篇2：物业管理法规测试试题(上)

　　物业管理法规测试试题(上)

　　一、判断题：（每小题1分，共20题）

　　1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。（ Х ）

　　2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（ √ ）

　　3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。（ Х ）

　　4、业主是物业所有权人。（ Х ）

　　5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（ √ ）

　　6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。( √ )

　　7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。( √ )

　　8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（ Х ）

　　9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。( √ )

　　10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( √ )

　　11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。( √ )

　　12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（ √ ）

　　13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（ √ ）

　　14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（ √ ）

　　15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。（ √ ）

　　16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（ √ ）

　　17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。（ Х ）

　　18、由国务院颁布的、于20**年9 月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（ Х ）

　　19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。（ Χ ）

　　20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（ √ ）

　　二、单项选择题：（每题1分，共20题）

　　1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（ A ）

　　A、书面承诺B、承诺C、不应承诺D、不予书面承诺

　　2、（ D ）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

　　A、所有物业B、住宅物业

　　C、住宅规模较小的D、前期管理的住宅物业

　　3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（ D ）

　　A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书

　　4、物业管理的权利基础来源于（ B ）

　　A、委托管理　　　B、建筑物区分所有权

　　C、政府的分配　　D、居民委员会的授权

　　5、物业管理对公共秩序的作用是（ B ），属于安全防范性质。

　　A、保障业主的人身安全　　　B、提供协助性管理服务

　　C、行使治安管理职能　　　D、业主自治管理

　　6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（ C ）。

　　A、住户B、租户C、业主D、物业管理企业

　　7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（ A ）所有。

　　A、全体业主 B、物业管理企业 C、开发建设单位 D、居民委员会 E、公安派出所

　　8、业主（ A ）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。

　　A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D、能擅自

　　9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（ C ）相互容忍。

　　A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务

　　10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（ A ）关系。

　　A、权利与义务　　B、服务与被服务

　　C、管理与被管理　　D、委托与被委托

　　11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：（ C ）

　　A、业主委员会B、居委会C、业主大会D、其他组织。

　　12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（ A ）地位。

　　A、主导　B、次要C、服从　　D、协助

　　13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（ C ）承担。

　　A、施工单位　 B、物业管理单位C、建设单位　D、业主

　　14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：（ A ）

　　A、平等的法律主体关系B、领导和被领导的关系

　　C、管理者与被管理者的关系D、法人与法人的关系

　　15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（ D ）确定。

　　A、业主的人数B、入住时间长短

　　C、物业使用人数比例 D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数

　　16、弃权或投反对票的业主（ C ）业主大会做出的各项决议。

　　A、可以不服从也不执行

　　B、可以服从但不执行

　　C、应当服从并执行D、可以选择性服从和执行

　　17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（ B ）物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。

　　A、直接影响着B、都不影响C、部分影响D、削弱了

　　18、物业管理企业的资质审批应由当地（ B ）负责。

　　A、工商部门B、房地产行政主管部门

　　C、税务部门D、物业管理协会

　　19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（ D ）。

　　A、2年　　B、5年　　C、10年　　D、合同约定期间

　　20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益（ C ）。

　　A、合同整体无效B、合同的格式条款有效

　　C、合同的格式条款无效 D、合同应撤销。

　　三、多项选择题 ：（每题2分，共10题）

　　1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规（ ABD ）以及国际公约。

　　A. 地方性法规B. 行政规章C. 宗教戒律D. 司法解释

　　2、业主在物业管理活动中，享有（ABC）权利

　　A．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务

　　B．参加业主大会会议，行使投票权

　　C．监督业主委员会的工作

　　D．按时交纳物业服务费用

　　E．遵守业主管理规约、业主大会议事规则

　　3、业主大会的职责是：（ ABD ）

　　A. 制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则

　　B. 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

　　C. 与物业管理企业签订物业服务合同

　　D. 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

　　4、有权组织业主成立业主大会的有（ACD ）

　　A. 物业建设单位B. 物业管理企业

　　C. 房地产行政主管部门和街道办事处D. 业主代表

　　5、业主委员会委员应当符合下列（BDE）条件。

　　A. 本物业区域内的业主 B. 热心共益事业、责任心强

　　C. 经济实力雄厚 D. 具有一定组织能力E．具备必要工作时间

　　6、业主委员会委员有下列（ACDE）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。

　　A. 因物业转让、灭失等原因不再是业主的

　　B. 无故缺席业主委员会会议累计三次以上的

　　C. 有犯罪行为的

　　D．拒不履行业主义务的

　　E．因疾病等原因丧失履行职责能力的

　　7、有下列（BCD）情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

　　A. 物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的

　　B. 20%以上业主提议的

　　C. 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的

　　D. 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况

　　8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物（ AC ）所构成。

　　A．专有部分所有权B．房地产产权

　　C．共用部分持分权D．人身权和人格权

　　9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（ ABCD ）。

　　A.占有B.使用C.收益D．处分

　　10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（ ABCDE ）。

　　A. 按照本来用途和使用目的使用专有部分

　　B. 维护建筑物的安全和外观美观

　　C. 不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线

　　D. 独自承担修缮自己专有部分的费用和责任

　　E. 对他人的合理行为应相互容忍

　　四、论述题：

　　1、试述《物业管理条例》颁布实施的意义? （8分）

　　答：第一，规范发展物业管理有利于促进经济增长。住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，住宅与房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程的加快，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。

　　第二，规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费由追求基本生活资料的满足向注重生活质量转变。

　　第三，规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移，加之我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整期中，大量的下岗失业问题，就业形势极为严峻和复杂，必须增加就业机会，物业管理就业容量大，对扩大就业有重要的作用。

　　第四，规范发展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定是全国建设小康社会的重要保证。随着社会经济体制的转形，社区建设越来越受到各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作，物业管理是社区服务的重要组成部分，对于维护社区环境和秩序具有重要作用。

　　2、 为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》突出建章立制的重要作用，确立了哪七项物业管理的基本制度？并就其中一项制度进行详细论述。（14分）

　　答：一是，业主大会制度。

　　各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定，但遭到大多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上认识，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。

　　为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　二是，业主规约制度。

　　物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主管理规约制度进行了确认，规定业主管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主管理规约，业主大会制定的业主管理规约生效时临时管理规约终止。业主管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主管理规约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。

　　三是，物业管理招投标制度。

　　物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会，《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。

　　四是，物业承接验收制度。

　　物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

　　五是，物业管理企业资质管理制度。

　　物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点，企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整顿和规范物业管理市场，《条例》规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。

　　六是，物业管理专业人员职业资格制度。

　　物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任（项目经理）等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，《条例》规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。

　　七是，住房专项维修资金制度。

　　随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变。为了解决在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据《通知》精神，我部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》，对维修资金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。4年多的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　五、案例分析题：

　　（一）业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据《业主管理规约》的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。

　　答案要点：

　　1、业主张某的行为违反了《业主管理规约》及相关法律规定，其行为已构成违约；

　　2、《业主管理规约》中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。

　　3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限。

　　4、根据《物业管理条例》第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。

　　（二）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么？（6分）

　　答：

　　（1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；

　　（2）如果是人为损坏，由责任人承担；

　　（3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。

篇3：物业管理法规运用技能试题(附答案)

　　物业管理法规运用技能试题(附答案)

　　一、是非判断题(对的打"√"，错的打"×"，共30分，每小题2分)

　　( × )l、行政处分是对公民和法人违反行政管理法律法规的行为所实施的制裁措施。

　　( √ )2、行政诉讼在审理中不能调解。

　　( √ )3、分期开发尚未完成的住宅区，只能成立临时业主委员会。

　　( √ )4、法律关系的实质就是主体的权利和义务关系。

　　( × )5、违约责任一般为过错责任。

　　( × )6、行政法规是由国务院所属各部、委根据法律法规所颁布的规范性文件。

　　( × )7、公平责任同样适用于精神损害赔偿场合。

　　( √ )8、新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

　　( √ )9、在复有法律关系中存在主体法律地位不平等。

　　( × )10、物业管理委托属于具体委托。

　　( × )l1、行政调解不具有法律效力。

　　( √ )12、法律规范的中心规范是行为规范。

　　( × )13、在我国，仲裁是两审终审制。

　　( × )14、合同成立时合同生效。

　　( √ )15、合同附件与合同正文具有同等法律效力。

　　二、简答题(20分，每题10分)

　　1、物业管理合同一般包括哪些主要条款?(10分)

　　答案要点:

　　合同一般主要包括八项条款

　　①当事人的名称或者姓名和住所

　　②标的

　　③数量

　　④质量

　　⑤价款或者报酬

　　⑥履行期限

　　⑦地点和方式

　　⑧违约责任及解决争议的方法第二条和第八条各2分，其余每条各1分

　　2、物业管理企业的权利与义务有哪些?

　　答案要点:

　　建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理公司的权利是:

　　1)物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；

　　2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；

　　3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

　　4)有权制止违反规章制度的行为；

　　5)有权要求管委会协助管理；

　　6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；

　　7)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

　　物业管理企业的义务是:

　　(1)履行物业管理合同，依法经营

　　物业管理企业的义务，首先是履行合同，对合同规定的事项要全面履行。

　　1)管理服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业管理企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。

　　2)不得擅自变更和解除管理服务合同，双方必须信守合同。如果发生新的情况，要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当事人都不得擅自变更或解除合同，也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同。

　　3)依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷，一种是通过有关主管部门的调解解决，也可以向人民法院起诉。

　　(2)接受管委会和住宅小区内居民的监督

　　(3)重大的管理措施应当交管委会审议，并经管委会认可

　　(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导

　　权利与义务答出主要要点即可，每条1分

　　三、案例分析(50分)

　　(一)某小区四楼业主张某向管理公司投诉五楼业主李某，称李改造住房时将客厅一角加建了一厕所，由此对其生活带来了不良影响(张家在客厅时常闻李家冲厕水声)，要求物业管理公司进行处理。

　　问:物业公司应如何解释或者处理?理由是什么?(15分)

　　答案要点:

　　物业管理公司应告知住户，此类事件可在物业管理公司配合下先协商解决，如协商不成住户可向法院提起诉讼。(假设物业管理公司并未超越权限审批楼上住户的装修方案)。3分

　　其理由为:

　　(1)在物业管理委托合同无特别规定的情况下，物业管理公司的权限范围不包括对住户装修方案的审批，只应对报修的业主尽告知义务，要求其按照《住宅使用说明书》进行使用。4分

　　(2)业主装修属于对自己所有财产的处分，在不影响其他使用人的情况下是合法的。但是本案中楼上业主改变楼宇使用结构，给楼下业主造成损害。4分

　　(3)根据《民法通则》，楼上楼下属于相邻关系，楼下业主是否起诉则以造成损害的严惩程度而定。4分

　　(二)某小区业主黄某一家人"五一"旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连处的下水道(管)漫出。事后，小区物业管理公司称:下水管道是畅通的，因此不负管理责任。开发商则称:此楼己通过综合验收，是合格的，包以也无责任。黄某于是投诉到消费者协会。

　　问:你如何看待此次事件?(10分)

　　答案要点:

　　(1)下水道漏水，物业管理公司应协助业主查明原因及情况:4分

　　(2)如在保修期内，由开发商负责维修，如确属先天质量缺陷，亦同。3分

　　(3)此外其他情形，则由物业管理公司负责维修。3分

　　(三)2000年10月，某房地产公司在拟建花园住宅小区的报批文件和图纸说明，住宅楼为17层，第一层为本楼地下停车场。办完审批手续后，该小区于2000年11月破土动工，并做售楼广告，称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。20**年年底该楼预售完毕，张某等52户均在售房合同中约定:由房地产公司提供地下停车场的停车位。交付使用后，张某等户在地下停车场停车时得知停车场已转让给小区的物业管理公司，小区住户使用需交纳5元/天的停车费。张某认为购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权，他不应付费。为此，张某等数十名住户与房地产公司交涉，但房地产公司则称合同约定的提供停车位是有偿提供，未说明是无偿提供。鉴于协商不成，张某等诉至法院，要求判决房地产公司对地下停车场无处分权，转让行为本身不合法，合同无效。

　　请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。15分

　　答案要点:

　　(1)停车场在建筑物内形成了一定空间，四周的范围明确是具有独立的出入口，已经构成了与住房相区别的特定物，在构造上和利用上具有独立性，因此停车场所有权仍归房地产公司所有。3分

　　(2)本案中不能认为因张某等购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权，即区分所有建筑物的共用部分。而对于合同上的约定:房地产公司提供地下停车场的停车位，不能认为房地产公司对地下停车场所有权的放弃。因此，房地产公司对地下停车场仍有处分权，换言之，物业管理公司对停车场的取得合法有效。4分

　　(3)对于张某等业主信赖利益的损失，如房地产公司售房广告的内容，由于合同已生效履行，故本案中不存在缔约过失责任的承担问题。因为缔约过失责任是指在合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方致合同不成立或无效所具有的过失而承担的责任。4分

　　(4)但本案例中，房地产公司称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。没有尽详尽告知的义务，即没有告知消费者房地产公司提供的停车位是属于所售楼房的一部分，还仅是公司为购房消费者能够提供的一种有偿服务。它没有告知消费者停车场的所有权或使用权的划分，且有一种误导的嫌疑，对消费者造成信赖利益的损失，应该负一定的责任。但由于我国现行法律没有规定，业主们很难得到这方面的损失赔偿。4分

　　(四)某物业管理公司不与小区业主委员会协商，擅自将所管辖住宅小区的所有楼内一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给他人设摊经营。该住宅小区业主委员会认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位让与他人经营是一种侵权行为，经交涉无果，遂一纸诉状将物业管理公司告上法庭。被告辩称:物业管理公司作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人设摊经营。

　　请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。10分

　　答案要点:

　　(1)我国《物业管理条例》第五十条规定:"物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。""物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。"

　　我国《民法通则》第78条规定:"财产可以由两个以上的公民法人共有。" 物业的共有是指两个或两个以上的权利主体对同一项物业共同享有的所有权。共有权利主体称为共有人，客体称为共有物业，各共有人之间因物业共有而形成权利义务关系称为共有关系。物业的共有可分为按份共有和共同共有。除夫妻共同共有和家庭共同共有的物业，大都属于按份共有。在住宅小区的大厦中，大门、楼梯、电梯、大厅等都属于业主共有财产。

　　《民法通则》第106条规定:"公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。" 5分

　　(2)本案中的物业管理公司将属于业主所有的一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给一单位设摊经营，是一种对财产使用权的处分行为，它的行为侵害了部分业主对公共部分拥有的使用权，物业管理公司应承担相应的民事责任:停止侵权，返还违法所得，赔偿损失。3分

　　(3)物业管理公司要出租共有房屋部分，必须征得大多数业户或业主委员会同意，且收益要归全体业主所有。

篇4：物业管理法规模拟试题(附答案)

　　物业管理法规模拟试题(附答案)

　　得分评卷人

　　一、填空题(每空1分，共10分)

　　1、物业管理的内容更多的是____，而不是_____。

　　2、物业管理法是物业管理企业据以和业主签约，据以合法管理业主物业得具有____，并_____、_____制约得法律规范得总称。

　　3、一般收益性物业的委托管理合同须规定物业管理公司要____呈送各种文件和报告以及物业管理人员的管理责任，主要工作等。

　　4、_______是由物业管理公司编制的，发给业主、使用人的较为详尽而全面地反映住户应遵守的管理规定，以及物业管理公司所能提供的服务项目的非强制性执行文件。

　　5、我们把业主定义为: _______的所有权人。

　　6 、物业管理企业管理物业的基础是_______和_______。

　　二、在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题3分，共15分)

　　1、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则()

　　A、公平合理B、方便生活C、团结互助D、有利生产

　　2、我国政府主管部门现采取()重大措施来促进我国物业管理行业健康，全面地提高整体素质和质量。

　　A、立法B、考评C、招标D、资质

　　3、下列哪些情况不属于物业管理法律关系()

　　A、某市物业管理公司因长期亏损而破产

　　B、业主林某因车祸而死亡

　　C、某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》的申请

　　D、某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作为行为

　　4、属于物业管理纠纷中涉及的常见罪名有()

　　A、诈骗罪B、侵占财产罪C、故意伤害罪D、滥用职权罪

　　5、经过()以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。

　　A、10%B、20%C、30%D、40%

　　得分 评卷人

　　三、名词解释(每小题5分，共20分)

　　1、物业管理

　　2、侵权责任

　　3、业主委员会

　　4、物业管理纠纷

　　得分评卷人

　　四、简答题(每小题8分，共24分)

　　1、简述物业管理法律关系的主要特征?

　　2、简述业主自治自律原则

　　3、简述物业管理法律责任特征

　　得分评卷人

　　五、论述题(本题共16分)

　　业主公约的性质、特点、订立原则

　　得分评卷人

　　六、案例分析题(本题15分)

　　20**年9月广州帝力房地产开发公司与阳光有限公司签订了房屋售卖合同，约定以1756万的价格购买了某大厦裙楼的一层商铺，建筑面积为1634平方米。20**年1月，帝力房地产开发公司通知阳光公司，称在交付商铺时，须与佳美物业发展有限公司签订为一期十年的物业管理协议，并一次性交纳管理费、维修基金共人民币85万元。阳光公司认为无法接受该协议，两公司就此发生了争议。

　　问题:1、阳光公司可以通过什么途径来主张自己的权利

　　2、你认为本案应如何处理

　　物业管理法规模拟试题答案

　　一、填空题(每空1分，共10分)

　　1、服务管理2、民法性质行政法经济法3、定期向业主4、住户手册5、物业6、委托授权合同约定

　　二、在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题3分，共15分)

　　1、ABCD2、ABCD3、ABCD4、ABCD5、B

　　三、名词解释(每小题5分，共20分

　　1、物业管理指业主通过对选聘物业管理企业，由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　2、侵权责任--是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。

　　3、业主委员会。又称业主管理委员会(管委会)。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。

　　4、物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。

　　四、简答题(每小题8分，共24分)

　　1、简述物业管理法律关系的主要特征?

　　答:物业管理法律关系性质的多重性 物业管理法律关系基本主体的特定性

　　物业管理法律关系中业主居于主导地位物业管理法律关系的客体有特殊性

　　物业管理法律关系的国家干预程度比较大物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性

　　2、简述业主自治自律原则

　　这些原则可以概括为；

　　1、依法自治原则

　　2、积极自治原则

　　3、规范自治原则

　　4、民主管理原则

　　5、接受监督原则

　　6、尊重私权，公益优先原则

　　3、简述物业管理法律责任特征

　　法律具有综合性特征

　　法定责任与约定责任相结合

　　责任认定对技术规范有较强的依赖性

　　法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅

　　五、论述题(本题共16分)

　　业主公约的性质、特点、订立原则

　　性质:

　　(1)业主公约是业主(区分所有权人)之间的非单纯债权性质的契约；

　　(2)业主公约是众多业主(区分所有权)之间的社会化的契约；

　　(3)业主公约具有合伙性质、集团性质；

　　(4)业主公约类似于劳动法上的劳动协约；

　　(5)业主公约是有关区分所有人相互之间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规则。

　　特点:

　　(1)公约主体是全体业主。在我国，不同地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所不同，但订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体--业主(代表)大会。

　　(2)公约客体是物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。

　　(3)公约内容是有关物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。

　　(4)公约是经业主签约或业主(代表)大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。

　　(5)公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

　　订立的原则

　　(1)合法性原则。业主公约的内容符合法律、法规、政策有关规定和土地使用权出让合同的规定。业主公约自业主签约或业主(代表)大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报所在地的县以上房地产管理部门备案。

　　(2)整体性原则。业主公约的订立是在全体业主自愿和充分协商的基础上进行，当个别意见难以统一的情况下，应当以全体业主的整体利益为目标，个人服从全体，少数服从多数。

　　(3)民主性原则。业主公约的订立应当采取民主管理的形式，即通过业主大会或业主代表大会的形式，反映全体业主或者大多数业主的利益和要求。

　　六、案例分析题(本题15分)

篇5：物业管理法规分章练习试题(附答案)

　　物业管理法规分章练习试题(附答案)

　　一、名词解释

　　物业管理法：物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。

　　二、简答题

　　1、简述物业管理立法的原则

　　(一)实事求是、因地制宜(二)科学的创见性(三)协调配套(四)保障物业合理使用(五)依法维权、自治自律

　　第二章 物业管理法律制度

　　一、名词解释

　　1、法律关系：是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。

　　2、物业权属：是指物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况。

　　二、简答题

　　1、简述物业管理法律关系的特征

　　(一)物业管理法律关系性质的多重性

　　(二)物业管理法律关系基本主体的特定性

　　(三)物业管理法律关系中业主居于主导地位

　　(四)物业管理法律关系的客体有特殊性

　　(五)物业管理法律关系的国家干预程度比较大

　　(六)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。

　　第三章 业主和业主团体

　　一、名词解释

　　1、业主。业主为物业的所有权人。

　　2、业主大会。是由依法划定的业主自治管理辖区，亦即特定物业管理区域内全体业主组成的业主大会，业主大会是物业内的最高决策机构。

　　3、业主委员会。又称业主管理委员会(管委会)。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。

　　4、业主委员会章程。是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。

　　5、业主自治。是指业主依靠物业居住所形成的团体，实施自我管理、平等相处、民主协商、团体约束的社区生活方式。

　　6、业主自律。是指业主在物业社区生活过程中，以自我约束行为、自主表达权利，既维护自身物业安居，又尊重他人居住权益的生活模式要求。

　　7、业主公约。是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。

　　二、简答题

　　1、简述业主自治自律原则

　　这些原则可以概括为;

　　(1)、依法自治原则

　　(2)、积极自治原则

　　(3)、规范自治原则

　　(4)、民主管理原则

　　(5)、接受监督原则

　　(6)、尊重私权，公益优先原则

　　2、简述业主大会的职责

　　召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。根据《物业管理条例》规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业管理企业;

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第四章 物业管理企业

　　一、名词解释

　　物业管理企业。是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。

　　二、简答题

　　简述物业管理企业的职责范围

　　(1)物业的验受接管义务

　　(2)房屋装修装潢的管理义务

　　(3)建筑物及其设施的保养、维修义务

　　(4)物业小区的环境管理义务

　　(5)物业小区的安全管理义务

　　(6)合同约定的其他义务

　　第五章 物业管理合同

　　一、名词解释

　　1、物业管理合同。是接受委托物业管理服务的物业管理企业与委托人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。

　　2、、物业管理专用基金。包括货币形态的维修基金和实物形态的物业管理专用房屋、依与业主团体约定归物业管理支配经营的商业性用房、场地以及经营收入中归业主团体共有共享部分。

　　3、物业管理收费。指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用

　　二、简答题

　　简述物业管理合同的特点

　　1、物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同

　　2、物业管理合同是一种以劳务为标的的合同

　　3、物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提。遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则

　　4、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同

　　第六章 不同物业的管理规范

　　一、名词解释

　　收益性物业：是指以经营性房屋为主体的物业。

　　二、简答题

　　简述收益性物业管理的特点

　　1、收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。

　　2、收益性物业管理具有时间的紧迫性。

　　3、收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。

　　4、收益性物业管理是综合性的统一管理。

　　5、收益性物业管理具有极大的社会效益。

　　第七章 物业管理法律责任

　　一、名词解释

　　1、物业管理法律责任--是指在物业管理相关活动中，物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。

　　2、归责事由--是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况，按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责任原因。

　　3、违约责任--又称合同责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果。

　　4、侵权责任--是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。

　　二、简答题

　　1、简述物业管理法律责任特征

　　法律具有综合性特征

　　法定责任与约定责任相结合

　　责任认定对技术规范有较强的依赖性

　　法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅

　　2、简述承担物业管理法律责任的一般构成

　　行为本身具有可非难性

　　损害结果

　　因果关系

　　行为人心理主观过错状态

　　第八章 物业管理纠纷的防范与处理

　　一、名词解释

　　物业管理纠纷--是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。

　　二、简答题

　　试述物业管理纠纷的起因及其防范

　　1、完善相关立法工作。房地产行业的迅猛发展势头，必然要求建立与之相配套的物业管理法律，以推动和完善房地产行业的发展。我国虽然出台了《物业管理条例》，但它毕竟仅仅是国务院颁布一个行政法规，要尽快改变立法层次低、自相矛盾的现状，加快全国性立法，完善地方性立法，废止过时的规章和条例，明确确立物业管理的主体、权利、义务、范围、标准及法律救济手段，从而为解决物业管理纠纷提供法律标准和依据。

　　2、加大行业规范化管理力度。在目前尚无全国性立法予以调整的情况下，相关行政管理部门加强对物业公司的管理监督尤为重要。首先，要对物业管理公司的资质进行严格审查，提高物业管理公司的素质;其次，要督促开发商成立业主管理委员会，保护业主的合法权益，对开发商不设立业主委员会的，要给予惩罚措施;第三，要打破物业管理公司的垄断地位，在适当时候要采用公开招标的方式，由业主自主选择合适的物业管理公司;第四，有关行政管理部门要定期对物业公司加大抽查力度，对不合格的予以整顿，并给予相应的惩罚和制裁措施，第五，协调物业管理中涉及到治安、环保、城管、消防、水电、卫生等政府部门的事务，第六，确立物业管理企业在招标、投标过程中一系列的具体措施和物业服务及物业服务收费标准。

　　3、培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。首先是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法，用市场竞争的方式产生物业企业，并在政策上给予一定的扶持;对现有的物业公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产商分离;其次推广和完善物业企业聘用和招投标的办法，要实行市场的准入机制、准入制度，加强物业企业的资质认证，防止不合格的企业在市场上充数;第三，应当确立物业管理的商业模式、标准模式，根据不同的消费层次确立不同的服务标准和费率。

　　4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。现在，无论是商家还是消费者，都很看重售后服务，因为售后服务是交易双方的交易目的得以实现的重要保障。物业管理是买房后的售后服务，而房屋可能是一个人终身使用的商品，因此，物业服务内容与项目、服务水准以及收费标准都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因;反之，合同双方会减少很多麻烦。从司法实践来看，业主因物业管理公司服务质量低劣而拖欠物业管理费或解聘物业管理公司的案件大量出现。由于物业管理合同签订的过于笼统，细化不够，结果通常是业主举证不足，而导致败诉。所以我们呼吁作为物业管理行政主管部门应尽快制定物业管理服务的量化考评标准。具体标准可以参考建设部1996年4月1日颁发的《全国城市物业管理优秀住宅小区达标分细则》

　　5、进一步规范政府行为。前边我们提到由于物业管理尚未定型化、规范化，因此物业管理行政主管部门应当加强对物业管理公司的监督管理，但任何不受制约的权力都会产生腐败，所以我们应当进一步规范政府行为，防止权力被滥用。关于这一点国务院《物业管理条例》第69条对此有明确规定，"违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。"但这还远远不够，比如目前物业行政管理活动中的一个突出问题是行政事业性收费问题， 据不完全统计，广东省内有关地区相关管理部门对物业管理企业的行政事业性收费，包括公安、工商、卫生环保、物价、劳动、建设、房管等部门的收费多达10类13种50项，这些收费的合理性是否经过论证，我们不得而知。今后我们必须通过立法加强对政府行政行为的规范，起码应当核定统一的收费项目与标准，取缔部门自定收费的做法。

　　6、物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。物业管理社会化、专业化、市场化都有其特定的内涵。

　　物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

　　物业管理专业化是指物业管理企业有专业的人员配备;有专门的组织机构;有专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施和工作程序;运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化管理。

　　物业管理市场化是指形成有活力的物业管理市场，业主通过市场选择物业管理企业，物业管理企业通过市场寻找代管的物业；物业管理企业按照现代企业制度组建和运作，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具有独立承担民事和经济法律责任的企业法人，日常管理工作也纳入市场运行轨道，走以业养业、自我发展的道路。

　　42.业主公约

　　43.包租转租模式

　　44.火灾保险

　　45.营业成本

　　六、简答题(每小题4分，共24分)

　　46.员工管理条例主要包括哪些内容?

　　47.危房的使用管理方式有哪些?

　　48.热网设备事故抢修工作程序有哪些步骤?

　　49.环境绿化中绿地建造、日常保养、用户爱护之间的关系如何?

　　50.购买物业保险对物业管理公司有何意义?

　　51.如何确定公共商业物业的承租人的整体组合形式?

　　42.也称物业管理公约，是一种公共契约，属于协议、合约性质。

　　是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理方面的行为准则，对全体业主有约束力。业主和使用人均应遵守业主公约。

　　43.是物业管理企业接受业主委托，将出租物业全部或部分包租下来，支付业主租金，然后负责转租，即再将其零星出租，获取一定的租金批零差价的物业租赁管理形式。

　　44.火灾保险是因火灾所引起的财产损失给以经济保障的保险。

　　45.企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。包括直接人工费、直接材料费和间接费用等项目。

　　简答题答案(每小题4分，共24分)

　　46.主要包括：

　　(1)劳动用工制度;

　　(2)员工行为规范;

　　(3)员工福利制度;

　　(4)员工培训制度;

　　(5)企业奖惩制度。

　　47.

　　(1)观察使用;

　　(2)处理使用;

　　(3)停止使用;

　　(4)整体拆除。

　　48.(1)查出损坏部位，并用分段阀门将其关闭，同时关闭从损坏管段引出的各支管阀门;

　　(2)使干管中未损坏的管段恢复运行;

　　(3)排除损坏故障;

　　(4)开通管路，并恢复向关断的用户供热。

　　49.绿地的建造是环境绿化的前提，物业管理企业对环境绿化的日常养护是保证。物业环境特别是居住区绿化效果的保持，离不开广大住用户的爱护。物业管理企业要采取多种形式向广大住用户进行广泛的宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，同时制定相应的绿化管理规定并抓好落实。

　　50.购买物业保险对物业管理公司有两大意义;一是分散意外损失;二是利于善后工作。

　　51.(1)确定主要承租人的类型，它决定了每一公共商业物业最好的承租人组合形式。

　　(2)确定次要承阻人的类型。

　　(3)空间位置的安排。

　　(4)合理安排不同承租人的租期。