物业经理人

物业管理知识试题库(1)

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  物业管理知识试题库(1)

  一、单选题

  1、《物业管理条例》第一条规定:为了规范物业管理活动,维护(D )的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

  A、业主B、物业管理企业C、开发建设单位D、业主和物业管理企业

  2、条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由(D )按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  A、业主B、物业管理企业C、业主和使用人D、业主和物业管理企业

  3、县级以上地方人民政府( A )负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  A、房地产行政主管部门B、工商行政管理部门

  C、小区管理办公室D、物业管理协会

  4、业主大会应当(C )物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  A、代表B、维护C、代表和维护D、领导和保护

  5、一个物业管理区域成立(A )业主大会。

  A、一个B、二个C、多个D、不限

  6、业主(C)参加业主大会会议。

  A、必须本人B、可让物业使用人C、可以委托代理人D、不可以委托代理人

  7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经(B )以上的业主提议,业主委员会应当组织召开大会临时会议。

  A、10%B、20%C、30%D、50%

  8、召开业主大会会议,应当于会议召开(C )以前通知全体业主。

  A、7日B、10日C、15日D、20日

  9、住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的( D )。

  A、物业管理公司B、行政主管部门C、公安派出所D、居民委员会

  10、业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权( B)以上通过。大会作出制定和修改公约,议事规则:选聘和解聘物业管理企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经管理区内全体业主所持投票权()以上通过。

  A、1/3;1/2B、1/2;2/3C、2/3;1/2D、1/2;3/4

  11、业主委员会是业主大会的( D)

  A、组织机构B、权力机构C、自治管理机构D、执行机构

  12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的( B)备案

  A、工商行政管理部门B、房地产行政主管部门

  C、政府社团登记部门D、公安部门

  13、在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行(D)职责。

  A、招标管理B、委托管理C、统一管理D、自治管理

  14、在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其( D )

  A、管理B、指导C、监督D、指导和监督

  15、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的( C )

  A、委托协议书B、临时委托合同C、前期物业服务合同D、物业管理委托合同

  16、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的( C)

  A、临时委托合同B、物业管理服务协议

  C、前期物业服务合同D、临时性合作协议

  17、建设单位应当在销售物业之前,制定( D ),对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  A、管理契约B、住户手册C、管理规定D、业主临时公约

  18、建设单位制定的业主临时公约,不得侵害( D )的合法权益。

  A、业主B、物业使用人C、住宅区居民D、物业买受人

  19、住宅物业建设单位,应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地房管理部门批准,可以采用( A )方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  A、协议B、批准C、推荐D、选派

  20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( C )约定的内容。

  A、公共维修资金B、物业装饰装修C、前期物业服务合同 D、公用面积分摊

  21、前期物业服务公同可以( A );但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  A、约定期限B、不定期限C、定期二年D、定期三年

  22、前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同( D )

  A、暂停B、作废C、调解D、终止

  23、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的(D ),建设单位不得擅自处分。

  A、所有权B、使用权C、处理权D、所有权或使用权

  24、物业管理企业承接物业时,应当对物业(D )进行查验。

  A、技术资料B、共用部位

  C、共用设施设备D、共用部位、共用设施设备

  25、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的(C )

  A、公共停车场B、商业服务设施C、物业管理用房D、公共场所绿地

  26、从事物业管理活动的企业应当具有(D )。

  A、独立核算能力的企业B、能自负盈亏的企业

  C、独立承担民事责任D、独立的法人资格

  27、一个物业管理区域由(A )物业管理企业实施物业管理。

  A、一个B、二个C、多个D、不限

  28、物业管理企业(B ),导致业主人身,财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  A、按照物业服务合同约定B、未能履行物业服务合同约定

  C、对于住宅小区治安,消防防范不够D、虽然加强管理,但仍旧

  29、物业管理企业承接物业时,应当与(C )办理物业验收手续。

  A、施工单位B、开发建设单位C、业主委员会D、居民委员会

  30、物业管理用房的所用权依法属于(B )。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

  A、使用人B、业主C、开发建设单位D、物业管理企业

  31、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸,档案资料交给( C )

  A、居民委员会B、业主大会C、业主委员会D、当地房管部门

  32、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得( A )

  A、职业资格证书B、职业技术等级C、职业等级技能D、职业技术职称

  33、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的( B )

  A、物业托管合同B、物业服务合同C、前期物业合同D、物业选聘合同

  34、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身,财产安全受到损害的,应当依法承担相应的(D)

  A、经济责任B、赔偿责任C、违约责任D、法律责任

  35、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经(B)同意,不得改变用途。

  A、业主B、业主大会C、业主委员会D、物业管理企业

  36、物业管理企业可以将物业管理区域内专业服务项目委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的( C )一并委托他人。

  A、常规服务项目B、特约服务项目C、全部物业管理D、房屋装修管理

  37、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,若物业服务费用欠交,由( A)负连带交纳的责任。

  A、业主B、业主的直系亲属 C、使用人所属单位D、房屋中介机构

  38、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费(D)

  A、可以不交B、有业主分摊C、由物业企业核销D、由建设单位交纳

  39、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务(C)的监督。

  A、质量B、经营C、收费D、保值

  40、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由( D )。

  A、业主确定B、物业管理企业确定

  C、政府物价部门确定D、双方约定

  41、物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向( D )收取有关费用

  A、物业管理企业B、业主C、业主委员会D、最终用户

  42、物业管理企业应( D )做好的物业管理区域内的安全防范工作。

  A、努力B、全力C、加强D、协助

  43、物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得( C)。

  A、擅离职守不负责任B、监守自盗违法犯罪

  C、侵害公民合法权利D、形成恶势力危害业主

  44、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由(D)约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

  A、业主B、物业使用人C、物业管理公司D、业主和物业使用人

  45、物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关(B )应当承担连带责任。

  A、使用人B、业主C、使用人直系亲属D、业主直系亲属

  46、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主,业主委员会、物业使用人和物业管理企业在( C )

  A、公共维修资金的使用B、经营所得利润的分配

  C、物业管理活动中的投拆D、招投标管理活动的批准

  47、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得( B )

  A、随意租售B、改变用途C、擅自占用D、任意损坏

  48、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知( C )

  A、业主委员会B、业主大会C、物业管理企业D、居民委员会

  49、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请( B )讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  A、业主B、业主大会C、业主委员会D、物业使用人

  50、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由(B )依法办理有关手续。

  A、业主委员会B、业主C、物业管理企业D、房地产行政主管部门

  51、因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得( D )的同意

  A、业主委员会B、物业管理企业

  C、业主大会D、业主委员会和物业管理企业

  52、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得(C )的同意。

  A、业主B、业主大会C、业主委员会D、业主和物业使用人

  53、业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路,场地,在(D )恢复原状。

  A、10天内B、20天内C、30天内D、约定期限内

  54、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位,因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当( D )

  A、经业主大会同意B、经业主委员会同意

  C、经物业管理企业同意D、及时恢复原状

  55、业主需要装饰装修房屋的,应当( A)物业管理企业。

  A、事先告知B、同时告知C、完工告知D、验收告知

  56、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业,物业管理企业应当将房屋装饰装修中的( D)告知业主。

  A、禁止行为B、注意事项C、规章制度D、禁止行为和注意事项

  57、(B)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款:给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  A、施工单位B、建设单位C、业主委员会D、物业管理企业

  58、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止(A ),处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  A、违法行为B、从业活动C、服务工作D、经营活动

  59、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款( C )的罚款;

  A、10~20%B、20~30%C、30~50%D、40~60%

  60、业主逾期不交纳物业服务费用的,( B )应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

  A、业主大会B、业主委员会C、居民委员会D、物业管理企业

  二、多选题

  1、国家提倡业主通过(ABC )的市场竞争机制选择物业管理企业。

  A、公开B、公平C、公正D、合理

  2、国家鼓励物业管理采(AC ),依靠科技进步提高管理和服务水平

  A、新技术B、新知识C、新方法D、新成果

  3、业主在物业管理活动中,享有下列权力(ABCD )

  A、按合同约定接受物业管理企业提供的服务

  B、监督业主委员会工作

  C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

  D、监督专项维修资金的管理和使用

  4、业主在物业管理活动中应履行下列义务(BCD )

  A、参加业主大会会议,行使投票权B、遵守业主公约,业主大会议事规则

  C、按规定交纳专项维修资金D、按时交纳物业服务费用

  5、物业管理区域的划分应当考虑物业的(ABC )等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  A、共用设施设备B、建筑物规模C、社区建设D、市政公用设施

  6、业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的(BC )等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  A、先后顺序B、建筑面积C、住宅套数D、产权期限

  7、业主在物业管理活动中,享有下列权利:(ABCD )

  A、选举业委会委员,并享有被选举权;

  B、提议召开业主大会会议,并提出建议;

  C、提出制定和修改主业主公约、大会议事规则的建议;

  D、参加业主大会会议,行使投票权;

  8、业主大会履行下列职责(ABCD )

  A、制定、修改业主公约和业主大会议事规则

  B、选举更换业主委员会委员,监督委员工作

  C、选聘解聘物业管理企业

  D、决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施

  9、业主大会会议可以采用( AC )的形式,但应当有物业管理区域内容持有1/2以上投票权的业主参加。

  A、集体讨论B、分组讨论C、书面征求意见D、小会讨论

  10、业主大会作业出以下决定:(ABCD )必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

  A、制定和修改业主公约B、业主大会议事规则

  C、选聘和解聘物业管理企业D、专项维修资金使用和续筹方案的决定

  11、业主大会会议分为(AC )会议。

  A、定期B、不定期C、临时D、随时立会

  12、业主委员会履行下列职责(ABCD )

  A、召集业主大会,报告物业实施情况

  B、选聘、解聘物业管理企业

  C、与选聘的物业管理企业签订物业服务合同

  D、监督业主公约的实施

  13、业主公约应当对有关利益:( ABCD )等事项依法作出约定。

  A、物业的使用、维护、管理B、业主的共同利益

  C、业主应当履行的义务D、违反公约应当承担的责任

  14、业主大会议事规则应当就业主大会的( ABC )等事项作出约定。

  A、议事方式B、表决程序

  C、业主投票权确定办法D、业主委员会组成和委员任期。

  15、业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出和从事与物业管理( ACD )

  A、无关的决定B、无关的活动C、相抵触行为D、不作为行为

  16、业主大会、业主委员会应当配合( ABCD )相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  A、物业管理企业B、公安机关C、居民委员会D、街道办事处

  17、在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:(ABCD )

  A、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  C、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  D、物业管理所必需的产权资料。

  18、物业服务合同应当包括对( ABCD )等内容进行约定。

  A、服务质量B、服务费用C、物业管理用房D、物业管理事项

  19、物业服务收费应当遵循( ABD )原则

  A、合理、公开B、收费与服务水平相适应

  C、区别不同物业的性质和特点D、使业主不产生投诉和纠纷

  20、对物业管理区域内违反有关治安,环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为( ABC )。

  A、予以制止B、依法处理C、行政处罚D、行事处分

  21、物业管理服务收费应由( AD )制定,在物业服务合同中约定。

  A、业主B、业主委员会C、物业管理企业D、物价主管部门

  22、业主、物业管理企业不得擅自占用,挖掘物业管理区域内的( ABD )损害业主的共同利益。

  A、公共建筑B、公用设施、设备 C、道路D、场地

  23、利用物业共用部位、共用设施进行经营的,应当在征得相关(AB)的同意后,按照规定办理有关手续。

  A、业主B、业主大会C、业主委员会D、物业管理企业

  24、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会,物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续,业主所行收益应当( AB )

  A、主要补充专项维修资金B、也可按业主大会的决定使用

  C、和效益创造人分成D、物业管理企业也应利益均占

  25、挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门(ACD)

  A、追回挪用的专项维修资金B、给以警告

  C、没收违法所得D、并处挪用数额2倍以下的罚款

  26、物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门和司法部门( ACD)

  A、吊销资质证书B、依法追究直接主管刑事责任

  C、依法追究直接责任人刑事责任D、依法追究法人代表刑事责任

  27、( ABC )个人有以下规定行为之一的,处1000元以上1万元以下罚款;

  A、擅自改变公共建筑、公共设施用途 B、擅自占用、挖掘道路、场地

  C、擅自利用共用部位、公用设施经营 D、擅自占用物业用房

  28、《物业管理条例》的主要内容可归纳为:(ABC )

  A、建立了十项基本制度B、明令六项禁止行为

  C、规范两项书面合同D、法规授权四项规定

  29、《物业管理条例》归纳为建立了十项基本制度包括( ABCD )

  A、招投标制度B、资质管理制度 C、人员资格制度D、专项维修资金制度

  30、《物业管理条例》明令四项禁止行为( ABCD )

  A、物业管理用房不得擅自改变用途B、物业区域道路、场地不得占用、挖掘

  C、区域内公共建筑和设施不得改变用途D、不得将该区全部物业管理一并委托他人

  三、判断题:

  1、只有一个业主的,或者业主人数虽多且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。(×)

  2、业主可以委托代理人参加业主大会会议。(∨)

  3、制定和修改业主公约、业主大会议事规则,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权

  1/2以上通过。(×)

  4、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力(∨)

  5、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。(×)

  6、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。(∨)

  7、住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于5个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业管理企业。(×)

  8、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。(×)

  9、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。(∨)

  10、对物业管理区域内违反有关治安,环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止或者依法处理,并及时向有关行政管理部门报告( ∨)

  四、案例分析题

  1、当业主王先生以未居住、未享受物业服务为由不交物业服务费,作为物业服务人员应如何解释?(要求:不用法律法规来解释)

  答:在此期间,您的确未居住,也未曾直接享受物业服务。不过,王先生,物业服务是一项公共服务,自小区交房后我们就从未间断地提供秩序维护、保洁、绿化养护和设施设备维护等服务,虽然您未入住,但我们的服务内容都必须按质按量来实施,不会因为您未入住,我们就可以少设一名秩序维护员;不会因为您未入住,我们的环境卫生就可以不打扫;也不会因为您未入住,小区的电梯就不用运行。所以,部分业主不入住并不会减少我们的服务成本,相反,您未入住,我们还要每月对您的房屋进行空置房检查和维护。

  2、物权法规定哪些财产不得抵押?

  (1)土地所有权

  (2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律另有规定的除外。

  (3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

  (4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。

  (5)依法被查封、扣押、监管的财产。

  (6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

  3、刘某与李某系邻居,一日刘某突然发现李某的房屋一侧墙壁因房基倾斜快要倒了,若邻居的墙倒了必将砸坏自己居住的平房。刘某观察了两天,李某没有采取任何措施。按照《物权法》,刘某应该怎么做?

  邻居倾斜的墙壁倒塌必然会造成对刘某作为房屋物权人的占有妨害,且这种妨害是可以合理预见的。因此,刘某作为权利主体的身份可以先与李某协商,若协商未果,可以提起诉讼或者不协商直接提起诉讼。提出消除危险请求权或排除妨害请求权。

  20、甲委托好友乙管理、出售其一幢房屋。后两人关系交恶,甲撤销了其对乙的委托,并办理了公证。乙为了报复,以甲委托人的身份将该幢房屋出租给了丙。在出租过程中,乙向丙出示了委托书复印件,并且以房屋管理人的身份带丙去看房。其后,丙搬入该房屋。请问1、乙是否有权将房屋出租给丙?2、乙丙之间的合同是否有效?3、甲是有权要求丙搬出该房屋?

  (1)乙的行为构成无权处分,乙无权出租房屋给丙。

  (2)乙丙之间的合同效力待定。

  (3)甲有权要求丙搬出该房屋

  4、A小区王某等住户因车位问题与该小区的开发商B公司发生争议。B 公司与王某等住户的购房合同规定:B 公司将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。但王某等住户搬进小区后,发现B 公司已将该楼50 多套房连同地下停车场卖给了C 公司。C 公司明确表示,地下停车场的车位仅供本楼本单位的职工使用,其他住户要停车必须按每天15 元的标准缴费。请问:1、B公司是否违约?王某等住户怎样维护自己的权益?2、地下停车场的所有权归谁?为什么?

  (1)B公司构成违约。王某等住户可以根据其与B 公司的购房合同追究B 公司的违约责任 。

  (2)停车场的所有权归C公司。根据物权法规定,建筑区划内,规划用用停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。A公司已将A小区50多套房连同停车场出售于C公司,C公司作为业主已取得停车场所有权。

  5、《物业服务企业资质管理办法》规定“物业服务企业申请核定资质等级,在申请之日前一年内有下列行为之一的,资质审批部门不予批准”,其中规定了13条禁止行为,请说出至少6条:

  ⑴聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

  ⑵将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

  ⑶挪用专项维修资金的;

  ⑷擅自改变物业管理用房用途的;

  ⑸擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  ⑹擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  ⑺擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

  ⑻物业服务合同终止时,不按规定移交物业管理用房和有关资料的;

  ⑼与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的;

  ⑽不履行物业服务合同,业主投诉较多,经查证属实的;

  ⑾超越资质等级承接物业管理业务的;

  ⑿出租、出借、转让资质证书的;

  ⒀发生重大责任事故的。

  6、住宅专项维修资金与物业服务费有啥区别?

  答:物业服务费主要用于物业服务企业为整个物业管理项目的全体业主提供的公共服务费用。内容涉及绿地养护、公用设施设备正常运转、公共秩序管理、卫生保洁等。而专项维修资金是指专项用于住宅公用部位、公用设施设备在保修期满后,进行中修、大修、更新和改造工程的费用。专项维修资金属于个人,物业服务费显然没有这种特性。

  7、推行ISO9000质量标准对物业管理活动有什么意义?

  答:①可帮助物业服务企业建立一套规范、系统、科学的服务程序和管理制度。

  ②可以改善管理和服务,有效监督员工的工作。

  ③可提高员工的管理素质,增强服务质量意识和质量保证能力。

  ④可改变服务质量的不稳定,减少不合格服务,由人治转向法治,由被动转向自动控制。

  ⑤可优化企业结构,简明企业程序,降低不必要的管理成本,提高工作效率。

  ⑥可成为物业服务企业持续改善的推动力,促进物业管理水平的不断提高。

  ⑦可以提高物业服务企业形象,有利于物业服务企业拓展市场。

  五、简答题

  1、物业服务企业出租、出借、转让资质证书由什么部门给与什么处罚?

  答:由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上

  3万元以下的罚款。

  2、物业服务企业发生分立、合并后,应履行什么手续:

  答:应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新核定资质等级。

  3、政府投资建设项目、住宅物业和以住宅为主的物业区域采取什么方式选择物业服务企业

  答:根据项目面积,多层建筑5万㎡以上、高层2万㎡以上必须通过招标投标方式确定。

  4、物业管理项目招标的方式有哪几种?

  答:①公开招标②邀请招标③ 议标

  5、《物业管理条例》从什么时间起开始施行?

  答:20**年9月1日起施行。

  6、住宅物业的前期管理采用什么方法选聘物业服务企业?

  答:应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘。

  7、根据《物业管理条例》,物业管理区域内,供水、供电等单位应承担的责任是什么?

  答:应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

  8、物业服务收费的确立原则是什么?

  答:应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

  9、物业存在或出现安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时应如何处理?

  答:责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  10、物业共用部位、共用设施设备如果用来经营,其收益如何处置?

  答:所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  11、业主装修房屋时,业主与物业服务企业承担的义务分别是什么?

  答:业主应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  12、《物业管理条例》对物业管理区域内水电等有关费用的收取作了什么规定?

  答:供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  13、物业服务企业将物业管理区域内的某项业务承包给了专业公司,那么将来出现责任事故,应由谁负责?

  答:应由物业服务企业负责。

  14、我市对供水、供电等有关部门在住宅小区内挖掘道路及公共场地有什么规定?

  答:需按有关规定报批,并遵守住宅小区物业管理规定,须经物业服务企业同意,并在约定的期限内恢复原状;在楼顶或者墙面架设管线,需征得业主委员会和物业服务企业同意,并按要求安装架设,做好安全警示。

  15、负责全市物业管理收费的管理和监督的是哪些部门?

  答:由市物价局会同市房地产管理部门。

  16、物业管理服务收费区别不同对象,不同项目分哪几种价格管理形式?

  答:分政府指导价和市场调节价两种价格管理形式。

  17、普通住宅物业服务收费实行什么价格管理?

  答:政府指导价。

  六、填空题

  1、业主在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业服务企业申报登记。

  2、建设部第110号文件规定,住宅室内装修工程的最低保修期限是二年。

  3、装修人是指业主或物业使用人。

  4、我市装修管理服务费标准是:多层建筑不高于0.02元/平方米.天;电梯住宅不高于0.03元/平方米.天。

  5、我市装修垃圾清运费标准按建筑面积不高于1.90元/平方米收取。

  6、装修管理服务费和装修垃圾清运费应由装修施工单位向物业服务企业交纳。

  7、装修人未申报登记进行住宅室内装修活动的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并可处500元以上1000元以下的罚款。

  8、装修人违规搭建建筑物、构筑物或者擅自改变住宅外立面、在非承重墙上开门、开窗的,由城市规划行政主管部门依据相关法规的规定处罚。

  9、中华人民共和国劳动合同法共有八章九十八条。

  10、中华人民共和国劳动合同法自 20**年1月1日起施行。

  11、为了完善劳动合同制度,明确劳动合同双方当事人的权利和义务,保护劳动者的合法权益,构建和发展和谐稳定的劳动关系,制定本法。

  12、中华人民共和国境内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织(以下称用人单位)与劳动者建立劳动关系,订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同,适用本法。

  13、订立劳动合同,应当遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则。

  14、用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。用人单位应当建立职工名册备查。

  15、用人单位招用劳动者时,应当如实告知劳动者工作内容、工作条件、工作地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬,以及劳动者要求了解的其他情况;用人单位有权了解劳动者与劳动合同直接相关的基本情况,劳动者应当如实说明。

  16、用人单位招用劳动者,不得扣押劳动者的居民身份证和其他证件,不得要求劳动者提供担保或者以其他名义向劳动者收取财物。

  17、个人承包经营违反本法规定招用劳动者,给劳动者造成损害的,发包的组织与个人承包经营者承担连带赔偿责任。

  18、对不具备合法经营资格的用人单位的违法犯罪行为,依法追究法律责任;劳动者已经付出劳动的,该单位或者其出资人应当依照本法有关规定向劳动者支付劳动报酬、经济补偿、赔偿金;给劳动者造成损害的,应当承担赔偿责任。

  19、用人单位招用与其他用人单位尚未解除或者终止劳动合同的劳动者,给其他用人单位造成损失的,应当承担连带赔偿责任。

  20、用人单位直接涉及劳动者切身利益的规章制度违反法律、法规规定的,由劳动行政部门责令改正,给予警告;给劳动者造成损害的,应当承担赔偿责任。

  21、非全日制用工,是指以小时计酬为主,劳动者在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过四小时,每周工作时间累计不超过二十四小时的用工形式。

  22、非全日制用工双方当事人可以订立口头协议。

  23、从事非全日制用工的劳动者可以与一个或者一个以上用人单位订立劳动合同;但是,后订立的劳动合同不得影响先订立的劳动合同的履行。

  24、非全日制用工小时计酬标准不得低于用人单位所在地人民政府规定的最低小时工资标准。

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篇2:物业管理学员综合知识试题

  物业管理学员综合知识试题

  学员单位 ________姓名________ 分数________

  一、填空题(15分,每空1分)

  1、《物权法》从(年月日)开始实施。

  2、业主入伙时应携带1、入伙通知书;2、()原件及复印件;3、业主身份证原件及复印件;4、业主本人及其家庭成员1寸彩照(每人三张);5、若业主委托他人办理入伙,需提供()及被委托人《身份证》原件及复印件。

  3、物业企业进行装修管理的法律依据是()()。

  4、《物权法》规定下列事项由业主共同决定:

  A、改建、重建();B、选举()或者更换();C、制定和修改建筑物及其附属设施的();D、制定和修改();E、筹集和使用建筑及其附属设施的();F、选聘和解聘()或者();G、有关共有和共同()的其它重大事项;

  5、装修管理分为装修受理、装修审批、()、装修验收四个阶段。

  二、单项选择题(每题1分,共10分)

  1、下列()费用不能列入物业服务成本。

  A、清洁卫生费用 B、被税务部门罚款费用 C、办公费用D、公众责任保险费用

  2、在保修期内房屋的建筑质量问题,应由()负责。

  A、开发单位 B、施工单位 C、物业管理企业 D、政府主管部门

  3、装修管理的行政主管部门是( )。

  A、房管局B、建委下属的装饰行业管理办公室C、建委D、物业公司

  4、物业管理服务的特性包括( )

  A、单一性B、无差异C、私人性D、局限性

  5、特约服务是应某些业主的特殊需要而开设,特约服务费用的收取应按( )的原则。

  A、按面积计算 B、谁受益、谁付钱 C、按每个单元计算 D、象征性收取

  6、()应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。

  A、开发单位 B、施工单位 C、房地产主管部门 D、业主委员会

  7、物业管理的本质是( )

  A、业主满意 B、领导满意 C、预防纠纷 D、服务

  8、某住宅小区位于长江边,夏季时面临洪水的威胁,决定向保险公司投保,这属于()。

  A、风险回避B、风险自留C、风险预防D、风险转移

  9、下列不属于劳动合同范围的是()

  A、固定期限劳动合同B、无固定期限劳动合同

  C、无限期劳动合同D、和以完成一定工作任务为期限的劳动合同

  10、下列哪一项不属于开发商向物业公司移交的资料()

  A、综合资料B、土建资料C、竣工图纸D、财务资料

  三、判断题,对的打"√",错的打"×"(每题1 分、共15分)

  1.物业管理企业开展综合经营服务可以提高物业管理企业的经营管理水平,也可以提高物业管理企业的收入。()

  2.公共服务是为全体业主和使用人所提供的常规性服务,是所有业主和使用人都可以享受的。()

  3.物业管理企业开展综合经营服务时,服务报酬由物业管理企业自行确定。()

  4.物业管理企业开展综合经营服务,可以动用企业的自有资金,也可以通过其它途径筹集资金。()

  5.物业管理企业开展综合经营服务项目的劣势是投资少,项目规模较小、市场集中度低,与大型商业服务企业相比,专业性差。()

  6.物业管理行业在推行ISO9000标准时要注意业主的评价常常带有个人色彩。()

  7.全国物业管理示范项目达标获得荣誉称号后,由建设部每三年复检一次,复检合格的可继续保持"国优"称号。()

  8.质量记录是记载过程结果的文件。()

  9.内审的目的是发现执行中出现的不合格;发现文件体系中不合格和有针对性地帮助员工解决推行中的各类问题。()

  10.劳动合同期限一年以上不满三年的,试用期不得超过二个月。()

  11.房屋的共有权人为业主。()

  12.属于《维修项目收费标准》中的报修项目,由工程部主管在接单后当日内对维修的可行性和维修费用作出评审,回复客户是否可以维修,经征得客户对维修费用的认可及同意维修后,再按上述时限和维修要求安排维修人员前往维修。()

  13.投诉接待服务是指物业管理企业在接待客户投诉、意见、建议过程中的作业程序和礼仪规范。()

  14.立项是指管理处客户部人员接到各有关人员或客户的投诉后,按有关规定需要进行完整的处理和跟进,为此在《投诉记录表》上进行详细记录,称为立项。()

  15. 加强物业管理合同的管理是防范物业管理纠纷的有效方法。()

  四、名词解释(每题4分、共12分)

  1、物业管理:

  2、物权:

  3、业主:

  五、简述题(每题6分、共18分)

  1、物业收入分哪些种类?

  2、物业服务工作包括哪些方面的内容?

  3、何为首问制一站式服务?

  六、案例分析题(每题12分、共24分)

  1、建筑面积100万平方米的某住宅小区于20**年10月底建成,在选择物业管理机构时,开发商没有进行招投标,而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区,请分析:

  (1)开发商的做法是否合适?为什么?

  (2)根据《物业管理条例》的规定,开发商应受到怎样的处理?

  (3)什么情况下可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司?

  2、陈某是甲公司的职工,合同期为8年(1990.2.15----1998.2.15),承担新产品开发、试制任务。1993年陈与他人共同出资设立乙公司,由于乙公司严重亏损,陈基于自身利益,于1996年、1997年经常擅离岗位,到乙公司协助工作,主要精力用于乙公司的决策研究、整顿经营管理是、洽谈业务、开拓市场等活动,直至乙公司走出困境,乙公司支付陈报酬5万元。因陈主要精力未用于甲公司的工作,导致1996年的新产品开发计划延迟到1997年5月不能投产,直接经济损失40万元。甲公司于1997年9月1日提出仲裁申请,要求陈赔偿直接经济损失,并要求乙公司负连带责任。

  请分析:(1)陈某在乙公司的行为是劳动行为还是股东行为?

  (2)陈某与乙公司存在哪些关系?

  (3)乙公司应否承担连带赔偿责任

篇3:物业管理知识练习试题二

  物业管理知识练习试题二

  一、名词解释

  1、物业管理协会

  2、物业管理招标

  二、填空题

  1、我国的物业管理实行三级管理体制,即______、______和______。其中______处于基础地位、核心作用。

  2、政府对物业管理的市场管理是通过______来实现的,即政府管理属______,其基本职能和作用是______,其管理的首要任务和重要手段是______。目前政府对物业管理的重点是______。

  3、物业管理行业协会是指由______,______等组成的民间行业组织。

  4、物业管理的自我管理首先应从______开始。

  5、业主公约是一份由______承诺,并对______均有约束力的有关______等方面______的行为准则。

  6、物业管理是一种对物业全过程的管理,其首要环节是______。

  7、物业管理的前期管理是指物业管理企业在物业______即介入,从事物业形成前的阶段性管理。

  8、房地产开发商对物业进行的是______,而物业管理企业对物业进行的是______。

  9、物业竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后达到了______所规定的要求,具备了______的条件。

  10、所谓"入伙"是指______。

  24、物业管理的全过程的管理包括____________。

  11、物业管理招标是由______制订物业管理招标文件,向社会公开招聘确定物业管理企业的过程。

  12、物业管理招标具有与其他招标一些不同的特点,如______、______。

  13、物业管理招标必须贯彻"______、______、______"的原则。

  14、物业管理招标文件一般包括______、______、______。

  三、判断题

  1、业务管理部门负责环卫、园林、绿化、治安消防、车辆、水、电煤及业主投诉的管理及处理。( )

  2、物业管理前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行交叉管理的方法。( )

  3、对物业管理企业而言,首先应参与市场竞争获取物业管理权。( )

  4、物业管理企业通过投标竞争来接洽业务要进行可行性、可靠性分析。( )

  5、物业通过竣工验收、即表示物业管理企业由对物业的前期管理转入对物业的实体管理之中。( )

  6、业主对物业的验收是对物业给排水和门窗墙地面的验收。( )

  7、业主对物业拥有所有权,所以业主可根据自己的要求随意装修,不需经其他方面批准。( )

  8、物业管理企业一旦中标,就可以长期占有这一市场分额,直到所管物业的寿命结束。( )

  9、对较大范围,大规模的收益性物业的物业管理一般采用选标方式,他可以减少招标的工作量。( )

  10、物业管理招标的超前介入是指仅在规划设计阶段的参与。( )

  四、选择题

  1、物业管理企业自律性的规章制度称为( )

  A、业主公约B、物业管理企业岗位责任制

  C、住户手册D、业主管理委员会章程

  2、物业管理市场管理中、属于宏观管理的是( )

  A、政府管理B、物业管理行业协会的管理

  C、物业管理企业自我管理D、部门管理

  3、物业的建设是否有保证、业主的资信条件是否较好、并能协作配合是物业管理企业进行的( )分析。

  A、可行性B、可靠性C、可盈利性D、经济性

  4、物业由建筑商向开发商移交的过程称为物业的( )

  A、竣工验收B、接管验收C、用户入住D、收楼

  5、为了让业主明了手续办理的顺序、使整个过程井然有序、所发给住户的文书是( )

  A、入伙通知书B、入伙手续书C、收楼须知D、住户手册

  6、住户的装修管理由( )全权负责。

  A、业主管理委员会B、房管唆C、物业管理企业D、所属物业辖区的物业管理处

  7、物业管理企业在规划设计阶段就参与物业的建设中去体现了物业管理招标的( )特点。

  A、接段性B、超前介入C、时间性D、计划性

  五、简述题

  1、物业管理行业协会对物业市场管理的实施途径有哪些?

  2、物业前期管理的主要内容有哪些?

  3、简要叙述物业前期管理的必要性。

  4、物业接管验收和物业竣工验收的区别何在?

  5、简要叙述物业全过程管理的主要内容及入伙阶段的主要工作。

  6、简述物业管理招标及投标的程序。

篇4:物业客户服务知识试题

  物业客户服务知识试题

  9-1 基础理论知识

  9-1-1 单项选择题

  1、健身房服务员主要职责之一有()。

  A、初来的客人如有要求,不可进行示范操练

  B、初来的客人如有要求,可进行示范操练

  C、初来的客人如有要求,可进行有偿示范操练

  D、初来的客人如有要求,不可进行有偿示范操练

  2、游泳池水温一般保持在()。

  A、24~26度B、26~28度C、28~30度D、30~32度

  3、下面属于急修项目的是()。

  A、屋面渗漏水。B、墙体渗水

  C、屋顶漏水D、落水管堵塞和水盘等设备漏水。

  4、物业管理企业接到急修项目报修的,应在()小时内赶到现场,()小时内修理。

  A、412B、424C、224D、212

  5、客户服务中心接待员根据投诉内容()内将《客户投诉意见表》发送到被投诉部门,领表人在《投诉处置记录表》签收记录。

  A、10分钟B、20分钟C、20分钟D、1小时

  9-1-2 多项选择题

  1、游泳池接待服务的注意事项包括()。

  A、劝阻客人穿泳衣进入大厅或携带玻璃物品进入游泳池。

  B、劝阻客人在池边酗酒、奔跑。

  C、发现有皮肤病或其他传染病者,劝阻入池。

  D、提醒客人不要随地吐痰或乱扔杂物,维护公共卫生。

  2、下面属于报修一般项目的有()。

  A、 各类钢、木门窗损坏B、水卫设备零件损害

  C、 因室内线路故障而引起停电和漏电D、屋面渗漏水

  3、沟通性投诉有()。

  A、交流型投诉B、求助型投诉

  C、咨询型投诉D、发泄型投诉

  4、问询接待服务应掌握并备有的查询资料有()。

  A、本项目服务功能、区域的划分及布局

  B、本项目各类活动的时间、地点、内容

  C、本项目周边地区的交通、商店、娱乐场所、银行

  D、本项目电话分布情况

  5、报修管理标准作业程序需使用的表格有()。

  A、公共设施设备安装/维修费用统计表B、公共设施设备报修记录表

  C、住户报修记录表

  D、客户家庭安装/维修单

  9-1-3 判断题

  1、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏属于报修中的一般项目。

  2、已立项案件在未处理完成之前,任何人无权随便销项。

  3、接到一般项目报修的,应在48小时内修理。

  4、物业管理企业未按时维修造成客户损失的,应当承担赔偿责任。

  5、公共设备设施报修服务规定,工程部主管按照报修内容,安排维修人员带齐维修工具及备件于30分钟内赶到现场进行维修。

  9-2案例分析题

  9-2-1一日,某贸易公司负责人非常气愤地向大厦物业管理公司投诉。称其业务合作单位从上海寄来的合同及资料,已连续两次被退回。管理公司在退信条写着:查无此单位。上海的业务单位因此怀疑他们的公司是皮包公司或骗子公司,准备不再与他们进行业务合作,为此该公司将损失大笔生意。该公司负责人强烈要求物业管理公司尽快给予明确答复并采取补救措施,否则,要赔偿由此造成的所有损失。你认为此事应怎样处理?

  9-2-2 某小区一位业主与人不常往来,虽然人到中年,但还没有成家,脾气也有点古怪。平时说话虽然比较客气,但对别人的要求特别多,一般人都躲着他,尽量避免同他接触。物业管理处无法绕开他,得同他打交道,领教了他的罗嗦

  8月,物业管理处登门向他收缴物业管理费,他却提出楼上渗水,给他造成一定损失,等把这一问题处理好,他才付物业管理费。于是物业管理处把楼上业主请来,通过协调,楼上业主拿出200元作为补偿,他很满意地接受了。第二天,上门向他收缴物业管理费时,他又提出他家防盗门上的对讲机没装好。物业管理处马上联系工程队重新为他安装调试好,直到他点头为止。第三次上门时,他又说六楼空调滴水,把这一问题解决了再说。物业管理处人员二话没说,到六楼把空调滴水管予以改道。当第四次登门时,他又提出五楼空调也在滴水。物业管理处人员又上五楼把空调的滴水管挪了位置。当物业管理处第五次登门时,他又提出他家厨房下水道在咕咕乱响,好像不太通畅,物业管理处人员还是笑呵呵地满口答应解决。第二天,维修工满身大汗为他疏通了下水道,直到他满意。就这样,物业管理处员工不厌其烦的优质服务,终于感动了这位"上帝"。当物业管理处员工问他还有什么不称心的地方需要服务时,他翘起大拇指说:"你们物业管理处真可谓百里挑一,没得话说,我服了!"说着很爽快地掏出钱,付了物业管理费。

  你认为本案例的成功解决靠的是什么?

  9-2-3这是一个周末的黄昏,业主刘女士照例来到小区中心广场散步,在她身旁活蹦乱跳的是刘女士已三岁的儿子小强。邻居们对聪明可爱的小强都非常喜欢,常常逗他玩儿并给他买零食。每每这时刘女士心里都象喝了蜜似的,一个字"爽"。

  突然,人群中窜出一条大黑狗,象疯了似的扑向小强......。人们对眼前发生的一切都惊呆了,刘女士更是吓得连话都说不出来。稍顷,等大家回过神来,那条大黑狗已一溜烟似的消失了。望着虽未受伤但因惊吓而嚎啕大哭的小强,愤怒的刘女士向围观的人们打听那条大黑狗的主人是谁,大家议论纷纷莫衷一是。这时人群里有人说这是一条没有主人的野狗,已在小区附近出没好几天了。

  就这样,大家不约而同地想到了物业管理。于是,在众人的"支持"下刘女士到物业公司投诉,要求物业公司给一个说法。

  你认为应如何解决。

  9-2-4某大厦16条雨水干管垂直贯穿3~5层主人房阳台板后,从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线,唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通,必须穿行于4层的居室,这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而,许多人不愿给予配合。

  一次,管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系,都被业主拒之门外。维修主管又第三次登门做工作,还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家,强调管理处应当拿出一劳永逸的方案,并要求同主任会面。

  你认为此事应如何处理?

  9-2- 5 某小区2月10日早上6:30接待中心接到某幢A座505室业主家政服务的电话,业主要求8:30为其进行家政服务,值班员小李轻车熟路的开出了《工作任务联系单》,通知家政服务中心负责人。8:50分时,值班员小李又接到某幢A座505室业主的电话,"我通知你们是8:30来家政服务的,你看现在几点了,一点服务的时间观念都没有;我要投诉你们这种怠慢的服务态度"?

  接到业主投诉后,接待中心负责人找到家政服务中心负责人了解情况,得知已按开单时间和相关的要求派出了两名家政服务员去为某幢A座505室做家政,为何不见人呢?家政服务中心负责人找到那两名家政服务员问其原因,回答是:某幢A座303室业主不在家。原来是值班员小李在开《工作任务联系单》时因字迹写的太潦草,而导致家政服务人员把505室看做是303室。

  你会怎样处理此事?

  本章"想一想"参考答案

  [案例9-1]参考答案:

  不是。在工作中应该树立"防患于未然"的理念,应考虑周全,做到事先。如果该公司能在用户入住时,就询问用户的要求,讲明大厦的有关规定,如开业典礼怎样申请、管理处有那些要求,管理处能够提供的服务等,那效果就会更好了。

  首先应该表明要尽所能配合用户做好开业典礼的积极态度,让用户清楚管理处不是有意为难,而是为了绝大多数用户和维护大厦形象的整体利益,不得已而为之,求得用户的理解支持。另外,还要向用户介绍讲解物业管理的有关规定,说明不予批准是有所依据的。

  在实际案例中,接到用户函件投诉后,物业管理处的上级公司非常重视,由公司主管出面,与用户进行沟通。在沟通中,公司主管首先表明公司及管理处愿意积极配合用户办好开业典礼,管理处将在大堂设立欢迎标志和引导标志,安排保安人员、保洁人员协助维持现场秩序和清洁,还同意用户使用大堂做开业讲话。但由于典礼安排在办公时间,而且是在大厦的公共场所,必定会严重影响大厦其他用户的正常办公,因此,尽管业主同意舞狮,考虑其他客户可能会出现的不愉快反映,舞狮计划仍不能批准。再者,如果开此先河,其他用户纷纷效仿,大厦今后的办公环境将无法保证,用户本身以后也将身受其害。同时,在恰当的时机,公司主管还委婉地提示用户,管理处不予批准的依据就是《大厦用户手册》,用户应该遵守执行,而不应明知故犯。在公司主管有理、有据、有节的沟通说服下,策划部门负责人心悦诚服地接受了公司主管的劝说,放弃了舞狮计划。

  [案例9-2]参考答案:

  一应考虑供暖期来临前,试水试压等准备工作是否考虑周全,有无漏检情况存在,对供暖期间可能出现的情况是否做到了"心中有数";二是应考虑维修人员是否做到配备到位,维修不及时,是维修人员不足,还是管理调度不合理造成的;三是应考虑维修人员的敬业精神和技术水平,是否存在人为的因素,所导致的工作效率低下,造成人员不足的错觉。

  [案例9-3]参考答案:

  一是反思,法规和政府赋予物业公司许许多多带有城市管理色彩的责任,其中有些确实是物业公司难以履行到位的,因为物业公司只能靠嘴去管,而有制约力的部门在需要时又往往不能给予足够支持和有力配合,物业公司面对诸如此类的问题,也确实很难。不过明知管不了或管不好的也要去管,一旦管不了或管不好时马上报告,再把"皮球"踢出去,至少也能得到一个态度积极的评价。问题能够解决当然最好,解决不了,"不作为"的帽子也有别人戴。这不能不说是物业公司这样一个"弱势"角色所应采取的一种生存策略。而是在管理中,应做好统一规划,尤其是商业网点,还要利用好有关规定,如住宅楼下商业经营的一些约束性规定,不能一味地迁就那些违章或不道德的行为。

篇5:物业管理知识竞赛试题答案

  物业管理知识竞赛试题答案

  一、必答题

  1、《物业管理条例》的立法目的是什么?

  答:为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。

  2、什么是物业管理?

  答:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

  3、物业管理企业和业主大会签订的《物业服务合同》中主要有什么内容?

  答:有物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。

  4、前期物业管理指的是什么?

  答:指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

  5、住房专项维修资金主要指的是什么?

  答:指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。

  6、什么是物业管理招标投标?

  答:指招标人以招标的方式,将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务,一次性发包,由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。

  7、物业管理服务收费是指什么?

  答:指物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托,对其住宅、非住宅的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、修缮、整治及提供其它相关服务所收取的费用。

  8、物业服务收费中的包干制指的是什么?

  答:指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  9、物业服务收费中酬金制指的是什么?

  答:指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  10、业主公约应主要对那些事项作出约定?

  答:主要有有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担责任等。

  11、业主大会作出的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的事项有哪些?

  答:制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定。

  12、什么是业主? 业主大会如何构成?

  答:房屋的所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会

  13、物业使用人的权利义务应如何约定?

  答:应由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反有关法律法规和业主公约的规定时,有关业主应当承担连带责任。

  14、专项维修资金管理办法*用部位是如何界定的?

  答:是住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  15、专项维修资金管理办法*用设施设备指的是什么?

  :是指住宅小区或单幢住宅内,共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。

  16、《物业管理条例》对业主大会会议的召开作了什么规定:

  答:召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  17、对未取得资质证书从事物业管理的企业如何处理?

  答:由县级以上地方人民政府房地产主管部门没收违法所提,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  18、按《物业管理条例》中规定,物业的共用部位、设施设备如果建设单位擅自处分了,应该怎么进行处罚?

  答:应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  19、业主委员会的主要职责是什么?

  答:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

  20、为什么说一个三级资质的物业管理企业承接了一个30万平方米住宅项目的行为是违规?根据是什么? 《物业管理条例》规定三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。因此属于超越资质等级承接物业管理业务。

  二、抢 答 题

  46、新建物业项目的物业承接验收作用是什么?

  答:⑴进一步明确交接双方的责、权、利关系;⑵确保物业具备正常的使用功能;⑶为日后的物业管理创造条件。

  2、新建物业项目的物业管理用房应由谁配备?

  答:应由建设单位按照规定在物业管理区域内配置。

  3、新建物业项目的物业管理用房所有权应属于谁?

  答:属于业主

  4、物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应该做什么?

  答:应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  5、物业管理区域内业主大会的召开形式有哪几种?

  答:①采用集体讨论的形式,②采用书面征求意见的形式。

  6、物业管理活动中“业主公约”的效力范围是如何界定的?

  答:业主公约对全体业主具有约束力。

  7、物业出售前建设单位应向物业买受人明示什么,双方的承诺方式是什么: 答:应该将业主公约向物业买受人明示,并予以说明。双方应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  8、业主大会议事规则的主要有什么内容?

  答:议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等。

  9、《物业管理条例》规定对物业服务收费监督的部门有哪些?

  答:县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门。

  10、在实施物业管理活动的中如何划分住宅房屋本体维修责任?

  答:室内维修由业主负责;住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆,由物业管理企业负责。

  11、市物业管理主管部门是谁?

  答:市房地产管理局。

  12、业主大会筹备小组成员有哪些?

  答:业主代表、建设单位、街道办事处、居委会、所在地物业管理主管部门等。

  13、业主大会的执行机构是谁?

  答:业主委员会。

  14、业主委员会对逾期不交物业服务费的业主有什么义务?:

  答:应当督促其限期交纳。

  15、业主大会、业主委员会开展工作的经费由谁承担?

  答:由全体业主承担。

  16、业主大会、业主委员会开展工作经费的的筹集、管理、使用具体由什么规定?

  答:由业主大会议事规则规定

  17、某业主因特殊原因不能参加业主大会会议的,是否可以委托别人代替参加?

  答:可以,但应该书面委托代理人参加。

  18、业主大会的职责是什么?

  答:业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  19、住房专项维修资金的使用原则是什么?

  答:专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。

  20、物业管理企业资质等级分为哪几级? 答:分一级、二级、三级。

  21、物业管理企业资质中对各级资质的注册资本有什么要求?

  答:一级资质为500万元以上人民币,二级资质300万元以上,三级资质50万元以上。

  22、物业管理企业出租、出借、转让资质证书由什么部门给与什么处罚?

  答:由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。

  23、物业管理企业不参加资质年检的,按照《物业管理企业资质管理办法》的规定应怎样处理?

  答:由资质审批部门责令其限期改正,可处1万元以上3万元以下的罚款。

  24、物业管理企业发生分立、合并后,应履行什么手续:

  答:应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新核定资质等级。

  26、政府投资建设项目、住宅物业和以住宅为主的物业区域采取什么方式选择物业管理企业 答:必须通过招标投标方式确定。

  27、物业管理项目招标的方式有哪几种?

  答:①公开招标 ②邀请招标 ③ 议标

  28、《物业管理条例》从什么时间起开始施行?

  答:20**年9月1日起施行。

  29、住宅物业的前期管理采用什么方法选聘物业管理企业?

  答:应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘。

  30、根据《物业管理条例》,物业管理区域内,供水、供电等单位应承担的责任是什么?

  答:应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

  31、物业服务收费的确立原则是什么?

  答:应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

  32、物业存在或出现安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时应如何处理?

  答:责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

  33、物业共用部位、共用设施设备如果用来经营,其受益如何处置?

  答:所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  34、业主装修房屋时,业主与物业管理企业承担的义务分别是什么?

  答:业主应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  35、《物业管理条例》对物业管理区域内水电等有关费用的收取作了什么规定?

  答:供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  36、物业管理企业将物业管理区域内的某项业务承包给了专业公司,那么将来出现责任事故,应由谁负责?

  答:应由物业管理企业负责。

  37、我市对供水、供电等有关部门在住宅小区内挖掘道路及公共场地有什么规定?

  答:需按有关规定报批,并遵守住宅小区物业管理规定,须经物业管理企业同意,并在约定的期限内恢复原状;在楼顶或者墙面架设管线,需经物业管理企业同意,并按要求安装架设。

  38、负责全市物业管理收费的管理和监督的是哪些部门?

  答:由市物价局会同市房地产管理部门。

  39、物业管理服务收费区别不同对象,不同项目分哪几种价格管理形式?

  答:分政府指导价和市场调节价两种价格管理形式。

  40、普通住宅物业服务收费实行什么价格管理?

  答:政府指导价。

  41、实行政府指导价的物业服务收费,具体收费标准是怎样规定的?答:具体收费标准由业主和物业管理企业按照《威海市物业服务收费管理办法》规定和市物价局会同市房管局制定的基准价格和浮动幅度,在物业合同中约定,并将收费项目和收费标准报市物价局备案。

  42、物业管理公共性服务的内容包括哪些?

  答:包括公共性卫生、绿化、公共秩序、公共设施设备的维护和管理。 43、业主如不按物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用的,物业管理企业应如何解决?答:可以依法追缴,并可加收每逾期一天3‰的滞纳金。

  44、物业管理企业与业主发生的收费纠纷应如何解决?

  答:可由业主委员会调处,调处不成的可向市物价部门申请裁定,对裁定不服的,可向人民法院起诉。

  45、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应在什么情况下按照规定办理有关手续?

  答:应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后。

  46、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用应由谁交?

  答:由开发建设单位全额交纳。

  三、风险题

  20分题

  1、业主在物业管理活动中履行的义务有哪些?。

  ① 遵守业主公约、业主大会议事规则;

  ② 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  ③ 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

  ④ 按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  ⑤ 按时交纳物业服务费用

  ⑥ 法律、法规规定的其他义务。

  2、由物价部门、房管部门依据相关法律法规查处的有关物业服务收费违规情形有哪些?

  (1)超出政府指导价标准制定价格的。

  (2)擅自设立强制性收费项目,乱收费用的。

  (3)不实行明码标价或不按规定实行明码标价的。

  (4)只收费不服务或不按照规定提供服务而收取费用的。

  (5)其它违反有关法律法规的行为

  3、物业服务成本或者物业服务支出构成包括哪几部分?

  答:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

  (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

  (3)物业管理区域清洁卫生费用。

  (4)物业管理区域绿化养护费用。

  (5)物业管理区域秩序维护费用。

  [(6)办公费用。

  (7)物业管理企业固定资产折旧。

  (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (9)经业主同意的其它费用。

  4、请说出申报二级企业资质需要的物业项目内容是什么? 管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:(1)多层住宅100万平方米;

  (2)高层住宅50万平方米;

  (3)独立式住宅(别墅)8万平方米;

  (4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

  5、新设立的物业管理企业申请企业资质需要什么手续?

  (一)营业执照;

  (二)企业章程;

  (三)验资证明;

  (四)企业法定代表人的身份证明;

  (五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同;

  (六)其它应提交的资料。

  6、业主大会的目标和职责是什么:

  ①制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

  ②选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  ③选聘、解聘物业管理企业;

  ④决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  ⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  ⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

  30分题

  1、住宅专项维修资金与物业服务费有啥区别?

  答:物业服务费主要用于物业管理企业为整个物业管理项目的全体业主提供的公共服务费用。内容涉及绿地养护、公用设施设备正常运转、公共秩序管理、卫生保洁等。而专项维修资金是指专项用于住宅公用部位、公用设施设备在保修期满后,进行中修、大修、更新和改造工程的费用。专项维修资金属于个人,物业服务费显然没有这种特性。

  2、推行ISO9000质量标准对物业管理活动有什么意义?

  答:①可帮助物业管理企业建立一套规范、系统、科学的服务程序和管理制度。

  ②可以改善管理和服务,有效监督员工的工作。

  ③可提高员工的管理素质,增强服务质量意识和质量保证能力。

  ④可改变服务质量的不稳定,减少不合格服务,由人治转向法治,由被动转向自动控制。

  ⑤可优化企业结构,简明企业程序,降低不必要的管理成本,提高工作效率。

  ⑥可成为物业管理企业持续改善的推动力,促进物业管理水平的不断提高。

  ⑦可以提高物业管理企业形象,有利于物业管理企业拓展市场。

  3、如何处理好业主投诉?

  答:①应耐心听取业主意见,虚心接受业主批评,用心地听清楚业主所反映的问题。

  ②对业主所反映的问题一定要问清楚,不要主观推断。

  ③对用户反映的问题要做好书面记录。

  ④对反映的问题要及时了解事情真相,向业主回复具体工作时间和具体解决办法。

  ⑤及时了解处理问题的程度,业主报告问题处理的过程,并征询对处理结果的意见。

  ⑥及时向上一级主管汇报,以便更好更快的解决问题。

  4、物业管理应抓好哪几种形式的服务?

  ①微笑服务。应以真诚笑容为业主提供服务,融洽关系。

  ②真情服务。让业主体会到亲情,展示出员工服务时的美好心灵和高尚情操。

  ③礼貌服务。要文明礼貌,服务时要耐心,做到问多不厌,事多不烦。

  ④周到服务。对业主服务要做到有求必应、尽善尽美。

  ⑤跟踪服务。对业主的投诉要认真跟踪并积极主动地妥善处理。

  ⑥承诺服务。推行服务承诺制,提高办事效率,提高服务水平。

  5、高水平的物业服务体现在哪些方面?

  ①服务态度--真诚热情;

  ②服务设备--完好适用;

  ③服务技能--标准娴熟;

  ④服务项目--齐全对应;

  ⑤服务方式--灵活创新;

  ⑥服务程序--公开简洁;

  ⑦服务收费--清晰合理;

  ⑧服务制度--健全规范;

  ⑨服务效率--快速及时;

  ⑩服务契约--公正严谨。

  6、《物业管理企业资质管理办法》规定“物业管理企业申请核定资质等级,在申请之日前一年内有下列行为之一的,资质审批部门不予批准”,其中规定了13条禁止行为,请说出至少6条:

  ⑴聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;⑵将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;⑶挪用专项维修资金的;⑷擅自改变物业管理用房用途的;⑸擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;⑹擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;⑺擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;⑻物业服务合同终止时,不按规定移交物业管理用房和有关资料的;⑼与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的;⑽不履行物业服务合同,业主投诉较多,经查证属实的;⑾超越资质等级承接物业管理业务的;⑿出租、出借、转让资质证书的;⒀发生重大责任事故的。

  40分题

  一、案情:20**年8月,某物业管理公司,将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主告上法庭。原告称,该大厦住宅物业服务费每月0.30元/平方米建筑面积,但被告自99年1月起一直拒绝交纳物业服务费,为此,请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。被告辩称:被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同,原告与业主委员会签订的合同无效,其收费属于单方行为。同时又称,物业管理公司只收钱不服务,服务质量差,管理混乱,不符合对等原则,甚至交纳的物业服务费无正规发票。

  如果你是法官,将会怎样判决?请简述理由。

  判决结果:物业管理企业对业主所在大厦进行物业服务符合《物业管理条例》规定。收费标准有国家行政职能部门的批复,收费行为合法。被告入住小区后,享受了原告的物业服务,必须支付相应的费用。

  理由:

  1、《物业管理条例》第三十六条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”因此,物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。

  2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好,公共秩序管理不到位、服务质二、案情:量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务,显然是错误的,也是违法行为。

  3、如对物业管理企业的服务不到位等行为可依据物业服务合同约定,通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业管理企业的违约责任,而不能以此为借口拒交物业服务费用。1998年,黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于1998年10月,同年11月,业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同,约定物业服务费用由物业管理企业直接向业主按月收取。从1999年6月份起,黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从99年10月份开始,黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付,并告知物业管理企业直接向承租人万某收取。物业管理企业向万某收取物业服务费时遭拒绝,万某认为物业服务费用应由业主支付,自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁应该支付物业服务费用?说明理由。 处理结果:《物业管理条例》第四十二条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。因此,应当由业主而非承租人支付物业服务费。

  理由如下:

  1、向物业管理企业交纳物业服务费用,是业主根据物业服务合同应尽的义务。

  2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。

  3、业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用,但业主应当负连带责任。业主可在交纳物业服务费后,享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用,因此,应当由黄女士支付物业服务费用。

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