z西大街先售后租挑战规则案例
【突破执行难局的实战案例】
商业品牌：z西大街
z西大街--先售后租挑战规则，执行有力决胜市场
（一）操作背景
z西大街是深圳知名楼盘桂芳园七期裙楼商业，近××关口。总建筑面积30000平米，可销售面积27000平米，是以北欧风情为基调建立起来的多主题商业街区。项目地段偏远，位置尴尬，基本处于无商气的山坡顶，可谓压力很大，难度不小。专业操作团队根据市场及项目实际情况，大胆采用先销售、后招商的方式启动运作。
（二）精彩回放
销售--在只有2周准备时间并且无招商支持的情况下，该项目于20**年7日23开始销售认筹，认筹50天后于9月11日解筹，当天直接销售超过1.5亿元，达到60%销售率，至20**年1月份实现98%销售率，总销售额超过2.6亿元。z西大街项目荣获"20**年深圳十大畅销商服物业"荣誉，并在第四季度全市商铺销售金额排名中名列第二。招商--自20**年9月13日开始进驻招商，4个多月即达到100%招商率。并于20**年3月28日满场隆重开业。
（三）商业规划亮点
z西大街由于地处坡地,沿街面坡顶至坡底长达250米,并呈梯层状分布,落差最高达2米,加之裙楼上盖为多栋高层住宅,造成商业柱距杂乱、柱网复杂，如何因地制宜并有效规避物业"硬伤"，是做商业规划过程中的一个大难题。针对项目实际情况，我们在业态规划上主要采取如下措施（以1层1.7万平米为例）：
1. 因地制宜，合理规划，采取分区、分段安排相适宜的业态。如：坡顶地形相对平整,规划为超市；中段按相应的平整度分段规划为家居超市；坡底规划为综合性小商品专柜组成百货超市。
2. 在考虑主次过道保证人流动线合理的基础上,合理利用柱距不规则的现状，分别划分不同面积大小的商铺与专柜。
3. 统一各铺位、专柜的装修及形象包装，使卖场的形象、水平流线保持高度的一致性、商业形象的整体性和人流动线的顺畅性。
4. 由于地形存在高差，为保证人流垂直动线的流畅,在场内合适的交通节点位置设计、安装了三对手扶电梯,使购物者易于上下流动，弱化由于地形的高差可能带来的不便及避免顾客的负面心理印象。
（四）销售执行亮点
关键的销售思路如下：
1. 核心价值定位决定生死！通过对××商业发展脉络的梳理，深入挖掘出布吉城市未来走向。并结合项目的建筑结构与直观外象，得以确立本项目的核心支撑点在于两个字--"东、街"，并匠心独具地运用于推广名--布吉东大街，令人印象深刻而突显价值。
2. 选择合适有效的投资回报策略：根据市场竞争情况与项目特点设计独特的投资回报策略，首创"精算型蓝筹商铺"回报模式。精彩演绎"超低首付、保底回购、长期高收益"的投资价值观。
3. 实效营销推广策略，节省综合推广成本：深入分析在上述条件下的细分受众（潜在投资群体），进行立体推广组合，并在首轮推广后优化组合，为项目的销售攻城掠地！譬如以精彩主题化的楼体系列广告牌及突破性的具有文化底蕴的商铺楼书，尽情演绎鲜活的商业街风情！
（五）招商执行亮点
1。特色鲜明的业态业种规划：
该项目规划有油画城、童话街、美食街、时尚街、娱乐街及百货街。将主题特色、体验消费完美融合，打造布吉繁华商业的主题式商业街区新时代。该商业具有鲜明的特色：一层为民润超市+综合业态；二层为深圳唯一的面积近1万平米的国际油画城；临街底商长近250米，为各类品牌专卖店及综合便利服务设施，如银行、冲印店、服装店、烟酒店、面包屋、图书文具超市等，组成了一道亮丽的商业步行街风景线。
2。有效的招商策略及强有力的招商执行
1. 前期市调准确度高，商业定位精确，商业规划及业态组合合理。
2. 通过业态的合理规划与独特组合，适应不同商家的商业需求，并形成经营特色。
3. 针对不同业态，灵活确定和划分不同的经营面积，有效满足不同商家的使用需求。
4. 制定符合市场行情、极具吸引力且利润最大化的招商条件。
5. 对招商进度与节点掌控适度，并充分利用品牌主力店入驻带动其它目标商家顺利入驻。
6. 招商思路清晰、招商策略合理，招商执行有力。
7. 快速实现100%的招商率，在布吉乃至深圳业界十分罕见。
z西大街的成功销售与招商，正是很好地利用了销售与招商的互补和互为依存的关系，在定位准确、规划到位、思路清晰、策略合理的前提下，销售与招商的高质量执行对项目成功起到了决定性作用。该项目的成功充分证明：强大的执行力，不但让我们突破了这一被业内公认的"难盘"堡垒，甚至能挑战行业规则创造出先售完再招商的奇迹！从而真正实现商业价值的最大化和多方共赢，成为深圳商业地产销售与招商执行的典范与"教材"。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：商业街规划潜规则:巧用积极空间
商业街规划的“潜规则”：巧用积极空间
一、适宜的尺度
建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人” 使人有愉悦的消费心情而不是“以势压人”。
商业步行街分为露天开放式和室内步行街两大类。对于露天步行街，在城市道路交通规划设计规范中已有明确的指引（10m~15m），其考虑的因素包括送货车、清扫车以及消防通道等。但规范中所建议的街道宽度是否适合商家的经营并满足行人的逛街感觉，则不在政府规范的考虑之内。
开发商项目中自建的露天步行街或室内步行街，其各自的宽度到底做多少比较合适，设计规范中并没有明确的指引，设计师大多根据经验值并参考规范中的相关要求来确定，例如，8米、15米、20米等等。这些都是经验值，至于步行街为什么要做到8米宽或者15米宽，尚未见到计算这些数值的公式或说明推导理论。
现在我们就这个问题进行探讨。需要说明的是，我们在这里讨论的是步行街的宽度，因此不涉及街道两边建筑物的风格或档次，也不完全关注建筑物高度，同时也不考虑街道障碍物、出入口等影响步行的因素。
通常，一条步行街建成后，宽度是否合适，其评判来自两个方面（暂不考虑容积率、建筑面积等因素），一是街道两边的商户期望，二是逛街时顾客的感受。
作为商户，都希望自家店面的招牌和橱窗能够在第一时间尽收顾客眼底，同时也希望顾客能沿着自家店面这一边行走；作为顾客，一般在逛街的时候，其潜意识会引导其尽可能走一趟就能把街道两边的商店都光顾到，也就是说，逛街的人都不愿意走回头路。
至此，我们就找到了评判步行街是否合适的两条标准：让街道两边的商家感到满意，让在街道行走的顾客感到舒适。
我们知道，在一条步行街上，除了日晒、雨淋等因素外，谁也没有能力让顾客一定要沿着某一边行走，顾客走到哪一边完全是随机的。一般来讲，在一条步行街上，人们都习惯在街道的中间行走，因为在建筑物下行走时有一定的不安全感，因此，顾客喜欢走在步行街的中间。
当人在街道中间行走时，随时会被两旁的商店所吸引，向右多迈一步就可能去右边的商店，向左多迈一步就会来到左边的商店。因此，顾客在街道中间行走时，对两边的商家都公平，也是商家所希望的。
看来，能让顾客选择在一条步行街的中间行走，是个最好的结果。但问题是，一条步行街多宽，顾客才愿意走在中间呢？10米宽还是30米宽？
常识告诉我们，人们一般不会选择在一条30米宽的街道中间行走的，甚至不愿意在20多米宽的街道中间行走，因为去任何一边的商店都已经产生了较大的距离感。
让我们来模拟一下行人在街道中间行走时的状态。假设一条步行街的宽度为8米，当一个身高为1.7米的行人处在街道中间位置时，无需仰头，他正常视线范围的高点可以看到任何一边商店4米高左右的区域，这恰好是多数商店招牌的位置，而低点范围就非常宽了，只需微动一下眼睛就可以了。因此，行人在8米宽的街道行走时，两边商店的上上下下都看得一清二楚，随机可以走向任何一边，这也是店家所期望的。
我们再来看看上述观点的根据。人的正常垂直视线角度范围（可分辨颜色）是70度，也就是说，以平视点为0度，视平线以上是30度，视平线以下40度。由此推导，人的视平线以上所看到的范围，恰好是一个30度延伸的直角三角形的视觉范围。
从图1所示的购股定理我们得知，直角三角形两个直边的关系是1.73:1，当一个直边（底边）的长度为4米时，另一个直边（高）则为2.312米。也就是说，当一个身高为1.7米的人站在距建筑物4米的位置时，他的视平线上点是2.312米，加上他本身1.7米的高度，他所看到的高点恰好是4米多一点（2.312+1.7=4.012），也就是商店招牌的高度。若街道是8米宽，那么两边商店的招牌都可以轻松地看到了。
考虑到街道中间有一定的人流量，因此12米的宽度比较合适，站在12米中间的人还可以轻松地看到二楼商店的招牌（图2）。此外，这个宽度还可以考虑在街道中间摆放花车（租金最高）以及遮阳的绿化。当然，若两边的建筑物超过三层，则需增加街道的宽度。
至于购物中心内的街道，就无法过多考虑视线的范围，6~8米的宽度就足够了。
二、空间的限定
人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。
例如在北京珠江国际城商业街设计中：入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。
从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。
商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。
在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。
三、商铺价值KPI
商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺的KPI包括位置、交通、视野和质素。
1、位置
聚客点 ：价值与聚客点的距离成反比。
阳街/阴街：阳街是人流动线的主要一侧，价值远大于阴街。
内街 /外街 ：外街价值大于内街。
坡道 ：价值与道路坡道角度成反比。
2、交通
道路状况：道路是否通车？道路的宽度是否超过 20 米？道路中央是否有隔离带（或绿化带） ？是否有过街人行道？是否有汽车转弯路口？是否有快速干道？
交通状况：商铺附近是否有交通枢纽？车流、人流速度是否适中？由此都会导致不同的商铺价值。
3、视野
临街建筑形态：不同的建筑形态导致不同的可视性，产生不同的人流吸引，直接导致不同的商铺价值和街区价值。
4、质素
物业质素 ：形状—异型铺不利使用，价值降低。进深—开间进深比过小，小于 1/3， 价值急剧降低。层高—层高过低，低于 3 米（净高）， 价值降低。梁柱—商铺内部有梁或柱，侵蚀面积，不利使用，价值
降低。
四、商业成功运作规律
商业街成功关键因素（略）
篇3：装饰城管理规则
装饰城管理规则
第一条 入驻商场各装饰公司应严格按作息时间上下班，作息时间应以商场公布时间为准，中途不迟到、早退；如须加班，应提前在商场管理办公室办理相关手续，并按规定缴纳加班费后方可加班；
第二条 各公司人员应衣冠整洁、仪表大方、语言文明；
第三条 各公司均不得中途撤离，更不得闭门谢客；
第四条 各公司应联合作战，不得以相互杀价、压价或抵毁等不正当竞争手段获取利益；
第五条 各公司应明确标准、精心设计、精心施工，不得以假充真，以次充好；
第六条 各公司不得进行场外交易，所承接工程应按合同保证工程质量和售后服务，并承担相应责任。
篇4：营销平台协议审核规则
营销平台协议审核规则
1、协议初审
由广场电商专员对协议内容的乙方名称、注册地址、法定代表人、开户银行、银行账号、乙方盖章（是否有骑缝章）进行审核，确保所有信息填写完成并且准确无误，如有错误及时返回商户进行修改。
2、协议终审
由广场运营经理对协议内容的乙方名称、注册地址、法定代表人、开户银行、银行账号、乙方盖章进行审核，确保所有信息填写完成，盖章完成，如有错误及时返回广场电商副经理处，正确协议保留登记由广场电商团队进行录入工作。
3、协议录入
广场电商团队拿到手续齐全的协议后4个工作日内完成BP后台系统协议录入工作，录入完毕检查无误后在总部支撑部门对协议录入内容进行检查。具体录入参考，“后台协议录入规范”
篇5：营销平台协议日常管理规则
营销平台协议日常管理规则
1 协议存档
1.1 管理制度
1、各有关人员应定期将履行完毕或不再履行的协议有关资料（包括与有关的文书、图表、传真件以及协议流转单等）交档案管理人员存档，档案管理人员按照协议编号进行整理、登记、归档，有关人员保存好复印件，任何人不得随意处置、销毁、遗失。
2、已签订的协议，后续产生的重要附件（重要业务往来传真、信函、对账单等资料），有关人员应及时交档案管理人员存档，自行保管好复印件。
3、协议终止或信息变更，各有关人员应在3个工作日内以邮件、万信、短信等有痕资料方式告知档案管理人员，同时提供纸质说明。
1.2 存档流程
1、广场负责人提交存档协议前，首先自行核对协议纸版与电子协议信息是否一致，协议内信息填写是否正确。。
2、广场负责人将信息正确的协议转给档案管理员存档，并填写协议交接表（见附件4-1）。
3、由档案管理员整理协议信息电子版，以便查询。
2 协议流转
2.1管理制度
1、有关人员需借用协议原件时，需在档案管理员处登记，在营运部协议管理登记簿进行登记（见附件4-2）。未经部门领导人批准不得擅自领取归档协议。
2、协议借出后要妥善保管，不得损坏或丢失。
3、按照营运部协议管理登记簿签订的时间归还协议。
2.2 流转流程
1、出借：有关人员登记协议出借信息，档案管理员核对后出借协议（须附审批手续）。
2、归档：档案管理员核对协议信息（编号，份数等），核对无误后存档，在营运部协议管理登记簿中找到相应记录，勾选“已归还”选项并签字。