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公共设施的主人究竟是谁

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公共设施的主人究竟是谁

  近日,上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人,使得小区的停车费用涨价,造成车库有空位而业主却无法停车的现象,间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数,并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变,不再作为小区的配套服务所引起的矛盾,也已经开始成

[解读]

  这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题,究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中,目前只对停车位作了相关的明确规定,即“小区内的机动车停车场(库),应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

  同时,目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属,应属全体业主还是属于开发商,如果属于全体业主,权证应如何发放、保管、使用,收益应如何处理,维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理,对于开发商建设的地面多层钢结构移 动车位的权属应如何认定,部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼,部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等,目前尚没有明确规定。

[解决方法]

  这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说,业主们还需提高自身的维权意识,及时发现问题进行解决。

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篇2:业主家装引发公共设施损失应由谁赔偿

  入住新居,装修的瑕疵造成公共设施的损坏,业主是否需要赔偿?业主使用公共设施不当,导致自家装修损坏,物业管理部门是否有责任?这些牵涉到业主装修的细小问题,常常在我们身边发生,业主与物业部门的纠纷,往往是公说公有理,双方交涉的结果却很难达成一致。当协商不成,官司打到法院时,法律会给出一个最终结果。本期我们通过两个近期由法院判决的案例,给正在进行新居装修的业主一些参考,一些牵涉到公共设施的使用,家庭装修瑕疵造成公共设施损失的赔偿问题,也许可以从两则案例中寻找到相应答案。

  热水毁装潢物业该不该赔?

  2年前,来自英国的丹尼看中了24小时热水供应的服务,买下了本市江宁路上某大厦一套商品房。就在他入住1年后,供热水管内流出大量热水把室内装修浸坏,为得到赔偿,他把当地物业公司推上法庭。

  20**年1月,丹尼欲装修时,物业公司曾提醒:该大厦中央热水供应设备费用较高,供水系统也不稳定,建议他自行另行安装热水器。之后,丹尼在装修中听从了劝导,把接入室内的热水管用填塞物封堵,又安装了家庭式的热水器。

  20**年7月8日中午,物业公司发现大量热水从丹尼屋内涌出,把丹尼屋外的热水阀门关闭。待丹尼回到家中,物业公司派员勘查,发现接入室内的热水管填塞物脱落,热水从管道内流出,造成房屋地板及部分吊橱、墙面被水浸湿毁坏。在与物业公司就赔偿问题交涉不成的情况下,丹尼请装修公司对受潮地板及吊橱等进行了更换。20**年2月6日,丹尼起诉到法院,他认为物业公司未尽到管理人应尽的义务,才造成他的财产受损,应承担赔偿费25574.70元。

  法官点评

  业主与物业公司之间的关系,是委托与受托的关系。作为物业公司需要严格按照物业服务公约,对小区内的公共设施进行管理。然而,由于物业区域客观上存在公共区域和私人区域之分,物业公司对各业主室外的共有设施的履行义务,应该是积极的;而对在业主室内的设施管理与修缮,只能在业主发现后,并申请报修前提下才可完成。

  从丹尼起诉的这起案件看,接入他家室内的热水管道行为不是物业公司的行为。如此发生在丹尼家中的管道涌出热水,很难讲是物业公司没有尽到管理上的责任。之所以丹尼输掉了这场官司,恐怕是他首先没有向物业公司书面告知,不使用大厦中央热水系统。其次,他在委托装潢公司对房屋进行装修时,对接入室内的热水管道填塞处理上过于草率所致。

篇3:物业项目房屋公共设施设备管理方案

  物业项目房屋及公共设施设备管理方案

  一、房屋管理及维修方案

  ·管理内容

  1、对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查,并按不同保养要求进行正确保养。

  2、建立完善的房屋档案,由专人进行整理、编目、归档。

  3、根据所配置房屋、设施设备机房建立台帐和标识,工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。

  4、设专人受理报修,同时派工程人员及时采取有效措施,进行修缮。

  ·管理措施

  1、制定房屋及附属构筑物管理方案,并根据园区房屋及附属构筑物情况,提前介入,了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。

  2、建立房屋档案,对房屋及附属构筑物建立详细技术档案,以便以最快的速度查得相关参数,确保房屋处于最佳状态。

  3、质量保修期的监督管理,在验收时将从维护园区的利益出发,按国家有关质量标准严格把关。

  二、公共配套设施管理及维修方案

  ·管理内容

  1、根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查,并按不同设备要求进行正确保养。

  2、建立完善的设施设备档案,由专人进行整理、编目、归档。

  3、根据所配置设备、设施建立台帐和标识,工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。

  4、对各管线、控制器等设专人进行定期检查,及时排除故障,并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。

  5、按有关行业规范标准对各设施设备,进行专业检测、维保。

  6、按照有关规范标准,设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。

  ·管理措施

  1、制定设备安全运行管理方案,建立设备台帐,建立短、中、长期设备保养制度,并严格执行。

  2、建立设施设备档案,建立设备技术档案,对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。

  3、制定设备维护保养方案,根据设施设备配置情况,制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度,并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。

  4、做好设备事故的防范和处理,根据园区设施设备情况,编制切实可行的设备事故应急处理预案,组织抢修和处理,尽可能减少损失和影响。事故处理后,认真查清原因,吸取经验教训,避免和减少同类事故的再次发生。

  三、设备安全运行管理方案

  ·管理内容

  1、对机电设备按不同型号产品的养护要求进行日常巡查和维护保养。

  2、对巡查发现损坏的设备,及时维修,并做好维修记录。

  3、做好机电设备的月检、年检工作,并形成检查记录。

  4、确定专人负责设备的检查、保养,责任到人。

  ·管理措施

  1、制订共用设备管理制度、操作规程以及紧急预案。

  2、根据不同型号机电产品制定月度、年度保养计划。

  3、抓好维修人员技术培训,持证上岗,提高业务素质。

  4、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率。

  5、加强共用设备的巡查,将故障消灭在萌芽状态,确保设备安全运行。

  四、电气系统管理方案

  ·管理内容

  1、对电气系统进行巡查,日常保养。

  2、对巡查发现故障,及时维修,并做好维修记录。

  3、确定专人负责电气系统检查、保养,责任到人。

  ·管理措施

  1、制订电气系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。

  2、维修人员持证上岗,操作规范,维修及时。

  3、抓好维修人员技术培训,提高业务素质。

  4、加强电气系统的巡查,将故障消灭在萌芽状态。

  五、给排水系统管理方案

  ·管理内容

  1、对给排水系统进行巡查,日常保养。

  2、对巡查发现故障,及时维修,并做好维修记录。

  3、确定专人负责给排水系统检查、保养,责任到人。

  ·管理措施

  1、制订给排水系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。

  2、维修人员持证上岗,操作规范,维修及时。

  3、抓好维修人员技术培训,提高业务素质。

  4、加强给排水系统的巡查,将故障消灭在萌芽状态。

  六、电梯设备管理方案

  ·管理内容

  1、对电梯按型号产品的养护要求进行巡查,日常保养。

  2、对巡查发现损坏,及时维修,并做好维修记录。

  3、与维保单位共同做好电梯的月维护、年检工作,并形成检查记录。

  4、确定专人负责设备的检查、保养,责任到人。

  ·管理措施

  1、制订电梯管理制度、操作规程以及紧急预案。

  2、根据不同型号制定月度、年度保养计划。

  3、维修人员持证上岗,操作规范,维修及时。

  4、抓好维修人员技术培训,提高业务素质。

  5、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率。

  6、加强电梯设备的巡查,将故障消灭在萌芽状态,确保设备安全运行。

  七、消防系统管理方案

  ·管理内容

  1、加强消防监控园区的管理。

  2、保持消防通道的畅通。

  3、严禁携带、储藏易燃易爆物品。

  4、做好园区消防器材的管理和维护。

  5、防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。

  6、严格执行防火管理制度。

  7、对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。

  8、制订消防设施设备系统维护保养制度,并加强对其的管理。

  9、加强与消防部门的联系。

  ·管理措施

  1、制定并落实消防管理制度和消防安全责任制度,做到责任落实、器材落实、检查落实。

  2、制定消防事故处理预案及应急流程,防患于未然。

  3、建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习。

  4、定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除。

  5、严格落实防火管理制度,充分做好各项防范措施。

  6、制订园区各消防重点部位消防管理制度,并根据"谁主管,谁负责"的消防原则,消除一切火险隐患。

  7、针对各消防设施设备、器材,制定各类型系统设备的维护保养计划,并狠抓落实,使之始终处于完好状态。

  8、积极开展消防安全宣传教育,定期向业主(


使用人)传授消防常识。

  9、发生火灾,及时组织扑救并迅速向有关部门报警。

  八、智能化系统管理方案

  ·管理内容

  1、高素质的专业人员来使用和维护设备,在系统安装期间早期介入,熟悉设备性能及隐蔽线路走向,确保谙熟该系统的操作及维护。

  2、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等。

  3、建立防灾、防盗监控系统的实时运行档案。

  4、采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。

  ·管理措施

  1、建立设备技术档案。

  2、建立智能化系统的维护保养计划,做好日常巡视与定期保养。

  3、建立一支设备运行及维护人才队伍。

  4、对住户、内部管理人员进行多种形式的培训。

  5、建立防灾监控设备的运行档案。

  九、物业内标志及标牌管理方案

  ·管理内容

  1、协助统计、制作园区各种标识,包括楼宇标识、道路指示标识等。

  2、所有标志标牌登记在册,并注明使用范围、权限及时间等。

  3、定时定人清洁、维护,发现缺损及时更新或更换。

  ·管理措施

  1、制定标识标牌管理制度,维护保养制度。

  2、各种标识标牌管理落实到专人负责。

  十、用户报修、维修及回访流程

  建立业主报修热线,实行一站式服务,业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员,对房屋、水电等质量问题进行报修,工程部人员在接到报修后,急修15分钟到现场,小修小补在2小时内完成,中修24小时内完成,大修1天内有答复。

篇4:别墅项目公共设施设备管理工作方案

  别墅项目公共设施设备管理工作方案

  1.管理目标

  保证设备运行正常,无重大管理责任事故。

  2.管理措施

  (1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

  (2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。

  (3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。

  (4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。

  (5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。

  (6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。

  (7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

  (8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。

  (9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

  (10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,大厦范围内的道路畅通,路面平坦。

篇5:暑期爱护小区公共设施设备温馨提示

  E管理处(20**)**号

  暑期爱护小区公共设施设备的温馨提示

  尊敬的各位业主(住户):

  暑期已至,请大家照顾好您的孩子,在外出游要留意自身的安全,在小区内请加强教育您的孩子们要爱护好小区内的公共设施设备,做一个文明的业主,祝愿您的孩子度过一个愉快的假期。

  E花园管理处

  二0**年*月*日

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