篇2：未签保管合同　车辆丢失不赔偿

刚加入有车一族的田先生,怎么也没想到自己将车停放在小区里,取车时发现车已不见。对于自己新买的爱车被盗,田先生认为,将车停放在小区里,其是支付停车费用的,由于物业公司未妥善保管引起车被盗。于是,田先生将物业公司告上法庭,要求赔偿该车款8.6余万元。日前田先生的诉请被闵行法院判决驳回。

时常做生意的田先生为使生意做的更好,于是在20**年3月购买了辆金杯小客车,自同年4月起,田先生将新买的爱车于每天下午6点多至次日上午8点将车停放在物业公司管理的某小区内,自20**年起,田先生向物业公司支付每月80元的停车费。20**年12月28日下午,田先生的女儿将该车开进小区,停放车辆时发现原先停放的车位已停有别的车辆,于是,便把车停放在旁边的车位上。次日上午,当田先生的女儿预备取车时,突然傻了眼,发现车已不见,便立即报警。事后,田先生要求物业公司赔偿自己车辆的损失,但未果。于是田先生将物业公司告上法庭。

田先生认为,是由于物业公司未妥善保管自己的车辆,而使其车辆被盗,物业公司理应赔偿车辆的价值8.6万余元。

在法庭上物业公司辩称,双方并未就停车签订书面的协议,不存在保管合同的关系,物业公司收取的只是停车费用而并非是保管费用,故不同意田先生的诉请。

法院认为,保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同,保管合同为实践合同,以标的物移交给保管人为成立要件。田先生虽然自20**年4月起于晚间将其所有的小客车停放在物业公司管理的本市某小区内,并向其支付停车费,该车丢失当晚田先生也将该车停在小区,但该车的钥匙并未交与物业公司,始终由田先生实际保管,该车何时停放、何时开走皆由田先生自行决定,物业公司对该车出入并不能进行实际的控制,田先生并未将保管物实际交付物业公司进行保管,因此,双方之间的保管合同关系未成立;田先生未能举证证明双方之间签有保管合同,因此,双方之间无车辆保管合同关系。物业公司向田先生收取的停车费,实际上是代理业主把小区内闲置车辆泊位的土地使用权提供给田先生而收取的场地使用费。故法院作出如上判决。

法律链接

《上海市住宅物业管理区域机动车停入管理暂行规定》第八条第二款规定,车辆停放人对停放的车辆有保管要求的,另行签订保管合同。

篇3：热论前期物业合同引发法律缺失

纠纷层出不穷,物权法及物管条例应完善前期物业服务条款

前期物业管理合同随着形势的发展,现有物业法律已不能完全提供相关的服务。如物业管理条例对于前期物业服务协议的签订规定就相当粗疏,由此引发了诸多法律问题,此现象也已引起业界广泛重视。近日,北京市律师协会物业管理专业委员会召开物业管理法律研讨会,针对前期物业合同存在的相关问题以案说法,就目前前期物业合同遭遇法律缺失的现象进行了剖析。

案例1 10年前的前期物管合同已难满足业主要求

案例:顺义区某别墅区1994年预售,1996年进入现房期,之后3年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工,但业主是分批入住。所以从1996年到现在,小区一直没有成立业主委员会,现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10年中,开发商更换了三任物业管理企业,但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。

由于是10年约定的合同,一些标准,如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题,如社区维修基金没在前期物业合同体现出来等问题,现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降,物管公司利用和会所开展经营活动创收益时,也直接影响到了社区服务质量,故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主,因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为,依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。

分析:北京市天矛律师事务所律师包华认为,该纠纷发生的第一个原因是社区前期物业管理时间过长,前期物业管理委托合同中的一些重要内容已无法满足现在业主的要求。而当物管公司和业主之间存在意见不一致时,由于没有业委会从中协调,彼此之间沟通不畅,导致矛盾无法及时解决而久积成疾。

此外,引发该纠纷的第二个原因是物管公司与业主对物权归属、经营收益及其分配的理解不同。虽然各自的主张听上去都有一定道理,但由于缺乏客观法律依据,使争议无法调和。

案例2 前期物业服务协议通常存在霸王条款

案例:朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住,在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字,并交纳1年的物业服务费后,才能拿到钥匙。张某因急于收房,没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少,空地都是黄土,没有草坪,绿化率极低,门口很少见到保安,外人可以随意出入,装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理,要求物业公司改进。物业公司经理称,小区属分期开发,要等后期工程全部建成后,才能整体绿化,目前出入小区人员较多,不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费,但物业公司不答应。

回家后,张先生仔细查看前期物业服务协议,发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时,张先生予以拒绝。目前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。

分析:北京雄志律师事务所律师余国飞认为,这实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题,即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容,有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。

此外,张先生并没有与物业公司按照合同

篇4：以案说法:物业管理服务合同委托合同区别

深圳市布吉镇××花园热闹非凡,入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入,原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧,围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下,双方经过一上午的僵持,原管理处保安撤走,新管理公司接管。事情的原委要从1998年说起。

1998年10月该花园竣工,发展商成立了一家子公司进行物业管理,后该花园成立了业主委员会,双方于20**年2月18日签订了为期三年的《物业管理委托合同》,约定管理服务费多层住宅按0.60元/M2收取,带电梯的小高层1.45元/M2,商铺1.60元/M2。 按深圳市当时收费水平来讲是较低的。20**年2月28日管理处在花园内贴出通知,将管理服务费提高到多层住宅0.85元/M2,小高层2.10元/M2,商铺2.20元/M2。一石激起千层浪,业主纷纷反对。4月13日召开业主大会,罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会成立后,7月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。于是出现了本文前一幕。

事情并没有结束。7月18日,原物业公司就向深圳仲裁委员会提出仲裁申请,请求继续履行20**年2月18日签订的《物业管理委托合同》,支付管理费300万元。被申请人是业主委员会。本案进行了庭审,尚未裁决。双方争议的焦点就是:20**年2月18日签订的《物业管理委托合同》是服务合同,还是委托合同。

该合同虽然名称上使用了“委托”二字,内容上也包含了“委托”成分,确立了业主委员会将该花园委托给原物业公司管理的行为,但从实质上看并不是委托合同。

委托合同是《合同法》直接规定的十五种有名合同类型之一。《合同法》规定,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征:1、委托合同的标的是处理事务的行为,该行为既可以是法律行为(委托进行买卖、租赁等),也可以是具有经济意义的行为(清理财产、整理帐簿等),还可以是单纯的事实行为。2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿,委托合同关系不可能建立。从而,当事人双方均享有任意终止权,可任意终止合同。这一点,使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。《合同法》第四百一十条就明确规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供劳务合同,受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务,因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的《委托代理合同》。4、委托合同当事人意见表示一致时,合同即告成立,无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件,是诺成合同、不要式合同。5、委托合同可以有偿,也可以无偿,依法律规定或当事人之间的约定来确定。

而物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。 物业管理的本质是“服务”,物业管理企业提供“服务”这种产品,业主或非业主使用人享受和使用“服务”,这种“服务”的形式是多样的,既包括有形的管理、修缮、服务,也包括无形的环境、气氛、形象,从而使物业发挥最大的使用和收益的功能,达到物业保值和增值的目的,改善人民群众的生活和工作环境。

物业管理产生与发展的理论基础是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式——建筑物区分所有权,又称“区分所有”,该制度自19世纪初至20世纪中叶,已为英美法系与大陆法系的各国民事立法所普遍确立,其渊源可谓久远。它是以现代科学技术进步所带来的房地产利用、使用方式

篇5：物业合同不是自己签名不成为拒缴费理由

小区内居住四年 业主不交物业费 辩解合同非己签字 法院判决———

案中人

原告:大兴枣园小区物业公司
被告:业主梁燕
诉讼请求:要求被告给付物业管理费及滞纳金
法院判决:物业费该交,滞纳金不用付

关键词 物业费 欠交 签名

居住在大兴枣园小区的业主梁燕,自20**年7月至20**年6月未交纳物业管理费共4900余元。于是,物业公司将梁燕诉至法院,要求其给付物业管理费4900余元及滞纳金2454元,并拿出双方当初签订的物业管理委托合同书。

面对该委托书,梁燕提出异议。她否认合同中甲方签名为其本人书写,而且经鉴定证实,该合同中甲方签字处的签名,确实不是梁燕本人所写。于是,梁燕认为,既然合同中接受物业服务的甲方并非自己的签名,依据合同,自己也就无需向物业交纳管理费了,更不用谈滞纳金了。

法院判决

本案中,虽然物业管理委托合同中甲方签名不是梁燕本人所写,该物业管理委托合同对梁燕没有法律效力。但实际上,梁燕已实际享受到物业公司所提供的物业管理服务,双方存在事实上的物业服务关系,所以,梁燕应当交纳相应物业管理费。关于给付滞纳金问题,因梁燕与物业公司之间没有签订书面合同,且未约定交费时间,故对滞纳金的请求,不予支持。