篇2：小区屋面漏水案例分析

　　屋顶漏水案例分析

　　某业委会主任反映:小区 由于建筑施工技术质量问题, 导致小区 30 幢房屋屋顶在保修期( 5 年)内大面积漏水,在业委会成立前,开发商已经维修了其中的 22 幢,还剩下 8 幢没有及时修理。现开发商认为保修期已过,而且业委会已经成立,剩下的 8 幢房屋应动用维修资金修理,维修之事应由业委会负责。但业主委员会向业主大会报告后,业主大会认为应该由开发商继续维修并承担费用。请问这个问题如何解决?

　　分析:

　　考虑到本案例小区房屋交付使用发生在 1997 年,有关保修期应根据当时有关规定确定。 1993 年建设部令第 29 号《建设工程质量管理办法》规定,房屋屋面防水工程保修期为 3 年;当时上海市有关规定新建商品房保修期从交付之日起不少于 2 年。销售合同有约定的从其约定。建议业主举证房屋屋面渗水是在当时保修期 3 年内发生、且要求开发商维修但没有彻底解决问题。最好委托房屋检测机构进行专项鉴定。如果由于房屋结构质量问题造成渗漏水,则不受 3 年保修期的限制。如果业主不能证明房屋屋面渗漏是由于开发商屋面防水工程质量原因造成的,且不是发生在保修期内,而是屋面防水工程正常损耗所致,开发商可以不承担维修责任。此时应该按照国务院《物业管理条例》规定,经 8 幢房屋 2/3 业主同意后动用维修基金对房屋进行维修。如果 8 幢房屋业主中多数业主不同意动用维修基金,业委会或者位于六层的业主可以向法院起诉,要求 8 幢房屋业主维修漏水的屋顶,败诉的业主将承担诉讼费和其他经济损失。另外房屋漏水属于急修项目,业主可以要求业委会或物业管理企业先维修再确定维修费用承担方。如果业主或业主委员会向开发商要求维修或索赔,还应注意把握诉讼时效。

　　业伟提示:

　　1、屋顶漏水发生较多,多数是由于建筑施工技术质量造成的。 2000 年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》对屋面防水工程防渗漏保修期延长为 5 年。根据国务院令第 248 号《城市房地产开发经营管理条例》的规定,房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期还要符合商品房住宅质量保证书的约定。因此,如果业主或业主委员会发现屋面渗水、漏水或者其他质量问题,应该及时同开发商交涉,避免把保修期出现的问题拖到保修期外,给自己造成更大的损失。

　　2、业主要依靠业委会,支持业委会,关心业委会,早日成立业委会。由维护业主公共利益的业委会出面处理多数业主权益比较有利、比较经济。

　　3、要相信专业,充分利用社会中介机构。比如本案例中具体责任的划分,业主最好委托房屋检测机构对屋面渗水原因进行鉴定后才能确定,并提出维修方案。

　　处理结果: 经过我公司参与协调,最终业委会与开发商协商一致

　　,双方各承担一半的维修费用,避免了大范围的诉讼纷争。 相关法规索引:

　　一、国务院第 279 号令《建设工程质量管理条例》规定:在正常使用条件下,地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,最低保修期限为 5 年。

　　二、《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》第二十一条规定,新建商品房保修期从交付之日起不少于 2 年。转让合同有约定长于 2 年的,从其约定。

　　三、国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

　　四、《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十七条规定,住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该幢住宅的业主按照拥有住宅面积的比例共同承担;其中,一幢住宅有两个以上门号的,每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

　　五、《中华人民共和国民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定除外。

篇3：业主投诉楼上装修冲击钻声大案例

　　耐心细致工作 切忌简单武断

　　案例描述:

　　某管理处接到业主的投诉:某楼某室很晚还在装修,巨大的冲击钻声影响休息,希望管理处予以制止。

　　处理过程:

　　管理员小刘接到电话后,立即到某楼某室,当他发现该业主正在打孔装暖气,便不容置疑地说:“请您马上停止,明天在规定的时间别再施工。“

　　小刘并没有听对方的解释。他只想:这么晚了,不管您有多充足的理由也不行,必须按章办事,坚决制止。男业主看小刘的语气和神态是那样坚决,不容商量,只好说,那好吧,我们停下来。

　　第二天上班,小刘一走进办公室,就见某室的女业主正对管理处主任大发脾气,原来该

　　业主家暖气坏了要换,管理处跟承建单位联系了很久,昨天晚上好不容易请来工作,差一个孔就完工时,被小刘给制止了。这下可好,又要再去联系,也不知道人家什么时候有时间再来,一拖再拖业主能不有意见吗?

　　小刘知道事情原委后非常懊恼,后悔自己办事太轻率,执行规定太机械,如果当时能够耐心听取业主的解释,再根椐实际情况灵活处理,就不会给业主和管理处的工作带来这么大的麻烦。

　　案例点评:

　　如果管理员能耐心了解情况,并协助该业主向投诉的业主说明情况,做好解释工作,取得其他业主的谅解,就不会出现本案例的情形,物业管理是一基细致的工作,一个不小心就会造成严重的后果,无论业主的做法是否违规,都要耐心的听取业主的解释,了解事情的前因后果,具体情况具体分析,不能教条、简单地从一而论

篇4：不满装修管理能否拒交物业管理费?

　　徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,答复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里还是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。他询问:对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费?

分析

　　1.业主混淆了不同的法律关系,该案涉及不同的法律关系,包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。

　　2.楼上跑水可能由两种原因引起:房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水,但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

　　3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系,开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失,开发商应当承担违约赔偿责任。

　　4.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系,楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯,构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

　　5.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域,该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围,而属于特殊的物业管理服务,对该部分维修应当另行支付费用,业主没有理由拒缴物业管理费。

结论

　　业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费,实际上是混淆了业主和小区物业管理委员会(下称“管委会”)之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定,任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议,业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是:

　　首先,物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务,而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托,为整个小区提供物业管理服务,物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系,而是一对整体业主的合同关系。

　　其次,物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用,(见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条)并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费,则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继,这必然导致全体业主(包括欠费的业主)的共同利益遭受损害。

　　因此,对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题,相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制,即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使;同时,业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。

　　与此相对应的是,任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理费的使用和管理异议,且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用的义务,只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映”。

　　只有在这种法定的机制下,才既能体现业主对物业管理公司的监督,又能保证物业管理公司对小区维护管理的顺利开展,最终确保全体业主的整体利益。(见《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》第三项“管委会的职责”、《北京市居住小区物业管理办法》第十七条的相关规定。)

　　由此可见,业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各项物业管理工作完成情况的监督审核工作的权利赋予了管委会,业主个人无权对此提出异议,也不能以此作为拒缴物业管理费的抗辩理由。

篇5：新买房屋漏水而拒交物业费

　　新买房屋漏水而拒交物业费

　　案例介绍：

　　胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

　　胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

　　开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。

　　物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。

　　由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。

　　律师分析：

　　胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.

　　开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。

　　开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商　　基于赔偿责任对胡女士负有债务;

　　胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务;

　　关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务;

　　开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合"当事人互负到期债务"的条件。

　　判决结果：

　　最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。

　　本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。

　　点评：

　　经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。