没有签订服务合同--业主该不该支付物业费

日期:2018-11-17  类别:物业案例  编辑:物业经理人  【下载本文Word版

  没有签订服务合同--业主该不该支付物业

  案情介绍:

  小区部分业主以A物业管理公司(以下简称A公司)没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。

  A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意,接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同,后小区业主委员会成立,也未聘用A公司,而是与C公司签订了物业管理服务合同,但是在B公司撤走至C公司进小区前,A公司实际进行了物业管理服务,有权收取物业管理费和滞纳金。

  业主却认为:开发商和业主委员会均未聘请A公司,也未与其签订合同,未建立服务与被服务的权利义务关系,因此A公司的诉讼主体资格不符;根据《上海市居住物业管理条例》第25条第2款规定,可以不支付物业管理费,请求法院驳回其起诉。

  一审判决结果:

  一审法院根据《上海市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2款规定,判决业主支付物业管理费和滞纳金。

  业主不服上述判决,提起上诉。业主根据《上海市居住物业管理条例》第3条第4款规定"本条例所称物业管理企业,是指接受业主或者业主委员会的委托,根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。"

  18条第2款也强调物业管理企业接受委托从事物业管理服务,应当签订"物业管理服务合同"。就是说,进行物业管理服务必须签订合同。

  且《合同法》第10条第2款也明文规定"法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。"因此A公司的行为属无合同管理,或"自行提供服务"。认为由A、B两家公司的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据,对业主也不具有约束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。

  案情分析:

  本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷,其实还包含了民法中的"无因管理"的法律关系。由于A公司是无合同管理,按照《条例》第25条第2款,业主"可以不支付"物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费,依据不足。

  但如果同时参照《民法通则》中的"无因管理",本案就较容易解决了。《民法通则》第92条"没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。"这里强调"参照"而不是"适用",是由于本案与"无因管理"还是有一定的区别。

  构成"无因管理",在法律上应具备三个要件:

  一是必须没有法定的或者约定的义务,即管理人既没有法律规定的义务,也没有接受他人的委托;

  二是必须有为避免他人利益受损的意思,即管理的行为是出为他人谋利益的目的,由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有;

  三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件,且"无因管理"的管理人除了要求偿还必要的费用外,不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。

  二审判决:

  二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理,根据等价有偿的原则,同时《条例》中的"可以不支付"而不是"应当不支付",又使二审法院能在"可以"二字上找到了依据,最终判令业主支付物业管理费,但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决,应当说是合理的。

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