物业知识培训：物业管理企业财务核算
物业管理财务部门的基本职责一般有以下几个方面：
1、按照国家的有关法规，建立和健全内部各项财务管理制度。
2、制定年度财务预算，提供财务分析报告，协助领导搞好经营管理决策。
3、监督物业管理费的收缴和运用，抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。
4、编制记账凭证，及时记账，及时编报各种会计报表，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。
5、按照合同的要求，做好工程费用的拨付、结算等工作。
6、严格执行财务审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用。
7、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作。
8、税收的核算与申报。
9、银行账务往来的核对。
10、妥善管理会计账册档案，接受财税机关、主管部门和领导的检查与监督。
物业管理的财务核算一般分成两部分，一部分为账务核算，另一部分为收费核算。
一、物业管理财务核算
物业公司的财务包括所管楼盘的物业管理财务核算及物业公司其他的经营的财务核算。为能清晰地反映所管楼盘及公司其他经营的情况，应该设置不同的账套进行核算。这里主要介绍属于物业管理的财务核算。
财政部1998年公布了《物业管理企业财务管理规定》，明确了物业管理财务管理包括代管理基金、成本和费用、营业收入及利润。
代管理基金主要是维修基金，作为企业长期负债管理。
成本和费用的核算是物业管理企业主要的核算内容。企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
广州市人民政府20**年第2号令发布的《广州市物业管理办法》对物业管理服务成本核算包括的项目明确如下：
1、物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。
2、公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。
3、物业管理区域内公共秩序维护服务费。
4、园林绿地日常维护费，包括淋用水费。
5、环境卫生、除“四害”管理服务费。
6、用于物业管理的固定资产折旧费。
7、公用设施设备、部位及场地水电费。
8、建筑物公共设施保险费。
9、建筑物外观经常性清洗刷新费。
10、物业管理合同规定的费用。
公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。
物业管理公司的酬金，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。“
主营业务收入是指企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
物业管理收入将在收费核算中详细介绍。这里先介绍物业管理的支出。
物业管理的支出中属成本部分大体分为工程项目、物业管理项目、保安项目等；属管理费用部分主要为除上述部分之外的其他支出。
对物业管理中各种支出，审计、财务部门都必须加以审核，主要审核：
一、支出的项目有否预算；
二、如无预算有否专项审批；
三、属合同的项目付款日期和金额是否与合同规定的时间、金额相符；
四、发票、收据是否合法；
五、发票、收据的抬头有否错误；
六、发票上所盖的发票专用章是否与应付单位名称相符。
七、属购买物品的验收手续是否完全。
企业的财务部门不仅管钱，还要管物。所以对物资从申购、领用、保管、盘点到报废都必须加以管理。
物业公司尚有发展商移交的设备设施需要加以维护保养，个别设备需要更换时，其款项由物业公司在所收取的管理费内支付，但其资产却不进入物业公司或其代管的物业的账内。
二、物业管理收费核算
物业管理的收费主要为管理费及各种代收费用。各种代收费用包括公用水电费、自用电费、自用水费、自用煤气费等。
新租售或新解约退场的业主或租户的管理费及公用水电费的计算，其租售或退场时间往往不是整月的，就必须按天计算。由于月份有大有小，不同的月份每天的管理费、公用水电费就会有所不同，如按月份的天数计算，二月份一天的管理费或公用水电费会比每月有31天的月份多出11%。为使按天计算的管理费或公用水电费在不同的月份都能一致，应按下列公式计算：
月份管理费或公用水电费×12个月÷365天 = 日管理费或公用水电费
得出日管理费或公用水电费后再计算应收天数的管理费或公用水电费。
收费的程序一般是月前出单通知业主或租户，月末根据收取各项费用的金额计算各种费用(包括代收费用)的欠收金额。所管物业的范围较大时，每户业主或租户的收、欠金额不可能在账面反映，就必须通过报表来反映，也即以表代账。在此情况下，必须账面的应收、实收、欠收的总数与报表的总数相一致。这就需要每月进行核对平衡。
对未按期交纳管理费的业主或租户可按广州市人民政府20**年第2号令发布的《广州市物业管理办法》第五十六条的规定：“业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定......”
上述的财务核算及收费核算，如所管的物业属单一楼宇的(单一为办公楼或住宅小区)，收支都均不需要分摊。如所管理的物业并非单一办公楼或住宅小区，而属于综合性的物业，在收支方面都必须按楼宇进行分摊和核算。各种收入进入各个楼宇；各种支出中属专门为某一楼宇支付的款项进入该楼宇账内，如属综合性的支出，应按规定的分摊比例进行分摊。一般按各楼宇的面积及所收取的管理费单价计算各楼宇的应分摊比例。
为考核各部门的工作，在各项支出中尚需按部门进行核算，可以采用部门实际支出的费用与预算对比的办法进行考核。若当月实际与预算相差10%以上的，需由各部门检查原因，加以说明。
三、物业管理相关报表
会计报表是反映会计主体在一定时期的财务状况、经营成果和理财过程的书面文件。
1、会计报表的目的
(1)为投资者提供管理层履行受托责任状况-物业管理企业资本的保值、增值信息。
(2)债权人提供物业管理企业偿债能力的财务信息。
(3)为业主提供物业管理企业的管理服务效率及其履行物业管理服务合同状况的信息。
2、会计报表的种类
国家规定的会计报表有：
资产负债表：反映企业在某一特定时日(我国一般为12月31日)财务状况的会计报表；
损益表：反映企业在一定时期内(通常为一年)经营成果的报表；
现金流量表：以现金为基础编制的反映企业财务状况变动的报表。
资产负债表
(一)资产负责表的作用
1、向报表使用者提供企业某一日期资产的总额，表明企业所拥有或控制的经济资源，以及这些经济资源的分布和结构。
2、反映物业管理企业某一日期的债务总额以及结构，表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务。
3、反映企业某一日期所有者权益情况，表明管理者在企业资产中所占的份额，了解所有者权益的构成情况。
4、了解企业的支付能力、偿债能力以及财务实力，并可预测企业的财务发展趋势。
(二)资产负债表的结构
1、构成项目
(1) 资产
A、流动资产： 货币资金、短期投资、应收账款、存货
B、非流动资产：长期投资、固定资产、无形资产、其他资产
(2) 负债
A、流动负债：短期借款、应付工资、应付账款、未交税金
B、长期负债：长期借款、应付公司债券、其他长期负债
(3) 所有者权益：实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润
2、资产负债表的格式：采用帐户式，会计恒等式“资产=负债+所有者权益”
损益表
损益表又称利润表或收益表，是一张动态会计报表。是反映物业管理企业在一定时期(月、季、年)内经营成果的报表。
(一) 损益表的作用
1、可反映企业一定时期内利润(或亏损)的实现情况，以便了解企业的获利能力。
2、可分析企业利润增减变化的原因，评价企业的经营业绩，有助于管理层作出正确的决策。
3、可考核企业利润计划的执行结果，挖掘潜力，改善经营，以利不断提高经济效益。
(二) 损益表的结构
1、损益表的构成
(1) 收入
(2) 成本费用
(3) 利润
2、损益表的主要内容
(4) 经营利润=经营收入-经营成本-营业费用-经营税金及附加
(5) 营业利润=经营利润+其他业务利润-存货跌价损失-管理费用-财务费用
(6) 利润总额=营业利润+投资收益+补贴收入+营业外收入-营业外支出
(7) 净利润=利润总额-所得税
现金流量表
(一)现金流量表的作用
1、反映企业现金流动的全貌
2、为预测企业未来财务状况提供了更加合理的基础
3、弥补了资产负债表和损益表的不足
(二)现金流量表的结构
1、现金的界定
现金是指企业的现金及现金等价物。
2、现金流量表的构成项目
(1) 经营活动产生的现金流量
(2) 投资活动产生的现金流量
(3) 筹资活动产生的现金流量
企业内部根据不同的需要可以设置各种不同的报表，如收费方面在月前出单时，编制收费报表；月份终了编制管理费及各种其他收费的应收实收欠收报表；为满足催交需要编制账龄分析表等；账务方面有各种收支预算与实际对比表等。
通过内部的各种报表所提供的财务信息。能对一定期间的经济活动及其结果进行比较，依据一定的原则，对企业财务状况进行科学的评价，找出存在的问题及原因，以便采取措施，挖掘内部潜力，提高经营管理的水平和效益。
会计报表的编制要求
(1) 一致性
(2) 相关性
(3) 可靠性
(4) 全面性
(5) 及时性
编辑：www.pmceo.Com篇2：探讨物业管理企业财务内部二级核算
探讨物业管理企业财务内部二级核算
物业管理是指由专门的机构和人员，受物业所有人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，对已竣工投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经济手段进行管理，并且向住户使用人提供多方面的综合性服务，满足人们日益增长的居住、消费需求，以使物业能保值、增值。物业管理企业财务是指物业管理企业为了达到其经营目标所进行的筹集资金、运用资金和收益分配活动。
随着时代跨入21世纪，物业管理作为专业化的管理，其内容将不断更新、延伸与扩大。物业企业财务管理作为企业管理的一个重要组成部分，应更加精细化，不断完善管理体制，向管理要效益，才能适应形势发展的需要。近几年，随着房地产开发量的不断扩大，使许多独立核算物业公司都管理着许多相对独立的物业小区。在日常管理上，这些小区均要求对人员、物资、财务的相对独立管理，即一级管理下的二级管理。同时为维护物业产权人的利益，每个小区的各自承成立了产权人委员会，要求对小区的财务状况和维修基金利息的使用情况进行监督。因此，为充分发挥会计核算作用，提高核算质量，正确的记录和反映资金流动状况和经营成果，更好地为公司的经营发展和产权人服务，进行会计核算体制改革，实行内部二级核算财务管理成为必要。
内部二级核算如何进行，一年来我们结合实际，进行了一些探讨性的实践，现加以总结和同行们商榷。
首先，需建立内部二级核算的财务组织结构。
其次，要确定内部二级会计核算的内容、账簿设置、会计核算形式并根据实际进行科目设置
会计核算的内容包括物业管理中心的资产、负债、收入、支出、盈亏的核算及编制会计报表;产权人维修基金及其利息的收、支核算等。账簿设置应有总账、明细分类账、现金日记账。 会计核算形式是采用“科目汇总表”的形式，即明细分类账及现金日记账根据记账凭证登记，总账根据“科目汇总表”登记，总账与明细分类账是核对关系，数字一致。
根据物业管理企业应执行的会计制度财政部财会字(1993)第02号颁发的《房地产开发企业会计制度》及财政部财会字(1999)第44号颁发的《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》的原则精神，结合实行内部二级核算的实际情况，对部分会计科目和明细科目及核算内容应做如下补充规定，见下表：
二级核算单位会计科目的补充规定及核算内容
编号科目名称核算内容
117内部往来核算小区同财务部之间由于经济业务关系所发生的各种应收、应付、暂收、暂付往来款项。
204预收账款按合同或规定向有关单位和个人预收的款项(包括对物业产权人、使用人提前交纳的收费项目)。
205代收款项核算因代收、代交有关费用应付给有关部门的款项。如房屋维护管理费(房租)、电费、水费、采暖费、监控门等。
209其他应付款核算除“应付账款”、“预收账款”和“代收款项”以为的应付、暂收其他单位或个人的款项，入装修保证金等。
281代管基金核算接受物业产权人管理委员会委托管理的房屋公用部位、公用设备和公共设施的维修基金和利息。
501经营收入核算在物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务所取得的各项收入，也是主营业务收入。包括：
1.物业管理收入。明细科目设：公共性服务收入、代办性服务收入、特约服务收入、乘梯费收入。
2.物业修理收入。明细科目设：自用部位维修收入、公用部位维修收入。
3.物业经营收入。明细科目按经营项目设置。
502经营成本核算物业管理、物业经营、物业修理等应结转的经营成本。包括：
1.物业管理成本。按用途分项核算为清洁卫生费、安全保卫费、绿化养护费、公共设施维护费、二次供水维护费、电梯维护费、社区文化活动费、其他。
2.物业修理成本。包括维修人员的工资、附加费、材料费及由“物业工程”科目转入的工程成本。
3.物业经营成本。包括经营人员的工资、附加费、物料消耗及所用建筑物设施的修理费
4.间接费用。本科目可按费用性质设置明细科目，如工资、职工福利费、办公费、工会经费、教育经费、劳动保险费、失业保险费、住房公积金、邮电通讯费、业务招待费、差旅费、劳动保护费、车辆运输费、折旧费、低值易耗品摊销、修理费、递延资产摊销、保险费、广告宣传费、取暖费、水电费、咨询审计费、印刷费、其他等。
511其他业务收入核算除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。按其他业务经营项目设明细科目。
512其他业务支出核算除主营业务以外的其他业务活动所发生的各项支出。与“其他业务收入”的明细科目相对应。
再次，要明确内部二级会计核算的制约关系及财务监督
第一，财务部同各小区之间的经济关系，都要通过“内部往来”科目核算，以此将公司的经济活动组成统一的整体。
第二，“内部往来”科目的记账凭证必须是两联复写式(或复印件)。第二联为正联，是制证单位的记账凭证; 第一联是副联，加盖 内部记账通知 章后为对方填制记账凭证的附件。
第三，“内部往来”科目的记账凭证，应及时填制并通知对方，以保证记账及时、数字一致。
第四，月末财务部汇总“资产负债表”时，如发现“内部往来”余额不一致时，应通知有关的小区及时查对。
第五，会计报表的汇总。月末财务部应将公司的会计报表同小区的会计报表数字相加，编出公司的全额报表。对“资产负债表”中的“内部往来”科目的借方余额同贷方余额应互相抵消。相抵后无余额。如有未达账项，其差额汇入“其他应收款”余额中。
第六，公司为二级核算单位办理经济业务的会计原始凭证(发票、收据等)由该单位保管，附于记账凭证上。如一张原始凭证涉及多个二级核算单位(如公司统一办理交付劳动保险基金、电话费等)时，则由财务部保存。但需给二级核算单位复印件。
第七，二级核算单位的一切收入，均应上交财务部，不得坐支。
第八，二级核算单位的库存现金定额由财务部核定，请领现金时，应填制“现金调拨申请单”，办理拨款手续。
第九，月终二级核算单位应将应交税金、其他应交款及本月利润(亏损)转公司财务。
关于财务监督方面，二级核算小区每月向公司报送除《房地产开发企业会计制度》中规定的会计报表外，还要报送内部报表。包括“经营收支情况表”和“间接费用表”(见附表一、附表二)。
公司财务审计部应于次月对其开支、财务管理、会计核算等进行审计、检查，对审计结果向总经理报告。
内部二级核算会计分录实例：
1、二级核算小区领取现金
①财务部填制付款凭证：
借：内部往来-××小区
贷：现金
②小区填制收款凭证：
借：现金
贷：内部往来-物业公司
2、小区支付现金
借：经营成本-安全保卫费
其他应付款-装修保证金
贷：现金
3、取得收入：
①财务部填制收款凭证 借：银行存款
贷：内部往来-××小区
②小区填制转账凭证
借：内部往来-物业公司
贷：经营收入-物业管理收入-代办性服务收入
预收账款-公共性服务收入
其他应付款-装修保证金
代收款项-房屋养护费
4、物业公司各部门直接为小区购置或支付的款项
①财务部凭发票复印件填制付款凭证
借：内部往来-××小区
贷：银行存款
现金
②小区根据付款凭证付联及发票填制转账凭证
借：经营成本
贷：内部往来-公司
5、支付工资
①财务部填制付款凭证
借：内部往来-××小区
贷：现金
②小区填制收款凭证
借：现金
贷：内部往来-公司
③小区根据工资汇总表填制付款凭证
借：应付工资
贷：现金
6、计税
①小区根据当月收入计提税金，填制转账凭证
借：经营税金及附加
贷：应交税金
其他应交款
②月终税金转总公司，填制转账凭证
借：应交税金
其他应交款
贷：内部往来-公司
③财务部根据小区的“转账凭证”付联，填制转账凭证
借：内部往来-××小区
贷：应交税金
其他应交款
7、利润结算
①月终小区将“经营收入”、“其他业务收入”、“营业外收入”、“经营成本”、“其他业务支出”、“营业外支出”、“经营税金及附加”等科目余额转入“本年利润”科目后，将本月利润转物业公司，填制转账凭证。
借：本年利润
贷：内部往来-公司
如为亏损
借：内部往来-公司
贷：本年利润
②财务部根据转账凭证付联填制转账凭证
借：内部往来--××小区
贷：本年利润
如为亏损
借：本年利润
贷：内部往来--××小区