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购物中心物业前期介入工作内容

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购物中心物业前期介入工作内容

  购物中心物业前期介入的工作内容

  物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前,购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面,以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议,组织实施相关工作。

  1、前期准备及市场调研

  在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证,同时根据管理工作计划进行市场调研,调研的内容包括:了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等,同时对相关物料进行市场调查,以掌握基础数据,为后续的管理费测算提供依据。

  2、优化项目设计

  项目论证及规划图纸出炉后,应参与研究项目规划图纸,了解物业功能设计,根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议,优化项目设计,从商业物业经营和管理方面提出意见,使项目设计趋于合理化,减少后期管理成本。

  3、费用测算

  在对项目优化建议进行跟踪的同时,应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算,为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行,且务必翔实。

  4、前期综合工作

  应提前进行商业管理机构(分公司或者管理处)的筹建,获得管理权,建立组织架构,招聘人员并进行培训,配合产权方编写商铺经营租赁合同,或者就租赁合同结合物业管理提出意见,编制《购物中心项目物业管理方案》,编写相关的物业管理服务合同,编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等,建立相关的经营管理制度。在人员到位后,应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外,应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接,与项目开发者进行沟通,落实物业用房,参与物业用房的设计、装修,保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水,确保在开业前投入使用。

  5、保洁绿化

  在物业前期介入过程中,由于购物中心施工进度的影响,应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管,适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案,进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

  6、安全及车场管理

  办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证,制定停车场管理方案,对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购, 交接钥匙并规范钥匙管理,建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单,组织义务消防队伍并进行消防演练,确保在进场、开业期间的消防安全。

  7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

  除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外,还应积极参与设备选型,从管理角度对设备系统提供专业建议,辅助监督工程施工进度及质量,参与设备安装、调试,接收设备相关资料。

  8、物业验收

  参与项目竣工验收,重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收,跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作,组织移交物业前期资料,包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

  9、商铺进场装修

  成立装修管理小组,提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接,审批业户装修设计,提供审核意见,监控装修施工过程,及时按规定提出整改要求,协助解决业户合理需求,组织验收小组,对隐蔽工程和完工业户进行验收。

  10、开业准备

  设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开, 协助开业方案制定和实施,制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案,并针对突发事件处置预案进行演练,确保开业庆典的顺利、安全举行。

  阶段前期介入工作重点

  在规划设计、施工等不同阶段,物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

  1、规划设计阶段前期介入

  在此期间,商业管理组织主要应关注如下方面:在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)。停车场(规模、车位数等)。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施,如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立,前期人员的到岗,相关资质证书的办理。

  2、项目施工阶段前期介入

  在这个过程中,主要的工作重点包括:提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况,提高设备使用效率,减轻后期管理的压力。审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度(定期巡查施工现场,参与工程例会,及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查)。检查前期工程的施工质量,对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患;参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程,指出工程缺陷,对改良方案的可行性及费用提出建议。

  3、开业筹备阶段前期介入

  在开业筹备阶段,要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度,进行人员培训,提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批,提供开业和促销时期的安全防卫服务,制订物业管理收费标准予以明示,配合项目公司营销宣传、推广,准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

  通过前期介入,可以大量收集和掌握第一手资料,根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案,进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作,使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时,与社会有关部门密切联系,从而确保开业进度并圆满完成预期指标。

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篇2:购物中心各阶段前期介入工作内容

  购物中心各阶段前期介入工作内容

  一、购物中心物业前期介入的工作内容

  物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前,购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面,以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议,组织实施相关工作。

  1、前期准备及市场调研

  在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证,同时根据管理工作计划进行市场调研,调研的内容包括:了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等,同时对相关物料进行市场调查,以掌握基础数据,为后续的管理费测算提供依据。

  2、优化项目设计

  项目论证及规划图纸出炉后,应参与研究项目规划图纸,了解物业功能设计,根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议,优化项目设计,从商业物业经营和管理方面提出意见,使项目设计趋于合理化,减少后期管理成本。

  3、费用测算

  在对项目优化建议进行跟踪的同时,应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算,为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行,且务必翔实。

  4、前期综合工作

  应提前进行商业管理机构(分公司或者管理处)的筹建,获得管理权,建立组织架构,招聘人员并进行培训,配合产权方编写商铺经营租赁合同,或者就租赁合同结合物业管理提出意见,编制《购物中心项目物业管理方案》,编写相关的物业管理服务合同,编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等,建立相关的经营管理制度。在人员到位后,应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外,应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接,与项目开发者进行沟通,落实物业用房,参与物业用房的设计、装修,保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水,确保在开业前投入使用。

  5、保洁绿化

  在物业前期介入过程中,由于购物中心施工进度的影响,应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管,适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案,进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

  6、安全及车场管理

  办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证,制定停车场管理方案,对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购, 交接钥匙并规范钥匙管理,建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单,组织义务消防队伍并进行消防演练,确保在进场、开业期间的消防安全。

  7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

  除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外,还应积极参与设备选型,从管理角度对设备系统提供专业建议,辅助监督工程施工进度及质量,参与设备安装、调试,接收设备相关资料。

  8、物业验收

  参与项目竣工验收,重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收,跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作,组织移交物业前期资料,包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

  9、商铺进场装修

  成立装修管理小组,提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接,审批业户装修设计,提供审核意见,监控装修施工过程,及时按规定提出整改要求,协助解决业户合理需求,组织验收小组,对隐蔽工程和完工业户进行验收。

  10、开业准备

  设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开, 协助开业方案制定和实施,制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案,并针对突发事件处置预案进行演练,确保开业庆典的顺利、安全举行。

  二、阶段前期介入工作重点

  在规划设计、施工等不同阶段,物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

  1、规划设计阶段前期介入

  在此期间,商业管理组织主要应关注如下方面:

  在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。

  主要业态结构和规模、空间布局。

  交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)。停车场(规模、车位数等)。

  购物中心内部交通组织的建议。

  不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。

  扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。

  关于主要工程系统及配套设施,如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。

  广告位的设置、制造及广告位的安排。

  商业管理组织的设立,前期人员的到岗,相关资质证书的办理。

  2、项目施工阶段前期介入

  在这个过程中,主要的工作重点包括:

  提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况,提高设备使用效率,减轻后期管理的压力。

  审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见。

  提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。

  提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。

  帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤。

  提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。

  检查工程施工进度(定期巡查施工现场,参与工程例会,及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查)。

  检查前期工程的施工质量,对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。

  配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量。找出遗漏工程项目。

  参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患;参与重大设备的调试和验收。

  制订物业验收流程,指出工程缺陷,对改良方案的可行性及费用提出建议。

  三、开业筹备阶段前期介入

  在开业筹备阶段,要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度,进行人员培训,提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批,提供开业和促销时期的安全防卫服务,制订物业管理收费标准予以明示,配合项目公司营销宣传、

推广,准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

  通过前期介入,可以大量收集和掌握第一手资料,根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案,进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作,使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时,与社会有关部门密切联系,从而确保开业进度并圆满完成预期指标。

  物业管理长期处于房地产开发和建筑产业链的末端,不被开发者重视,但实则上一个商业项目成功与否不仅取决于前期的选址定位、规划设计、招商及开业后的运营管理,其经营价值、资产升值和资本价值更依赖于长期的物业营运、服务和管理!物业服务做为产业链中最接近消费市场的前端。随着资本觉醒的驱动,现已开启物业管理价值新时代。

  在移动互联网广泛应用的今天,行业创新发展的模式很多,万科、绿城、长城、金地、保利等房企面对日新月异的行业发展环境,始终秉承创新理念,以信息网络技术为主要支撑,在探索智慧物业、升级服务方式和提升管理方法等方面开展大量有益的工作实践,引起了业界的广泛关注。

  那么,在移动互联网时代,物业管理企业如何拥抱互联网,利用互联思维重构物业管理模式,搭建社区020商务平台,重塑创新盈利模式,突出经营困局,寻找未来的利润增长点和新蓝海战略,是每一个物业管理从业人员需要重新思考的问题……

篇3:商业物业前期介入经验分享

  
  商业物业前期介入经验分享 
  一、工程前期介入与质量监控
  商业管理是商业物业产品的终端,也最真实地反映了市场的需求、运营的需求。在前期规划中提出未来商业管理的需求并落实到规划设计当中至为关键,比如对系统的划分、设备的选择、容量的匹配、负荷的确定、商业的平面布局、人流动线的配合、人流的导向等各方面全面提出完善建议等,这些建议做到"四个有利于":即有利于商业运营;有利于《租赁合同》的执行;有利于节能降耗及运行管理;有利于开展多种经营。
  那么,工程质量监控的要点是什么?就是工程的薄弱环节点,如防水、消防、空调效果、冷凝水漏水、配电容量、隔油、排烟、照明负荷等等。比如防水,现已开业的商业广场就出现了卫生间、天棚、某主力店降板区漏水现象。日前,集团商业管理公司物业部已开始对京沪甬三地的商业管理公司,安排专人实施质量监控,监控施工工艺,监控避水试验验收流程,要求下一道工序开始前做保护层,保证防水层不被破坏。并实施责任到人、分区管理,彻底将隐患消除在萌芽之中。
  工程核心就是"三大控制":即质量控制、投资控制、进度控制。三大控制彼此关联、相互制约,如何达到最佳平衡点是我们一直努力追求的境界。我们要做的不是抱怨项目公司不理解,也不是抱怨设计不合理,而是怎样考虑到进度和成本的要求,综合拿出可行的方案,并推进有效的落实,这才是前期介入的理想效果。比如水泵的选择,如果你提出采用丹麦的格兰富、美国的ITT水泵,效果一定最佳,但是成本部的同志一定不同意,因为同型号的泵这两种产品是国产凯泉、连成的6倍,违背了投资的控制要求;招投标部的同志一定不同意,因为订货周期要4个月以上,满足不了进度控制的要求。
  二、工程交接验收和设备的调试
  交接分四个主要部分:
  1、图纸、资料、合同的交接;
  2、设施、设备的核实、清点、移交管理权;
  3、备品备件的交接;
  4、遗留工程问题的确认。
  交接的过程以主力店、项目公司、管理公司三家同时交接为最佳,交接的顺利完成对后期管理界限的明确至关重要。
  三、遗留工程问题的有效解决
  遗留工程问题伴随着项目的施工而产生,困扰和影响商场的正常经营。首先要仔细阅读施工合同,明确责任界限,充分利用保修期的约定,一定充分发现问题,力争在保修期将问题解决。
  如果施工单位由于种种原因(工程款支付不及时)不维修怎么办?一切原因都不能回避他们的相关职责,按照集团流程发函给施工单位(通知期七日),如拒不履行维保责任,启动扣款流程,自行施工。
  解决遗留问题方案,一定充分论证,找到最佳的,彻底的、节约的解决方案。
  四、节能降耗及能源费的控制、技术改造创新,新产品新技术的应用
  能源费消耗是管理公司的主要支出,能源费构成从各专业角度有以下各方面,须对节能细节进行关注:
  (1)节电器的安装:南昌、长沙、南京、青岛做过技术改造,商场到底需要什么样的照度?需要对原有的商场照度进行测量。安装节电器的实践表明:以上四个店的平均公共区域节能约27%左右。
  (2)公共区域照明的控制:分为地下停车场、外广场、楼体泛光和设备间照明。
  停车场照明要在满足功能需求的情况下尽量降低照度,应随日照天气情况随机调整,分区域开放照明,重点考虑停车路线照明等;
  外广场照明根据天气变化、季节进行随机调整;
  设备间照明存在长明灯现象,重点关注高低压配电局部照明。
  (3)变压器的合理调整:把电压调整到合理的区间。
  (4)功率因数的补偿:考虑主要电容量的投入,新增设备要考虑补偿因数。
  (5)合理使用能源政策:如上海、宁波应注意点费定价,跟电业局主管部门沟通,争取大用户优惠政策;跟主力店、小商户确定多经用电定价;动力照明比的争取;利用好峰、谷、平电价,在谷值时到开业期间,做好统计分析,找出合理的操作方式。
  (6)计量的分配:同一系统分配不好,就会高出很多,长春公司按流量分配,推行了变频水泵改造,能源降低了5倍,投入的10万元改造费2个月收回成本;南宁公司采取单价定价;有些公司如上海,遗漏了不少该计量的项目,定价不合理也会造成重大损失。
  (7)空调系统的变频:04年推出了冷冻水变频、风柜机变频,在许多公司风变频采用了手动方式,节能主机、风柜会带来50%以上节能价值。
  (8)系统处理(风、水系统):南昌开业时,6台主机全部投入使用,回头反思,水处理是关键。后来进行了系统水处理,天气最热时开2台主机,大大节能。风机盘管易出现阻塞现象,要定期清洗。
  (9)IC卡电度表的安装利于节能和优化管理。
  (10)提高换热部位的效率。如南昌、长沙推行的遮阳、水雾降温方案,夏季时天台地表达到60度高温,设备散热效果差,实践证明:采用遮阳篷可降5%消耗,采用水雾,可降7%消耗。
  (11)各类设备的开启与匹配:如电梯何时开?空调何时开主机?(一般是先开新风),对空调主机的搭配开启模式问题,可以实地测试,得出最佳节能方案。
  (12)隔绝冷、热空气的散失。如青岛在出入口加装门斗、门帘、风幕等;哈尔滨采取保温、安装旋转门方式,效果很好;此外如安装主体维护结构,有效处理管道井的烟囱效应等,都值得借鉴。
  (13)变频供水的改造:济南、青岛采用,一年估算6万节能费用,当然在供水压力好的地方不一定采用。
  (14)地下污水泵改为直排式可以进行探讨。
  五、设施、设备的维护与保养
  为了有效资产的保值增值,必须对设备进行有效的维护和保养,内容主要包括:
  (1)强电系统:高低压、防雷接地检测、电缆养护等;
  (2)弱电消防系统:抓紧时间外委,辅助消防自检,安防、红外系统的养护等;对消防系统的要求是委托当地消防局认可的维保单位进行维保;
  (3)电梯系统:劳动部门检测,外委维护保养等;
  (4)空调系统:管道的清洗建议外委,风系统的维护建议由自己来做;主机的维保可指定厂家,价格一事一议;
  (5)给排水系统:管路、阀门、变频系统、污水泵、污水管线的养护;
  (6)土建系统:外立面、广场砖、地面、车场、主体结构等维保;
  要对专业的供应商进行维保效果的定期评估,督促其按照合同执行,对不合格部分进行相应的处罚。
  建立常用材料品牌资源库,实时掌握价格信息,充分考虑地域的差异(按季度进行更新);建立抽捡制度,随机检查外委工程预算,采购材料的价格,核实工程量,检查完成效果。

篇4:住宅小区的前期物业管理介入

  物业管理公司应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式,在物业开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求,考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要,在为业主提供优质服务的同时,也拓展了自身的发展,获得共赢效应。

  前期物业管理是指在住宅小区业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之前,物业管理企业受当事人(开发商、产权人)的委托,依照前期物业服务合同所进行的物业管理和服务工作。

  前期物业管理是搞好日后物业管理工作的重要基础。有些地区在小区规划建设审批中忽视了与物业管理相关的事项,留下了许多缺陷和隐患;一些规划设计人员对物业管理中可能出现的问题考虑得不全面,增大了后期物业管理的难度。另外,有的开发商出于效益因素,往往忽视公共配套设施的建设,以至小区功能不完善,房屋工程质量不高,留下许多问题和安全隐患。上述问题如没有物业管理企业的前期介入是难以发现和纠正的。

  开展前期物业管理也是物业管理企业自身的需要。前期物业管理也是宣传物业管理、了解住户的重要阶段。良好的前期物业管理,也有利于促进房屋销售。通过前期介入了解小区的建设规模、档次、配套标准及业主收入状况,综合测算后确定一个合理的收费标准,为今后的物业管理工作打下坚实的基础。

  一、前期物业管理的基本内容

  1. 前期介入:物业管理企业在开发商早期策划小区建设规划方案时,就要积极参与。这个阶段主要是注意小区规划设计方案中,配套项目是否齐全,档次是否与小区定位相符,物业管理的房屋设施及功能是否齐全等。同时要深入施工现场,掌握第一手资料,尤其要了解隐蔽工程的实施情况。

  2 .签订前期物业管理协议:在房屋销售阶段,应同步向业主宣传物业管理规定,公开收费标准,签订前期物业管理协议。及时了解业主的具体情况,剖析该小区购房群体的收入水平、文化程度、政治素质和承受能力,有针对性地拟定该小区收费标准和物业管理方案,有利于今后物业管理展开。

  3. 小区验收。主要验收项目有房屋室内工程设备验收及小区配套设施验收,资料验收,设施计量验收,钥匙验收等等。

  4. 清场封闭小区。小区验收移交之日就是清场封闭之时。此时小区内外来人员、设备、材料、车辆一律退场,需要进入小区的一律凭证通行。

  5. 业主入住验收。这个阶段主要由业主与物业管理业公司对室内工程质量和设备使用功能进行验收移交。同时要检查水、电、气的计量表使用情况,界定业主交费的起始度量。移交房屋时,所有钥匙要一次性全部交给业主,未经业主同意不得擅自预留和复制。至此房屋所有权和自用部位的使用管理责任,正式转移到业主。

  6. 组织保修。保修期应从房屋交付业主使用之日起计算。在保修期内,对住户反映的问题,物业管理企业要依照开发商委托合同的要求,立即组织维修。维修情况住户要签字认可,物业管理公司要登记备案,对维修结果要组织回访。凡因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题,不在保修之列,由责任人承担责任。

  7. 维修养护。保修期满后,物业管理企业依照与开发商签订的委托管理合同和与业主签订的前期物业管理协议,对房屋和配套设施进行日常维修保养。为保证业主正常的生活秩序,物业管理企业要建立二十四小时值班制度,随时处理维修事务。

  8. 整理小区档案资料。完整的档案资料是日后物业管理的基础,前期物业管理阶段是收集整理资料的最佳时机。

篇5:物业公司的前期介入管理

  物业管理的前期介入,是指物业管理公司在接管物业之前,就参与物业的规划、设计和建设,从物业管理服务的角度提出意见和建议,以使建成后的物业能满足业主或使用人的需求。物业管理企业对物业在使用与管理过程中细节问题的发现和处理有着特殊的敏感性和应变能力,提出的改进意见或建议易贴近业主和使用人的实际需求,更能直接地把以往项目开发中的“先天不足”反映出来,以防患于未然。同时,在早期介入时,物业管理人员能够较早地了解和熟悉项目的情况,为日后更好地开展物业管理服务打下基础。此外,物业管理对物业价值的作用日益明显,物业管理企业可以配合开发商在物业销售前拟订能够满足潜在购房者需要的、可行的物业管理方案,开发商可以大力宣传物业的管理水准和合理的收费,有利于项目的销售。

  一、项目立项决策阶段

  任何开发商在开发建设时,无不想将之打造成精品项目,但对物业管理企业的提前介入并不是每个开发商都能想到的。物业管理企业的前期介入,能对项目的市场定位、潜在业主的构成、消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出很多有效的意见和建议,必要时可对该项目今后的物业管理构想提出书面咨询报告,从而减少立项决策的盲目性和主观随意性。

  二、规划设计阶段

  在项目规划设计阶段,设计人员往往只是从技术角度考虑问题,对以后物业管理经营中可能出现的问题往往考虑不全面,设计中难免会忽略今后实际使用的方便和管理的需要,造成项目建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。若有物业管理企业前期参与,物业管理企业则可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,对项目的定位使用、功能发挥提出一些合理的建议,完善设计细节,就能从根本上避免一些缺陷。

  例如:一些写字楼,开发商在设计上普遍采用最低几层是裙房、上面是写字楼的设计方案,但往往对裙楼的功能定位并不明确,哪几层是商场、哪几层作餐饮没有统筹的考虑,造成写字楼的人群和食客人群都从高楼的电梯上下,严重影响了电梯的运行速度及写字楼的安全。如果定位明确,做适当的功能隔离,餐饮的部分能够独立,同时有单独的人货通道,就可以减少很多不必要的问题,机电部分也同样。如果定位准确,做餐饮或娱乐的裙房可以考虑有单独的空调,既可以节能又可避免日后加时空调费的难以计算等管理问题。

  比如:我公司全委管理的“圣和圣广场”项目,物业管理人员在规划设计阶段,针对建设单位原图纸中中央空调未分内、外圈分别独立控制,易造成日后使用中能源浪费的设计缺陷,及时向建设单位提出整改建议,得到了建设单位的采纳,为投入使用后的节能工作打下了基础。建筑物的设计也一样,应与时俱进。我国在经历SARS的肆虐后,现在提倡大楼每个房间都应有可以开启的窗户,这在设计的初始阶段应当考虑,包括楼层的高度等都应符合普遍认同的标准。

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