篇2：未签物业服务合同也要交物业费之案例

　　物业案例分析：未签物业服务合同也要交物业费

　　10年前，赵先生因拆迁搬进了某小区的一套2居室楼房。20**年夏季的一天，他回家后发现室内被盗，遂马上报了警。经清点，确认丢失一部手机和一台照相机，损失共计达3000多元。

　　不久，小区物业公司来收物业费，赵先生说：“你们不让我们业主装护栏，而小区管理又不到位，保安措施不规范，这才造成我家被盗，你们有责任，所以应免除我家一年的物业费。”对方不同意，赵先生就坚持不交费，双方不欢而散。就这样，截至20**年底，赵先生一直未再支付过物业费，物业公司便将他告到法院，要求其支付欠缴的物业费3000元。

　　法院庭审时，物业公司表示赵先生在该小区居住10年了，之前一直按时交纳物业费，对收费标准也没提出过异议，这表示他认可物业公司的服务项目和标准，双方已形成事实服务关系。对于其家中被盗，物业公司表示同情，但认为与物业管理没有直接的因果关系，所以不同意以此为由来拒交物业费。法院经过审理，近日判决赵先生向物业公司支付欠缴的物业费3000元。

说法

　　赵先生搬进楼房时确实未与物业公司直接签订过服务协议，但他曾与该小区的开发商签订过物业管理合同，而该开发商又委托此物业公司来负责垃圾清运等物业方面的管理，且赵先生自入住后一直在接受对方提供的服务，因此双方形成了事实上的物业服务关系。

　　赵先生享受了小区物业公司提供的服务，理应及时交纳物业费，他所称物业公司服务不到位，应对其家中失窃承担责任的说法，因没有提交充分证据加以证实，所以不能作为其拒交物业费的合法理由。同时，如果业主认为物业公司在服务过程中存在瑕疵，应通过正当渠道提出意见和建议。由此可知，法院最终判决是恰当的。

篇3：空置房物业费如何交纳之案例

　　物业案例分析：空置房物业费如何交纳

　　20**年1月，因某小区大量业主长期拖欠物业费，经多次协商无果，青岛某物业公司遂到人民法院起诉。人民法院在征得原告的同意后，将案件交由青岛市北区民事纠纷人民调解委员会进行诉前调解。

　　在了解相关案情后，调解员姜东将双方当事人约至位于人民法院的调解室进行调解。物业公司出具与业主庄某签订的物业服务合同，证明庄某应依据双方物业服务合同缴纳物业费及违约金。业主庄某自述自20**年起，因工作原因搬至黄岛区居住，涉案房屋一直闲置无人居住，并没有接受物业服务，且物业公司也知情其没有实际居住，所以，不应该缴纳物业费及违约金。

　　调解员姜东首先对业主庄某，依据物业合同，业主应该缴纳物业费及违约金，而且涉案房屋空置这么长的时间没有出现任何安全问题，与物业公司的管理是分不开的的。物业公司提供了合同约定的服务，业主应该缴纳物业费。但鉴于实际情况和法律规定，物业公司可以减免一定比例的物业费。庄某表示如果物业公司能免除违约金并减免部分物业费，可以缴纳，而且以后会按时交纳。同时，在对物业公司释明有关法律规定后，物业公司也表示接受调解结果。

　　法律解答：

　　房屋空置一年物业费可打八折

　　房子长期闲置，物业费可减免。根据青岛市物价局、市国土资源房管局联合下发的通知，20**年1月1日起，施行空置房屋物业服务收费减免政策。通知规定，对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的(含一年)，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准 (含电梯运行费)的80%交纳;对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90%交纳。

篇4：不满服务，两年未交物业费的业主败诉案例

　　物业案例分析：不满服务，两年未交物业费的业主败诉

　　因不满小区物业服务，一业主两年未交纳物业费，物业公司起诉至法院，最终该业主不仅需要交纳拖欠的物业费，连同所欠费用产生的利息一并支付。

　　律师表示，物业公司服务存在瑕疵，可请求物业服务公司承担继续履行、补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为理由拒绝交纳或少交纳物业费，法院将不支持。

　　案例：

　　不满小区物业服务

　　一业主两年未交纳物业费

　　20**年初，方宏(化名)在家人的催促下买了房。房子位于杭州城北，面积在130平方米左右，签定购房合同时楼幢都已结顶，但正式交付要到20**年年中。

　　依照房地产市场的普遍规律，开发商会通过招投标等方式在楼盘正式交付前选定好物业公司。方宏签订购房合同前，小区的物业公司已经选定。20**年10月31日，方宏与物业公司签订了一份《前期物业服务协议》，协议约定：物业公司需负责房屋公用部分、公用设施设备的日常维护和管理;小区的环境卫生;交通秩序与车辆停放;消防、公共绿化管理等物业服务。

　　享受服务的同时，业主需交纳相应的物业费，收费标准为住宅房源按2元/平方米/月收取;地下停车位按200元/辆/月收取。物业费收取时间从开发商通知交付房屋后次月1日起计算。

　　20**年7月，方宏购买的房子正式交付，收房拿钥匙当天方宏交纳了未来两年的物业费，即20**年8月1日至20**年7月31日。两年期满后，方宏因对物业服务不满，拒绝交纳后续的物业费，物业多次上门催交，皆被方宏拒绝，这一拖欠就拖了整整两年。

　　20**年8月初，方宏所在小区业委会因物业公司存在服务不到位的现象，通过票选罢免了该物业公司，另行选聘了其他物业服务公司。物业公司为收回方宏拖欠的两年物业费，在撤出之前多次催交仍未果，因而只能起诉至法院。

　　方宏收到法院传票时很是不满，表示之所以拒交物业费有正当理由。原物业公司没有按照协议约定维修公共物业，没有按照物业维护条例标准向业主提供服务，导致小区管理混乱、保洁不力，公共部分漏水不整修，没有检修记录与保养记录，小区公共房屋被当做垃圾场。因而要求法院判决其少交物业费。

　　法院经过审理认为，物业公司与方宏之间的《前期物业服务协议》是当事人的真实意思，内容并不违反法律强制性、禁止性规定，协议有效，双方当事人均应按约履行。方宏逾期未交纳20**年8月1日至20**年7月31日的物业服务费，事实清楚。物业公司在服务中存在瑕疵与不足，需完善改进，但并未构成根本性违约，业主拒交或少交纳物业费，可能会助长少数业主的欠费行为，不利于多数交纳业主的权益和小区的整体利益维护，也不利于物业服务产业的正常发展。

　　因此，法院判决方宏需支付两年的物业服务费共计11040元，同时弥补物业公司未收取该笔费用产生的相关利息损失。

　　律师点评：

　　物业服务存瑕疵

　　法院不支持业主减少物业费要求

　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师

　　根据《物权法》司法解释的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业违反物业服务合同约定或者相关规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　也就是说业主只有在物业服务企业违规收费的情形下可以提出不支付物业费或少交物业费的抗辩，比如商品房住宅业主与物业公司约定了收费的方式，物业公司擅自提高了收费标准的;老小区实行政府指导价的物业超过指导价收费的;业主可以据此抗辩。

　　对于物业公司在服务中存在的瑕疵与不足，根据《物权法》司法解释的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。业主可以另行起诉物业公司要求其承担相应的责任或者在该案中提出反诉。业主直接抗辩要求减少或不支付物业费不会得到法院的支持，这点应引起业主们的注意。

篇5：保洁员摔倒断肋骨，法院判决物业承担责任之案例

　　案例：保洁员摔倒断肋骨，法院判决物业承担责任

　　一物业公司52岁的保洁员李某在小区打扫卫生时晕倒，不慎摔断肋骨，物业公司认为，李某是因自身疾病导致摔伤，与工作无关，不应认定为工伤。近日，新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院一审认为，保洁员工作中晕倒摔伤，应按绝对优势证明标准排除所有可能性，即只要不能排除可能是工作原因导致的，就应当推定其系因工作原因造成，据此应认定为工伤。

　　20**年7月8日17时许，李某在其负责的小区内打扫卫生时晕倒，摔倒时身体撞在工具车上，过了几秒后李某才清醒过来。同事将李某送到小区旁的私人诊所检查，李某没觉得有什么不对劲，就回家休息了。直到次日，李某觉得左侧胁肋部疼痛不适，活动受限，到新疆昌吉州中医医院检查治疗住院，被诊断为左侧第6、8、9肋骨骨折，双肺下叶挫裂伤及胸腔积液。

　　事后，李某和公司一并向人力资源和社会保障局提出工伤认定申请。人社局审查后，对李某作出认定工伤决定书，认定李某在工作时间、工作场所内工作时受到的事故伤害，符合《工伤保险条例》规定，属于工伤认定范围，予以认定为工伤。

　　但物业公司认为李某眩晕摔伤系自身疾病引发，与履行职责无关，不能认定为“因工作原因”，所以不应认定为工伤。物业公司不服行政决定，提起诉讼，并申请法院调取李某曾经的眩晕病史资料，以证明李某系因自身疾病原因摔倒。

　　法院审理后，认定李某晕倒摔伤属于“因工作原因”，应当认定为工伤。据此，法院判决驳回了物业公司诉讼请求。该案判决书送达后，相关各方均未在法定期间内提起上诉，该判决已生效。

　　不排除有工作原因即可认定工伤

　　《工伤保险条例》中对何为“因工作原因”并未作出明确规定，法院认为，对工作原因的认定应当考虑职工受伤是否与履行工作职责相关，即工作原因与伤害后果之间是否存在因果关系，而这种因果关系既包括直接因果关系，也应当包括间接因果关系。直接因果关系是职工所受伤害与履行工作职责的联系直接明了，造成伤害的原因仅为一种，即一因一果;间接因果关系，指职工伤害结果是多种原因共同作用造成的，履行工作职责只是导致职工伤害的数种原因之一，即多因一果，在此情况下，应按绝对优势证明标准排除不属于工作原因的基础事实，只要不能排除有工作原因的，就应当推定其系因工作原因造成。

　　根据《工伤保险条例》第十九条规定，职工或其近亲属认为是工伤，用人单位不认为是工伤的，应由用人单位承担举证责任。本案中，李某在工作时间和工作场所内履行工作职责时晕倒受伤，物业公司作为用人单位，认为李某受伤不是因工作原因，应当对此负举证责任。晕倒，顾名思义，是指因头晕导致站立不稳摔倒。而引起头晕的原因很多，众所周知，低血压、低血糖、贫血、高血脂、重感冒、失血过多、劳累过度、久蹲后站立等均可能引发头晕。

　　结合本案中李某作为已年满52周岁的中老年妇女，在天气晴朗的夏日午后，在室外进行体力劳动时晕倒摔伤，按常理和生活经验判断，李某晕倒摔伤与其履行工作职责具有因果关系，除非物业公司能举证排除履行职责与其晕倒的关联性。故即使李某确因身体疾病原因出现过头晕症状，甚至李某晕倒确实存在身体疾病方面的原因，也只能说明李某摔倒受伤还可能存在或确实存在其他原因，但并不能必然排除履行职责是造成头晕摔倒的诱因，且物业公司主张李某自身有疾病，仅是一种推测，故法院认为，物业公司申请调取证据欲证明的事实并无实际意义，对其调证申请不予准许，而物业公司亦未提交证据排除李某晕倒摔伤与其履行职责的关联性。据此，法院作出如上判决。