篇2：没有签订服务合同--业主该不该支付物业费

　　没有签订服务合同--业主该不该支付物业费

　　案情介绍:

　　小区部分业主以A物业管理公司(以下简称A公司)没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。

　　A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。

　　业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符;根据《上海市居住物业管理条例》第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。

　　一审判决结果：

　　一审法院根据《上海市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。

　　业主不服上述判决，提起上诉。业主根据《上海市居住物业管理条例》第3条第4款规定"本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。"

　　18条第2款也强调物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当签订"物业管理服务合同"。就是说，进行物业管理服务必须签订合同。

　　且《合同法》第10条第2款也明文规定"法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。"因此A公司的行为属无合同管理，或"自行提供服务"。认为由A、B两家公司的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。

　　案情分析：

　　本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的"无因管理"的法律关系。由于A公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，业主"可以不支付"物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。

　　但如果同时参照《民法通则》中的"无因管理"，本案就较容易解决了。《民法通则》第92条"没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。"这里强调"参照"而不是"适用"，是由于本案与"无因管理"还是有一定的区别。

　　构成"无因管理"，在法律上应具备三个要件：

　　一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托;

　　二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有;

　　三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件，且"无因管理"的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。

　　二审判决：

　　二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的"可以不支付"而不是"应当不支付"，又使二审法院能在"可以"二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。

篇3：未签物业服务合同也要交物业费之案例

　　物业案例分析：未签物业服务合同也要交物业费

　　10年前，赵先生因拆迁搬进了某小区的一套2居室楼房。20**年夏季的一天，他回家后发现室内被盗，遂马上报了警。经清点，确认丢失一部手机和一台照相机，损失共计达3000多元。

　　不久，小区物业公司来收物业费，赵先生说：“你们不让我们业主装护栏，而小区管理又不到位，保安措施不规范，这才造成我家被盗，你们有责任，所以应免除我家一年的物业费。”对方不同意，赵先生就坚持不交费，双方不欢而散。就这样，截至20**年底，赵先生一直未再支付过物业费，物业公司便将他告到法院，要求其支付欠缴的物业费3000元。

　　法院庭审时，物业公司表示赵先生在该小区居住10年了，之前一直按时交纳物业费，对收费标准也没提出过异议，这表示他认可物业公司的服务项目和标准，双方已形成事实服务关系。对于其家中被盗，物业公司表示同情，但认为与物业管理没有直接的因果关系，所以不同意以此为由来拒交物业费。法院经过审理，近日判决赵先生向物业公司支付欠缴的物业费3000元。

说法

　　赵先生搬进楼房时确实未与物业公司直接签订过服务协议，但他曾与该小区的开发商签订过物业管理合同，而该开发商又委托此物业公司来负责垃圾清运等物业方面的管理，且赵先生自入住后一直在接受对方提供的服务，因此双方形成了事实上的物业服务关系。

　　赵先生享受了小区物业公司提供的服务，理应及时交纳物业费，他所称物业公司服务不到位，应对其家中失窃承担责任的说法，因没有提交充分证据加以证实，所以不能作为其拒交物业费的合法理由。同时，如果业主认为物业公司在服务过程中存在瑕疵，应通过正当渠道提出意见和建议。由此可知，法院最终判决是恰当的。

篇4：空置房物业费如何交纳之案例

　　物业案例分析：空置房物业费如何交纳

　　20**年1月，因某小区大量业主长期拖欠物业费，经多次协商无果，青岛某物业公司遂到人民法院起诉。人民法院在征得原告的同意后，将案件交由青岛市北区民事纠纷人民调解委员会进行诉前调解。

　　在了解相关案情后，调解员姜东将双方当事人约至位于人民法院的调解室进行调解。物业公司出具与业主庄某签订的物业服务合同，证明庄某应依据双方物业服务合同缴纳物业费及违约金。业主庄某自述自20**年起，因工作原因搬至黄岛区居住，涉案房屋一直闲置无人居住，并没有接受物业服务，且物业公司也知情其没有实际居住，所以，不应该缴纳物业费及违约金。

　　调解员姜东首先对业主庄某，依据物业合同，业主应该缴纳物业费及违约金，而且涉案房屋空置这么长的时间没有出现任何安全问题，与物业公司的管理是分不开的的。物业公司提供了合同约定的服务，业主应该缴纳物业费。但鉴于实际情况和法律规定，物业公司可以减免一定比例的物业费。庄某表示如果物业公司能免除违约金并减免部分物业费，可以缴纳，而且以后会按时交纳。同时，在对物业公司释明有关法律规定后，物业公司也表示接受调解结果。

　　法律解答：

　　房屋空置一年物业费可打八折

　　房子长期闲置，物业费可减免。根据青岛市物价局、市国土资源房管局联合下发的通知，20**年1月1日起，施行空置房屋物业服务收费减免政策。通知规定，对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的(含一年)，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准 (含电梯运行费)的80%交纳;对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90%交纳。

篇5：不满服务，两年未交物业费的业主败诉案例

　　物业案例分析：不满服务，两年未交物业费的业主败诉

　　因不满小区物业服务，一业主两年未交纳物业费，物业公司起诉至法院，最终该业主不仅需要交纳拖欠的物业费，连同所欠费用产生的利息一并支付。

　　律师表示，物业公司服务存在瑕疵，可请求物业服务公司承担继续履行、补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为理由拒绝交纳或少交纳物业费，法院将不支持。

　　案例：

　　不满小区物业服务

　　一业主两年未交纳物业费

　　20**年初，方宏(化名)在家人的催促下买了房。房子位于杭州城北，面积在130平方米左右，签定购房合同时楼幢都已结顶，但正式交付要到20**年年中。

　　依照房地产市场的普遍规律，开发商会通过招投标等方式在楼盘正式交付前选定好物业公司。方宏签订购房合同前，小区的物业公司已经选定。20**年10月31日，方宏与物业公司签订了一份《前期物业服务协议》，协议约定：物业公司需负责房屋公用部分、公用设施设备的日常维护和管理;小区的环境卫生;交通秩序与车辆停放;消防、公共绿化管理等物业服务。

　　享受服务的同时，业主需交纳相应的物业费，收费标准为住宅房源按2元/平方米/月收取;地下停车位按200元/辆/月收取。物业费收取时间从开发商通知交付房屋后次月1日起计算。

　　20**年7月，方宏购买的房子正式交付，收房拿钥匙当天方宏交纳了未来两年的物业费，即20**年8月1日至20**年7月31日。两年期满后，方宏因对物业服务不满，拒绝交纳后续的物业费，物业多次上门催交，皆被方宏拒绝，这一拖欠就拖了整整两年。

　　20**年8月初，方宏所在小区业委会因物业公司存在服务不到位的现象，通过票选罢免了该物业公司，另行选聘了其他物业服务公司。物业公司为收回方宏拖欠的两年物业费，在撤出之前多次催交仍未果，因而只能起诉至法院。

　　方宏收到法院传票时很是不满，表示之所以拒交物业费有正当理由。原物业公司没有按照协议约定维修公共物业，没有按照物业维护条例标准向业主提供服务，导致小区管理混乱、保洁不力，公共部分漏水不整修，没有检修记录与保养记录，小区公共房屋被当做垃圾场。因而要求法院判决其少交物业费。

　　法院经过审理认为，物业公司与方宏之间的《前期物业服务协议》是当事人的真实意思，内容并不违反法律强制性、禁止性规定，协议有效，双方当事人均应按约履行。方宏逾期未交纳20**年8月1日至20**年7月31日的物业服务费，事实清楚。物业公司在服务中存在瑕疵与不足，需完善改进，但并未构成根本性违约，业主拒交或少交纳物业费，可能会助长少数业主的欠费行为，不利于多数交纳业主的权益和小区的整体利益维护，也不利于物业服务产业的正常发展。

　　因此，法院判决方宏需支付两年的物业服务费共计11040元，同时弥补物业公司未收取该笔费用产生的相关利息损失。

　　律师点评：

　　物业服务存瑕疵

　　法院不支持业主减少物业费要求

　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师

　　根据《物权法》司法解释的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业违反物业服务合同约定或者相关规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　也就是说业主只有在物业服务企业违规收费的情形下可以提出不支付物业费或少交物业费的抗辩，比如商品房住宅业主与物业公司约定了收费的方式，物业公司擅自提高了收费标准的;老小区实行政府指导价的物业超过指导价收费的;业主可以据此抗辩。

　　对于物业公司在服务中存在的瑕疵与不足，根据《物权法》司法解释的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。业主可以另行起诉物业公司要求其承担相应的责任或者在该案中提出反诉。业主直接抗辩要求减少或不支付物业费不会得到法院的支持，这点应引起业主们的注意。