篇2：文登松涛园项目概述

　　文登松涛园项目概述

　　文登松涛园位于文登南海开发区滨海路南端，紧靠“万亩”松林，项目北至南海海岸风景观光交通道路——滨海路。总用地面积为：229096平方米（344亩），其中建设用地面积为：202529平方米（304亩）。小区建筑密度18%，容积率1.2，绿地率40%以上，规划停车位2714个，其中地上停车位1819个，地下停车位895个。

　　我们现在所在的位置向南，便是上世纪的50年代栽植，绵延数十里的黑松林便到了海洋的公园，海洋的公园全长约2公里，为金色沙滩，坡平浪缓、沙溪水清、百米深处仅有1、5米，且水温比邻海域高3到5度，堪称为亚洲最优质的天然海水的浴场，是海水浴，沙滩浴的上上之选。整个海洋的公园的将由沙滩浴场、木线道区约1500米长距海约30米，建有花圃、观海高台，文化凉亭、酒吧、咖啡屋、茶室、休闲观景台等旅游观光的设施，特别是海上娱乐区将配套摩天轮、购物街、表演广场、海上酒店、影院、游艇俱乐部、海洋生物馆等等，可开展游泳、游艇、帆船、等等水上的娱乐的项目。

　　文登世威松涛园规划用地紧邻海滩，深受地域文化、海洋文化的影响，建筑风格主要采用简欧式建筑风格，以黄色、棕色为色彩基调，建筑立面采用黄色以及石材等。建筑色彩轻快明亮，清新淡雅，质感对比强烈，在朴素中透着高贵，在简洁中透着精致，形成典雅、别致、富有特色的建筑形式。

　　松涛园西侧地块规划建设高层普通住宅区，吉祥园。吉祥园中住宅以11-18层一梯两户户型和一栋层公寓楼，呈弧形布置，围合形成一个开阔的绿化、水体景观，形成组团中庭；吉祥园南侧主要布置花园洋房，临用地红线不规则处，布置独栋别墅，建筑与建筑之间形成良好、通透的景观视线通廊；

　　松涛园东侧地块规划建设高档住宅区，如意园。如意园沿滨海路为高层住宅，以“如意”形道路网分隔东、南侧布置3.5层联排别墅，围合在“如意”形路网中以“六岛六居”形式。北侧“小岛”以花园洋房围合布置；西侧和东侧“小岛”以双拼别墅结合独栋别墅形式围合布置；南侧——最大“岛”以独栋别墅围合布置，每个独栋别墅沿水处设置木栈道、小码头等。

　　鸟瞰图

　　松涛园位于素有“黄金海岸”、“人间天堂”、“世外桃源”之称的威海市文登南海。整个小区紧靠万亩松林和碧蓝大海，总用地面积为：229096平方米（344亩），其中建设用地面积为202529平方米（304亩），容积率1.2，绿地率40%。总投资约8亿元人民币。

　　松涛园深受地域文化、海洋文化、时代性的影响，建筑设计采用简欧式风格，以生态舒适、节能环保为主题，以黄色、棕色为基调，色彩轻快明亮、清新淡雅，形成了典雅、别致、富有特色的建筑群体，实现了经济、养生、居住、休闲、文化的统一。

　　小区按中、高档分为两个社区，取名：‘吉祥园’、‘如意园’，预意“吉祥如意、福在眼前”。设有独栋别墅、分拼别墅、联排别墅、花园洋房、高层住宅、大型商场、店面等，以景观、水系巧妙的联为一体的海景房，演绎成充满浪漫风情、领先时代的综合人文社区。 目前，松涛园项目已全面动工建设。

　　总平面布置图

　　如意园局部透视图

　　吉祥园局部透视图

　　独栋别墅正立面透视图

　　独栋别墅背立面透视图

　　双拼别墅正立面透视图

　　双拼别墅背立面透视图

篇3：营销总监接触一个地产项目流程和问题

　　营销总监接触一个地产项目流程和问题

　　第一点：接到项目不成功可能的问题

　　1）接触一个新项目，通过调研、分析、撰写、反复谈判开发商很是认同；

　　2）通过几次接触下来，开发商口头上明确表态选择代理商“非你莫属”；

　　3）你也知道其中还有许多家代理商与其接触，同时也各自有各自的关系；

　　4）许愿将会跟你签合同的负责人，有一定实权和影响力，角色是总经理，但他的上面还有一个董事长；

　　5）董事长迟迟不决定，其他的代理商又纷纷使出浑身解数来与开发商各个阶层的人士周旋；

　　6）虽然你经常保持沟通，开发商对你承诺没有什么变故，只是借故推脱，签约日期一再后延；

　　7）关键点：开发商不是和你处于一个地域，决策层远在几百公里之外，但董事长那边也有代理人选。

　　*开发商的其实在招标代理公司的时候对项目就有一定的思路！而这个思路也影响了选择代理公司的一种标准！有些方案容易被开发商剽窃方案的事，侧面也反映出开发商只重视销售策略而不在乎谁去销售！

　　*开发商在代理公司的费用支出上也有很大的疑虑，一般开发商都认为代理商的支出很虚，所以对代理商提出的佣金点位一贯认为高！

　　*开发商和代理商对项目的重视程度绝对不一样，前者关乎命运，后者则仅关乎声誉！他们利润的绝对值也相差千里！

　　*开发商与代理公司是一种合作关系，也决定了从属性不强，在相互沟通和决策上会有很大分歧，也难于管理，最终造成代理公司做到一半就解除合约！

　　第二点：成功的方式有

　　一、开发商介绍开发商：

　　二、代理商自身的品牌效应：

　　三、陌生开发：我们一直在做成功率也高。

　　第三点：接手的流程

　　1、与甲方沟通：了解对方目前需求，根据需求进行安排工作，要和甲方进度合拍，同时如有必要引导甲方顺着合理方向前进。

　　2、进入状态：按照既定的工作流程安排内部工作，如写方案、调研、招聘、培训等工作。

　　3、汇报公司：将行政、业务、营销等各种事物汇报公司，并理顺和公司之间的流程关系。

　　4、证件督促：首先拿到预售证之后，就可以销售了，在销售时，需要在售房部公示：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证。在销售时，这五证需要同时公示。

　　5、营销准备：包括培训、道具、媒体。

　　第四点：可能会存在问题

　　1、对于滞销：当然有滞销，你没有能力解决滞销的问题，你就不容易在一个新的层次打开局面。

　　*解决方式：这个只能够每一个楼盘有每一个楼盘去考虑，就是考虑这个楼盘有什么优点还没有发挥，以前销售的方法有什么错误，有什么缺点，你改善了之后才可以去做，我们做的方法就是先改错，才有创意，改错很容易，就是发现不好的地方去加强，然后再创新新的方法。

　　*“重赏之下，必有勇夫”，就是发展商给我们1％，但是我们觉得这个楼盘要做得好，是要打开局面的楼盘，我们给我们员工的佣金可以超越发展商给我们的，那就可以把资源集中起来去突破，因为有的盘，我们不是要赚钱的，我们要做出品牌，让人家看到我们的实力，所以把优秀的人员调到那里去，给高的奖金，什么地方都有错误，每个盘不一样的，要去研究。

　　2、开发商提到老换人换人

　　*在代理商眼里，总会存在最难销售的项目或者存在难度最大的项目，为了解决这些问题，常常都会调派人手。另外，代理商的人员流动性较大。无论销售或策划隔三个月就换一批，接手的人又需要重新去认识项目，而且每个人的能力、审美观、经验不相同，使项目的策划、销售工作形成波动。

　　*解决方式：很重要的一点就是要把员工的积极性发挥出来，因为地产代理是个别的服务，不是统一的服务，每一个客人要用不同的方法去做，所以我们们公司主要是做两件事，一件事你要建立一个合理的报酬制度，使员工的努力有所报酬，他的积极性才能发挥出来。

　　3、开发商认为策划=广告

　　*代理公司的策划部基本上成了广告部，更有甚者广告公司开代理公司。可想而知本来代理公司的强项----策划变质了、消失了。没有了策划的代理开发商要你何用。

　　*解决方案：销售经理要主动学习策划，营销总监要两面都会，主动积极的学习和发现问题，并且解决掉。要建立一个自主的空间，有一些地东西要让他们自己去发挥，自己去承担，公司主要在后面提供一个品牌，做好自己公司的品牌。

　　4、开发商认为不负责任，眼里的目标只有佣金。

　　*乱承诺、乱销控，一个项目总会有一些非常难销售的产品，当代理公司将某些难SALE的产品定了死罪，当列罪产品积累越来越多的时候，也就是在慢慢遇见代理公司撤场的时候。代理销售产品，每个月都能得到佣金，后面难售的想办法补救也成不了事，就撤手不管了，于是出现了一个项目“好的全没，剩的全烂”，这才是开发商最头疼的的确的“烂”尾。因此，现在能看到某些项目还没销售完一期就能换多间代理商。

　　*解决方案：有全局观，站在甲方的位置考虑问题，要将销控汇报公司，成为公司的决策，避免个人说了算。就是做好后面的后勤，电脑制度、财务制度、人事制度、广告、法律等等，你在后面提供足够的资源，营业员就可以发挥他的营销能力。

　　5、开发商怀疑我们的专业能力

　　*策划方面我曾见过一个策划经理不了解项目产品、不了解市场，去开会被发展商问到不作声的。然后发展商问起对产品某些建筑或者配套上的建议，他也是一样不作声的。

　　*解决方案：营销总监上岗前必须培训和考核，不但是专业知识还有工作的激情和状态，否则会耽误项目。

　　6、急功近利，忽视自身水平能力提高，把功夫完全用在题外

　　*造成这种局面不是销售代理公司一方面的错，还有市场、政策，特别是开发商也负有不可推卸的责任。在这里我们先不讨论其他方面的责任，先从代理公司自身找原因。

　　*解决方案：做大量的非常深入的市场准备（市场调研、市场定位、产品定位、客户定位），往往凭以往的经验，不假思索的ＣＯＰＹ。增强创新意识，发现、发掘、创造和运用新的营销手段。并建立长远团队。

篇4：探讨四线城市(县城)房地产项目推广

　　探讨四线城市（县城）房地产项目推广

　　四线城市（县城）的经济水平、消费观念、生活习性等与一二三线城市有着本质的区别，其房地产项目的营销策略与推广方式也大相径庭。

　　根据我们在山东德州乐陵市操盘的经验看：要探讨小县城有效推广方式之前首先要分析我们项目的主要目标客户群体，了解他们的接触媒体渠道，他们的主要来源构成，他们的消费实力与习惯，然后再探讨推广方式就有了基础。

　　一、客户群

　　一般来说，县城客户群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员以及私营业主居多，但是县城有一个特点就是小，所以信息在人与人之间的传播速度很快。由于城市幅员的狭小，小城市的人们大多相互认识，在三线城市真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的。

　　二、消费心理

　　县城的特点是：从众心理严重，绝对地爱凑热闹；绝对的贪小便宜。县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更实在。所以利益重与概念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。推广渠道越小众越好。大众媒体除了户外看板，报纸、电视、包括公交车都进不了他们的视野，这与生活习惯和到达率有关。所以活动、传单、短信、老客户介绍等能产生小圈子议论的形式会更胜一筹。

　　三、宣传方案

　　1、广告宣传及形象建设

　　（1）户外大牌可以说是在任何级别市场都受用的传播渠道，在县城报广等主流媒体缺失的情况下，户外显然是吸引人们眼球的重要手段，县城选择大牌的位置有一定讲究，通常情况下，人流密集的商场、超市、医院或是县政府单位附近是选择的最佳区域。

　　（2）工地包装要利用好，迅速树立良好的形象。同时售楼部一定要显示出档次。不能因为是县城项目就做的粗糙，这是很错误的。

　　2、派发传单

　　派单在媒体渠道不发达的县城，派单是常用的宣传手段，而且毋容置疑它会产生效果，不过是效果大小取决于你的派单方式，县城派单最好不要站在街上向行人派单，那样效果会很差，因为县城中最热闹的时候往往是*的时候，乡下的老百姓去县城赶集、采购、逛街……并不是我们的目标购房群体，单子派发出去，显然达不到效果。因此派单对象要选沿街店铺的老板，出入专卖店、名品店、酒店、娱乐场所附近的人群。

　　派单的方式：

　　（1）在学校门口派发传单给接送孩子的家长。

　　（2）返乡高峰期在车站派发给打工返乡者。

　　（3）与邮局联系通过夹带的方式同报纸一起发送到各企事单位及行政部门。

　　（4）在吃饭高峰期在饭店集中地带派发。

　　（5）联系各大酒店超市及娱乐场所在前台留DM单派发。

　　3、宣传车巡展

　　宣传车巡展在小地方来说应该是人尽皆知的最好的办法。把车身包装精美再配上配音在县城以及各乡镇巡展。

　　4、桶装水广告

　　现在的企事业单位及行政部门都喝桶装水，所以能在桶装水上印广告是一个很好的宣传。

　　5、购物袋宣传

　　联系超市或市场业主免费给他们提供印有我公司广告的购物袋，可以是质量稍好一点的塑料袋，这样可以做到很广的宣传效果。

　　6、条幅广告

　　在各个路口或项目周围以及塔吊上悬挂条幅，即经济又实惠。

　　7、公关活动

　　县城居民的文化生活还是相对简单和匮乏的，组织一些简单的文体活动效果还是很不错的，活动内容一定要和目标消费者相结合。比如情人节（让人装扮成天使在人群集中的地方发放我们特制的印有我们公司LOGO和项目名称的礼品），水果节（引进进口水果或者本地少有的水果，让客户边吃，边在售楼部观摩，另外考虑到家长带来的孩子，还设有玩的）。啤酒节（和一家啤酒厂合作，做一个双赢的活动）等。这些活动可以联合县级文化部门一起举行。

　　8、节日庆典

　　中国百姓对于节的情结还是很重的，比如元宵节。如果能给百姓放场焰火表演，组织个大型的文艺演出，对提升消费者的口碑是很有效果的。但是考虑到成本等因素可改为放孔明灯的活动，在活动现场免费发放印有我公司广告的孔明灯，并组织集体一起放飞孔明灯。

　　9、口碑传播

　　县城人圈子小，七大姑八大姨的都能扯上关系，而且平时交流多，总爱扯些杂七杂八的事情。因此县城推广口碑传播非常重要。良好的口碑并不在于你的房子质量有多好，你宣传的多花哨，最重要的是你把消费者哄的多舒心，县城人很爱面子，这是个细节方面的问题，其他做的都很好，有一点没照顾到，客户就会对你耿耿于怀，尤其是小恩小惠的事，很在乎这个。因此一定要注意客户之间的利益公平性，逢年过节再多送礼品，让他心理平衡，脸上有光，肯定说你个好。

　　10、优惠措施

　　在销售的节点上可以适当的制定优惠策略，优惠的具体细节可以是单位团购，已购房客户再带新客户并购买。

篇5：我爱我家X项目亲子运动会活动方案

　　“我爱我家”**项目亲子运动会活动方案

　　活动指导思想：

　　亲子活动是以亲缘关系为主要维系基础，以儿童与家长互动游戏为核心

　　内容，全方位开发孩子的多种能力，帮助孩子初步完成自然人向社会人的过

　　渡的一种活动。

　　父母每天摸黑起床，出去打拼，为的就是要让孩子过上幸福的生活，但是大部分父母往往只注重工作，忽略了与孩子们的交流，导致父母与孩子的关系出现小问题，这对密切亲子关系和促进孩子身心健康发展是极大的损失。为了帮助家长进一步学习亲子游戏的方式、方法，我校决定开展亲子运动会，家长通过观察、亲身体验，感受如何引导孩子参与亲子活动。通过举办这次的亲子活动能拉近父母与小孩的关系，有利于增进孩子与父母的感情交流。

　　活动主题：“我爱我家”**亲子运动会

　　活动目的：

　　1. 家长、孩子共同分享亲子活动的乐趣，增进彼此之间的感情

　　2. 通过活动使孩子、家长、老师互动起来，增进情感，加强家园间的沟通、交流，促进家园和谐发展。

　　3. 帮助家长创造与孩子交往、交流的平台，从而促进孩子健康发展。

　　活动主办：南街小学

　　活动承办：**永诚置业

　　项目内容：

　　活动地点：**营销中心

　　活动参与对象：南街小学学生及家长

　　活动时间：10月5日

　　活动内容：

　　一、亲子游戏

　　1.第一个活动小环节感谢有你（破冰游戏）

　　游戏1：三人四足

　　方法：家长与孩子并排站在起跑线上，三人内侧的腿用绳子绑住，负责人员喊开始后，先到终点的一方胜出

　　游戏2：大脚小脚

　　方法：孩子的小脚踩在家长的大脚上在起点做好准备,向前进经过5米至中点线，由孩子从中点线出发继续向前跑2米到终点线敲锣，最先敲到锣者为胜.

　　分享感受：给每个家长、小孩准备一张纸条，让父母与孩子把想说的话写在纸条上，互相交流，派家长代表总结此次活动心得体会。

　　2.第二个活动环节一路有你（DIY活动）

　　游戏：动起手来

　　内容：环保大制作，家长可以收集一些平时用不着了布料，跟小孩现场一起制造环保袋，让小朋友们感受到和父母共同完成环保袋DIY制作的快乐，体验生活中的“环保”，还引导了小朋友们充分理解生态环保理念，帮助他们更加健康快乐地成长，还可以响应政府资源循环利用的号召。

　　幸福感言：通过上一个环节的破冰游戏后，父母与小孩的感情也应该增进了不少，家长与孩子们一起分享感受，

　　3.第三个活动环节我爱你

　　活动：

　　（１）.分享家庭趣事，聊到孩子，父母肯定有说不完的话题，让家长给大家说说家里面发生有趣的事情，可以增进彼此之间的交流。

　　（２）. “心灵感应”用一条布蒙住父母的眼睛，让父母找自己的孩子——“找宝贝”

　　４.　第四个活动环节说出心里话，一系列活动下来，家长和孩子们会有一定的收获，大家可以分享这次的活动感想，工作人员与家长交流，明确本次活动的目的意义。

　　二、才艺表演（学校协商后附）

　　三、颁　　奖

　　活动预算：

　　物资

　　数量

　　备注

　　预计经费

　　主持人费用 　现场布置费用 　奖品费用 　其它　总计：约３０００元

　　应急方案：

　　为了举行亲子活动中发生一些特殊情况时，我们能够及时、有序、高效地作出相应处理，最大限度控制特殊情况造成的损害，维护本次活动的稳定和有序地开展，作出以下活动安排：

　　1、做好活动的组织工作，强化活动纪律，确定负责人，事先制订好计划，照顾孩子的安全，注意孩子活动时的安全。

　　2、活动时，要及时提醒孩子安全第一，比赛第二。

　　3、随时供应孩子饮水，在活动过程中，安排孩子适当休息。

　　4、如遇到恶劣天气，改用室内活动【另议】。室内活动中心只需要悬挂横幅，活动流程不变，工作人员不变。

　　5、准备医药箱，预防有人员受伤