篇2：物管案例：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办

　　物管案例：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办

　　一天傍晚，某小区来了四位陌生人。四人手提工具，旁若无人似地径直朝大堂闸门闯去。值班保安员立即走出值班室，开口问询：“先生您好，请问上楼找哪位？”其中一位说是去15楼D座装修。保安员要求他们出示装修出入证，对方敷衍说装修已经搞完，只是来收一下尾。保安员坚持让其出示装修出入证或其他有效证件，并提示按照《房屋装修管理规定》，晚6时后应停止装修，请予合作和谅解。

　　这四人见保安员不放行，便破口大骂，说是楼上住户请他们来的，若不放行就强行冲上去。保安班班长赶来劝说、制止，他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。

　　[案例分析]

　　进入小区装修的队伍中鱼龙混杂，如何加强对其人员的有效管理，以确保安全，是物业管理中安全管理的一个重要课题。物业管理公司对装修人员出入小区的严格管理，有时候业主会认为很麻烦，就不给予积极的支持，甚至是消极的抵触；如若放松对装修人员出入小区的管理，业主们又会认为物业管理公司的安全管理松懈，管理服务意识差。尤其是在业主入住装修期间，一旦出现盗窃案件，物业管理公司的改造就更加被动。因此，对装修人员的管理一刻也不能放松，要制定严格的规章制度，严格执行，严格管理，坚决杜绝一切不安全隐患的出现。

　　对装修人员管理的规章制度主要见于我们前面案例分析中所提到的《物业管理公司装修管理规定》、《小区业主手册》等，再就是在为保安部制定管理标准规范时要有明确的要求。业主办理入住手续时，其办理程序中也有对业主装修管理的具体要求，而且此时还是进行这方面宣传的最佳时机，宣传的及时到位，就能够得到业主的支持理解，为后面的装修管理和安全管理打下好的基础，减少许多不必要的纠纷矛盾的出现。

　　在对装修人员的具体管理中，一定要注意方式方法，要文明执法，因为装修人员的素质可以说是良莠不齐，鱼龙混杂的，处理上稍有不慎，就可能激化矛盾，甚至发生治安事件，给管理工作增加难度。在具体处理要要发挥业主的作用，尽量能找到业主出面，因为装修人员是业主的雇工，对业主的话是一定要尊重的，那么物业管理公司的工作就会事半功倍了。

　　[解决方法]

　　在案例的实际处理过程中，当保安员和保安班长文明劝说的时候，巡逻保安员已去邀请业主。当装修人员欲动手殴打说，闻讯的巡逻保安员和找到15楼D座的业主正巧一同赶到。于是，保安员不再与装修人员理论，而是马上向业主说明情况。野猪听完情况介绍后表示十分理解，说：“真不好意思，我刚刚买楼，不知道这里的管理制度，请你们谅解。”随后，业主对自己找来的装修人员劝说批评了几句，四个人怏怏地走了。

　　[相关法规制度]

　　1．《物业管理公司装修管理规定》略）

　　2．《小区业主手册》（略）

　　3．《保安部岗位职责》（节选）

　　巡逻岗工作标准

　　1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

　　2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

　　3.器械佩带、物品配备齐全、整齐；

　　4.白天巡逻园区不少于6次，楼内不少于8次；夜间巡逻园区不间断、楼内不少于6次；

　　5.认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报；

　　6.巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报；

　　7.对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；

　　8.巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯；

　　9.与保安办公室及各楼门岗保持密切联系，及时汇报相关情况；

　　10.接客户电话报案后，5分钟内到达现场；遇见住户本人报案，3分钟内到达现场；

　　11.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

　　12.熟练使用各种消防器械，掌握使用要领；

　　13.园区内巡逻注意行走姿势、姿态，且保持统一、一致，目视且形象感要好；

　　14.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

　　15.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

　　16.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

　　园区门岗工作标准

　　1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

　　2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

　　3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

　　4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；

　　5.对住户及来访者笑容可掬、亲切、耐心；

　　6.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

　　7.短时间内熟知、熟记辖区内住户及其车辆（包括车号）；

　　8.对住户要用规范用语问好；

　　9.认真作好来客登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络；

　　10.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

　　11.指挥车辆进出时，动作统一、规范、不僵硬，目视无不舒适感；

　　12.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

　　13.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）；

　　14.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

　　15.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

　　对装修维修的管理工作标准

　　1．根据辖区安全管理的要求以及安全方面的考虑，对辖区内部各防火、防盗、报警监视系统以及客房钥匙、门窗的安全加固工作提出施工设想，并通过公司管理部门尽快实施。

　　2．负责辖区内各安全系统的运行和保养，对运行中因设施、设备的故障而发生的妨碍安保工作正常进行及时与维修队沟通，进行检查和改建更新。

　　3．负责对维修队各有关施工现场安全工作的督促和检查，要求其在施工过程中建立防火、防灾害事故的各项规章制度，并监督其落实实施。

　　4．协助维修队加强对外来施工队伍的管理。制作、发放外来施工人员的临时工作证件，及时掌握外来施工队伍中的有关安全方面的动态情况，查处发生在外来施工队伍中的各种违法犯罪问题。

　　4．《××花园业住入作业程序及办法》

　　一、入住流程图

　　验证--资料发放--交费--钥匙发放--验房

　　二、验证

　　1.商品房入住通知单原件和购房合同；

　　2.业主及家庭成员(或同住人)身份证复印件各一分；

　　3.业主及家庭成员每人二张(一张存档,一张办理出人证)。

　　三、资料发放与保管

　　1.发给业主保存的资料:

　　（1）住户手册

　　（2）业主公约

　　（3）《××市住宅装修管理规定》

　　（4）××花园室内装修管理规定

　　（5）用电管理规定

　　（6）安装空调管理规定(附空调平面示意图)

　　（7）收费项目一览表

　　2.发给业主填写并需返回管理处的资料：

　　（1）业主公约，经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份；

　　（2）业主家庭情况登记表,即日填写返回管理处；

　　（3）装修申请表:业主申请装修时填写,并返原件给管理处存档;管理处按业主的栋号和房号进行建档编号,档案中应包括的内容:

　　①业主入住通知单

　　②入住验房表

　　③业主家庭情况登记表

　　④装修申请表

　　四、交费

　　1.管理服务费(按××市物价局规定180元/平方米/月,指建筑面积)以商品房入住通知单上发出的日期为准,当月15日前(含15日)计收全月管理服务费,当月15日以后计收半月管理服务费。

　　2.水、电运转基金(按每户400元计收)。

　　3.设备维修基金

　　4.有线电视安装费（初装费每户300元）市有线电视每月维护费14元，省有线电视每月维护费17元。

　　5.可视对讲系统（按每户1200元计收）。

　　6.购置垃圾筒费(按每户20元计收)。垃圾筒每层2个,后楼梯两边各设1个。

　　7.制作住户卡费用每人20元。

　　五、钥匙发放

　　1.凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙。

　　2.凭电子对讲门缴费收据到钥匙房签名领取电子对讲门钥匙。

　　3.凭管理服务费发票到钥匙房签名领取信箱钥匙。

篇3：物管案例：业主提出不合理装修要求怎么办

　　物管案例：业主提出不合理装修要求怎么办

　　某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。

　　对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的，“不管你们同不同意，我都要改”。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。

　　[案例分析]

　　此案例是在业主办理入住后，在装修期间常见的问题。业主购房后，作为物业的所有权人，有权对自己的房屋进行装修，但其装修不能影响房屋的安全。一般情况下，业主入住装修前要填写装修申请，报物业管理公司审批。物业公司应根据国家建设部《建筑装饰装修管理规定》和物业管理公司制定的《住户装修管理规定》，经审核确定该业主申请的装修方案对房屋结构没有破坏，对业主的正常使用不构成安全隐患，方可批准。待物业管理公司批准后，业主才能开始装修。业主装修完成后，还须物业管理公司组织验收，合格后方可使用。

　　本案例中业主提出的更改大梁的要求有可能给房屋的安全使用埋下隐患，因此，物业管理公司不能同意业主的这一要求。即使业主的父亲确为高级建筑师，其参数计算和改梁方案物业管理公司也不能同意，因为此方案并不能代表原设计单位或专业设计单位的审批意见。

　　因此，本案例中物业管理公司对业主提出的改梁要求不予同意的做法是对的。

　　[解决方法]

　　针对对方固执的态度，为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和开发展的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。

　　有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔坚持说“不”。不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南墙，他自然就回心转意了。本案例中，物业管理公司就是针对业主认为改梁方案可行的实际情况，给他提出合法解决的方案。既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上到头来，有序管理的目的达到了，你在对方的心目中还是个“好人”。

　　[相关法规制度]

　　1．1995年9月1日中华人民共和国建设部令第46号《 建筑装饰装修管理规定》　（略）

　　2．××物业管理公司装修管理规定

　　根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定,恳请×××业主(住户)明白您的产权内容不是一个独立的整体,而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成。所以。对于您的房产的二次装修,将根据中华人民共和国建设部关于《家庭居室装饰装修管理规定》及××市物业管理规范,进行严格的管理,同时为确保您的根本利益,特制定本规定:

　　一、装修范围

　　业主应严格按照《家庭居室装饰装修管理规定》中的装修范围和要求进行室内装修、维修。

　　二、装修队的选择

　　1.为配合管理处对装修的管理,业主(住户)装修应尽量选择管理处推荐的施工队(至少有两个以上的施工队供业主选择),这几家实力较强、信誉较好的施工队伍,经培训对本大厦房屋结构了解并在其承诺遵守本办法和其他装修规定后,在管理处监督管理下提供装修服务。

　　2.业主有选择上述施工队和自聘有××市住宅装修资格的施工队的自由,但必须经管理处资格审查后按《×××装修施工队管理办法》(详见附件一)的规定进行管理。

　　三、装修申请

　　业主(住户)在规定范围内要进行室内装修、维修和改造。维修和改造,必须先向管理处提出申请(住户必须持业主委托书),并领取《装修申请审批表》一式一份。

　　四、装修审批

　　1.业主(住户)必须如实填报《装修申请审批表》各款内容于确定的装修日期关7天携带装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文,上报管理处（涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续）,同时交纳装修保证金100元/平方米,需要进行施工技术审定的,按每项工程150-300元计收,管理处将在收到审批表后二个工作日内给予批复。

　　2.业主(住户)收到批复后,应带领选定的装修队负责人到管理处按规定办理施工队有关进场手续方可进场装修施工(详见附件二)。

　　五、施工

　　1.所有施工必须按照管理处审批的方案进行,不得有任何更改。如实际情况需要更改,必须报管理处审批,出具更改通知后方可施工。

　　2.施工期间,业主(住户)进行现场监理并保证装修施工队严格遵守规定,按规作业,文明施工,施工期间不准装修工人在大厦内住宿。逾期完工要办理逾期手续并交纳逾期金每天50元,不办理延期手续的,管理处有权责令其停工;对于施工队的违章装修除按《××市住宅装修管理规定》和《违章装修项目》的规定进行处理,对业主(住户)处以相当于施工队罚款额30%的罚款。

　　3.装修期限:中小工程为30天,较大工程为45天,最长不超过60天,如确实需要延期,要到管理处办理延期手续。

　　4.施工时间:每天施工时间为8:00-12:00,14:00-18:00。

　　5.装修施工用电不得超过该装修住宅单元的装表容量,严禁擅自乱接、乱拉电源线；超容量用电在与管理处协商后,在管理处的监督下,在管理人员指定位置处接临时电源线,否则造成的一切后果由业主(住户)负责。

　　6.管道供气设施和燃气用具(必须符合国家标准)的安装、维修、拆移、改装,必须由持有专业资格证书的单位施工;用户不得自行安装、拆除、改装。

　　7.空调机应按管理处统一规划的位置安装,不得破坏楼宇结构,穿坏墙体。

　　8.不得任意改变窗户、阳台色调,不得改变阳台的用途(阳台不得安装防盗网及铝合金窗等)。

　　9.施工过程中要注意垃圾袋的清运,每天垃圾应按指定地方放置并当天清运,楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方,不得损坏公用设备、设施,保持公用地面、墙壁完好和整洁。

　　六、验收

　　1.装修工程完毕后,业主(住户)和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收,管理处将派人进行查验。

　　2.隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收,管理处可安排拆除隐蔽部分遮挡,再行验收,由此造成的损失由业主(住户)自己负责。

　　3.竣工验收合格后,由管理处验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时,限期改正,再行复验,直至合格。经三次验收不合格者,管理处可另行指定施工单位进行施工,所发生的费用由业主(住户)承担。

　　4.装修验收合格并使用一个月后,经管理处复验确定工程无明显质量问题,将押金退回业主(住户)和施工队。

　　附件一（略）

　　附件二（略）

篇4：物管案例：物业该不该扣罚装修保证金？

　　物管案例：物业该不该扣罚装修保证金？

　　收取保证金为防违规

　　小张买了新房，入住之前先交了2400元的装修保证金，装修结束后物业公司收取了327元的装修管理费以及247元的垃圾清运费(7个房间，21元/间，拆了一个小墙角增加100元清运费)，其余的退回了。但是，事后物业公司也并没有解释装修管理费和垃圾清运费的定价标准。

　　与小张相比，杨先生就显得更加冤枉了。装修结束后，物业公司不仅扣除了杨先生的垃圾清运费和装修管理费，同时还收取了300元的楼梯磨损费。杨先生郁闷地说：“装修材料都是通过电梯搬运的，对楼梯基本没有磨损，为何要交这笔钱。如果这个小区几千户居民都需要交的话，物业岂不是平白挣了几十万元？”

　　记者从煤科院小区的物业管理处和望京实业有限公司物业部了解到，装修前先交装修保证金主要是为了防止装修公司在装修过程中违规，或者损害到公共利益。北京市建委物业管理处有关负责人也表示，物业公司收取保证金并根据实情扣罚都是正常的，目的就是为了防止装修违规，确保大多数业主的利益。

　　物业掌控保证金扣罚

　　本来装修保证金主要是为了约束装修公司的，但是基本所有的装修公司都把这笔钱转嫁到了业主头上，而对于装修过程中可能发生的损坏结果，装修公司都愿意和业主另外签署赔付合同。

　　京城知名装修公司轻舟装饰副总经理王乒野表示，物业公司收取装修保证金是可以理解的，但是有的物业公司并没有尽到自己的职责，反而以各种名义来扣罚保证金。依据《住宅室内装修装饰办法》的规定，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位申报登记，物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。他认为，既然物业公司收取了装修管理费，就应该对装修公司的资质进行考核，阻止不正规企业进入小区装修，同时在装修过程中多加强监督指导，避免造成不必要的损失，反而成了物业公司扣钱的理由。同时，他还介绍，不同小区的物业公司收取的装修保证金费和装修管理费等其他费用大都不同，没有标准可依。

　　即便装修公司与物业公司签订了装修合同，但仍存在操作上的难题，即装修公司与物业公司的合同中，对禁止行为都有明确规定，但是违约责任和惩罚标准却并没有在合同中体现，这就导致出现问题后，具体操作缺乏可依据的细则，而保证金在物业公司手中，扣多扣少还只能是物业公司说了算。

　　装修保证金引起争议

　　装修保证金到底应不应该收？物业公司有没有权利扣罚装修保证金？现在并没有一个法律上的规定。北京隆安律师事务所房产律师陈旭认为，如果物业公司和装修公司达成了一致意见，收取装修保证金是可以的，在扣罚保证金时物业公司必须举证扣除理由，并且纳入公共维修基金，并明示其用途。北京市汇佳律师事务所主任律师邱宝昌明确表示，收取装修保证金并不是进行装修的必要条件，物业公司没有权利强行收取装修公司的保证金。

　　但北京市建委物业管理处处长刘刚则表示，物业公司收取装修保证金和扣罚装修保证金都是正常的，收取保证金是为了防止装修违规行为，而扣罚的资金需要用来维修损坏的地方，所以这样的行为合情合理。

　　大多数业主和装修公司认为物业公司不应该收取装修保证金，而是应该签订详细的装修服务合同，写明禁止事项，并明确违约责任。邱宝昌律师也表示，物业公司和装修公司的约定是最重要的，如果装修公司不愿意交纳保证金，物业公司无权强行收取，更不应该成为阻止装修公司进行装修的理由。物业公司收取装修保证金是针对装修公司的，但现实情况是业主在买单，那么收取装修保证金的本来目的和意义就发生了改变。

篇5：物管案例：推拖清理装修垃圾怎么办

　　物管案例：推拖清理装修垃圾怎么办

　　去年9月某天，某广场护卫员巡逻到裙二楼时，发现电梯门口堆放着一堆装修垃圾。经查询，确认是31楼装修中转移堆放到这里的废料（倘若在其转移过程中及时发现并予以制止，恐怕就少了下面这些麻烦）。

　　于是，管理处有关人员主动登门，找到31楼的业主和装修人员，在进一步重申装修管理规定之后，通知他们马上想办法把丢弃的垃圾清理出去。随后，又数次提醒。尽管每次他们都满口答应，可就是不见其采取任何措施。

　　[案例提示]

　　看来只是好言相劝，对这种推托搪塞、软抗硬泡的人是难以奏效了。有些事只是用嘴巴说说，人们可能不以为然，无动于衷。可一旦落在纸面上，人们往往就能当回事情了，很容易受到触动。所以，物业管理者与业主住户之间不仅需要有语言交流，而且还需要有文字交流

　　[案例分析]

　　管理处拟订了一份书面通知，明确指出其随意丢弃装修垃圾是严重违反装修管理规定的行为，要求在限定期限内改正，否则将照章予以经济处罚。通知送达时，由业主签字认可。既然业主已答应清理，就没有理由不签字。 书面通知发出第二天，立见成效。业主指派装修人员把装修垃圾清理的干干净净。