篇2：广告牌砸损奔驰,物管赔偿之案例

　　特殊侵权问题

　　某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏,宣传栏宽1米,长1.5米,重约8公斤。某天,气象台预报有台风,该市为台风预计登陆点,风力可能会超过10级,最高达12级左右。该天中午,台风登陆将宣传栏刮起,砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户,经修理花费将近2万元,要求物业公司赔偿.........

　　经查,该宣传栏系事发3年前安装,原固定宣传栏的4个螺丝,其中两个已经锈蚀、滑牙, 经台风长时间吹刮断裂,酿成大祸。

　　1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中,台风信息已经提前准确预告,物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响,提前做好防灾工作,宣传栏被刮起的情况完全可以避免,所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。

　　2、对于建筑物等致人损害,作为特殊侵权行为,国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说,其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外,均应依法承担民事责任。此案例中,物业公司作为广告宣传栏的所有者,对宣传栏疏于检查,致使原固定宣传栏的4个螺丝,其中两个已经锈蚀、滑牙;并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施,所以应该承担责任。

　　3 、此案例也提示我们:在物业管理日常工作中,应该忠于职守,做好设施设备巡查维修保养等常规工作,保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前,应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力,积极工作;而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口,而忽视履行自己应尽的安全防范义务。

篇3：小区物管用房被上锁案例分析

　　物业管理用房案例分析

　　某小区 70 多平方米的物业管理用房 在今年 1 月份老物业公司撤出后,被他们锁上了一间,造成新的物业公司不但办公面积狭小,而且连生活用水、上厕所等基本问题都得不到解决。

　　老物业公司把物业管理用房上锁的理由:这套物业管理用房的产权还是属于开发商,开发商想怎么处理就怎么处理。

　　面对此种情况, 业委会应该如何维护广大业主的利益,解决物业管理用房问题呢?

　　分析 :根据国务院条例,物业管理用房的所有权依法属于全体小区业主,不是属于开发商的,开发商无权处理物业管理用房。处理意见和法律依据如下:

　　首先,业委会可以到房产规划局查明小区物业管理用房的标注,因为建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时,应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积(实测面积)报告中予以注明,并加盖建设单位公章,物业管理用房在小区规划中都应配置。根据《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》规定: 1997 年 7 月 1 日至 20** 年 8 月 31 日竣工的居住物业管理区域,其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的,按照物业管理区域实际使用状况予以提供。老物业公司实际使用的物业管理用房是 70 多平方米,物业公司更换后使用的物业管理用房也应是 70 多平方米。

　　其次,根据《物业管理条例》第三十八条的规定:物业管理用房的所有权依法属于全体小区业主。

　　业委会应尽快和开发商一起把物业管理用房的产权由开发商的大产证转到业主大会的名下。

　　根据《物业管理条例》的规定,物业服务合同终止时,老物业应将物业管理用房和下列材料交还给业主委员会:

　　1 、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2 、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　3 、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　4 、物业管理所必需的其他资料。

　　如果老物业公司不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。

　　根据以上规定,业委会可以先把此情况向房地产行政主管部门反映,由房地产行政主管部门通过调解解决;若协商不成的,可以经业主大会同意,向人民法院提起诉讼;业委会

篇4：华银大厦物管顾问项目案例分析

　　一.华银大厦概述

　　1. 大厦自然概况:

　　华银大厦位于石家庄市桥西区中山西路48号,占地面积6300平米,总建筑面积36000平米,是一栋单体写字楼,地面以上22层(1-4楼为裙楼),地下三层(负一二层为停车场,负三层为设备间),开发商为新元顺实业有限公司,到目前为止,共有十七户入住,主要业主是华夏银行(购房),其余全是中小租户,入住率为60%。

　　2. 顾问期

　　华银大厦顾问期为6个月(20**年6月-----11月),质量跟踪期为3个月(20**年12月-----20**年2月)。

　　3. 华银物业公司概况及我方人员介入情况:

　　华银大厦的物业管理企业为华银物业公司,成立于20**年8月,其前身为新元顺实业公司物业部,公司经理由开发商派人担任,我方驻场经理担任副经理,公司下设维修,保安,办公室(兼管清洁)三个主管。其间,机电顾问在工作满四个月后按合同规定撤出,驻场经理应发展商要求,6个月工作期满后再协助管理商筹备物业管理市优大厦的创建考评工作,12月8日已经通过市检查考评验收,获得石家庄市物业管理优秀大厦称号,成为石家庄市第一个获此称号的写字楼物业。

　　二. 主要工作情况

　　1.迅速建立起日常工作秩序20**年五月底,我方驻场顾问和公司顾问团成员到达华银大厦时,当时的情况是杂乱无章,毫无秩序,我们马上做了三件事:

　　1)协助管理商组建物业部,以原有人员为主,只招聘个别急需人员,组建维修班,将原来各自为政的不同工种(空调、强电、弱电、电梯等)统一纳入维修班管理之下。

　　2)制定日常工作管理制度,如各级人员岗位责任制;办公室日常管理程序(业主入住,装修管理等),公共管理制度,如员工手册,房屋管理公约(业主公约),周一例会制度,周六日值班制度,日常巡视检查制度。

　　3)初步改善大厦形象,以大厦前广场和电梯厅为重点,规范前广场车辆秩序,群控电梯,客货分流,规范业主出入秩序,管理层员工及操作层员工按工作性质分别统一着装。

　　半个月后,将华银大厦的物业管理日常工作逐步规范起来。

　　2.对设备进行验收,整改和保养:

　　顾问团第一次到大厦时,设备间连插脚的地方都没有,整个设备处在施工后期,在我方指导下,一是催促发展商尽快完善竣工,二是不等不靠,组织维修工制造条件主动干,从设备的清理、整改到刷漆,使设备间完全改观,新元顺公司(开发商)总经理到设备间参观后说了四个字“天翻地覆”,此项工作完成时间为八月底;接着,我们制定了保养计划,建立了设备台帐,实行设备三定(定机、定人、定岗位)。

　　3. 整理和修订ISO9001体系文件

　　从第四个月开始

篇5：物管师考试案例题答题技巧(3)

　　20**物管师考试案例题答题技巧(3)

　　(一)命题形式

　　案例题一般的试题类型是结合物业管理公司具体的某项工作：或“依法评说”，或“如何处理”，或“工作评价”。例如：

　　1、某住宅小区一业主因使用电器不当，引起火灾，物业管理公司保安人员发现后用灭火器灭火不果，立即拨打119电话报警，并启用消防栓，但是准备接水龙带时，发现水龙带已损坏，从其他设备上接好水龙大后，又发现水箱水量不足，这时消防车赶到，经消防人员和物业管理人员共同努力，将火势控制住。请评价该物业管理公司消防设备维护管理工作做得如何，并说明物业管理公司应怎样搞好管区内消防设备的维护管理?

　　2、某住宅小区一业主刘畅先生是文艺界人士。某日，刘先生在其别墅内举行大型化妆舞会，场面热烈，直至次日临晨五时才尽兴而散。是日，刘畅的邻居到物业管理公司投诉说他的活动影响了他们的正常休息。物业管理公司应如何处理此事?物业管理公司应怎样按照我国《城市区域环境噪音标准》对小区内的环境噪音污染进行全面控制?

　　(二)答题方法

　　案例题常见的命题类型有： “依法评说”型、 “问题处理”型、 “工作评价”型等三种形式。

　　1、“依法评说”型

　　对于“依法评说”型案例题，应按照以下格式回答：

　　①基于题目事实，回答“对”与“否”。

　　②对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。

　　③如果是“否”，说明如何做。

　　2、“问题处理”型

　　对于“问题处理”型案例题，应按照以下格式回答：

　　①基于题目事实，回答命题中对问题的处理是“对”与“否”。

　　②对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。

　　③如果是“否”，说明如何做。

　　3、“工作评价”型

　　对于“工作评价”型案例题，应按照以下格式回答：

　　①基于题目事实，回答命题中某项工作的方式或结果是“对”与“否”。

　　②对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。