深圳“天价”车位每个46万元 业主们仍趋之若鹜
车位价虽高卖得还挺快 业主王先生介绍，该社区近日入伙。入伙第一天，他就赶到会所买车位，打算买个位置好点的车位，但负责办理相关手续的世联地产工作人员说，位置较好的车位需要36万元一个。王先生在社区停车场的平面图上查看，所谓“位置较好”的车位，其 实很偏僻!王先生希望挑一个位置更好的车位，但却被告知：好位置的车位早已卖完。
9月10日，记者来到该高档社区会所，也就是业主们办理购买车位手续的现场。一位匆忙赶到现场的港人业主说，开发商和世联地产工作人员告诉他，社区车位价格在20万到46万元之间，而且这个价格不是买断车位，而是买一定年限的使用权。 记者在现场呆了一个多小时，见陆续有业主前来挑选车位并办理手续。有位业主看着协议书嘟囔说：“要签六份?买房子的手续也没这么复杂。” 车位没产权仅是使用权 听说记者到场采访，开发商该项目部负责人黄先生赶来接待。黄先生说，车位由于办不了产权证，因此只能公开向业主出租车位未来20年使用权，开发商和业主签订的是租赁协议。黄经理介绍说，该社区地下和地面都有停车位，比较充足，住房套数与车位比例是1：1.7。小区内有地面车位100多个，而现在用于出租的主要是地下车位。为确保业主入伙后车辆能有位停车，因此规定一户只能租一个车位。 但黄先生说，一户只能长期租一个车位不是死规定，入伙一个月后，假如还有空余车位没有业主租赁，开发商会将车位进行第二次招租，那时就不会对业主所租车位数量有限制。 正是这条规定，令业主们都急忙赶来租车位。
一位业主对记者说：“如果现在不租，一个月后想租估计都没车位了。” 为何定价高无人能说清 记者就租金构成、定价标准等问题向黄先生询问时，黄先生闭口不谈。黄先生说，接待新闻媒体应由公司来负责，他仅让记者看车位租赁协议的权限，而要求记者不许拍照、不能带走资料等。 记者看到，协议的全称是《车位使用权长期租赁协议》。协议中约定，地下车库“使用权权益”归甲方(即开发商--记者注)所有，对“产权”只字未提。 针对产权问题，协议第四款写道：“在租赁期内按政府规定可以办理地下车位产权后，若乙方(即业主--记者注)明确购买原承租车位使用权并办理产权，甲方同意将乙方全部租金款和意向金转入车位使用权转让款中并不再收取地下车位使用权转让费用。”“如租赁合约期满，政府仍未规定可以办理地下车位产权，乙方享有原租赁车位优先续租权，但乙方应在租届期满一个月前向甲方提出书面续租要求。甲方同意乙方缴纳的意向金全部转为续约的地下车位使用权租赁货款。” 协议中还约定，签订协议后，开发商会给业主开出收款收据。
车位20年使用权的租金高达20~46万元，究竟由哪些方面构成?记者看到，协议里有关款项的约定有两项。一项是根据目前政府规定的指导价，室内停车位收费250元/月，20年则是6万元。第二项则是上文提到的“意向金”--有关业主愿意长期租赁停车位使用权的“意向金”。记者向黄经理求证，假如剔除20年停车费用6万元，“意向金”是否在14万~40万之间?黄经理称不清楚具体规定，不便作答。
专家观点
现在买车位有风险 综合开发研究院(中国?深圳)曲建教授认为，目前我国尚无相关法规对小区停车位与开发商、居住人、户主之间的关系作出明确规定，业主购买停车位在产权问题方面承担了一定风险。他建议业主不要贸然购买。 广东广和律师事务所李栋梁律师表示，目前对小区停车位产权认定，可以依据的只有《深圳经济特区房地产转让条例》。条例第十三条规定：“房地产首次转让合同对停车场、公告权益没有特别约定的，停车场、公告权益随房地产同时转移;有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。” 李律师说，关于停车位产权的协议可以参照下月起实施的《中华人民共和国物权法》。物权法第七十四条写明：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”他认为，如果小区的地下停车位归开发商所有，那么开发商可以出
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：解读物权法:小区车位车库应首先满足业主需要
解读物权法:小区车位车库应首先满足业主需要
随着住房制度改革，现代化社区大量出现。因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。
对此，将于20**年10月1日起施行的物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。
王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。
尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。
而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。
例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下罚款。
篇3：《物权法》颁布后对车库、车位归属问题
随着住房制度改革，越来越多的居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的物权纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。近期我市少数已实行物业化管理的小区也出现了车辆乱停乱放的现象，既对少数公共部位造成了损坏，也给业主在小区内活动、出行带来了不便。
物权法的出台则为开发商和小区业主维权提供了法律依据。《物权法》第六章第七十四条规定：建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这里所指的出售和出租是指当事人未将规划用于停放汽车的车位、车库建设费用计入售房成本的，可通过出售或出租的方式让使用者取得所有权或使用权。附赠是指当事人已将规划用于停放汽车的车位、车库建设费用计入售房成本、免费赠与使用者使用的情形。
尽管《物权法》对车库、车位的产权归属、使用方式做了原则性的规定，但在实际操作中还需进一步细化。根据《物权法》及外地住宅小区车库、车位使用管理经验，本人谈几点粗浅看法：
一、要区分各种情况，分别对待。小区规划的停车位置分停车库和停车位两种，二者概念不同。停车库大多是指每户独立封闭的停车间，分为地上停车库和地下停车库：停车位是指未封闭、用分隔线区分停车位置的停车区域，也分为地上停车位和地下停车位。
首先要合理规划车库、车位。既要考虑方便有车业主，还要照顾车库、车位周边住户的利益。建议对停车库应提倡开发商尽量将建设费用不要计入房屋建设费用，单独核算成本，由当事人出售或出租给有车业主所有或使用;地面或地下车位应计入房屋建设成本，无偿归全体业主所有，由业主委员会聘请物业公司管理。如果将地面或地下车位不计入房屋建设成本由开发商出售或出租，将会出现当事人有意增加车位而出售或收取租金的现象，而使部分地面或地下成为少数业主的私有领地。
二、业主委员会要监督物业管理公司管理好车位及车位占用费收缴工作。
如果规划用于停放汽车的车位无偿提供给全体业主共有，就同占有业主共用道路和其他场所的车位一样由业主委员会选聘的物业公司统一管理。对于现阶段一些业主在《物权法》出台后反映因为占用业主共用道路和其他场所的车位属于业主共有，而主张不交停车费，或者主张停车收益的情况要做具体的判断。按照物权法第74款中的规定归业主所有是没有问题的，但是这个共有并不意味着每个业主单独所有车位，绝大部分小区并不能保证每个业主都有车位。如果业主地面或地下占用停车位不交费可能导致不良后果：一是车辆管理失去经费来源，部分业主无序随意停放车辆;二是对其他无车业主也是利益侵占;因为没有车的业主没有车位，但是停车车位这一公共资源被部分有车业主占用了，理应在经济上付出代价。物业管理公司应做好车辆的有序停放和车位费的收缴工作。车位费可用于车位管理费用和专项维修基金，经业主大会同意也可充当部分物业管理费用，但必须接受业主大会和业主委员会监管。
三、业主大会和业主委员会要充分发挥主人翁的作用，力争做到有车业主人 人有车库或车位。
根据《物权法》第七十六条规定：经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意可以改建、重建建筑物及其附属设施。当原有车库和车位不够使用时，可召开业主大会讨论扩建车库或车位事宜，以满足逐步增长的有车业主的需求。
篇4：机动车位管理规约内墙粉刷工程公示后业主反馈意见
机动车位管理规约与内墙粉刷工程公示后业主的反馈意见
上海市/区花园村*业主委员会公告
第二届业主委员会〔20**〕08号
《上海市/区花园村*机动车位管理规约》和《花园村*内墙粉刷等零星工程》公示后收到部分业主反馈意见，现将有关问题答复如下：
关于《上海市/区花园村*机动车位管理规约》
一）为何要制定车位管理规约？
1）将停车位的管理权收归业主，杜绝乱收费和将车位高价或免费出租给非业主使用的现象。
2）监管停车费收入情况，将公共收入用于物业维修和补贴物业管理费用上涨，以维持目前的物业管理费标准。
3）使没有车位的业主有公平公正得到车位的机会。
二）目前车位是否调整？
我们以20**-9-1前在物业实际登记的固定车位和临时车位数据为准，已经取得的固定车位还是固定车位，临时车位还是临时车位，这些车位都不变且不重新分配（目前固车位定32个，临时车位27个）。
重新分配的车位是：业主出售物业后空出的车位进行竞拍，分配给无车位的业主使用。
三）为何不将所有车位都调整为固定车位？
如果所有车位都为固定车位，那么业主访客车辆将会停放于其他业主的固定车位，遇被占用车位的车辆返回，该车辆又将占用其他固定车位，引起矛盾。
如果将所有固定车位都变成临时或使用抽签办法重新分配所有车位，这件将引起更大的矛盾。不变是考虑各方利益的折中办法。
四）为何采用竞拍方式分配车位？
在需求大于实际资源的前提下，空余车位竞拍，流程透明，能让业主监督，可做到公平公正分配车位，杜绝暗箱操作，竞拍方案是目前能找到唯一公平可行的方法。业主竞拍得到的车位也是使用权，非产权。
五）为何将第二辆车位的收费标准定为240元/月？
本小区居住区有业主107户，车位59个(44个固有车位，15个加位)，在车位无法满足每户一个的前提下对第2个以上车位收取240元/月合情合理，且该标准低于周边同类型楼盘的平均收费标准。/区物价局管理科（Tel:22051132）明确：业主大会有权制定商品房物业专属区域内停车收费标准。按新规有9位业主的停车费从240元/月调为150元/月。
六）要求公开目前停车位分配情况
目前院内登记停放的业主车辆一共61辆，车位59个，业委会将于12月向全体业主公开目前车位的实际使用情况。
七）何时能进行停车位申请？
停车管理规约需经过业主大会投票通过，在20**-1-1起正式实施后物业管理企业接受停车位申请登记。
八）规约第十二条第一款修订为：违反本规约无证免费停放车辆或未将停车费收入纳入公共收益，查实后每次对物业服务企业罚款500元且补交该停车费，费用从补贴物业服务企业费用中扣除。
关于《花园村*内墙粉刷等零星工程》
一）业主要求部分楼层损坏的地砖在本次工程中一起修理。
本次工程将包含已经公示内容外，还包括：各楼层损坏的地面砖和贴脚线维修，草坪灯及围墙灯更换。
二）为何贴瓷砖？
2楼至地下室的消防梯使用率很高，墙面污损严重，地面痰迹污垢已无法清理干净，因此工程将对2楼至地下室的消防梯的墙面和楼梯贴瓷砖，以方便日后清洁。
本次业主大会投票将于12月1至3日上午10:00-12:00进行，5号进行表决票统计。表决票将委托居委会逐户派发当场回收，如业主未收到表决票请联系业委会。
维修工程将于12月上旬开始，为使工程能顺利进行，请业主在12月5日前将堆放在消防楼梯、地下室、弱电箱、强电箱及水表房中的私人杂物清除，到时对遗留物将作为无主物品处理。
施工会给大家带来不便，请广大业主谅解和配合。
我们联系方式：
1）门卫室内的建议箱
2）业主委员会网站：***
3）电子邮箱：***
特此公告
上海市/区花园村*业主委员会
20**年11月27日
（此公告张贴保留至20**-12-15）
篇5：小区车位购买意向分析建议
小区车位购买意向分析建议
已售单位数量 暂无汽车 小车 货车 拟租 拟售 有意向推出再考虑 无小车考虑 暂不考虑 无法联系
幢号
1幢4120**266811010
2幢45132718415394
3幢461726279122104
8幢441035159141153
合计17660106626284974421
分析:
1、有小车的客户相对占的比例较高.（未统计客户拥有车的具体数据）
2、虽然有小车的住户多，但拟售的客户就相对小，如肯定要买的大概有13个。
3、车位销售的好与差取决于“有意向单位推出再考虑”那批客户，他们主要考虑的因素有：
1）价格问题（心目中的价在7万左右）；
2）优惠措施；
3）投资价值；
3）车位的货量；
4）车位的规划、位置、大小及方便程度等；
4、现在市场对车位投资方面没有利好信息，所以客户购车位的目的主要都是自用为主。
5、入住率高低与车位的销售量成正比，此批客户估计在中秋节前入住居多。
建议：
1、准备好车位按揭的方案，使业主做到轻松拥有个人车位。
2、制造车位紧缺的局面，如①销控一批差一点的车位只租不售、好位置的只卖不租；②直接销控一批车位，说已有客户认购作投资或自用；③可以让一户多购几个车位。
3、车位开售初期（三天到一周内）折扣优惠可多些，尽量吸引大批客户购买。如效果理想可即减小优惠。
4、车位推出时间最好是业主收楼超过一半以上的时候。
***廷销售组
20**年3月23日