12.以下关于专项维修资金的说法,正确的是( )。
A、专项维修资金由业主或物业使用人交纳,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造
B、专项维修资金属于开发商所有,物业管理单位的管理和使用属于代管性质
C、在大、中修和更新改造费用不足时,由物业管理企业决定向全体业主续筹资金
D、专项维修资金应当在银行专户存储,专款专用,不得用于任何投资
E、业主大会成立后,维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经业主大会审定后实施
【答案】A D E
【解析】本题考查的是考生对物业管理专项维修资金的掌握程度。选项B“专项维修资金属于开发商所有,物业管理单位的管理和使用属于代管性质”应为“专项维修资金属于业主所有,物业管理单位的管理和使用属于代管性质”;选项C“在大、中修和更新改造费用不足时,由物业管理企业决定向全体业主续筹资金”应为“在大、中修和更新改造费用不足时,由业主大会决定向全体业主续筹资金”。故本题选A、D、E,有关内容可参见教材第175~176页。
三、案例题
1.请写出物业服务费成本(支出)构成,并对其中的“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的子项目进行详细说明(至少5项以上内容)。
【答案】(1)物业服务费成本(支出)构成:
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
③物业管理区域清洁卫生费用;
④物业管理区域绿化养护费用;
⑤物业管理区域秩序维护费用;
⑥办公费用;
⑦物业管理企业固定资产折旧;
⑧物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;
⑨经业主同意的其他费用。
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用含有:
①公共建筑及道路土建零修费;
②给排水设备日常运行维护费用;
③电气系统设备维护保养费;
④消防设备日常运行维护费用;
⑤电气系统设备运行能源费等。
2.说明业主大会成立前、后维修资金的使用审批程序。
【答案】在业主大会成立前,专项维修资金的使用由售房单位委托管理单位提出使用计划,经当地房地产行政主管部门审核后划拨。在业主大会成立后,维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经业主大会审定后实施。
3.如果你是某物业公司的物业管理人员,请说明物业服务费的内容构成?
【答案】(1)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业公共部位、共用设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化保养;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业公共部位、共用设备设施及公众责任保险费用;
(9)经业主同意的其他费用。
4.如果你是某物业公司的管理人员,请说明物业管理包干制和酬金制的概念?
【答案】包干制:指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制:指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物来管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足由业主享有或承担。
5.如果你是某物业公司的管理人员,公司委派你开展物业服务费的测算编制工作,请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素?
【答案】
(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。
(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本。
(3)物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。
(4)物业管理属微利性的服务行业,物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业管理企业得以可持续发展。