管理处物业部考核试题(附答案)

　　（说明：1、本试卷满分100分；2、本试卷适用于管理处物业部考核使用。

　　一、单项选择题（每题1分共20分）

　　1、一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（ C ）万元以上。

　　A．50B．300C．500D．1000

　　2、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（ C ）资质条件。

　　A. 一级B. 二级C. 三级D. 三级暂定

　　3、在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（ D ）。

　　A. 可任选其中一个作为中标人

　　B. 应以报价最低的为中标人

　　C. 应报请房地产行政主管部门确定中标人

　　D. 应按照中标候选人的排序确定中标人

　　4、物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（D ）。

　　A. ③－②－①－④－⑤－⑥ B. ③－②－①－⑤－④－⑥

　　C. ②－③－①－④－⑤－⑥ D. ②－③－①－⑤－④－⑥

　　5、物业服务合同由（C ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。

　　A. 各业主分别 B. 业主大会

　　C. 业主委员会代表业主 D. 物业建设单位

　　6、业主临时公约由（A ）制定。

　　A. 建设单位B. 购房人C. 物业管理企业D. 房地产行政主管部门

　　7、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（D ）之日止的物业管理活动。

　　A. 首次业主大会会议召开 B. 业主大会成立

　　C. 50%业主入住 D. 物业服务合同生效

　　8、业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（B ）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

　　A. 建设单位B. 业主委员会C. 政府主管部门D. 新物业管理企业

　　9、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（A ）应当负责修复和赔偿。

　　A. 装修人B. 装修企业C. 装修施工人员D. 物业管理公司

　　10、检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（B ）查验方法。

　　A. 测量B. 敲击　C. 使用D. 目测

　　11、对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（ C）。

　　A. 事后维修B. 紧急抢修C. 预防性维修D. 大修

　　12、下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（D ）。

　　A. 浇水B. 病虫害防治C. 杂草防治D. 绿化改造工程

　　13、下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（A ）。

　　A. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作

　　B. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任

　　C. 物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任

　　D. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问

　　14、下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（B ）。

　　A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位

　　B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位

　　C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示

　　D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理

　　15、电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（C ）。

　　A. 确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生

　　B. 通过安全窗撤离轿厢

　　C. 通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援

　　D. 通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救

　　16、实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（ C）不少于一次公布物业服务资金收支情况。

　　A. 三个月B. 半年C. 一年D. 二年

　　17、住宅专项维修资金属于（ B）所有。

　　A. 物业管理企业B. 全体业主

　　C. 物业管理企业和全体业主D. 建设单位

　　18、新建物业承接验收时，物业管理公司应向（B ）索取物业档案资料。

　　A. 业主B. 建设单位C. 施工单位D. 监理单位

　　19. 某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（C ）。

　　A. 通知B. 报告C. 请示D. 决定

　　20、按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（A ）。

　　A．管理服务费B．审批费C．施工现场管理费D．装修保证金

　　二、判断题（每题1分共10分）

　　1、房屋的所有权人为业主。（√）第六条

　　2、业主不可以委托代理人参加业主大会会议。（×）答：可以。第十二条

　　3、一个物业管理区域可以成立两个业主大会。（×）答：一个。第九条

　　5、业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。（×）答：全体业主。第十二条第四款

　　6、经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（×）答：20%。第十三条第二款

　　7、业主公约对全体业主具有约束力。（√）第十七条

　　8、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。（√）第三十四条

　　9、物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。（×）第四十四条

　　10、物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。（×）答：不得向业主收取手续费等额外费用。第四十五条

　　三、简答题（每题8分共40分）

　　1、物业管理的作用主要表现在哪些方面？

　　答：一是改善了人民群众的居住条件，提高了人民群众的居住质量。二是维护了社区的安定团结。三是有利于扩大就业和实施再就业工程。四是刺激了城镇居民服务消费支出的增长。五是推动了社区精神文明建设。

　　2、《物业管理条例》中建立的十项基本制度是什么？

　　答：一、告知制度。二、业主委员会备案制度。三、招标投标制度。四、承接验收制度。五、保修责任制度。六、资质管理制度。七、人员资格制度。八、交接制度。九、报告制度。十、专项维修资金制度。

　　3、物业管理的基本原则？

　　答：一、物业所有权与经营权相分离的原则。二、公平竞争的原则。三、业主至上的原则。四、统一管理的原则。五、权责分离的原则。六、专业和高效的原则。七、经济合理的原则。八、依法管理的原则。

　　4、物业管理企业的义务主要有哪些？

　　答：（一）履行物业服务合同，依法经营。（二）接受业主委员会和业主、物业使用人的监督。（三）定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目，接受质询和审计。（四）接受有关行政主管部门的监督管理。（五）法律、法规规定的其他义务，如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。

　　5、物业服务合同应包括哪些内容？

　　答：一、物业管理事项。二、服务质量。三、服务费用。四、双方的权利义务。五、专项维修资金的管理与使用。六、物业管理用房。七、合同期限。八、违约责任。除此之外，合同双方还可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任的承担，合同附件的效力，合同的变更、补充，索赔及争议解决方式等。

　　四、案例分析（每题10分共30分）

　　1、两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。最近物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。

　　试析：王先生的做法是否正确？为什么？

　　答：（要点）

　　1、王先生的做法不正确。

　　2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，不管你是否居住，你的房产都已享受到了，并因这些服务而得以保值和增值。还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分，物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他业主也是不公平的。

　　因此，只要业主购买了住房，开发商又及时有效地发出了入住通知书，就不管房子是否有人居住（或居住频率如何），原则上都应支付物业管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的，至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。

　　2、张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。

　　由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。

　　分析：1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？

　　2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？

　　答：（要点）

　　1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。

　　2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。

　　3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以，本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。

　　3、某物业管理公司所管某公寓大厦的业主欧阳先生长期拖欠物业管理费，物业管理公司应如何处理此事？

　　答（要点）：

　　1、首先，当廖先生上月费用拖欠后，物业管理公司在第二个月即应向其发催款通知书，此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知廖先生；

　　2、如果第二个月依然拖欠，物业管理公司应在第三个月再次发催款通知书，将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知，并限期缴清；

　　3、业主廖先生长期拖欠物业管理费，物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释，争取廖先生的理解和支持；

　　4、如果廖先生确有苦难，费用方面可以考虑适当给予优惠；

　　5、如果廖先生没有特殊困难，当收费员上门催款时依然拒付，物业管理公司可以根据物业管理公约停止对其提供服务；

　　6、如果依然没有成效，物业管理公司可以根据相应的法律程序提起诉讼。此时，应当注意催款工作的书面记录是极其重要的，它是按照法律程序到法庭解决问题所必需的物证。