篇2：保安夜深入室物业被判赔偿案例

　　案例:

　　北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒,立即起床并打开卧室的门,发现有人已走到客厅和卧室过道处,这个人自称是物业公司的保安员。于是张先生夫妇把物业公司告上了法庭,并要求赔偿每人精神损失费各5万元。此案件在北京各界,尤其是在居民和物业管理界引起了强烈震动和激烈争论,最后的焦点集中在物业保安的素质和持续教育问题上。

　　问题:

　　1、物业公司保安进入居民住宅,是否属于违纪?

　　2、遇到保安进入居民住宅问题,物业公司如何处理?

　　3、张先生夫妇把物业公司告上法庭,法庭如何判决?

　　4、保安素质教育,需要常抓不懈吗?分析:

　　按惯例和法律法规规定,任何个人和单位是不能私入民宅的,否则被视为侵犯。但是也有例外,因为物业公司的保安员有着极为特殊的义务,须保护服务范围的财产安全,维护服务范围的正常秩序,做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。

　　并且据调查,物业公司保安员由于是在深夜值班时发现张先生家的家门虚开,在经按铃房内无反应的可疑情况下,他才进入房内进行检查,完全是在履行职责,是对张先生夫妇的安全负责。

　　根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度,保安当时不可能掌握张先生家的钥匙,而张先生没有任何物品丢失,也无门锁及其他损坏后果。物业管理公司认为在此种情况下保安入室没有违法,只属于违纪行为,因为公司的《住户手册》规定,保安员在社区内作24小时巡逻,如遇紧急情况,应按登记的电话号马联系有关住户并立即通知公安部门或消防等部门,如无法联系有关住户时,即邀请公安人员或消防人员开启正门,进入单元审查事故情况,并做适当处理。

　　笔者认为,遇到物业保安进入居民住宅的类似问题,物业管理公司可以对保安员采取批评教育的方式,也可以根据有关规定,对其做出相应的处理,并向住白说明情况,赔礼道歉。

　　处理:

　　由于张先生夫妇与物业管理公司在处理上述事件时存在较大意见分歧,张先生夫妇遂一纸诉状将物业公司告到了法院,要求物业公司就保安深夜入室原因、处理及在解决该事件中的消极、不负责任的行为向他们书面道歉,并赔偿每人精神损失费各5万元。

　　法院查明,1月19日凌晨3点,物业公司聘请的一位张姓保安员进入了张先生夫妇的房屋。当天,张先生夫妇向物业管理处投诉。物业方即日以“工作中有违章操作行为”为由将张姓保安辞退,并于次日派物业管理经理、保安经理两次登门致歉,并免费更换门锁。此后,物业公司又接张先生投诉,称深夜接到骚扰电话,已向公安机关报案,但至今未查清骚扰电话是何人所为,张先生夫妇也不能提供证据其怀疑是被开除的保安打来骚扰电话并与深夜入室事件有关。

　　根据《中华人民共和国民法通则》第五条:“公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。”第一百二十一条:“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中,侵犯公民、法人的合法权益造成损害的,应当承担民事责任。”第一百三十四条:“承担民事责任的方式主要有:(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)修理、重作、更换;(七)赔偿损失;(八)支付违约金;(九)消除影响、恢复名誉;(十)赔礼道歉。以上承担民事责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。人民法院审理民事案件,除适用上述规定外,还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得,并可以依照法律规定处以罚款、拘留。”

　　法院认为,张先生夫妇身为业主(住户),与

　　物业管理公司间形成了委托管理关系。保护业主的安全,维护业主的利益是物业管理公司的职责。但在履行职责时应注意采取适当合理的方式,如果措施不当侵害了业主的权利,应承担相应的法律责任。物业公司保安员在值班时进入张先生夫妇房间,其自称因为房门虚掩,为张先生夫妇的安全和利益而入室检查。而按照《住户手册》规定,遇此紧急情况其既不与业主家电话联系,又未请公安人员见证,该行为是不符合有关规定的,侵害了公民住宅不受侵犯的权利。而且其是在张先生夫妇深夜熟睡之机闯入,给张先生夫妇带来了一定的精神刺激,影响了生活,应该就此不当行为承担责任。因该保安员是在履行职务中侵害了张先生夫妇的权利,故由物业公司承担责任。 关于赔礼道歉的方式,困该事实仅发生在原、被告之间,口头方式已经足够消除影响,因此法院对张先生夫妇要求书面致歉的请求不予支持。对物业公司做的口头致歉行为予以认可。

　　关于赔偿损失问题,因为被告工作人员深夜入室给熟睡中的张先生夫妇带来一定的精神恐惧,因此应给予适当的精神抚慰。最后法院判决,物业管理公司除向张先生夫妇口头道歉外,还应一次性向张先生夫妇赔偿精神抚慰金各1500元。启示:

　　尽管业界对此判决疑义较大,但也不能否认“坏事会变成好事”,震动和刺激使业界争议不断、警钟长鸣,也使物业管理界更为重视保安的职业道德教育和素质教育。

　　但是,此次案件像以前出现的园区内抢劫案、监守自盗案、打架斗殴案、伤害案、杀人案一样,使很多人产生了对保安的质疑、指责、惋惜、抱怨、愤怒、谩骂,甚至歧视和侮辱,就连北京发行量极大的个别媒介都毫不例外,这些都说明社会对保安这个特殊的职业的强烈关注和厚望,也从侧面反映了人们对保安的依赖和需要。

　　事实上,实现了物业管理的区域,人们都知道保安人数占了公司人数的大多数,而且他们披星戴月、餐风宿露、顶风冒雨、迎寒抗暑、站岗放哨,保一方平安,甚至抗暴灭火、舍身救人......且他们大多都是党员、转业退伍军人、优秀团员青年,他们即使平凡无华,也坚守岗位,尽职尽责,用青春和汗水谱写了平安劲曲。因此,对于保安这一群体,我们除了呼吁社会的公正和理解外,最主要的是要把保安素质的持续教育落到实处,既要关心他们的待遇和生活,更要抓好他们的政治思想教育,树立全心全意为人民服务的思想,而且要常抓不懈,坚持一贯。

篇3：广告牌砸损奔驰,物管赔偿之案例

　　特殊侵权问题

　　某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏,宣传栏宽1米,长1.5米,重约8公斤。某天,气象台预报有台风,该市为台风预计登陆点,风力可能会超过10级,最高达12级左右。该天中午,台风登陆将宣传栏刮起,砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户,经修理花费将近2万元,要求物业公司赔偿.........

　　经查,该宣传栏系事发3年前安装,原固定宣传栏的4个螺丝,其中两个已经锈蚀、滑牙, 经台风长时间吹刮断裂,酿成大祸。

　　1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中,台风信息已经提前准确预告,物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响,提前做好防灾工作,宣传栏被刮起的情况完全可以避免,所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。

　　2、对于建筑物等致人损害,作为特殊侵权行为,国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说,其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外,均应依法承担民事责任。此案例中,物业公司作为广告宣传栏的所有者,对宣传栏疏于检查,致使原固定宣传栏的4个螺丝,其中两个已经锈蚀、滑牙;并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施,所以应该承担责任。

　　3 、此案例也提示我们:在物业管理日常工作中,应该忠于职守,做好设施设备巡查维修保养等常规工作,保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前,应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力,积极工作;而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口,而忽视履行自己应尽的安全防范义务。

篇4：物业不作为而被判赔偿案例

　　[案情]

　　20**年5月的一天,6岁的小明和另外三个小朋友--9岁的小杰、10岁的小红、11岁的小勇在某花园小区的一栋住宅楼后面玩耍,从一间堆放杂物的临时搭建的小房子里,孩子们发现了几个放天那水的小铁桶。孩子们用木棒点燃天那水玩,其中小杰将燃烧的术棒插入天那水小桶后发生爆炸,小明因离得最近而被严重烧伤。事故发生后,小明的父母赶紧把孩子送入医院抢救,但治疗一个多月后终因大面积烧伤致败血症而死亡。后来,小明的父母把该花园小区的物业管理公司和另3个肇事孩子告上法庭,要求赔偿损失。

　　[审判]

　　深圳市罗湖区人民法院审理后认为,被告某物业管理公司将易燃易爆物品天那水放在儿童容易获得的地方,对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4个孩子玩天那水烧火引起爆炸,这两个方面应各占一半的责任。一审判决具体划分责任的比例是:小明的父母因监护不力对孩子的死亡承担15%即责任,可由其自负;物业管理公司承担45%的责任;小杰由于直接引起爆炸承担25%的责任,其他两个孩子各承担7.5%的责任。由于3个孩子均未成年,其赔偿责任由监护人承担。根据此判决,小明的父母共获得近13万元的赔偿金,其中包括精神损害赔偿金8.5万元,物业管理公司被判赔近7万元。

　　[评析]

　　本案的焦点,也是许多守法经营的物业管理公司遇到不常见的损害事故时想到的首要问题--从法律上讲,该不该承担责任,根据什么承担责任?这里涉及两个法律概念:该不该承担责任由民事责任的构成要件决定,根据什么承担责任由民事责任的归责原则决定。构成民事责任一般必须具备四个要件:违法行为、损害事实、因果关系、主观过错。需要注意的是,违法行为可能是作为的违法行为,也可能是不作为的违法行为。作为的违法行为,是指违反不作为义务的行为,即法律规定不得为某种行为而为之者。不作为的违法行为,是指违反作为义务的行为,即法律规定应当为某种行为而不为之者。本案一审法院判决物业管理公司承担侵权赔偿民事责任,即是因为其认为法律、法规、规章等规范性文件均要求对易燃易爆物品要妥善保管和使用,而物业管理公司应当妥善保管却没有做到,所以构成了不作为的违法行为。因果关系是指违法行为和损害事实之间的联系,在研究因果关系时要注意分清主要原因和次要原因。显然,本案一审法院认为物业管理公司的不作为行为是导致孩子死亡的主要原因。主观过错包括故意和过失两种形式,物业管理公司一般不会发生故意的过错,但常会对过失认识不够。过失就是欠缺注意,学理上根据欠缺注意的程度将过失分为不同等级。实践中,物业管理公司常会受到欠缺"善良管理人的注意"的指控。所谓"善良管理人的注意",这是一个根据事件种类、行为人的职业、危险的大小被害利益的轻重的不同,而要求应具有的熟练的技术和特别的谨慎心理所确定的注意程度。如司机、贵重危险物品的保管人,都要求与其职业或危险或利益的大小相适应的熟练技能和谨慎心理,如果有欠缺,即为有过失。本案中,物业管理公司指派的保管、使用天那水的员工显然未注意到天那水作为易燃易爆的危险物品的特殊性,从而导致物业管理公司构成了未尽到应有的注意、未妥善履行管理义务的过失。

　　我国法律规定的民事责任归责原则有三种:过错责任、无过错责任和公平责任原则。过错责任原则以行为人主观上的过错为承担民事责任的前提条件。无过错责任原则是指没有过错造成他人损害,但依法律规吕定应由与造成损害原因有关的人来承担民事责任,亦有人称之为"严格责任"。公平责任,是在不能根据法律适用"无过错责任",行为人主观上也没有过错,但受害人遭受的重大损害得不到赔偿又显失公平的情况下,法院即可根据双方当事人的实际情况,按"公平合理负担"的原则判定双方分担损失。这里需要特别注意的是无过错责任,首先,法律有明文规定才能适用无过错责任;其次,无过错责任多见于高度危险作业(高危作业)和饲养的动物致损;第三,行为人能证明损害是由受害人的故意造成的,则可以免除责任。本案中,物业管理公司虽然属于高危作业,也能证明小明的死亡是由于受害人故意造成的,但因其未尽妥善管理义务的过错在先,一审法院还是适用了过错责任原则,而没有适用无过错责任原则。小明作为未成年人,其父母有监护责任,没有正确地履行监护义务构成了小明父母的过错。另外3个孩子与小明一起玩火,共同促使危险状态的形成和损害事故的发生,均有过错。其中小杰直接引起爆炸,其主观过错较大。法院正是认定了上述当事人构成混合过错,才能适用过错责任原则,根据各自的过错大小而判定他们分担损害赔偿责任。

　　[实务操作建议]

篇5：擅自挪用空置房引至赔偿案例

　　案例描述:

　　某管理处挪用一空置房长达三年之久,该业主发现后,要求免交三年管理费,并要求管理处交纳房屋的租金。

　　处理过程:

　　经与业主沟通,管理处向该业主赔偿6000元费用。

　　案例点评:

　　虽然该业主未入伙,但该房屋权属业主,未经业主同意,不能擅自使用其房屋。

　　管理处人员法委意识不强,决策前未对该房的产权进行充分了解,没有与房地产销售部门核实房屋是否已售出,管理处没有及时掌握空置房情况。