篇2：物业管理师物业管理实务试题汇编之入住与装修管理(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之入住与装修管理(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第六章入住与装修管理

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．关于人住的概念，以下哪种说法是不准确的()。

　　A、入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续

　　B、对业主而言：人住，既包括物业验收及相关手续办理，也包括物业管理有关业务的办理

　　C、入住是物业管理单位向业主交付其所购房屋钥匙的过程

　　D、人住也是物业管理单位为业主办理物业管理业务手续的过程

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对人住概念的理解，C选项仅是入住服务流程中的一个环节。有关内容可参见教材第87页。

　　2．人住验收的资料准备，是由建设单位和物业管理企业共同完成的。以下哪一项资料不是建设单位准备的()。

　　A、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　B、《人住通知书》

　　C、《物业验收须知》

　　D、《业主(住户)手册》

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对入住资料准备的掌握程度，D选项“《业主(住户)手册》”是由物业管理单位编撰的。有关内容可参见教材第88～89页。

　　3．《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理人住手续的书面通知，一般不包括()。

　　A、物业具体位置

　　B、小区概况

　　C、委托他人办理人住手续的规定

　　D、业主人住时需要准备的相关文件和资料

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对《人住通知书》的内容的掌握程度，B选项“小区概况”是《业主(住户)手册》中的内容。有关内容可参见教材第88-89页。

　　4．在人住工作的准备工作中，除要作大量的资料准备外，还有其他准备工作，以下哪一项不含在“其他准备”工作中()。

　　A、人住工作计划

　　B、入住仪式策划

　　C、环境准备

　　D、用于检验的设备、工具准备

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对入住准备中“其他准备”的掌握程度，“其他准备”包括人住工作计划、人住仪式策划、环境准备和场地布置、资料及办公用品准备、标识牌、应急预案等内容，不包括D选项“用于检验的设备、工具准备”。有关内容可参见教材第90页。

　　5．请按人住流程整理以下顺序()。

　　A、验收房屋并填写《业主人住房屋验收单》，签字确认

　　B、领取《业主(住户)手册》等相关文件资料

　　C、业主凭《人住通知书》、购房发票及身份证登记确认

　　D、提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用

　　E、缴纳当期物业服务等有关费用

　　F、签署有关物业管理服务约定等文件

　　G、领取房屋钥匙

　　【答案】 C-A-D-F-E-B-G

　　【解析】本题考查的是考生对入住流程的掌握程度。有关内容可参见教材第91页。

　　6．请按人住手续整理以下顺序()。

　　A、产权代办手续，提供办理产权的相关资料，缴纳办理产权所需费用

　　B、建设单位开具证明，业主持此证明到物业管理单位继续办理人住手续

　　C、持购房合同、《入住通知书》等进行业主登记确认

　　D、房屋验收，填写《业主人住房屋验收表》，建设单位和业主核对无误后签章确认

　　E、缴纳入住当月物业管理以及其他相关费用

　　F、领取提供给业主的相关文件资料，如：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、《业主(住户)手册》

　　G、业主和物业管理单位签署物业管理的相关文件，如：物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等

　　H、领取房屋钥匙

　　【答案】C-D-A-B-G-E-F-H

　　【解析】本题考查的是考生对入住手续的掌握程度。有关内容可参见教材第91页。

　　7．请按物业装饰装修管理流程整理以下顺序()。

　　A、物业装饰装修登记

　　B、签订《物业装饰装修管理服务协议》

　　C、办理开工手续

　　D、备齐资料

　　E、施工

　　F、填写申报登记表

　　G、验收

　　【答案】D-F-A-B-C-E-G

　　【解析】本题考查的是考生对物业装饰装修管理流程的掌握程度。有关内容可参见教材第96页。

　　8．在物业的装饰装修活动中造成的损失，哪一项不是由装修人负责赔偿或罚款()。

　　A、相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏

　　B、装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施

　　C、装修人侵占了公共空间，对公共部位和设施造成的损害

　　D、损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对装修中各方主体的责任的掌握程度。D选项“损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果”应对装饰装修企业处以罚款。故本题选D，有关内容可参见教材第104。105页。

　　9．为分清物业单位装饰装修有关各方的责任，物业装饰装修管理协议等相关文件应由()签字确认。

　　A、装修人、施工单位及物业管理单位三方

　　B、装修人、物业管理单位二方

　　C、施工单位、物业管理单位二方

　　D、装修人、施工单位二方

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对装修中各方主体的责任的掌握程度。有关内容可参见教材第104页。

　　10．关于物业装饰装修现场管理，说法不正确的是()。

　　A、要宽进宽出，为装修人员提供方便

　　B、加强巡视，防患于未然

　　C、控制作业时间，维护业主合法权益

　　D、强化管理，反复核查

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对装饰装修现场管理的掌握程度。装饰装修现场管理要求做到4点：一是严把出入关、杜绝无序状态；一是加强巡视，防患于未然；一是控制作业时间，维护业主合法权益；一是强化管理，反复核查。A选项“要宽进宽出，为装修人员提供方便’’与“严把出入关”相矛盾。故选A，有关内容可参见教材第102页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．请选出在房地产开发和物业管理实践中，常见的物业入住的操作模式()。

　　A、以建设单位为主体，由物业管理单位相配合

　　B、由建设单位独立完成

　　C、物业人住运作的准备、内容、程序等都是一致的，但建设单位和物业管理单位各自职责不同

　　D、从房产移交的角度看，入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关法律责任和义务，物业管理单位只是办理相关手续

　　E、建设单位将人住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理人住手续

　　【答案】A E

　　【解析】本题考查的是考生对物业入住的操作模式的掌握程度。物业入住的操作模式有两种，即A选项和E选项，B、c、D选项内容与物业人住操作模式的分类无关。故选A、E，有关内容可参见教材第87页。

　　2．入住验收的资料准备中，一般而言，由物业管理企业完成的资料是()。

　　A、物业管理有关约定

　　B、《业主人住房屋验收表》

　　C、《物业验收须知》

　　D、《业主(住户)手册》

　　E、《人住通知书》

　　【答案】A B D

　　【解析】本题考查的是考生对物业人住准备的掌握程度。《物业验收须知》和《人住通知书》是由建设单位完成的资料。故选A、B、D，有关内容可参见教材第88～89页。

　　3．业主在办理入住时，物业管理单位要与业主签订关于物业管理服务的约定，进一步明确双方的权利和义务，在协议中应明确()。

　　A、物业管理费收费面积、收费时间及金额

　　B、物业管理费计费时段和缴纳时间

　　C、装修管理的验收标准

　　D、调整物业管理费的条件或其他情况

　　E、物业分项验收情况记录以及水、电、煤气等的起始读数

　　【答案】A B D

　　【解析】本题考查的是考生对物业入住准备的掌握程度。在协议中应明确的双方权利和义务有5点：①物业管理费收费面积、收费时间及金额；②物业管理费计费时段和缴纳时间；③物业管理费收缴方式(现金或托收等)；④滞纳金及其计收比例；⑤调整物业管理费的条件或其他情况。故选A、B、D，有关内容可参见教材第90页。

　　4．入住服务的管理包含以下哪几方面内容()。

　　A、人住流程与手续

　　B、费用缴纳

　　C、验房及发放钥匙

　　D、确定办理装修的时间

　　E、资料归档

　　【答案】A B c E

　　【解析】本题考查的是考生对入住服务的管理的掌握程度。入住服务的管理包括4个方面：①入住流程与手续；②费用缴纳；③验房及发放钥匙；④资料归档。故选A、B、C、E，有关内容可

　　参见教材第91-92页。

　　5．物业人住准备工作的核心是科学周密的计划。在做好周密计划和资料准备及其他准备的同时，还应注意以下哪几方面的工作()。

　　A、人力资源和资料准备要充足

　　B、与街道办事处保持密切联系

　　C、手续办理要分批，避免过分集中而混乱

　　D、紧急情况要有预案

　　E、物业查验要到位

　　【答案】A c D

　　【解析】本题考查的是考生对人住服务准备工作的掌握程度。入住准备工作还包括4个方面：①人力资源要充足；②资料准备要充足；③手续办理要分批，避免过分集中而混乱；④紧急情况要有预案。故选A、C、D，有关内容可参见教材第92～93页。

　　6．关于物业装饰装修管理的说法正确的是()。

　　A、规范业主、物业使用人的装饰装修行为

　　B、协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正

　　C、杜绝业主和物业使用人的违规装饰装修行为

　　D、确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益

　　E、物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部1 10号令《住宅市内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定

　　【答案】A B D E

　　【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理的理解。C选项“杜绝业主和物业使用人的违规装饰装修行为”中“杜绝”一词不当。故选A、B、D、E，有关内容可参见教材第95～96页。

　　7．物业装饰装修管理是一个系统工程，除要对装饰装修的内容进行检查外，还要对以下哪几方面进行管理()。

　　A、物业装饰装修范围和时间管理

　　B、对装饰装修人员进行现场培训

　　C、物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

　　D、物业装饰装修现场管理

　　E、装修施工单位各专业人员是否具备专业上岗证

　　【答案】A C D

　　【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。物业装饰装修管理包括4点内容：①物业装饰装修范围和时间管理；②物业装饰装修管理的要求(检查的部位)；③物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理；④物业装饰装修现场管理。本题选A、C、D，有关内容可参见教材第100-102页。

　　8．人住验收的资料准备，是由建设单位和物业管理企业共同完成的。以下哪些项资料是建设单位准备的()。

　　A、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　B、《入住通知书》

　　C、《物业验收须知》

　　D、《业主(住户)手册》

　　E、《业主临时公约》

　　【答案】A B c E

　　【解析】本题考查的是考生对入住准备的掌握程度。《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰的，A、B、C、E是由建设单位制订的。有关内容可参见教材第88～89页。

　　9．物业装饰装修管理服务包括哪些内容()。

　　A、物业装饰装修的范围和时间管理

　　B、物业装饰装修管理的要求

　　C、物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

　　D、物业装饰装修现场管理

　　E、物业装饰装修管理流程

　　【答案】A B c D

　　【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。物业装饰装修管理包括4点内容：①物业装饰装修范围和时间管理；②物业装饰装修管理的要求；③物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理；④物业装饰装修现场管理。所以正确答案为A、B、C、D，有关内容可参见教材第100～102页。

　　10．物业装饰装修管理应注意哪些问题()。

　　A、在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对

　　B、在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备

　　C、在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料

　　D、对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，要灵活变通、方便业主

　　E、验收工作是装修管理的最后一道工序，如有违章，则需在处理了违章后再进行验收工作

　　【答案】A B c E

　　【解析】本题考查的是考生对装修应注意的问题的掌握程度。D选项“对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，要灵活变通、方便业主”应为“对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理”。故选A、B、C、E，有关内容可参见教材第105-106页。

　　11．在巡查物业装饰装修现场时应重点核查哪些内容()。

　　A、检查装饰装修项目是否申报

　　B、检查装饰装修项目是否为已登记的项目

　　c、检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加

　　D、检查装饰装修材料是否为伪劣材料

　　E、检查施工人员的现场操作是否符合相关要求

　　【答案】A B c E

　　【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。D选项“检查装饰装修材料是否为伪劣材料”不在物业重点核查内容中。故选A、B、c、E，有关内容可参见教材第103页。

　　三、案例题

　　1．某女士购买了一套期房，在办理人住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件。但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥

　　匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳

　　这么多物业管理费?请问你认为该女士是否应该交纳出国期间的物业管理费，为什么?假如你是该物业公司的客户服务经理，会如何处理?

　　【答案】(1)该女士应该交物业管理费。

　　该女士在办理入住手续时，所提出的房屋内部问题，应由房屋出卖人即开发商负责修复解决，与物业公司无关。这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格，仅以此为依据不能证明房屋未达到交付条件，该女士不能以此为理由拒绝收房，况且该女士已在入住交接单上签字并领取了房屋的钥匙，故从业主人住日起应向物业管理公司交纳物业管理费。

　　从法律的角度，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的法律主体，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。

　　因为物业管理服务主要是为全体业主和整个物业公共部位和公共设施服务的，即便业主没有实际居住，但是物业公司仍为其提供了主要的物业服务。故房屋内部存在细部问题长期未得到解决和未实际居住均不能作为该业主不交物业管理费的理由。

　　如果当时该女士未在房屋交接单上签字并没有领取钥匙，则另当别论了。

　　(2)耐心向该女士说明其应当交纳物业管理费的理由。

　　对于房屋细部问题，若在保修期内，协助业主联络开发商或开发商指定的施工单位予以解决。

　　2．付先生20**年购买了一套120平方米的住房，去同年8月，开发商通知付先生人住。在办理了相关人住手续后，付先生高高兴兴地领到了新房钥匙。在该小区物业公司员工的陪同下，付先生对

　　新房进行验收。在验收过程中，付先生发现了好几处质量问题，物业公司员工将其一一记录在验房单上。于是，付先生退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。

　　两个月后，物业公司以挂号信的方式通知付先生，质量问题已经彻底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。于是付先生收下了新房钥匙，但是物业公司要求付先生交齐第一次验房到现在的物业管理费。付先生认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。因此，付先生与物业公司各持己见争论不休。请问物业公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费?如果物业公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取?为什么?

　　答案】(1)物业公司不应该收取付先生这段时间的物业管理费。

　　付先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，付先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。

　　(2)根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未

　　交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。

　　3．某小区居住在十层的业主顾某，擅自将其购买并居住的房屋“一卫改两卫”。在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜

　　及物品受损。请问假如你是该小区的项目经理，物业管理部门是否有权责令其拆除私装物，为什么?

　　【答案】物业管理部门有权责令其拆除私装物。

　　业主不得擅自改变房屋使用性质和功能，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，并应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报政府主管部门审批。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，违反了法律法规相关规定。应对楼下业主王某的房屋渗水的损失承担赔偿责任。

　　依据《物业管理条例》物业管理公司对于物业管理区域内违反物业装饰装修和使用方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。故本案例中，对于顾某擅自改变房屋使用功能的行为，物业管理公司完全有权利予以制止，包括责令顾某拆除私装物，若其不理会，应及时向有关部门报告。

　　4．某小区业主张某，购买了一只占地面积约8．9平方米，可放水约4．2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第20层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制If-．~某吊装巨型浴缸。张某将物业管理公司告到法庭，要求排除妨碍，将巨型浴缸安装在自己物业。请问你认为物业管理公司是否有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业?张某的诉讼请求能否得到法院的支持?为什么?

　　【答案】

　　(1)物业管理公司有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业。

　　(2)物业管理公司有权制止张某，张某的诉讼请求不会得到法院支持。

　　公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利，应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定，同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提。张某安装巨型浴缸，不仅威胁到楼盖安全，还会对整幢大楼的局部结构安全性及正常使用产生较大影响，会妨碍其他业主的正常生活。《物业管理条例》规定，对物业管理区域内违反物业使用法律法规规定的行为，物业管理公司应当制止。物业管理公司行使职权，制止业主安装浴缸的行为正当、合法。

　　5．你是客服经理负责组织公司新接管的项目入住工作，请说明物业入住的流程，在组织入住的过程中应注意哪些问题?

　　【答案】

　　物业的流程是：(1)业主凭《人住通知书》、购房发票及身份证登记确认；(2)验收房屋并填写《业主人住房屋验收单》，签字确认；(3)提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用；(4)签署有关物业管理服务约定等文件；(5)缴纳当期物业服务等有关费用；(6)领取《业主(住户)手册》等相关文件资料；(7)领取房屋钥匙。

　　在组织人住的过程中应注意以下问题：

　　一是业主人住实行一站式柜台服务，方便业主办理手续，二是因故未能按时办理人住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理，三是应合理安排业主人住服务办理时间，适当延长办理时间。四是办理入住手续的工作现场应张贴人住公告及业主人住流程图，在显要位置张贴和摆放各类业主人住的标牌标识，作业流程、欢迎标语、公告提示等，方便业主掌握，加快办理进程。五指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行。六是注意安全保卫以及车辆引导。

　　6．如果你是工程部经理，负责物业装饰装修管理工作，请说明物业装饰装修管理服务包括哪些内容?在巡查装饰装修现场时应重点核查哪些内容?

　　【答案】物业装饰装修管理包括的内容有：

　　一是物业装饰装修的范围和时间管理，二是物业装饰装修管理的要求，三是物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理，四是物业装饰装修现场管理。

　　在巡查装饰装修现场时应重点核查以下内容：

　　(1)要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。

　　(2)要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋人墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全，垃圾是否及时清运有无乱堆放装修户门是否保持清洁卫生等。

篇3：物业管理师物业管理实务试题汇编之物业承接查验(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之物业承接查验(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第五章物业的承接查验

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．物业的承接查验步骤有：(1)物业移交；(2)物业管理企业组织人员进行承接查验；(3)对查验中发现的问题进行处理；(4)物业建成通过竣工综合验收。选择正确的流程顺序()。

　　A、(1)、(2)、(3)、(4)

　　B、(4)、(2)、(3)、(1)

　　C、(4)、(1)、(2)、(3)

　　D、(2)、(3)、(4)、(1)

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验的掌握程度。新建物业承接查验的流程是：①物业建成通过竣工综合验收；②物业管理企业组织人员进行承接查验；③对查验中发现的问题进行处理；④物业称交。故本题选B，有关内容可参见教材第78页。

　　2．以下哪项不属于物业查验的主要内容：

　　A、物业资料

　　B、居室户门

　　C、物业共用部位、共用设备设施

　　D、园林绿化工程

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对物业查验内容的掌握程度。物业查验的主要内容是：物业资料、物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施。故本题选B，有关内容可参见教材第79页。

　　3．对新建物业承接查验中发现的问题，不属于一般处理程序的是()。

　　A、收集整理存在问题

　　B、处理方法(由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应整改意见)

　　C、跟踪验证

　　D、负责监控整改质量

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。对于承接查验发现的问题，一般的处理程序有：收集整理存在问题、处理方法和跟踪验证。故本题选D，有关内容可参见教材第81页。

　　4．以下哪一项不属于新建物业管理工作移交的内容()。

　　A、产权资料，竣工验收资料

　　B、业主资料

　　C、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料

　　D、房屋装修资料

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。D选项“房屋装修资料”在新建物业管理移交时还不存在，属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选D，有关内容可参见教材第83页。

　　5．物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项不包括()。

　　A、明确交接主体和次序

　　B、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地

　　C、确认原物业管理企业退出或留下人员名单

　　D、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有：明确交接主体和次序；移交工作的难点、重点要想全；对仍在保修期内的项目要多方签字；签合同、办手续留有余地，明确保修责任。故本题选C，有关内容可参见教材第86页。

　　6．物业管理机构更迭时的准备工作不包含哪一项内容()。

　　A、符合承接查验条件

　　B、成立物业承接查验小组

　　C、准备资料和工具

　　D、环境准备

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验的掌握程度。物业管理机构更迭时准备工作包括：符合承接查验条件、成立物业承接查验小组和准备资料和工具。故本题选D，有关内容可参见教材第82页。

　　7．物业查验的相关资料由()提供。

　　A、建设单位

　　B、施工单位

　　C、物业管理企业

　　D、开发商

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选A，有关内容可参见教材第80页。

　　8．物业查验的相关资料，由()进行必要的复核。

　　A、建设单位

　　B、施工单位

　　C、物业管理企业

　　D、开发商

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选A，有关内容可参见教材第80页。

　　9．物业承接查验发现的工程质量问题整理出来之后，由()提出处理方法。

　　A、建设单位

　　B、施工单位

　　C、物业管理企业

　　D、开发商

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。在承接查验所发现问题的处理方法中指出“工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法”。故本题选A，有关内容可参见教材第81页。

　　10．通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以监测其是否符合质量要求的检查方法是()。

　　A、观感查验

　　B、使用查验

　　C、检测查验

　　D、试验查验

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。A选项“观感查验”是对查验对象外观的检查；B选项“使用查验”是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象；c选项“检测查验”是通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量；D选项“试验查验”是通过必要的试验方式测试相关设施设备的性能。故本题选C，有关内容可参见教材第80～81页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．关于物业承接查验以下说法正确的是()。

　　A、物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业公用部位、共用设备设施进行承接查验

　　B、物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行

　　C、新建物业的承接查验发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中

　　D、物业管理机构更迭时的承接查验发生在业主大会或产权单位向新物业管理企业移交物业的过程中

　　E、物业管理的承接查验的主要方式是核对

　　【答案】A C D E

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验的掌握程度。B选项“物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行”应为“物业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同步进行”。故本题选A、C、D、E，有关内容可参见教材第78页。

　　2．新建物业承接查验是技术难度高、专业性强、对El后影响大的工作，除人员准备外还要作好以下哪几方面的工作()。

　　A、计划准备

　　B、资料准备

　　C、查验的仪式策划

　　D、设备工具准备

　　E、符合承接查验条件

　　【答案】A B D

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验准备工作的掌握程度。准备工作包括：人员准备；计划准备；资料准备；设备、工具准备。故本题选A、B、D，有关内容可参见教材第78。79页。

　　3．物业承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用()。

　　A、观感查验

　　B、使用查验

　　C、检测查验

　　D、试验查验

　　E、感觉查验

　　【答案】A B c D

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用感观查验、使用查验、检测查验、试验查验等具体方式进行检查。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第80～81页。

　　4．物业管理机构更迭时物业查验的内容包括()。

　　A、物业资料情况

　　B、物业共用部位、共用设施设备及管理现状

　　C、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况

　　D、物业管理用房、产权属全体业主的设备、工具、材料及市政管理单位的供水、供电合同、协议等

　　E、物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等

　　【答案】A B C D

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时物业查验内容的掌握程度。E选项“物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等”属于物业查验的方式，而不是查验的内容。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第82～83页。

　　5．物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须满足下列哪些条件下才可实施承接查验()。

　　A、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同

　　B、物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同

　　C、原物业管理企业已决定撤离

　　D、物业服务合同约定的期限届满

　　E、原物业管理企业已宣布破产

　　【答案】A B

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验准备工作的掌握程度。在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：①物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同；②物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。故本题选A、B，有关内容可参见教材第82页。

　　6．以下哪些项属于新建物业管理工作移交的内容()。

　　A、产权资料，竣工验收资料

　　B、业主资料

　　C、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料

　　D、房屋装修资料

　　E、合同协议

　　【答案】A B c

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。D选项“房屋装修资料”和E选项“合同协议书”在新建物业管理移交时还不存在，属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第83～84页。

　　7．物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项包括哪些()。

　　A、明确交接主体和次序

　　B、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地

　　C、确认原物业管理企业退出或留下人员名单

　　D、业主人住、房屋装修资料

　　E、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任

　　【答案】A B E

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有：明确交接主体和次序；移交工作的难点、重点要想全；对仍在保修期内的项目要多方签字；签合同、办手续留有余地，明确保修责任。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第86页。

　　8．物业承接查验中出现的质量问题主要原因有()。

　　A、施工单位的不规范

　　B、给排水系统

　　C、设计不当

　　D、门窗、阳台等五金件

　　E、原材料把关不严

　　【答案】A c E

　　【解析】本题考查的是考生对物业工程质量问题的原因的掌握程度。发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。故本题选A、C、E，有关内容可参见教材第81页。

　　9．物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。移交工作分为哪几种情况()。

　　A、建设单位向物业管理企业移交

　　B、业主大会向物业管理企业移交

　　C、物业管理企业向业主大会或物业产权人移交

　　D、物业管理企业向建设单位移交

　　E、原物业管理企业向准备承接的物业管理企业移交

　　【答案】A B c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理工作移交的掌握程度。移交工作分为3种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。故本题选A、B、c，有关内容可参见教材第83页。

　　10．物业管理机构更迭时办理交接手续时的注意事项包括()。

　　A、评价物业及共用配套设施设备的使用状况

　　B、移交资产和费用

　　C、业主和装修资料

　　D、合同协议情况

　　E、提出遗留问题的处理方案

　　【答案】A B E

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时办理交接手续的掌握程度。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：①对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价；②各类管理资产和各项费用应办理移交；③确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；④提出遗留问题的处理方案。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第85-86页。

　　三、案例题

　　”1．A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压

　　力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。

　　春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。请问A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?如何避免?

　　【答案】(1)在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分

　　析全面，考虑周期，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。

　　(2)在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。

　　”2．说明新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验之区别。

　　【答案】物业承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交的过程中。两种承接查验的区别主要是：

　　(1)移交的主体不同：新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的是承接查验移交的主体是业主委员会及原物业管理企业。

　　(2)机构更迭时新的物业管理企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

　　3．如果你是某物业公司的高级管理人员，公司委派你参加新建物业的承接查验工作，请说明新建物业承接查验的内容和方式。

　　【答案】内容包括：①物业资料；②物业共用部位；③共用设施设备；④园林绿化工程；⑤其他公共配套设施。

　　物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行查验。

　　4．你是某物业公司的工作人员，公司委派你负责某项目的更迭物业承接查验工作，请说明物业管理机构更迭物业承接查验的内容。

　　【答案】物业管理机构更迭物业承接查验的主要内容包括：

　　(1)物业资料情况。

　　(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状。

　　(3)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况。

　　(4)物业管理用房、与市政管理单位的合同等其他内容。

篇4：物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业服务(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业服务(附答案解析)

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业服务的咨询活动。

　　A、物业办理入住前

　　B、新建物业竣工之前

　　C、新建物业竣工时

　　D、物业办理人住时

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的咨询活动。故本题选B，有关内容可参见教材第68页。

　　2．前期物业服务是指()的物业服务阶段。

　　A、物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止

　　B、物业销售开始至物业办理人住为止

　　C、物业竣工验收开始至业主大会选聘物业服务企业为止

　　D、物业办理人住开始至业主大会选聘物业服务企业为止

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务概念的理解。前期物业服务是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业服务阶段。故本题选A，有关内容可参见教材第68页。

　　3．前期物业服务服务对象是()。

　　A、建设单位

　　B、承建单位

　　C、全体业主

　　D、建设单位、物业产权人

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务的掌握程度。前期物业服务的服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业服务服务费用。故本题选c，有关内容可参见教材第68页。

　　4．早期介入分为以下哪几个阶段实施()。

　　A、可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

　　B、可行性研究、规划设计、建设、销售阶段

　　C、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

　　D、可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选A，有关内容可参见教材第68页。

　　5．早期介入的服务对象是()。

　　A、建设单位

　　B、承建单位

　　C、物业产权人

　　D、全体业主

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选A，有关内容可参见教材第68页。

　　6．早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的()活动。

　　A、服务B、咨询C、管理D、监理

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的咨询活动。故本题选B，有关内容可参见教材第68页。

　　7．前期物业服务最明显的特点是()。

　　A、管理服务呈现波动和不稳定状态

　　B、经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

　　C、沟通与协调

　　D、前期物业服务的特定内容是以后常规物业服务的基础

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。由前期物业服务工作的内容分析可知，前期物业服务的许多工作，尤其是前期物业服务的特定内容是以后常规期物业服务的基础，对常规期物业服务有着直接和重要的影响。这是前期物业服务最明显的特征。故本题选D，有关内容可参见教材第76页。

　　8．前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于()。

　　A、早期介入与常规物业服务之间

　　B、早期介入与前期物业服务之间

　　C、前期物业服务与常规物业服务之间

　　D、常规物业服务之后

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业服务之间，故本题选A，有关内容可参见教材第76页。

　　9．在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是()。

　　A、规划设计阶段

　　B、物业承接查验阶段

　　C、竣工验收阶段

　　D、销售阶段和建设阶段

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项B“物业承接查验阶段”属于前期物业服务，故本题选B。有关内容可参见教材第71页。

　　10．对早期介入的必要性说法不正确的是()。

　　A、早期介入可以从源头上堵住漏洞

　　B、早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷

　　C、早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题

　　D、早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业服务、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。C选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”，故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．早期介入的作用有()。

　　A、优化设计

　　B、有助于提高工程质量

　　C、制止售房时的不合理承诺

　　D、为前期物业服务作充分准备

　　E、有助于提高建设单位的开发效益

　　【答案】A B D E

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①优化设计；②有助于提高工程质量；③有利于了解物业情况；④为前期物业服务作充分准备；⑤有助于提高建设单位的开发效益，故本题选A、B、D、E。有关内容可参见教材第69～70页“早期介入的作用”的内容。

　　2．早期介入规划设计阶段的主要内容有()。

　　A、根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容

　　B、就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议

　　C、提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议

　　D、根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准

　　E、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议

　　【答案】B C E

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有：①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见；②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议；④就物业服务用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项A“根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容”和选项D“根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容，故本题选B、C、E。有关内容可参见教材第7l～72页“早期介入的内容”的内容。

　　3．前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括()。

　　A、物业共用部位、共用设施设备承接查验

　　B、为建设单位开发物业项目提供物业服务专业技术支持

　　C、装修管理

　　D、工程质量保修处理

　　E、业主人住

　　【答案】A c D E

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务内容的掌握程度。在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业服务项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业服务的特殊内容。故本题选A、c、D、E，有关内容可参见教材第75页。

　　4．前期物业服务的特点有()。

　　A、管理服务呈现波动和不稳定状态

　　B、经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

　　C、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案

　　D、前期物业服务的特定内容是以后常规物业服务的基础

　　E、从物业服务的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议

　　【答案】A B D

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。前期物业服务的特点包括：①由前期物业服务工作的内容分析可见，前期物业服务的许多工作，尤其是前期物业服务的特定内容是以后常规期物业服务的基础，对常规期物业服务有着直接和重要的影响。这是前期物业服务最明显的特征；②前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业服务之间；③管理服务呈现波动和不稳定状态；④经营亏损，故本题选A、B、D。有关内容可参见教材第76～77页“前期物业服务的特点”的内容。

　　5．物业服务企业参与竣工验收，主要作用和目的是()。

　　A、掌握验收情况

　　B、收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题

　　C、为物业的承接查验做准备

　　D、参与验收结论

　　E、派出工程技术人员，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议

　　【答案】A B C

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第75页。

　　6．在物业项目的建设阶段，物业服务早期介入的内容主要有()。

　　A、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案

　　B、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议

　　C、提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见

　　D、配合设备安装

　　E、对内外装修方式、用料及工艺等从物业服务的角度提出意见

　　【答案】A D E

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务早期介入内容的掌握程度。B选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期介入“规划设计阶段”的内容，而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选A、D、E，有关内容可参见教材第73页。

　　7．在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，除包含物业正常使用期间所需要的常规服务，还包括()。

　　A、物业公共部位承接查验

　　B、物业公用设施的承接查验

　　C、业主入住

　　D、业主专有部分的保修处理

　　E、装修管理

　　【答案】A B c E

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务内容的掌握程度。在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业服务项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业服务的特殊内容。故本题选A、B、C、E，有关内容可参见教材第75页。

　　8．前期物业服务沟通协调主要包括()。

　　A、供水、供电部门

　　B、政府主管部门

　　C、社区居民委员会

　　D、开发商

　　E、规划设计单位

　　【答案】A B c D

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务沟通协调的掌握程度。在前期物业服务期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业服务企业、业主、业主大会及业主委员会等；相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第76页。

　　9．在整个物业项目实施过程中，前期管理主要包括()。

　　A、物业承接查验阶段

　　B、物业人住阶段

　　C、业主大会选聘物业服务企业阶段

　　D、建设阶段

　　E、竣工验收阶段

　　【答案】A B C

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业服务的掌握程度。前期管理包括：物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业服务企业阶段。D选项“建设阶段”和E“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第68页。

　　10．在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括()。

　　A、规划设计阶段

　　B、物业承接查验阶段

　　C、竣工验收阶段

　　D、销售阶段

　　E、建设阶段

　　【答案】A c D E

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。B选项“物业承接查验阶段”属于前期物业服务。故本题选A、c、D、E，有关内容可参见教材第71页。

　　11．物业服务项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括()。

　　A、管理制度的完善

　　B、物资配备到位

　　C、物业服务人员到位

　　D、服务规范的完善

　　E、管理用房到位

　　【答案】B c E

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务项目前期运作的掌握程度。物业服务项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括：管理用房到位、物资配备到位和物业服务人员到位。故本

　　题选B、C、E，有关内容可参见教材第75页。

　　三、案例题

　　1．物业服务的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问：(1)分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业服务早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处。

　　(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么?(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容?

　　【答案】

　　(1)物业服务的早期介入对开发商的好处很多。

　　①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业服务公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。

　　②开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业服务公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。

　　③开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。

　　物业服务的早期介入对物业服务公司非常重要。

　　①通过早期介入，物业服务公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管

　　理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

　　②物业服务公司可以及时做好业户入伙与前期物业服务的准备，实现物业服务服务的高起点、高标准，使广大业户受益。

　　③减少开发商在销售阶段不利于物业服务的承诺，减少日后物业服务不必要的麻烦。

　　(2)早期介入的作用包括：优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业服务作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。

　　(3)早期介入的内容：

　　可行性研究阶段：①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式；②根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业服务服务的总体服务质量标准；④根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准；⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。

　　规划设计阶段：①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设；②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业服务用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

　　建设阶段：①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，确保安装质量；③对内外装修方式、用料及工艺等从物业服务的角度提出意见；

　　④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

　　销售阶段：①完成物业服务方案及实施进度表；②拟定物业服务的公共管理制度；③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；④对销售人员提供必要的物业服务基本知识培训；⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业服务咨询服务；⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业服务档案。

　　2．A大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻

　　烦)。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理，你准备如果突破阻力，把人室维修工作引入正轨?

　　【答案】

　　(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业服务法规，详细介绍了物业服务费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

　　(2)说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业服务费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

　　(3)针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。

　　(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

　　(5)管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。

篇5：物业管理师物业管理实务试题汇编之第三章（附答案解析）

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第三章（附答案解析）

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．在()阶段，由()制定业主临时公约。

　　A物业销售之前建设单位

　　B物业销售之前物业管理企业

　　C物业人住阶段建设单位

　　D物业人住阶段物业管理企业

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对业主公约的掌握程度。物业销售之前，由建设单位制订业主临时公约。故本题选A，有关内容可参见教材第66页。

　　2．下列属于合同要约的是()。

　　A拍卖B广告C标价D投标

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项A“拍卖”选项B“广告”选项C“标价”属于邀请要约。故本题选D，有关内容可参见教材第51页。

　　3．物业管理招标是()。

　　A要约B承诺C邀请要约D反要约

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对要约的掌握程度。招标是邀请要约，投标是要约。故本题选C，有关内容可参见教材第50一52页。

　　4．前期物业服务应达到()的质量标准。

　　A国家规定B省、市规定C合同约定D业主要求

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。前期物业管理服务应达到约定的质量标准。故本题选C，有关内容可参见教材第56页。

　　5．下列不属于合同签订应遵循的基本原则是()。

　　A诚实信用B权利义务公平对等C业主占主导地位D合同自由

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则：①主体平等；②合同自由；③权利义务公平对等；④诚实信用；⑤守法和维护社会公益。故本

　　题选C，有关内容可参见教材第54～55页。

　　6．承诺必须由()作出，才能产生法律效力。

　　A要约人B受要约人C第三方D要约人的代理人

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对合同的承诺的掌握程度。合同承诺必须由受要约人或其代理人作出。故本题选B，有关内容可参见教材第52页。

　　7．物业管理服务合同一般采用()。

　　A书面合同B口头合同C事实合同D以上都可以

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理服务合同的掌握程度。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同形式，如前期物业服务合同、物业服务

　　合同、业主公约等。故本题选A，有关内容可参见教材第54页。

　　8．前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效，在此条件下，前期物业服务合同将()。

　　A继续生效B中止C终止D以上都不可以

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同区别的掌握程度。前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效，在此条件下，前期物业服务合同将会终止。故本题选C，有关内容可参见教材第58页。

　　9．物业服务合同签订的过程中，某业主对物业管理企业提出异议，该业主的反对()。

　　A成立B不成立C根据具体情况具体分析D该业主可拒绝履行合同义务

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。故本题选B，有关内容可参见教材第57～58页。

　　10．业主自有物业专有部分的承接验收属于()之间的问题。

　　A业主与开发商B业主与物业公司C物业公司与开发商D业主与施工方

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对签订前期物业服务合同应注意的事项的掌握程度。物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。故本题选A，有关内容可参见教材第57页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．合同要约构成要件有()。

　　A要约必须是特定人的意思表示

　　B要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定

　　C要约发出就生效

　　D所有的订约提议都可以构成要约

　　E要约不一定具有订立合同的意图

　　【答案】A B

　　【解析】本题考查的是考生对合同要约的构成要件的掌握程度。要约的构成要件包括：①要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图；②要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须

　　具体确定；③要约必须传达到受要约人才能生效。故本题选AB，有关内容可参见教材第51页。

　　2．下列属于邀请要约的有()。

　　A广告B标价C投标D拍卖E招标

　　【答案】A B D E

　　【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项C“投标”是要约。故本题选A、B、D、E，有关内容可参见教材第50～52页。

　　3．合同要件应当具备的必要条件有()。

　　A当事人的缔约能力

　　B当事人的真实意思表示

　　C合同的内容的合法

　　D合同的形式合法

　　E合同的权利与义务对等

　　【答案】A B C D

　　【解析】本题考查的是考生对合同要件应具备的必要条件的掌握程度。选项E“合同的权利与义务对等”属于“合同签订应遵循的基本原则”。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第53页。

　　4．合同签订应遵循的基本原则有()。

　　A当事人的缔约能力

　　B诚实信用

　　C守法和维护社会公益

　　D合同自由

　　E主体平等

　　【答案】B C D E

　　【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则：①主体平等；②合同自由；③权利义务公平对等；④诚实信用；⑤守法和维护社会公益。故本

　　题选B、C、D、E，有关内容可参见教材第54～55页。

　　5．物业服务合同可因以下哪些原因终止()。

　　A物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同

　　B因不可抗力致使物业服务合同无法履行

　　C业主委员会选聘了新的物业管理企业

　　D物业管理企业被宣告破产

　　E法律、法规规定的其他情形

　　【答案】A B D E

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同的掌握程度。物业服务合同可因下列原因终止：①物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同；②物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的；③因不可抗力致使物业服务合同无法履收费管理办法》，常规物业服务合同中物业服务费不包括()。

　　A业主人身保险

　　B业主机动车的保管

　　C使用人的人身保险

　　D物业公共区域公众责任险

　　E业主财产保管费用

　　【答案】A B C E

　　【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用，排除物业管理企业对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务，故本题选A、B、C、E，有关内容可参见教材第59页“对免责条款的约定”的内容。

　　9．签订物业服务合同应注意()。

　　A合同双方当事人的权利和义务

　　B免责条款的约定

　　C违约责任的约定

　　D物业服务合同条款宜粗不宜细

　　E以上都正确

　　【答案】A B C

　　【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。签订物业服务合同应注意的事项有：①明确业主委员会的权利义务；②明确物业管理企业的权利和义务；③对违约责任的约定；④对免责条款的约定；⑤物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；⑥合同的签订要实事求是；⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第59～60页“签订物业服务合同应注意的事项”的内容。

　　10．物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在()。

　　A订立合同的当事人不同

　　B违约责任的约定不同

　　C服务内容不同

　　D合同期限不同

　　E服务质量标准不同

　　【答案】A D

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于：订立合同的当事人不同和合同期限不同，故本题选A、D。有关内容可参见教材第58页“物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别”的内容。

　　11．签订前期物业服务合同的当事人是()。

　　A业主B业主委员会C建设单位D物业管理企业E物业使用人

　　【答案】C D

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于：订立合同的当事人不同和合同期限不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业。故本题选C、D，有关内容可参见教材第50页。

　　12．物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有()特点。

　　A期限明确B期限不固定C期限不明确D稳定性弱E稳定性强

　　【答案】A E

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于：订立合同的当事人不同和合同期限不同。物业服务合同期限由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点，故本题选A、E，有关内容可参见教材第58页。

　　13．前期物业合同中关于专项维修资金的主要内容包括这部分资金的()。

　　A续筹B管理C使用D缴存E保管

　　【答案】A B C D

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第57页。

　　14．物业服务合同的特点有()。

　　A一般权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下与物业管理企业签订物业服务合同

　　B《物业管理条例》对物业服务合同的签订双方主体资格作出了明确的规定，物业服务合同要向政府物业管理主管部门备案

　　C合同明确，业主或使用人要缴纳物业管理过程中的相关费用及物业管理企业还应取得一定的酬金或利润

　　D合同期限不确定

　　E只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任

　　【答案】A B C E

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。选项D“合同期限不确定”应为“有明确期限”。故本题选A、B、C、E，有关内容可参见教材第57～58页。

　　二、案例题

　　1. 某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业管理企业A公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业，一直未能顺利进行，A物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费。A物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。请问你认为A物业管理公司能胜诉吗?为什么?

　　【答案】能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。

　　合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理企业，也没有订立新的物业服务合同，A物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受A物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。

　　2．刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“人住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”人住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司因此把刘先生告上了法庭。

　　物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?刘先生在此案中的不当之处?物业公司在操作中的错误所在?

　　【答案】

　　(1)A物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；

　　B诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持；

　　C此案的诉讼费应由双方分担。

　　(2)业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》的约定，行为不当。

　　(3)首先，作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；其次，物业公司应依照合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷。

　　3．A房地产开发商开发的居住小区一期已经人住，当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和人住的临近，A开发商找到B物业管理公司并与之签订了为期十年

　　的物业管理合同，将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。按合同约定，B物业公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问A开发商与B物业管理公司签订为

　　期十年的物业管理合同效力如何?A开发商要求．B公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效?

　　【答案】(1)开发商与物业公司签订的合同，属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。

　　(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。

　　4．邵先生在某小区购买一套住宅人住三年，每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚，邵先生回家发现，自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，整个门毁坏变形，屋内一片狼藉。邵先生立

　　即打电话给物业公司，同时报警。经统计，邵先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。邵先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下，邵先生对物业公司进行起诉，要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求?为什么?

　　【答案】法院不会完全支持邵先生的诉讼请求，但会部分支持邵先生的诉讼请求。

　　失窃案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内，保安员未能巡逻发现，存在疏漏，未能及时发现、制止犯罪，对由此产生的损失负有一定

　　责任。但是，盗窃是发生在室内，发现起来有一定的难度，故物业公司无需承担全部责任。

　　5．你是某公司的高级管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么?物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些?

　　【答案】前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系，包括主要部分为：一是合同的当事人，二是物业基本情况，三是服务内容与质量，四是服务费用，五是物业的经营与管理，六是承接查验和使用维护，七是专项维修资金，八是违约责任，九是其他事项。

　　物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别：

　　物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：一是订立合同的当事人不同，前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，具有期限明确，稳定强等特点。

　　6．你是某物业公司的高级管理人员，公司委派你与业主委员会签订物业服务合同，你认为签订物业服务合同应注意哪些事项?

　　【答案】一是明确业主委员会的权利义务，二是明确物业管理企业的权利和义务，三是对违约责任的约定，四是对免责条款的约定，五是物业服务合同的主要条款宜细不宜粗，六是合同的签订要实事求是，七是明确违约责任的界定及争议的解决方式。