修完毕，重新装上。

　　(4)锅炉运行中常见故障的处理

　　①锅炉的压力下降。热水供暖系统在充水过程中，锅炉压力表长时间达不到应有的静压，或在运行过程中压力不稳，压力下降很严重，则表明系统中有大量泄漏需马上查找及时修补。

　　②锅炉温度急剧上升。锅炉点火后，温度表在短时间内急骤上升，这种情况应立即停止运行，出现这种情况的原因主要有循环水泵没有启动，管路里没有循环水；锅炉出口处的阀门没有打开，致使锅炉烧死水。

　　③循环水泵入口处压力低于正常值。通常是由于阀门开启度不够，或水过滤器被堵塞等原因，应及时排除。

　　④停电时的紧急处理。停电时，应立即停火，关闭风门，关闭电源，密切注意锅炉的压力、温度变化，热水锅炉为了防止汽化，应关闭锅炉出水阀，打开紧急排放阀，利用回水降温，或向锅炉补水降温。然后按照柴油发电机操作规程要求，启动柴油发电机，重新启动锅炉。

　　⑤热水锅炉的水击。为了防止锅炉内水击，上水时，要打开排气阀排除系统里的空气，点火前，循环水泵循环一段时间，以使供暖系统中空气排除干净。

　　(5)暖气不热的原因及处理

　　①大面积的暖气不热。如果供暖区内大多数的散热器不热，室温达不到要求，主要原因有:锅炉出力不够；循环水泵水量不足；锅炉运行存在问题。

　　②末端用户暖气不热。距离锅炉房最远的建筑物内暖气不热或温度较低，主要原因是设计不合理或没有认真进行运行前的初调节，室外管道存在水平失调现象。要改进设计或调节各环节上阀门开启度。

　　③室内暖气局部不热。出现这种情况原因可能是分支路阀门没有打开或开启度不够；供水干管上集气等原因，应调整阀门开启度及排出气体。

　　④个别散热器不热。散热器不热的原因可能是散热器的支管坡度不对或散热器里有空气。应改变安装坡度或打开排气阀排除散热器内空气。

　　(6)火灾

　　锅炉房发生火灾时，按《火警、火灾应急处理标准作出规范》处理。

　　4.锅炉运行中的供热操作管理

　　锅炉是供热系统的核心，因此也是供暖设备管理工作的核心。

　　(1)锅炉运行操作的岗位责任制和轮班制

　　锅炉的工作过程是一个系列化的连续过程，包括燃料的燃烧过程、烟气与水的换热过程以及水的变热汽化、运煤除渣、送风引风等过程。任何部分出了问题，都会影响到供暖效果，甚至破坏主要设备，因此要有不同的分工，各工种要有明确的岗位责任制。供暖是连续性的，24h不间断供暖，因此同时要建立轮班责任制。

　　(2)供暖的时间过程控制

　　无论是室外气温变化，还是用户人为的活动都有一定的规律性，为了既能达到采暖效果，又能节约能源，因此应制定科学的供热时间过程曲线，进行供暖时间过程控制。例如:××住宅小区供暖时间过程控制计划为:

　　每日6~8点是供暖高峰。因为此时室内外温差大，消耗热量多；居民起床后要打开门窗使空气流通，改善室内空气环境；居民起床活动需要较高的温度。

　　8~17点是供热低谷。最低点约午后2点，即14点钟，原因是家庭的主要成员外出工作，用热面积缩小；室内外温差缩小，热量耗散减少。

　　18~22点又是供热高峰。居民下班回家，供热面积增加，室内外温差加大，为保证居民的生活活动不受气温干扰，必须加大供热量。

　　23点~次日凌晨5点，供热达到次低谷。因为居民绝大部分都已入睡，盖上被褥保温效果好，门窗全封闭，只要把室温控制在次低水平(10~15℃)，就不影响休息。

　　写字楼、学校、工厂等其他类型的物业的控制计划与住宅小区正好相反，夜间可以停供。因此，制定控制计划要针对不同物业类型和用途具体制定。

　　5.锅炉房内的管理规定及交接班要求。

　　(1)锅炉房管理规定

　　锅炉房管理规定主要是为了安全、卫生而制定的一些制度，主要包括:

　　①非值班人员不准进入锅炉房，若需要进入，须经工程部主管同意后，在值班人员的陪同下方可进入。

　　②锅炉房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，严禁吸烟。

　　③锅炉房内消防器材应备齐，并放置在方便，显眼处。

　　④每班值班人员打扫一次锅炉房的卫生，每周对设备设施进行一次清洁，做到地面、墙面、天花板、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物。

　　⑤保证锅炉房内门窗开启灵活，通风良好，光线足够。

　　⑥锅炉房应随时上锁，钥匙由当值值班员保管，值班员不得私自配钥匙等。

　　(2)交接班要求

　　为了保证交接班准时进行，职责明确，应建立严格的交接班制度。接班人员应准时接班，交班人应认真交代设备的运行情况。并仔细填写好《锅炉房运行日记》，如果出现记录不规范，不清晰，或发生异常事故，不准交接班。

篇4：物业公司财务管理特点及运行机制

　　物业公司财务管理特点及运行机制

　　尊敬的各位领导、各位同仁大家好：

　　根据河南物业商会的安排，河南万厦物业公司在本次物业管理收费及财务管理研讨会上作为主讲企业，我作为万厦物业公司财务负责人，谈一谈个人对物业管理企业财务管理的一点看法和体会，下面有五个问题与大家共同分享。

　　第一个问题：物业管理企业财务管理具有什么样的特点呢?

　　物业管理企业是高度统一的管理，全方位、多层次的服务，市场经营为一体，寓经营、管理于服务之中的一种新兴的服务行业，属于第三产业，我国的物业管理起步较晚，目前还没有专门针对物业管理企业财务核算的会计制度，由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完善，是在房地产开发中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务方式，物业管理企业目前的会计核算主要参照《施工、房地产开发企业财务制度》，并执行《物业管理企业财务管理规定》，但物业管理企业毕竟不同于施工、房地产开发企业和其他服务业，物业管理企业有其自身的经营特点和管理要求，而物业企业的财务管理是物业管理企业的财务活动，是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。我本人认为，物业管理企业财务管理具有综合性强、覆盖面广、敏感性强三个特点：

　　特点一：综合性强

　　财务管理是运用价值形式对企业的经营活动进行管理的，企业经营活动中的一切物质条件、经营过程和经营结果，都可以通过价值形式进行综合性地反映。财务管理的这一特征表明了企业的财务管理工作具有很强的综合性。因此，财务管理作为企业管理的一个组成内容，在整个企业管理工作中居于核心地位。

　　随着现代市场经济和商品经济的不断发展，物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性，物业管理的行业特性之一，物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以，物业管理不仅是劳动密集型的行业，而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高，现代的物业管理企业的财务管理，在管理手段上已经广泛实行财务预算， 财务动态分析方法，加强预算控制，参与企业经营管理决策等;在管理方法上，采用会计电算化，普及

　　计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而使财务管理的综合性大为加强，财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

　　特点二：覆盖面广

　　物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务，这种服务的确定和选择又是一种市场行为，市场经济离不开资金运用，企业从事生产经营活动，须拥有一定数量的资金，这是企业进行各种经营活动的基础。而在企业里，一切涉及资金的活动都是财务管理的内容。在企业的经营活动中，企业内部各个部门、各项目的工作都与资金有关。从提供服务、支付人员工资，对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保洁、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出，以及按劳取酬收取的物业服务费，开展多种经营的现金流入都与资金有关。各个部门都要使用资金，没有资金作基础，任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出，从而影响整个企业的经济效益。由此可见， 物业企业财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理企业的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

　　特点三：敏感性强

　　在企业的经营活动中，各项工作的进展情况，都可迅速地反映到企业财务上，并影响企业的各项财务指标。而企业的经营活动是一个整体系统，某一个环节出现了问题，都会影响到其他环节，从而影响企业整个的财务状况。但是有些环节上出现的问题是不规律、无法预测的，诸如市场供需条件的变化，企业外部的经济环境的复杂多变，都会给企业的经营和财务活动带来很大的影响。

　　随着市场经济的发展和社会化、专业化、市场化物业管理的推进，物业管理招投标应运而生。从一开始介入市场，财务管理中的费用测算就是投标书中最重要的部分，报价也是个敏感的话题，由于服务费用各有千秋，各企业测算角度不同，费用测算没有一个统一的平台，企业能否中标，在费用的测算上，关键不在于费用具体值的高低，而在于测算的过程和依据。物业管理服务的性价比是弹性的，而非刚性或半刚性，其所提供的产品定量容易，定值难，因此，要真正做到质价相符，优质优价是不容易的。市场经济是竞争经济，通过激烈的市场竞争，才能促使物业管理企业有一种紧迫感，感到搞不好工作就难以使企业得到发展，有被社会淘汰的可能性。只有通过企业的不断自我完善和创新，通过企业间相互的竞争交流，最终才能降低物业管理成本、提升物业管理服务质量，

　　才能使物业企业持续发展。这就要求企业财务管理人员应善于对企业内外部经济关系及时进行合理调节，以适应外部经济环境的变化，不断提高企业防范风险的能力，增加企业市场竞争能力。密切注视外界的变化，及时向企业管理者提供财务信息，反映经营状况的进展情况，促使企业管理者作出正确的决策，并对企业经营的全过程进行指导和控制。第二个问题：财务管理在物业管理企业中如何运行和控制

　　目前物业管理企业财务管理中的核算体系，我个人认为主要包括三个方面：财务预算、财务核算及成本控制。

　　1、财务预算的运行和控制

　　由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式：包干制和酬金制。河南万厦物业公司采用的是包干制方式，此种方式是指业主只支付固定的物业服务费用，物业管理企业自负盈亏。这种方式有别于其他企业，收入的基本确定，企业就需要精打细算，以收定支，科学的进行年度预算。

　　财务预算是一项比较复杂的工作，需要考虑的因素很多，作出准确的预测是非常困难的，但预算是物业管理企业财务管理经营计划的核心，包括详细的预期收支估算，允许的空置率水平和经营费用。这些数字构成了物业管理的量化目标。同时预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具，即当实际收入低于预算或费用超过预算时应引起项目负责人的注意。

　　当物业管理企业的财务人员能够编制比较切合实际的预算时，企业能就未来一年的经营计划，做出比较现实的安排。基于河南万厦物业公司财务管理采用电算化，充分利用公司过去的财务数据进行统计技术分析，并根据企业的资产能力和外部经济环境对未来市场的影响进行估计，从而作出年度财务预测。

　　物业管理企业年度财务经营指标预算分为两个方面：

　　(1)收入来源的预算

　　由于物业管理企业的收入来源是以元、角、分为基数的标准，根据郑州市物价局核定的政府指导价，按建筑面积多层建筑收费标准最高为0.38元/平方米/月，高层建筑收费标准最高1.1元/平方米/月，在收入预算时，就要求财务人员精打细算

　　，收集详细的物业管理基础资料，在允许的空置率水平下，按照建筑面积和规定的收费标准，预算主营业务收入。

　　虽然已接管的物业收费标准已按物业合同的约定确定，但物业“滚动开发”的情况比较多。业主入住是一个逐渐的过程，由于受入住率的影响，并非每一个物业管理区域的主营收入都能够全部收回，这就会出现物业服务费不足的现象，在不增加业主和使用人的经济负担的情况下，鼓励管理处根据所管物业状况和物业区域的特点，开展多种经营，如对空置物业开展租赁服务，收取代租服务手续费收入，开展家政服务，提供有偿特约服务，多方位、多渠道创造经济效益，以业养业，补充物业管理经费的不足。

　　⑵ 成本和费用的预算

　　收入来源的基本确定是物业管理企业有别于其他企业的显著特征，它不受季节的影响，也无淡旺季之分，成本和费用的管理和控制成为物业管理企业财务管理的核心内容，企业能否盈利、能否持续发展，关键在于能否有效的控制成本费用，故成本费用的预算是年度预算的重点。

　　物业管理企业的营业成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出，包括人工成本，直接材料和间接费用等。

　　财务计划确定后，要将计划具体化，进行财务预算，进一步细化各种现金收支预算，使财务计划成为企业财务管理目标的控制标准和考核依据，在实现企业价值最大化中发挥重要作用。

　　2、物业管理企业财务核算及成本控制

　　在物业管理企业的财务管理运行和控制过程中，最为关键的是对年初预算项目进行跟踪控制。河南万厦物业公司根据各管理处的具体情况，年初经过调研，确定年度预算目标，由管理处负责人签订目标责任书，各管理处财务人员根据本管理处的经营预算切实做好会计基础核算工作，实现数字化、报表化、动态的分析管理。实行多级核算，做到事前有预算，事中有控制，事后有监督，各管理处通过日常考核与年度考核相结合的方法，进行成本控制，是典型的预算结合目标成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南万厦物业公司采用的是双月收费制，即每两个月收一次物业服务

　　费，随着入住业主或使用人的相对稳定，根据年初计划主营业务收入按计划进度按部就班稳步收缴，杜绝前松后紧的情况发生。对于业主欠费产生的应收账款的管理和控制应区别对待，物业管理企业的应收账款有别于商业企业，它不会给企业带来信用销售，也不会使企业利润增加，相反，物业管理企业产生的业主欠费只会使企业收入减少，现金流短缺， 对物业企业而言业主欠费越多，数额越大，物业企业的风险就越大，企业的生存将会举步维艰，甚至倒闭。物业企业财务管理要求加强应收账款的管理，调查分析应收账款形成的原因，及时反馈到项目管理部门，在最短的时间里解决问题，将坏账损失降到最低。减少应收账款的形成，加快收入的回笼，物业企业才能持续发展。

　　成本和费用是企业生产经营过程中的货币表现。对成本和费用的管理是物业管理企业财务管理的核心内容，成本和费用核算是否准确、真实、合理，关系到经营成果的计算是否正确，直接影响国家、企业和职工个人的利益分配。

　　就营业成本而言，河南万厦物业公司根据年初预算，将营业成本分为多费用项目，对其中由管理处可控成本项目制定考核制度，定期进行经营管理日常考核，并对计划预算的执行结果进行动态分析、考核，以查明预算计划完成或未完成的原因，制定预警机制，以便采取措施，改进工作，及时调整管理方案。如人工成本实行定岗定员，公司允许主动缺员，所谓主动缺员，是针对某些岗位人员素质低，服务意识差，不能给企业带来经济效益和社会效益，对于这样的岗位人员，宁缺勿滥，其他费用项目实行年初预算，严格按预算目标进行双月考核，日常考核制度与员工工资挂钩，核定预算额度标准，实行年度总额控制。

　　财务管理贯穿物业管理企业整个经营过程。在经营过程中，财务预算是手段，财务管理的控制是关键。有些企业的财务管理存在两个误区：一是把财务管理简单化，仿佛财务管理只是财务部门的事，而财务部门只是会计核算部门，忽视其整体管理职能，忽视其管理方法和管理理念在企业管理各个方面的应用和贯彻。二是财务部门完全听命于“老板”，忽视财务管理自身的规律性与相对独立性。物业管理作为我国改革开放后，伴随经济体制的转轨和住房制度改革深化而出现的一种新型的房屋管理模式，在目前激烈的市场竞争中，不少物业管理企业连年亏损，濒临破产，而同样是物业管理企业的河南万厦物业公司却步入良性循环，蒸蒸日上。为什么?因为万厦人在深化改革中敢于创新，创立了一套“成本控制”的管理模式，并把这种“成本控制”理论应用到企业管理的各个方面，当作一项核心任务。河南万厦物业的“成本控制”经验有两大要点：一是成本控制指标分解，纵向到底，横向到边;二是全员参与成本控制，每项成本、费用控制指标都有账可查，有人控制。

　　第三个问题：日常耗材是物业管理企业的一项重要费用支出，管好专业耗材是物业企业成本控制的重要环节

　　由于物业管理企业是围绕“人的住用环境”以物业为对象，以人为核心开展专业管理与服务，如各类房屋建筑及附属设施设备的维修养护，物业环境的治安保卫，消防管理，清洁保洁，污染防治，绿化管理，停车场管理等，每一项业务的开展均需耗费物料用品。

　　为了加强和规范物料用品采购的管理，严格控制和节约各类物品的支出成本，河南万厦公司出台了《物料用品采购规定》，河南万厦物业公司日常对各种耗材的管理，分为由公司统购的物品和由管理处自行采购的非统购物品两种方式，对大宗、常用、易损物品由公司统一采购，各管理处根据年初预算的需求，到公司仓库领用，对单位价值较低，非常用物品由各管理处自行采买。

　　年度预算时公司从多方面考虑，根据各个物业区域的设施设备、房屋及附属物的老化程度进行物料耗材的预算。如对于清洁保洁用品的预算可以按照保洁人员的数量，根据保洁区域的档次和清洁卫生工作所负责的面积大小，来配置不同的保洁工具用具，预算出不同的费用额。公司对物品的采购实行年初预算总额，日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式，通过建立健全物品管理的内部控制制度，在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

　　河南万厦物业的“成本控制”模式是从现代企业财务管理中引申、深化出来的，是财务管理理论运用到企业管理实践中的典范。

　　第四个问题：资金管理

　　在资金管理方面，为加强公司系统内资金使用的监督和管理，加速资金周转，提高资金利润率，保证资金安全，公司制定了严格的资金管理规定。

　　公司财务管理部是公司资金管理部门，办理各管理处以及公司内部独立单位的结算和资金管理工作，财务管理部具有管理和服务的双重职能，与下属管理处在资金管理工作中是监督与被监督，管理与接受管理的关系，在结算业务中是服务与被服务的客户关系。

　　由于我公司管理项目分散，公司成立了一支业务娴熟、具有专业技能的会计队伍，财务人员分散办公，统一管理，各管理处财务人员全部采用电算化，统一核算方式、统一核算程序、统一核算模式。公司财务管理部按管理处设置明细账，单独核算到管理处，各管理处财务核算到每一户业主各项应收费用。

　　在存款管理方面，公司内各管理处在附近银行保留一个存款户，办理小额零星结算，以点带面，全方位控制收入来源，所有现金类资金在公司规定的限额及时效内缴存银行，由公司统一管理和控制。在资金支出方面，公司根据各管理处实际情况，酌情核定备用金，严禁坐支现金。

　　在资金管理和检查方面：公司财务管理部以资金的安全性、效益性、流动性为中心，定期开展以下资金检查和管理工作，并根据检查情况，定期向总经理、董事长专题报告。

　　a)定期检查各管理处的现金库存状况。

　　b)定期检查各管理处在财务管理部的结算情况。

　　第五个问题：关于物业管理企业纳税管理的具体做法

　　物业管理企业属服务业，是一个微利企业，历属地税管辖，应交纳的流转税种包括营业税、城建税和教育费附加，如果企业经营范围包括租赁业务，则同时还应按租赁收入交纳房产税。以上交纳的税收是以营业收入作为纳税基数的。无论企业规模是大还是小，都应按国家税收政策合法纳税、合规经营。至于企业所得税，以20**年为界，20**年前成立的企业

　　向地税局交纳企业所得税，20**年后新成立的企业向国税局交纳企业所得税，企业所得税是以企业应纳税所得额为基数，平常有利润预交，年终汇算清缴。

　　由于税务部门的分立，自20**年取销代理业发票后，物业管理企业重要的业务：代收水电气暖等代理事项的发票无法解决，虽然物业管理企业归属地税局管理，但代收的项目又均归国税局所管的增值税税种，代理发票的问题，地税推国税，国税又暂无法解决，虽然关于该事件我曾通过多渠道向省国税、省地税及相关部门多次反映，但目前仍无法解决。鉴于物业管理企业代理业务处于如此不利形势，我不赞同有的物业管理企业利用地税局的服务业统一发票开具代收业务，将税费转嫁给所服务的客户，这样做既多交了冤枉税，增加了客户负担，同时也违犯了发票管理暂行规范，超经营范围使用发票。

　　在税务部门没有解决这个问题之前，物业行业应有统一的核算口径，我建议物业企业依据20**年颁布的企业会计制度中其他法规《会计基础工作规范》的通知(财会字[1996]19号)中第三章第二节第五十一条的规定，一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的应当将其他单位负担的部分，开给对方原始分割单进行结算。即采用自制分割单的形式，开展代收业务，以规避缴纳冤枉税。代收项目如果核算方法不对，直接影响企业的经济效益。

　　物业管理企业伴随着我国改革开放的历程一路同行，物业管理已经成为具有相关规模的新兴行业，但还没有独立的行业财务制度，财务管理工作基础还很薄弱，许多问题有待实践和探索。

　　以上是我个人在物业管理企业财务管理过程中的一些浅显的认识和体会，大家有什么不同见解，还请多提宝贵意见。

篇5：供电施工工程合同

　　供电施工工程合同

　　合同类别编号：______

　　合同归档编号：______

　　工程合同书

　　合同编号：______

　　项目名称：______

　　委托单位（甲方）：______

　　承接单位（乙方）：______

　　监理单位：______

　　合同签约时间：______

　　合同签约地点：______

　　甲方：________

　　乙方：________

　　根据《中华人民共和国 合同法》和《中华人民共和国建筑法》等有关法律、行政法规，双方遵循平等、自愿、公平和诚信的原则，就本项目协商一致，订立本合同并共同遵照执行。

　　一、工程概况

　　1.工程名称：______

　　2.工程地点：______

　　3.工程内容：______

　　4.承包范围：______

　　二、工程工期

　　开工日期：______年___月___日

　　竣工日期：______年___月___日

　　三、工程造价及付款方式

　　1.工程造价：￥___元。

　　2.付款方式：本合同 生效后 付合同价___%，验收合格并经工程审计后付至合同价___%，合同价的5%作为质保金， 一年后如工程无质量问题，质保金返还给乙方。

　　3.结算方式：按实结算。

　　四、施工依据及进度计划

　　1.施工依据：甲方提供的设计图纸或相关资料等。

　　2.乙方提供施工组织设计（或施工方案）和进度计划时间：根据甲方要求及本合同约定执行。

　　五、质量、安全及验收

　　1.工程质量等级及质保期执行国家及行业质量标准。

　　2.达不到约定质量等级，乙方承担的违约责任：由乙方无偿返工。

　　3.本工程质量等级：行业标准优良

　　4.现场代表：甲方______、乙方______、监理方______。

　　5.安全施工：乙方自理。

　　六、双方责任

　　甲方责任：

　　1.按合同规定及时支付各种款项；

　　2.协调与其他各施工单位的工作关系；

　　3.负责保护乙方已施工好的管线，如被别的施工队伍损坏，乙方必须责成责任方赔偿损失。

　　乙方责任：

　　1.文明施工，施工过程中负责保护好其他管线及公共设施，如有损坏，负责赔偿或恢复原样，施工结束负责清理现场；

　　2.负责对自己的职工进行安全教育，如发生安全事故，由责任方负责。

　　3. 如果因自然因素或工程因素而导致工程延期，则合同工期顺延；若因乙方原因造成工程延期，每延期一天，按合同总价款的1%向甲方支付违约金。

　　七、附件：

　　1．本协议经双方签章后生效。

　　2．本协议一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。

　　3．因执行本协议发生争议，双方应协商解决，协商不成，由甲方所在地人民法院裁决。

　　（以下无正文）

　　甲方（盖章）：乙方（盖章） ：

　　授权代表（签字）：授权代表（签字）：

　　日期：日期：