篇2：洗衣机故障导致火灾业主起诉物业公司败诉

　　
　　洗衣机故障导致火灾业主起诉物业公司败诉
　　火灾时有人打开同楼层的消防栓，但消防栓没有水，为了讨一个说法，他将物业公司诉至肥西县法院，要求物业公司承担火灾导致的楼上和同楼层房屋损失共计5万元，并在小区公告栏上粘贴公开信向全体业主道歉。
　　据安徽商报报道，因洗衣机故障导致火灾，事后，洗衣机公司赔偿了房屋相关损失18万。受损业主认为，除了洗衣机公司，小区物业公司也应承担责任。肥西县上派镇一小区的业主余先生（化名）一纸诉状将物业公司诉至法院，他说，自家屋子起火时有人去开消防栓，但是消防栓不出水，要求物业公司向全体业主道歉。近日，合肥市中院对此案作出终审判决。
　　房屋失火洗衣机公司赔偿
　　余先生是肥西县上派镇某小区306室房屋所有人。
　　20**年，他与某装饰公司签订合同，约定将房屋装修成汗蒸房。20**年，余先生将房屋出租给他人，并约定房屋用途为营业用房。同年8月18日零时许，房屋发生火灾，造成该室内财产及同层两住户、上层两住户财产不同程度受损。
　　肥西县消防大队赶到现场最终将大火扑灭，并且作出火灾事故认定：起火部位为阳台区域，起火点为洗衣机，起火原因为洗衣机内部故障。
　　事故发生后，余先生和房屋承租人与楼上406室业主协商达成一致，约定承租人赔偿406室业主4万元。
　　同年12月，余先生和房屋承租人就火灾遭受赔偿损失一事，与合肥美的洗衣机有限公司签订协议，洗衣机公司给予余先生和房屋承租人一次性“补偿”18万元，其中余先生获得12万元，承租人获得6万元。
　　要求物业公司向全体业主道歉
　　事发后，余先生认为，火灾发生后，物业有不可推卸的责任，“火灾时有人打开同楼层的消防栓，但消防栓没有水，导致火情没有及时控制，损失惨重。”
　　余先生说，他多次找到小区物业公司，要求物业公司公开道歉，但是没有结果。为了讨一个说法，他将物业公司诉至肥西县法院，要求物业公司承担火灾导致的楼上和同楼层房屋损失共计5万元，并在小区公告栏上粘贴公开信向全体业主道歉。对于余先生的说法，物业公司辩称，发生火灾时物业公司已启动消防设施，余先生不能证明当时消防栓没有水，如果消防栓有问题，消防部门会进行处罚，消防设施是否存在隐患应当由消防部门认定。余先生擅自将房屋出租给他人用于经营，造成房屋使用风险增大，与本次事故有着直接的关系。根据火灾事故认定，火灾是洗衣机故障所致，洗衣机公司已承担了赔偿责任，物业公司不应当再承担赔偿责任，“余先生如果认为赔偿不足，应当向洗衣机公司索赔”。
　　没证据证明损失与物业有关
　　肥西县法院审理认为，根据火灾事故认定书显示，火灾发生的原因是洗衣机内部故障，且事故发生后，洗衣机公司已经向余先生履行了赔偿房屋财产损失的义务。余先生没有提交相关有效证据，证明火灾发生或火灾遭受的损失与物业公司之间存在因果关系。法院一审驳回余先生的诉讼请求。余先生不服一审判决，提起上诉。近日，合肥市中院二审驳回上诉，维持原判。

篇3：前物业转租管理用房业委会起诉要回

　　
　　前物业转租管理用房业委会起诉要回
　　未经业主同意，物业公司是否有权改变物业管理用房的用途？近日，芜湖经开区法院受理一起业委会状告前物业公司，要求归还物业用房的纠纷案件。
　　经开区法院法官陈诚介绍了案情经过：20**年7月，芜湖某物业公司在某小区服务撤场前，与一家咨询公司签订《房屋租赁协议》，将小区的物业用房以每年租金10000元租给该公司，租赁期限为5年。合同签订后不久，该物业公司就撤出了小区。
　　今年9月，该小区业主委员会经小区首届业主大会选举成立，经社区居民委员会及街道办事处批准并备案。业委会成立后发现小区物业管理用房未经业主同意“被出租”，要求收回物业用房，而承租方咨询公司认为其与前物业公司签订了房屋租赁协议，拒绝返还房屋。双方争执未果，小区业委会诉至法院要求该咨询公司归还物业用房。
　　经审查，经开区法院认为，业主委员会可代表全体业主选聘物业服务企业并交接物业用房，其就物业用房主张权益并无不妥。根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。案涉物业用房的所有权归全体业主共有，物业公司未经业主授权无权出租，物业公司在撤出小区前，未经业主授权擅自将物业用房出租给咨询公司用于商业用途，事后亦未获业主追认，属无权代理。且《房屋租赁协议》改变了物业管理用房的用途，对小区后来的物业管理造成不利影响，违反了《物业管理条例》的强制性规定，故物业公司与咨询公司就案涉物业用房所签的《房屋租赁协议》属无效合同。
　　根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。咨询公司对上述事实应有明知，其仍承租案涉物业用房，系其过错。最终，法院确认案涉《房屋租赁协议》无效，咨询公司应返还其占用的物业用房。
　　法官建议，业委会是广大业主选举出来保障业主权益的部门，在涉及金额较大的出租房屋时，建议由全体业主进行表决，租赁期限也不宜超过本届业委会任期，以便妥善管理业主资产。

篇4：案例讨论:物业起诉欠费业主 是否先得业委会点头

　　案例讨论：物业起诉欠费业主，是否先得业委会点头

　　专家称此观点实际对业主不利业委会只有督促业主交费的权利法院考虑增加人大代表共审此案

　　电梯费标准过高业主拒交物业上法庭索“债”律师依“物业条例”第67条首提新观点法官宣布休庭———

　　物业公司向法院起诉欠费业主，须经业委会同意？今年3月，在世纪城4位业主因拖欠物业费、供暖费而被物业公司诉至法庭时，业主方的代理律师北京忆通律师事务所李劲松律师首次提出了上述抗辩理由，这枚“重型炮弹”的出现使得案件在开庭40多分钟后被宣布休庭，至今还没有再次开庭。那么，该理由能否成立？在业内有多大的影响力呢？记者进行了采访。

　　事情原委

　　“物业条例”第67条

　　首次提起引人关注

　　该案的当事人曹女士告诉记者，一直拖欠物业费的理由就是因为物业公司多收了电梯费。

　　同样依据“发改委196号文件”，物业要求曹女士所在楼层的业主按每天每平方米1.97元的标准交纳电梯费，而根据业委会的计算，业主应按每天每平方米0.2元左右的标准交纳。

　　同样的标准，为何计算出的数字却如此悬殊呢？发改委工作人员告诉曹女士，业委会计算的电梯费收费标准是正确的。与物业协商未果的曹女士及其他业主便拒交物业费。

　　李律师认为，根据《物业管理条例》第67条———违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。

　　简单地说，就是物业公司要起诉欠费业主，必须经业委会同意。基于此，李劲松律师当庭提出改简易程序为普通程序审理，并申请由有人大代表和政协委员身份的人民陪审员组成合议庭的要求。

　　专家看点

　　业委会督促=点头？

　　业委会有这种权利?

　　李劲松律师告诉记者，对条例第67条这样理解有两个原因：

　　一是《物业管理条例》35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。也就是说，物业服务合同是物业公司与业委会签订的，物业公司向业主提供物业服务，应由业委会进行把关、验收。如果业主不交费，则根据合同对等原则，物业公司也只能向法院起诉业委会，而不能直接起诉业主。

　　二是业委会在验收、监督物业公司的服务时，如果认为物业公司的服务很到位，则应当督促欠费业主交费。而如果物业公司提供的服务不到位，业委会也可不督促业主交费，而不是按照物业的要求全部交纳。这才符合合同权利义务的对等原则。

　　中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海教授告诉

　　记者，物业服务合同是由每个业主与物业公司签订的，而不是业委会与物业公司签订的，业委会没有法律主体资格和地位，其不能作为当事一方签署合同。把“业委会督促业主交纳欠交的物业费”作为物业公司起诉业主的前置程序是有道理的。

　　但是督促不等于同意，业委会只起督促、协调作用，而不是“批准”、“点头”，这是两个概念，不能画等号。

　　对此，舒可心（朝阳园小区业委会原主任）持肯定态度，认为物业合同是由业主大会即全体业主与物业公司签订的，业委会只是业主大会的代表，最终签订合同的仍是每个业主。

　　市物业管理协会张秘书长也认为，业委会只是起一个协调、沟通的作用，而不是须经业委会同意，物业公司才能起诉欠费业主。

　　业主欠交物业费到底欠了谁的钱？

　　舒可心告诉记者，要想明白物业公司是否有权告业主，首先应弄清楚，业主欠费，到底是欠谁的费？

　　根据条例，业主交纳物业费是依据业主公约向其他业主承诺的交费义务，而不是向物业公司承诺的交费义务，物业公司只是受业主大会的委托管理小区公共事务，处于受托人地位，而不是欠费业主的“债权人”。

　　所以，即使物业公司起诉，也是履行受托人义务，代其他业主或业主全体向欠费业主要钱。

　　市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师也表示，对第67条规定的理解，可分两种情况来对待：

　　一种情况是，物业公司对小区的日常服务实行包干制。采用这种管理方式的，如有业主欠交物业费等费用，应由物业公司先给业委会发函，由业委会履行督促义务，如果业主逾期仍不交费，物业公司则可起诉业主。

　　另一种情况是，物业服务收费采取酬金制。也就是说业主交纳的物业费仍属业主自己的钱，只是由业委会委托物业公司根据小区的管理和服务进行花费。在这种情况下，如果业主不交纳物业费，物业公司可根据业委会的授权直接起诉业主，因为物业公司已经代业委会履行了督促义务，就不用业委会另行督促了。

　　面对现状

　　没有业委会业主欠费

　　物业只能起诉开发商？

　　今年3月9日，已经当了18年全国人大代表的罗益锋与另外30位代表，向十届全国人大四次会议提交了《建立物业管理法》的议案。

　　其中，罗益锋提到，在其调查的过程中，大部分小区没有业委会，有70%的人对自己所住小区的物业管理大为不满。

　　那么，如果这些没有业委会的小区业主，用拒交物业费的方式来对抗物业公司的服务，物业公司能否直接起诉欠费业主

呢？

　　李律师认为，如果未成立业委会，应先成立业委会。如果在业委会成立之前，物业公司要起诉，也只能起诉开发商，而不能直接告业主。

　　这是因为，此时的物业公司是由开发商请来的，而业主在入住时，只是与开发商签订了有关物业服务的协议，相当于开发商取代了业委会的作用。所以，物业公司只能以开发商为被告，再由开发商来起诉业委会。

　　刘俊海教授对此则持有异议。他认为，根据《物业管理条例》规定，前期的物业公司是在业主入住前，由开发商选定，但业主入住后，物业管理合同仍然是由每个业主与物业公司签订的，而不是业主与开发商签订的。对条例第67条的理解应当客观理性。

　　实际影响

　　业委会督促交费

　　到底对谁有利？

　　相对于以往欠费业主屡诉屡败的情况，《物业管理条例》第67条的提起，是否能真正、有效地保护业主的权益？是否能促进业委会的成立？

　　前些天，新华联家园十余户业主因欠物业费被物业公司推上被告席。近日，记者随机采访了两位因欠物业费而被起诉的业主，他们都表示此前并不知道第67条的规定，但会保留用此条规定抗辩物业的权利。

　　而舒可心却表示，业委会“督促”业主交费，看起来是保护业主利益，实际是保护了物业公司的利益。也就是说，当小区个别或部分业主欠费影响了小区整体的物业管理，如果物业公司没有起诉欠费业主，就很有可能因服务不到位或履行合同不当而被业委会告上法庭。这时，物业公司就可以以业委会没有履行督促交费的义务而进行抗辩。而根据“谁主张谁举证”的原则，业委会要想证明自己已经履行了督促义务则是很难的，举证不能的不利后果也只能由业委会来承担，也就是最终由业主承担。

　　最新进展

　　打算组成合议庭何时再审还未定

　　本案的主审法官张法官告诉记者，根据《最高人民法院〈关于适用简易程序审理民事案件〉的若干规定》第3条规定，当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。因考虑到世纪城的业主较多，牵涉的业主利益较大，而当事人对案件审理的程序又持有异议，为慎重起见，法官当庭宣布休庭。

　　而对于律师提出的“根据条例第67条规定，经业委会督促是物业公司起诉业主的前置程序”这一说法，张法官则认为不当，因为前置程序通常是由诉讼法或相关司法解释进行规定的，而作为一个条例———《物业管理条例》是无权规定前置程序的。

　　“目前，法院已打算组成合议庭适用普通程序审理本案，但如何组成、何时再开庭还没有定”。

　　世纪城很多业主可能还不知道，这场官司引发的对“物业条例”第67条的争议。

篇5：业主自行封闭阳台 物业公司能否作为原告起诉案例

　　业主自行封闭阳台，物业公司能否作为原告起诉的案例

　　20**年2月，张先生与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：开发商于20**年1月前交付房屋（用途为住宅），该商品房阳台为封闭式。然而，张先生于20**年1月与开发商办理交房手续时发现：开发商所交付的房屋前后阳台并未封闭，只是在阳台外围构筑了一些铁栏杆。此后，张先生多次就阳台问题与开发商及开发商委托的前期物业管理公司进行交涉，在交涉无果的情况下，张先生便自行将阳台封闭。该物业管理公司向律师咨询：能否以张先生的行为违反相关物业管理协议，擅自装修，严重影响小区整体外立面的统一与观瞻，妨碍正常物业管理为由将其起诉至法院？

　　[律师说法]

　　我们知道，业主在购买房屋后，对自己所购的房屋就享有一种不动产物权，即建筑物区分所有权，也就是业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由于所有权是一种支配权、绝对权和对世权，因此业主在对其建筑物专有部分行使所有权时，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，就可以自由行使之。但如果业主在自己的房屋乱搭乱建或装修产生如下后果：

　　1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工计划；

　　2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的权益；

　　3、影响其他单位或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；

　　4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果，权利受到侵害的业主或相关利害关系人可以对其提起民事诉讼。

　　那么，具体到本案，物业管理公司是否属于相关利害关系人，张先生的行为又是否损害了物业管理公司的合法权益呢？按目前通行的说法，个别业主自行封闭阳台的行为并没有损害物业管理公司的合法权益。

　　在面对业主乱搭乱建严重影响正常的物业管理时，物业公司可以根据《物业管理条例》等相关规定，及时出面进行通告制止，在制止无效时，应立即通知相关政府部门出面解决或请求权益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。而为了防止个别业主在进行装修时不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益，物业管理公司可以建议全体业主通过制定业主公约来加以约束，若个别业主违反业主公约的规定，其他业主就可以向人民法院提起诉讼。