篇2：物管制度岂能马虎之案例

　　案例透视

　　日前某小区发生了一起保安打人事件。某日凌晨两点,一台面包车载着三男三女欲进入该小区,当值保安要求其停车检查登记,司机说车内业主喝酒过多,不便登记。

　　后经查,车内所谓业主只不过是住在某单元的香港业主李小姐之弟李某,而李小姐曾口头叮嘱保安部,如果她不在家,不允许其弟带朋友进去,而且现在是三男三女,又喝醉酒,所以当值保安将此事上报保安总部,保安经理当场用电话联系李小姐,但因是深夜联系不到业主,而李某此时借着酒意,大肆谩骂保安人员,保安人员始终保持温和态度,跟他解释。岂料李某趁机从车上抽出方向盘锁就朝保安头上砸,保安只得逃避,其他二男也就跟着操棍追出车外,其他岗位保安闻讯赶紧前来处理,并及时报警。

　　在劝架过程中,一保安手被打断,众保安见状,出于自卫本能,以拳脚相报将三人立马制服,交给前来的110处理。但在审理过程中,对方咬定是保安先动手打人,并要求物业管理公司赔礼道歉及负担所需医药费用。

　　第二天,香港李小姐来电,因听其弟单方言辞,不理会物业管理公司解释,强烈指责物业管理公司并声称拒交管理费。

　　律师意见

　　物管制度不能马虎

　　刘煦(广东立得律师事务所):本来从案例所述事实来看,李某等人与物业管理公司之间的责任十分清楚,显然过错在于李某等人,但是事情并没有朝着这个方向发展,反而是物业管理公司百口难辩,业主不谅解,甚至被索赔。原因何在?这涉及到法律上所称的举证责任问题。举证责任是诉讼中当事人一方必须对其所主张的事实提供证据,否则将承担举证不能的责任。通俗一点地说,纠纷发生后,只有尽可能地还原事实,才可以让原本不知情的裁判者认定事实并依法做出公正裁决。当没有证据或者证据不完备,就可能导致事实不清,甚至黑白颠倒,因而出现有理的案件不一定能胜诉的情况。

　　在大致了解举证责任之后,重新回到案例,就具体个案进行归纳总结,看看物业管理公司如何应对此类事件。因为物业管理公司的工作大多是小事,所以必须将工作规范化,最重要的就是通过一系列法律文件将业主与物业管理公司的责权利具体化,并按照法律规定明确下来,使业主知悉,尤其是《业主公约》与物业管理公司规章制度不能马虎。

　　比如,本案中,物业管理公司管理制度中明确:保安对进入小区车辆登记检查是其岗位责任;同时业主公约中明确业主的权利和义务,规定业主如有特别要求应进行书面登记确认,这样就可避免发生此类争执。

　　由于目前物业管理法律规范尚未完备,一些物业管理公司便认为:物业管理都是琐碎小事,靠得是“人情”管理,不必太正规。这种想法是极其错误的,到头来吃亏的还是自己。

篇3：业主车辆在外受损之案例

　　案例描述

　　一业主投诉:其私家车在小区被撞,要求管理处赔偿经济损失。管理处安管主管立即一到现场查看,发现车辆车头部分被撞,凹陷较严重。

　　处理过程

　　管理处安管主管向夜班门岗安管员和负责停车场卫生的清洁工了解情况后得知:该车于当天凌晨零点零一分进入小区,当时车头已有被撞痕迹;而据清洁工反映在该车停车位置扫地时未发现地面有跌落油漆、碎片。由此推断,车辆被撞事件可能发生在小区外。随后,安管主管又查看了当时的监控录像,更加证实了前面的推断。

　　了解完情况后,安管主管诚恳地与车主进行了沟通,但车主态度十分强硬,一口咬定自己的车是在小区内被撞的,并要求管理处赔偿其损失。任凭安管主管怎么解释她都不听,并扬言要报警。事情到了这个地步,安管主管只好请车主一起看当时的监控录像。于是车主哑口无言。

　　案例点评

　　车辆管理是物业管理中安全管理的重要组成部分,其中车辆管理中的最主要问题在于车辆的损坏和遗失,我们的安管员在处理此类问题时尤其要小心,虽然案例中业主车辆的损坏情况在车场时恰巧被监控录像记录下来,但万一没有被拍到,事情就比较麻烦了。如果,安管员在每辆车进出时都留意一下车辆的外观,有异常情况及时提醒业主,并作好书面记录。那么在很大程度上就可避免类似事件的发生。

篇4：访客声称已预约，贸然妄进大厦之案例

　　案例描述

　　两位来访者来到某大厦某阁大堂值班室。

　　安管员:“请问两位先生找谁?”

　　来访者:“我们找T层A座某某公司某某公司某某总经理。”

　　安管员:“那请您打一下对讲,看他在不在。”

　　来访者便按对讲键,并口呼“某总经理”,但连按三遍都无人应答,转头对安管员说我们刚才已通过电话,并约好了他在家等我们。

　　处理过程

　　安管员想某先生虽没有应答,但自己确实在半小时前看到某先生回来,而且来访者说与他事先联系好的,证件又齐全,便做了登记就放行了。

　　没想到下午两点多钟,总经理电话打到管理处投诉说管理处制度不严格,怎么没有得到业主同意就随便放人上楼呢?

　　案例点评

　　这个安管员确实工作中出现了严重失误,一开始都中规中矩,按管理规程进行。问题就在来访者打对讲没有得到被子访者明确答复就放行,导致业主投诉。

　　我们可以做个假设,为什么总经理在家不愿见客呢?原因不过有四:一是中午已休息,没听见;二是听见了,但不愿意接待来访者;三是来访者不重要,可见可不见;四是摆脱来访者纠缠。

　　坚决不放行似有不妥,假如来访者地位、职务都比被访者高,或有特殊原因被访者真的没有听到铃响,那该总经理就会将所有的责任推到管理处。

　　正确的做法应该是:

　　当时打对讲没有回答,应让来访者再通过电话联系,如果被访者同意就放行。

　　用内部电话与该总经理联系,按其授意处理,这种做法比较起来应为一个最佳的选择。

篇5：小区广告收益归谁之案例

　　去年我在某小区买了一套房屋,最近发现小区的电梯内、楼顶上,甚至外墙上都挂起了商业广告牌,其中有一块巨大的广告就在我的屋顶上。我向物业管理公司业主能否获得些收益,物业管理公司说这是物业自己的事情,和业主无关。我想知道小区内做广告的收益应该归谁?吴先生

　　< 律师分析<

　　近年来广告公司盯上了小区这块风水宝地,许多小区的电梯内、楼顶上和建筑物的外墙上一夜之间冒出了各种各样的广告牌。在不给业主带来过多干扰的情况下,利用公共设施适当做点广告,既可以增加小区业主的收入也可以丰富社区文化生活。然而,这些广告收入到底流向何处很少有人问津。 根据相关法律的规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

　　小区的电梯、楼顶和建筑物外墙属于共有部分,全体业主是其所有人,根据“谁所有、谁受益”的原则,利用电梯、楼顶和建筑物外墙做广告,广告收入应归全体业主共有,而物业管理公司是小区业主的委托代理人,只不过是代替小区业主行使物权中的收益权。因此,物业管理公司在给小区公共设施带入广告前,应当先与业主委员会商量,对装什么样的广告、装在什么地方合适、广告收入多少、如何开支等问题取得共识。同时,必须获得业主委员会的委托。对这些广告收入的处理一般情况下可以投入到小区管理费用和小区物业维修资金中,或者由业主大会根据业主的实际需要进行处理。

　　综上所述,利用小区共用部位做广告的收益并非与业主无关。吴先生可以向业主委员会反映情况,由业主委员会出面与物业管理公司协调,以维护全体业主的合法权益。