物业经理人

销售员快速建立亲和力培训讲义

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销售员快速建立亲和力培训讲义

  销售员如何拉近与客户的关系--快速建立亲和力的培训讲义

  良好的人际亲和力不仅是一个管理者所具备的,也是一个销售员工所具备的,我们是要生活在这个世界上,每天都必须要与人打交道,无论是作为一名销售人员,还是作为一名科研工作者,还是一名行政管理人员,良好的人际沟通能力都是通向我们事业成功的桥梁。一个具有良好人际亲和能力的人在工作中会有很好的人缘,也容易得到同事的支持和鼓励。

  怎样才能具有这种良好的人际亲和力呢?

  1、深刻认识自我

  人贵有自知之明,一个人只有深入地了解自我,才能有了解他人的基础。所以先深刻地认识自己才是真正具备良好的人际亲和力的基石。每个人在成长的过程中,都会有一些创伤和问题所在,也许会在童年时代感觉到自卑,或者自傲,或者是自我中心,或者曾经遭受到各种各样的心灵上的创伤,这些问题的存在,都会影响到成年之后的良好的人际亲和能力。深刻地认识自己和了解自己,不让童年时代的阴影影响现在的人际交往是以自我反省为开始。

  2、不断地进行人际交流实践,并加强自我在实践中的体验和感受

  在深入了解自己的基础之上,在进行人际交流的实践是加强人际亲和能力的重要过程。在不断的人际交流的实践中,别人作为一面镜子,可以折射出自己的某一面,从别人的身上,可以看到自己心灵中自己看不到的侧面。在与他人的交流和实践中,又可以不断强化自己的实战能力,随时的修正自己。有一些人在童年时代就很少有和人交往的机会,虽然他们在童年时代曾经是一个快乐活泼的幼儿,可是由于封闭的家庭环境,他们和人交往的潜能被压抑了,他们成年以后渐渐成为一个木讷寡言,紧张容易害羞的人。有的人虽然青少年时代很少和人交往,缺乏实践的机会,在他们成年以后,有的人因为生活所迫,不得不去谋生,如做销售等专门和人打交道的职业,渐渐的,他们和人交往的能力在实践中就无形的增强了。所以实践是增强人际亲和力的必经课程。

  3、自我意识扩大化,加强人际包容能力,加强对他人的理解能力

  每个人都有自己特定的一个成长环境,而他所生长的家庭环境和社会环境给他的自我意识打下了一个烙印,对人会有自己的独特的看法。这些观点在和其他人交往的时候,都会影响到对他人的评价。当他是从自己的世界观、人生观和价值观去评价他人时,就无法深入理解他人的内心深处的感受。所以在洞察自我的基础上,在人际交往的实践中,他不断的放下自己的固有的价值观的标准,能耐心的倾听来自他人内心深处的声音,便会看到一个个与自己不同的全新的内心世界。在不断的这样的过程中,他的自我意识就会扩张,对人的理解能力也在增强,一个能深入理解他人的人的人际亲和力自然就增强了。

  4、防止烦躁情绪的干扰和破坏

  当人们处在高度的压力下,就会出现焦虑的情绪,许多内在的情感需求的不到满足,就会不断地从潜意识中浮现出来,便会变得烦躁不安,虽然懂得人家交往和亲和的原则,可是生理状况不允许他们做得很好,所以他们不由自主地发脾气,会因为一点鸡毛蒜皮的小事而生气,渐渐的在无形中便会给自己人际关系增添许多麻烦,人际亲和力就会下降。所以劳逸结合,工作和生活兼顾,紧张和松弛并存,有了一份好心情,才能有良好的人际亲和力

  如何拉近与客户的关系——听的技巧

  ※最珍贵的第一次接触

  “和应红艳聊天,觉得她是一位很能侃的女孩子,说话挺有条理,十分生动,亲和力十足,不知不觉就会被带入她的思维。这应该是一个优秀的销售主管应具备的独特素质吧!

  做了两年多的销售主管,应红艳认为:“诚信是销售过程中最重要的原则,对客户要讲实话,才能获得客户的信任。诚信属于一个企业销售内在的灵魂。销售工作一展开,我们首先就要和客户打成一片,先做朋友再做生意,通俗地说就是跟他们聊天,了解他们的需求,投其所好。因为我性格比较外向,所以很快就能和客户成为朋友。”说这话的时候,因为真诚,应红艳显得特别的可爱,甚至带一点俏皮……”

  以上是一位亲和力十足的销售主管给记者的第一印象。

  ·进行接触:所为的第一印象就是在这个时候,能否销售成功第一印象决定着一半以上因素。“第一句话,第一次见面,第一次通话”构成了客户心目中本项目的形象,我们称之为第一次接触。

  ·基本判断:这个过程可能很短暂。销售员在同客户聊天接触的短时间内对客户情况有一个大概判定,包括了解客户年龄、文化、品味、衣着、谈吐,为以下的销售做好准备。这个过程也许只有三、五分钟,也许要长一些,因此“善于倾听”将是最有益的。

  聆听的三大原则和十大技巧

  人生下来有“两个耳朵,一张嘴”,所以他用于听和说的比例是2:1。一名优秀的一线销售人员,更要善于聆听。他要倾听客户的要求、需要、渴望和理想,他还要倾听客户的异议、抱怨和投诉,他还要善于听出客户没有表达的意思——没说出来的需求、秘密需求。

  ·耐心

  ——不要打断客户的话头。

  ——记住,客户喜欢谈话,尤其喜欢谈他们自己。他们谈的越多,越感到愉快,就越会感到满意。人人都喜欢好听众,所以,要耐心地听。

  ——学会克制自己,特别是当你想发表高见的时候。多让客户说话。

  ·关心

  ——带着真正的兴趣听客户在说什么,客户的话是一张藏宝图,顺着它可以找到宝藏。

  ——不要漫不经心地听(左耳进,右耳出)。要理解客户说的话,这是你能让客户满意的唯一方式。

  ——让客户在你脑子里占据最重要的位置。

  ——始终与客户保持目光接触,观察他的面部表情,注意他的声调变化。一线销售人员应当学会用眼睛去听。

  如果你能用笔记本记录客户说的有关词语,它会帮助你更认真地听,并能记住对方的话。

  ——不要以为客户说的都是真的。对他们说的话打个问号,有助你认真地听。

  ·别一开始就假设明白他的问题

  ——永远不要假设你知道客户要说什么,因为这样的话,你会以为你知道客户的需求,而不会认真地去听。

  在听完之后,问一句:“您的意思是————”“我没有理解错的话,您需要————”等等,以印证你所听到的。

  ——有一种方法可以让烦躁的顾客慢慢平静下来,那就是聆听。当很多销售人员在听顾客诉说的时候,是一边听,一边紧张地在想对策:我要证明他是错的、我要为我或我的公司进行辩解、我要澄清问题的症结所在。甚至不等顾客说完就急急忙忙地打断顾客的话。其实,这只能令顾客的怒火越来越大。

  如何了解客户更多信息——问的技巧

  “问”与“看、听”是相辅相成的,没有“看”和“听”的准备就不能提出一针见血的问题,就会拉长销售时间、甚至延误销售!

  我们问的目的在于引导——引导客户按照我们的思路去思考问题,只有这样,销售人员才能掌握和控制销售节奏,才能在最短的时间内判别客户能否成交!

  问问题的方式主要有三种:

  ·开放式:比如“你对时事的看法如何?”这类问题是没有标准答案的,可变性太大,所以是不提倡让新业务员去用的,因为一个没有太多销售经验的人是很难把散掉的话题在引回来的!

  ·封闭式:这类问题会限定答案的范围。比较显而易见的是“是非式问题”。

  ·选择式:这是销售中比较常用也比较适合初入行者用的,但如果太频繁使用是会让人反感的。

  如何提供微笑服务——笑的技巧

  微笑,销售的魅力

  ·安装过滤器

  安装一个情绪过滤器,把生活中、工作中不愉快的事情过滤掉

  有一位优秀的销售人员,面对顾客时总能真诚地微笑。同事问她:“你一天到晚地微笑,难道就没有不顺心的事吗?”她说:“世上谁没有烦恼?关键是不要烦恼所支配。到单位上班,我将烦恼留在家里;回到家里,我就把烦恼留在单位,这样,我就总能保持轻松愉快的心情。”

  ·运用幽默

  遇到烦恼的事情从反面设想,幽他一默,往往可以化解你的情绪,甚至使事情出现转机。而且幽默感不是天生就有的,而是可以通过练习,每个人都可以获得的。

  ·直接面对

  这可能意味着你要做一个不想做的道歉,要发动一场讨论来修复你宁愿忘掉的某个关系,或者要压抑一下自尊心。但是,可以帮助你迅速解决问题,使你恢复轻松。

  ·微笑服务的魅力

  ——微笑可以感染客户

  客户花钱消费的时候,可不想看到你愁眉苦脸的样子。当客户怒气冲天的来投诉的时候,你这样只会火上加油。相反,如果你真诚地对客户微笑,你就可能感染他,使他调整态度,或者使他感到愉悦。

  ——微笑激发热情

  微笑传递这样的信息:“见到你我很高兴,我愿意为你服务。”所以,微笑可以激发你的服务热情,使你为客户提供周到的服务。

  ——微笑可以增加创造力

  当你微笑着的时候,你就处于一种轻松愉悦的状态,有助于思维活跃,从而

创造性地解决客户的问题。相反,如果你的神经紧紧绷着,只会越来越紧张,创造力就会被扼杀。

  ·练习:像空姐一样微笑

  ——说“E——”,让嘴的两端朝后缩,微张双唇。轻轻浅笑,减弱“E───”的程度,这时可感觉到颧骨被拉向斜后上方。相同的动作反复几次,直到感觉自然为止。

  ——微笑的三结合

  §与眼睛结合:当你在微笑的时候,你的眼睛也要“微笑,”否则,给人的感觉是“皮笑肉笑”。眼睛会说话,也会笑。如果内心充满温和、善良和厚爱时,那眼睛的笑容一定非常感人。眼睛的笑容有两种:一是“眼形笑,”一是“眼神笑。”练习:取一张厚纸遮住眼睛下边部位,对着镜子,心里想着最使你高兴的情景。这样,你的整个面部就会露出自然的微笑,这时,你的眼睛周围的肌肉也在微笑的状态,这是“眼形笑”。然后放松面部肉,嘴唇也恢复原样,可目光中仍然含笑脉脉,这就是“眼神笑”的境界。学会用眼神与客人交流,这样你的微笑才会更传神、更亲切。

  §与语言的结合:微笑着说“早上好”、“您好”、“欢迎光临”等礼貌用语不要光笑不说,或光说不笑。

  §与身体的结合:微笑要与正确的身体语言相结合,才会相得益彰,给客户以最佳印象。亲和力更强!

  客户更在乎你怎么说——说的技巧

  往往会有很多人误认为一个好的销售员只要有“三寸不烂之舌”,就能把死的说成活的,把黑的说成白的!其实这并不是业务的理想状态。这里要讲的并不是如何去说,而是区分一下说的方式。

  优点:解释特点

  优点是用来进一步解释特点的,用来强调特点的。

  利益:顾客要的是利益,而特点和优点只是为利益而做的铺垫

  说“我理解……”以体谅对方情绪

  ——记得提到所有的利益

  利益永远是顾客最关心的事,所以要提到所有对顾客有用的利益,而并非只陈述我们认为是最好的利益。

  ——客户已知的利益也应该说出来

  这样有两个好处,一是强化客户的印象,二是避免可能的怀疑。因为你不说出来,客户就可能认为你已经取消了这项优惠,就会不满,而大多数时候客户是把不满埋在心里不说出来的。

  ——用客户听得懂的语言说

  必须肯定客户能听明白我们的语言,不要用你自己明白的行话、术语。

  ——有建设性、有把握

  首先,你要相信自己所说的,别人才能相信。所以,对说出来的利益要有把握。

  如:应该这样说:“我们所有同事都一致认为这套房子是最好的。”而不是说:“这套房子可能还行吧”不要用“可能”、“大概”、“应该”等含糊、不确定、没把握的语言。

  ——创造一个和谐轻松的气氛

  一个和谐轻松的环境,更能令你成功地引导顾客。

  ·客户更在乎你怎么说:

  ——例如:不要说:“我明白你的意思,工程部的那班家伙经常乱来,真对不起。”因为顾客会认为:“我不管谁乱来,我要解决问题。”应该说:“我明白你的意思,我会跟工程部协商一下,一小时后你一个答复。”

  ——例如:

  不要说:“好多套房子都漏水,又不是只有你一家。”

  因为顾客会认为:“你们这里的工程质量根本就不过关吗。”应该说:“我理解这个问题给您造成的不便,我们深感抱歉,已经把这个问题记录下来了,我会马上与工程部联系。”

  说“我会…….”以表达服务意愿

  当你使用“我会……”这一技巧时,你和你的客户都会受益。

  ——许多客户听到“我尽可能……”后,会感到很生气,因为他不知道“尽可能”有多大的可能。但当他们听到“我会……”后,就会平静下来,因为你表达了你的服务意愿,以及你将要采取的行动计划,客户就会满意。

  ——通过使用“我会……”这一技巧,你自己也能从中受益。当你说“我会……”,而且列出了你要采取的步骤时,你就给了自己一个好的开端,你的脑子里会明确自己所必须采取的行动。

  说“我理解……”以体谅对方情绪

  客户需要服务人员理解并体谅他们的情况和心情,而不

  要进行评价或判断。

  ·销售,服务人员的七不问:

  ——不问年龄

  不要当面问客人的年龄,尤其是女性。也不要绕着弯想从别处打听他的年龄。

  ——不问婚姻

  婚姻纯属个人隐私,向别人打听这方面的信息是不礼貌的。若是向异性打听,更不恰当。

  ——.不问收入

  收入在某种程度上与个人能力和地位有关,是一个人的脸面。与收入有关的住宅、财产等也不宜谈论。

  ——不问地址

  除非你想上他家做客(那也得看别人是否邀请你),一般不要问客人的住址。

  ——不问经历

  个人经历是一个人的底牌,甚至会有隐私。所以不要问客人的经历。

  ——不问信仰

  宗教信仰和政治见解是非常严肃的事,不能信口开河。

  ——不问身体

  对有体重问题的人,不要问他的体重,不能随便说他比别人胖。不能问别人是否整过整容手术,是否戴假发或假牙。

  如何运用身体语言——动的技巧

  动运用身体语言的技巧

  身体语言是一种无声的语言,我们看到:55%的信息是通过身体身体语言传递的,而语言只占7%。因此,它是一种更有效的语言。

  面部表情身体语言包括哪些部分呢?可以说是从头到脚──身体的全部。为了叙述的方便,我们把它分为:头面部、手势、身体的姿态与动作三大部分。

  ·面部表情又包括:头部动作、面部表情、眼神、嘴唇的动作这四部分。

  ——头部动作

  身体挺直、头部端正,表现的是自信、严肃、正派、有精神的风度。

  §头部向上,表示希望、谦逊、内疚或沉思。

  §头部向前,表示倾听、期望或同情、关心。

  §头部向后,表示惊奇、恐惧、退让或迟疑。

  §点头,表示答应、同意、理解和赞许。

  §头一摆,显然是表示快走之意。

  ——面部表情传递的含义

  §脸上泛红晕,一般是羞涩或激动的表示。

  §脸色发青发白是生气、愤怒或受了惊吓异常紧张的表示。

  §皱眉表示不同意、烦恼,甚至是盛怒。

  §扬眉表示兴奋、庄重等多种情感。

  §眉毛闪动表示欢迎或加强语气。

  §眉毛扬起后短暂停留再降下,表示惊讶或悲伤。

  人的容貌是天生的,但表情不是天生的

  林肯的一位朋友曾向他推荐某个人为内阁成员,林肯却没有用他。他的朋友很不理解:因为那个人的资力、经验、水平都很胜任。于是朋友去问林肯为什么。林肯说:“我不喜欢他那副长相。”哦?可是,这不太苛刻了吗?他不能为自己天生的面孔负责呀!”林肯说:“不,一个人过了40岁就该对自己的脸孔负责。”

  林肯的话说明了一个真理:人的面部表情同其他体态语言一样,是可以熏陶和改变的,是由人的内在变化、文化修养、气质特征所决定的。

  ——眼神传递出的含义

  §眼睛正视表示庄重

  §仰视表示思索

  §斜视表示轻蔑

  §俯视表示羞涩

  但眼睛有个显著特点:看到喜欢的人或事物,瞳孔会增大;看到不喜欢的人或事物时,瞳孔会缩小;看到特别不喜欢的东西的,甚至会缩小到针眼那么细小。

  眼睛的这个特点又引出了第二个特点,就是最强烈的眼神与一般的眼神有很大的区别。

  最强烈的眼神有两种:一种是仇人相见,分外眼红;一种是情侣相见,格外激动。

  ——嘴不出声也会“说话”

  在面部表情中,不可忽视嘴部的作用。

  §嘴唇闭拢,表示和谐宁静、端庄自然。

  §嘴唇半开,表示疑问、奇怪、有点惊讶,如果全开就表示惊骇。

  §嘴角向上,表示善意、礼貌、喜悦。

  §嘴角向下,表示痛苦悲伤、无可奈何。

  §嘴唇撅着,表示生气、不满意。

  §嘴唇紧绷,表示愤怒、对抗或决心已定。

  ——身体的姿态和动作

  身体的姿态和动作所表达的意思同样是多种多样,丰富而又复杂的。比如“双臂交叉抱在胸前”这个姿态吧。§来说,这种姿态是企图防御对方精神上的威胁而下意识形成的防范动作。

  §双臂紧紧交叉,双手紧握,这就暗示出更强烈的防御信息和敌对态度,并会伴随着咬紧牙关,涨红脖子的面部表情。

  §双臂交叉中,用一只手握住另一只胳膊,这个信号显示了紧张期待的心情,也是一种试图控制紧张情绪的方式。如等待

登机、等候拔牙、见到陌生人有点紧张或回答问题有些畏怯的时候。

  §双臂交叉中,两个拇指往上翘,这是表示泰然自若,或超然度外,或冷静旁观,或优越至上的信息,其中又包含着一定的防御态度。

  §向上扬、头一摆:表示难以置信,有些惊疑。

  §揉揉鼻子:表示困惑不解,事情难办。

  §置于双腿上,掌心向上,手指交叉:表明希望别人理解,给予支持。

  §拍前额:以示健忘。如果用力一拍,则是自我谴责,后悔不已的意思。

  §耸耸肩膀,双手一摊:表示无所谓,或无可奈何,没办法的意思。

  ·怎样成为一名文质彬彬的销售人员呢?

  ——首先,要知道运用身体语言的“三忌”

  §忌杂乱。凡是没用的,不能表情达意的动作,如用手摸鼻子、随便搓手、摸桌边等都是多余而杂乱的身体动作。

  §忌泛滥。空泛的、重复的、缺少信息价值的身体动作,像两手在空中不停地比划、双腿机械地抖动等等,不但没用,而且极为有害。

  §忌卑俗。卑俗的身体姿势,就像街边的乞丐在乞讨着什么,视觉效果很差,非常损害自我形象。

  ——其次,要坚持改善身体姿态的“三部曲”

  §第一步,要注意观察良好得体的姿势适当模仿,掌握一定规律。如头部的正确姿势、面部表情、手势的正确运用、四肢的动作等。

  §第二步,符合标准姿势。身体语言中有很多是约定俗成的,所以,一定要符合标准。虽然一脸“坏笑”成了崔永元的招牌,但如果出现在一个服务人员的脸上是很不适合的。

  §第三步,注意整体效应,也就是要注意适人、适时、适地的“三适”原则。即要在适合的时间、适合的场合、适合的对象运用适合的身体语言。总之,要像掌握说话技巧一样从具体的场合、对象和表达内容出发,具体而灵活地运用,你就能成为一个“文质彬彬”亲和力十足的销售人员。

  以上是优秀的职业销售经理人应具备的基本素质!

  销售人员的十大心态

  自从神奇教练米卢登陆中国后,“态度决定一切”这句话就常常出现在我们的耳边。不错,态度真的决定一切,可是什么样的态度将决定什么样的一切。态度是一个人对待事物的一种驱动力,不同的态度将决定产生不同的驱动作用。好的态度产生好的驱动力,注定会得到好的结果,而不好的态度也会产生不好的驱动力,注定会得到不好的结果。同时,对待任何事物不是单纯的一种态度,而是各种不同心态的综合。作为庞大军团的销售队伍,又应该有什么样的心态呢?

  1、积极的心态

  首先我们需要具备积极的心态。积极的心态就是把好的,正确的方面扩张开来,同时第一时间投入进去。一个国家,一个企业肯定都有很多好的方面,也有很多不够好的地方,我们就需要用积极的心态去对待。贪污犯还有,可是我们应该看见国家已经大力的整顿了;企业有很多不尽合理的管理,可是我们应该看到企业管理风格的改变。也许你在销售中遇到了很多困难,可是我们应该看到克复这些困难后的一片蓝天。同时,我们应该就正确的、好的事情第一时间去投入,唯有第一时间去投入才会唤起你的激情,唯有第一时间投入才会使困难在你面前变的渺小,好的地方在你眼前光大。

  积极的人象太阳,走到那里那里亮。消极的人象月亮,初一十五不一样。某种阴暗的现象、某种困难出现在你的面前时,如果你去关注这种阴暗,这种困难,那你就会因此而消沉,但如果你更加关注着这种阴暗的改变,这种困难的排除,你会感觉到自己的心中充满阳光,充满力量。同时,积极的心态不但使自己充满奋斗的阳光,也会给你身边的人带来阳光。

  2、主动的心态

  主动是什么?主动就是“没有人告诉你而你正做着恰当的事情”。在竞争异常激烈的时代,被动就会挨打,主动就可以占据优势地位。我们的事业、我们的人生不是上天安排的,是我们主动的去争取的。在企业里,有很多的事情也许没有人安排你去作,有很多的职位空缺。如果你去主动的行动起来,你不但锻炼了自己,同时也为自己争取这样的职位积蓄了力量,但如果什么事情都需要别人来告诉你时,你已经很落后了,这样的职位也挤满了那些主动行动着的人。

  主动是为了给自己增加机会,增加锻炼自己的机会,增加实现自己价值的机会。社会、企业只能给你提供道具,而舞台需要自己搭建,演出需要自己排练,能演出什么精彩的节目,有什么样的收视率决定权在你自己。

  3、空杯的心态

  人无完人。任何人都有自己的缺陷,自己相对较弱的地方。也许你在某个行业已经满腹经纶,也许你已经具备了丰富的技能,但是你对于新的企业,对于新的经销商,对于新的客户,你仍然是你,没有任何的特别。你需要用空杯的心态重新去整理自己的智慧,去吸收现在的、别人的正确的、优秀的东西。企业有企业的文化,有企业发展的思路,有自身管理的方法,只要是正确的,合理的,我们就必须去领悟,去感受。把自己融入到企业之中,融入到团队之中,否则,你永远是企业的局外人。

  4、双赢的心态

  杀头的事情有人干,但亏本的买卖没人作,这是商业规则。你必须站在双赢的心态上去处理你与企业之间的、企业与商家之间的、企业和消费者之间的关系。你不能为了自身的利益去损坏企业的利益。没有大家且有小家?企业首先是一个利润中心,企业都没有了利益,你也肯定没有利益。同样,我们也不能破坏企业与商家之间的双赢规则,只要某一方失去了利益,必定就会放弃这样的合作。消费者满足自己的需求,而企业实现自己的产品价值,这同样也是一个双赢,任何一方的利益受到损坏都会付出代价。

  5、包容的心态

  作为销售人员,你会接触到各种各样的经销商,也会接触到各种各样的消费者。这个经销商有这样的爱好,那个消费者有那样的需求。我们是为客户提供服务的,满足客户需求的,这就要求我们学会包容,包容他人的不同喜好,包容别人的挑剔。你的同事也许与你也有不同的喜好,有不同的做事风格,你也应该去包容。

  水至清则无鱼,海纳百川有容乃大。我们需要锻炼同理心,我们需要去接纳差异,我们需要包容差异。

  6、自信的心态

  自信是一切行动的源动力,没有了自信就没有的行动。我们对自己服务的企业充满自信,对我们的产品充满自信,对自己的能力充满自信,对同事充满自信,对未来充满自信。自己是将优良的产品推荐给我们的消费者去满足他们的需求,我们的一切活动都是有价值的。很多销售人员自己都不相信自己的产品,又怎么样说服别人相信自己的产品。很多销售人员不相信自己的能力,不相信自己的产品,所以在客户的门外犹豫了很久都不敢敲开客户的门。

  如果你充满了自信,你也就会充满了干劲,你开始感觉到这些事情是我们可以完成的,是我们应该完成的。

  7、行动的心态

  行动是最有说服力的。千百句美丽的雄辩胜不过真实的行动。我们需要用行动去证明自己的存在,证明自己的价值;我们需要用行动去真正的关怀我们的客户;我们需要用行动去完成我们的目标。如果一切计划、一切目标、一切愿景都是停留在纸上,不去付诸行动,那计划就不能执行,目标就不能实现,愿景就是肥皂泡。(这种心态在《心动不如行动》一文中有更详细的阐述)

  8、给予的心态

  要索取,首先学会给予。没有给予,你就不可能索取。我们要给予我们的同事以关怀;我们要给予我们的经销商以服务;我们要给予消费者满足需求的产品。给予,给予,还是给予。唯有给予是永恒的,因为给予不会受到别人的拒绝,反而会得到别人的感激

  9、学习的心态

  干到老,学到老。竞争在加剧,实力和能力的打拼将越加激烈。谁不去学习,谁就不能提高,谁就不会去创新,谁的武器就会落后。同事是老师;上级是老师;客户是老师;竞争对手是老师。学习不但是一种心态,更应该是我们的一种生活方式。二十一世纪,谁会学习,谁就会成功,学习成为了自己的竞争力,也成为了企业的竞争力。

  10、老板的心态

  象老板一样思考,象老板一样行动。你具备了老板的心态,你就会去考虑企业的成长,考虑企业的费用,你会感觉到企业的事情就是自己的事情。你知道什么是自己应该去作的,什么是自己不应该作的。反之,你就会得过且过,不付责任,认为自己永远是打工者,企业的命运与自己无关。你不会得到老板的认同,不会得到重用,低级打工仔将是你永远的职业。

  什么样的心态将决定我们什么样的生活。唯有心态解决了,你才会感觉到自己的存在;唯有心态解决了,你才会感觉到生活与工作的快乐;唯有心态解决了,你才会感觉到我所作的一切都是理所当然。

采编:www.pmceo.cOm

篇2:房地产经纪人培训:二手房实战案例分析

  房地产经纪人培训--二手房实战案例分析

  第一部分:二手房实战案例分析

  1、如何对待朋友或熟人介绍的客户?

  1、房主在外地,委托代理人无法决定怎么办?

  2、房主是夫妻或者家庭内部意见不统一时怎么办?

  3、客户即将签署协议时,房主要求涨价怎么办?

  4、客户和房主私下准备成交时怎么办?

  5、因为欲租住客人的的拖延,而造成看中的房屋已经出租出去时怎么办?

  6、如何有效地防止客人跑单?

  7、客户在选择此类房型时,该房型已经租售出,客人不想其他推荐房源选择怎么办?

  8、客人坚决不愿意支付一些他认为不属于自己支付的正常合理费用怎么办?

  9、在原有房主不在时,如何艺术地带客户敲开同等户型的其他陌生住户的门?

  10、客人不同意签署独家委托代理怎么办?

  11、房主和客户的要求无法达到统一,出现僵局时怎么办?

  12、如何让客人愉快地支付中介费用,并认可你的劳动价值?

  13、谈判时,如何把握好一个度,让客户和房主都能感到你站在他们这一边?

  14、如何准确确定房主和客户都能接受的价格底线?

  15、带领客户去看房的时候,要事先通知房主哪些注意事项?

  16、客户接听你的回访电话时,不说不要,也不说要,态度推脱暧昧,这时候你怎么办?

  17、客户落单之后开始后悔,并强烈要求退单怎么办?

  18、客户在落单的最后一刻提出降价要求,否则就不签署合同,你怎么办?

  19、客户知道了你或者房主的底价时候怎么办?

  20、客户咬定一个价格,坚决不松口,低于这个价格就不买(租)了怎么办?

  21、房主咬定一个价格,坚决不松口,低于这个价格就不卖(租)了怎么办?

  22、碰到作为同行业的竞争对手,同时面对同一个客户或房主怎么办?

  23、房主背着自己的配偶私底下签署了协议,被对方发现怎么办?

  24、客人有有效合法证件,但是您知道这是背着他人,或者是不合规定的,您怎么办?

  25、两个客户同时看中唯一一套房型怎么办?

  26、客人准确指出房子的缺点,要求降价怎么办?

  27、客户对房子已经有相当认可度,但附近地区有一套相似的房子让他犹豫不决,而且

  28、这套房子在某些方面的确优于您这套。此时,经纪人怎么办?

  29、客户进行违反规定操作的时候怎么办?

  30、如何识别客户房产证件的真假?

  31、看完房之后客人没有了下文怎么办?

  32、客人其实有租售下单的欲望,但是并不是很急您怎么办?

  33、客人非常着急,但是您手中没有他认为合适的房源怎么办?

  34、客人找您同事,但是您同事休假或请假,联系不上?客人急于下单,您怎么办?

  35、客户和房主互相不降价,陷于僵局怎么办?

  36、接待回头客和老客户应该哪些问题?

  37、经纪人寻找房源或客户扫楼时的注意事项和诀窍是什么?

  38、同样的房型,有客户预定但是联系不上,这时另外一个客户要求马上落定怎么办?

  39、客户交了定金后,要求更换另外一种房型,怎么办?

  40、同样的房型,有客户预定了,但是另外一个老客户也要预定怎么办?

  41,有公司租售房子,其中有人提出不合理要求,或者要好处费,让您无利可图,否则换人

  或换其他公司怎么办?

  42,竞争对手诋毁您或公司,导致客户对您不信任怎么办?

  43,租售房型和客户要求的有小小差异,怎样说服客人落单?

  44,等客户好不容易快要成交落单的时候,房主却说不租(售)了,这时候您怎么办?

  45,客户拿着其他公司的服务承诺,房源已经看好了,要求您打折,就在您这里下单,这时候您怎么办?

  46,房主内定了一个价格,但是房型不错和竞争对手的干扰,客人看房后不停变化价格,您怎么办?

  47,房盘的来源已经是二手了(别人先预定租(买)下来),这时候怎么交易?

  48,二手房买卖流程中应该注意哪些事项?

  49,一套很好的房源,客户谢绝中介怎么办?

  50,为了促使客户落单,当您对客人承诺的条件兑不了现怎么办?

  51,房主和客户见面了,发现他们原来就认识,作为中介怎么办?

  52,房屋真实的历史年限,产权属性,房屋结构和质量,物业管理和您原先告诉客户的不一样,可以以此要求退订,您怎么办?

  53,对客户逼订时要注意哪些细节?

  54,如何有技巧的告诉客户他看中房子的优点?

  55,客人带着律师要求改动公司的正式合同样本时怎么办?

  56,客户看中的房型,但是他觉得租售价格比市场价格高很多,怎么办?

  57,客人的购房条件无法满足,可是客人缠住您不放怎么办?

  58,碰到一房两卖的业主怎么办?

  59,落定的房子碰到拆迁怎么办?

  60,客户委托租售的房子是私建违章房怎么办?

  61,房主在转让租售住房时,要求附带房间的旧家具设备出售,客户不同意怎么办?

  62,房主住房维修基金不足时,客户不同意缴纳,怎么办?

  63,房主的单位自建公房有产权,但是单位不同意转让怎么办?

  64,房屋内有私自搭建的阁楼或其他搭建部分,客户不同意支付搭建的差价怎么办?

  65,房主转让新住房时,要求补齐装修差价款项,但是客户不同意支付装修差价,因为要重新装修格局不同,作为中介怎么办?

  66,房产证上的建筑面积和客户实际丈量的面积不同怎么办?

  67,客人落定之后碰到相关费用(如物业管理费用涨价)涨价怎么办?

  68,客户在手续未完成之前强烈要求先行入住怎么办?

  69,房主的邻居或者物业反对将房子转让给客户这样类型的人怎么办?

  70,房主委托几家中介卖房,因为委托时间的长短,给予各家的条件和价格不同怎么办?

篇3:房地产经纪人培训:商业地产实例分析

  房地产经纪人培训--商业地产实例分析

  第二部分:商业地产实例分析

  1、客户看中的写字楼的产权不明晰怎么办?

  2、客户的付款方式和业主的要求无法统一怎么办?

  3、一套升值潜力很好的商业铺面或商业地产、房主不愿意和中介打交道怎么办?

  4、租售商业地产要注意哪些因素?

  5、如何为投资商业地产客户做好投资价值分析?

  6、因为业主的原因导致相关条件和当初承诺的不一样、客户要求退定怎么办?

  7、如何寻找有价值和潜力的商业地产房源?

  8、客户委托的门面房是私建房、没有合法手续、但是可以营业、这时候怎么办?

  9、客户看中的铺面价格与业主谈不拢怎么办?

  10、签二手写字楼或者商业物业转让转租合同要注意什么?

  11、铺面转让原租户要求附带设施转让、但是客户以自己不经营类似生意不同意怎么办?

  12、商业地产客人要求提前退租、解除合同怎么办?

  14、商铺的投资法则是什么

  16、如何帮客户买卖二手商铺?

  17、商铺投资的诀窍是什么?

  19,如何帮客户挑选值得投资的二线商铺?

  20,小区底层商铺的投资价值及注意事项是什么?

  21,如何帮客户寻找万元以内月租的商铺?(小商铺)

  22、社区商铺投资价值分析和考虑因素有哪些?

  23、经纪人帮助客户测算商铺客流量的方法是什么?

  24、商铺的定估价测算公式是什么?

  25、客户购买商铺缺钱怎么办?商铺的贷款程序是什么?

  26、写字楼租赁服务的流程是什么?

  27、商铺租赁需要注意问题是哪些

  28、产权式商铺如何帮助客户规避防范风险

  29、租赁或购买写字楼通常要帮客户考虑那些方面?

篇4:房地产经纪人培训:销售拓展

  房地产经纪人培训--销售拓展

  第三部份:销售拓展

  1、如何巩固现有客户群体?

  2、如何在客户的朋友圈发展自己的新客户?

  3、如何接待老客户推荐来的客户?

  4、客户类型有几种准确划分及对策有哪些?

  5、如何分别有效对待年老客户,中年客户和年轻夫妇单身贵族?

  6、如何有效详细地建立客户档案?

  7、如何逼定或者直接帮客户强定?

  8、在电话推销或销售过程中如何绕过前台或者其他阻挠的人,直接联系上客户?

  9、如何对以前的客户进行有效的沟通或回访?

  10、在客户成单收定后要注意什么?

  11、您发现有强烈购买欲望的客户,如何让生意做成?

  12、客户电话回访时如何有效选择时间段?

  13、如何进行有效的陌生电话推销?

  14、有效寻找房源途径有哪些?

  15、如何做好房源交易中的价格谈判?有哪些技巧

  16、那些销售方式不能成单容易失败?

  17、客户第一次让你吃了闭门羹怎么办?

  18、潜在客户在电话里拒绝你怎么办?

篇5:房地产经纪人培训:促销成交

  房地产经纪人培训--促销成交

  第四部份:促销成交

  1、如何从肢体语言判定客人的落单程度?

  2、在和客户交谈时,如何判定客人对您讲话的接受程度?

  3、如何面对暴躁的不讲道理的客户?

  4、客户对房源有异议的时候如何化解?

  5、如何面对特别不信任房地产经纪人的客户?

  6、第一次去客户办公室和家中,没有话题沟通和冷场怎么办?

  7、客人跑到公司来吵闹,并要求投诉您怎么办?

  8、如何提高客人的紧迫紧张感?促使客人迅速落单(逼定)?

  9、在公司办公室和现场吵闹和大爆公司的缺点,影响到在座的其他客人,怎么处理?

  10、客户要落定成单时有那些特征?

  11、怎样判定有成单意向的客户

  12、接待上了年纪的客户需要注意什么问题和细节?

  13、回访客户电话,一般间隔多长时间比较合理?

  14、有效的客户电话回访要注意什么?

  15、接听客户电话时应该注意那些事项?

  16、如何接待噩梦般的难缠客户

  17、如何准确判定客户的心理活动和状态?

  18、如何让客户迅速落单或者落定金?

  19、客户等你自报家门后就拒绝怎么办?

  20、客人不说话,不发表意见,您说完或推销完房源后,他说再想想,您怎么处理?

  21、经纪人在做电话销售要注意什么问题?

  22、如何和客人建立起生意之外的感情?

  23、拜访客户,客户明确拒绝怎么办?

  24、客户通常以没有需要,没有时间,没有信心,并不急迫,理由拒绝我们,怎么办?

  25、打电话给客户时如何在短时间内迅速处理并约定下次通话时间?

  26、如何有效的打动客户成单?

  27、经纪人见客户应该说些什么?

  28、经纪人应对各种客户的要诀?

  29、两个人同时来到公司,一个满意,一个搅局怎么办?

  30、如何对待理智型,贪婪型,吝啬型,刁蛮型,关系型,综合型等各类型客户?

  31、一般客户拒绝的时候经纪人要如何回答?

  32、和客户面对面交谈的时候有哪些禁忌和注意问题?

  33、经纪人如何为客户设计适合的买房方案?

  34、碰到喋喋不休的客人怎么办?

  35、当您第一次与客户接触时遇到交流困难,您将如何化解?

  36、碰到职业炒房客户要注意哪些要点?

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