房产中介匹配房源及带客户看房的技巧与方法

　　一、客户心理分析

　　一般而言，客户分类的依据不同，其分类的结果可能就会有很大的差别。例如依据客户的性格、职业、年龄、性别等等分类。但是通俗的分类就是按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。

　　就拿商品房或二手房的买卖业务而言，通常认为客户的购买行为具有以下的共同的心理特征：

　　1、求实用（使用价值、实际效用、内在质量等，例如：采光、通风、使用面积、结构、防潮、隔音、隔热等）

　　2、低价位（购房者最关心的问题之一）

　　3、求方便（房屋的使用过程中的最重要的问题之一，如：供水、电、气、电话、宽带网络、有线电视、交通、配套的商业设施的等）

　　4、求新颖、美观（主要就是房屋的建筑风格、与生活相关的区域环境、景观等）

　　5、追求建筑的文化品位（金科的中华坊体现中国的传统文化、同创奥韵则体现的是运动与时尚的完美结合的现代生活文化）

　　6、求保值、增值

　　7、投机、投资获利。抓住了客户的心理需求，展开以客户消费需求为主的销售策略，我们便打开了销售行为的第一道门。

　　二、客户分类

　　由于人的能力、气质和性格的不同，消费者呈现出各自的个性特征。我们把这些特征划分为12种类型。

　　1、从容不迫型

　　这种购房者严肃冷静，遇事沉着，不易为外界事物和广告宣传所影响，他们对销售人员的建议认真聆听，有时还会提出问题和自己的看法，但不会轻易做出购买决定。从容不迫型的购房者对于第一印象恶劣的销售人员绝不会给予第二次见面机会，而总是与之保持距离。对此类购房者，销售人员必须从熟悉产品特点着手，谨慎地应用层层推进引导的办法，多方分析、比较、举证、提示，使购房者全面了解利益所在，以期获得对方理性的支持。对这类买家打交道时，销售建议只有经过对方理智的分析思考，才有被购房者接受的可能；反之，拿不出有力的事实依据和耐心的说服讲解，销售是不会成功的。

　　2、优柔寡断型

　　这类购房者的一般表现是：对是否购买某一楼盘犹豫不决，即使决定购买，但对于位置、售价、户型、建筑风格、物业管理、企业品牌等又反复比较，难于取舍。他们外表温和，内心却总是瞻前顾后，举棋不定。对于这类购房者，销售人员首先要做到不受对方影响，商谈时切忌急于成交，要冷静地诱导购房者表达出所疑虑的问题，然后根据问题做出说明，并拿出有效例证，以消除购房者的犹豫心理。等到对方确已产生购买欲望后，销售人员不妨采取直接行动，促使对方做出决定。比如说：“好吧，现在交款吧！”

　　3、自我吹嘘型

　　此类购房者喜欢自我夸张，虚荣心很强，总在别人面前炫耀自己见多识广，高谈阔论，不肯接受他人的劝告。例如，我跟你们经理很熟，我如何好。与这类购房者进行销售的要诀是，从他自己熟悉的事物中寻找话题，适当利用请求的语气。在这种人面前，销售人员最好是当一个“忠实的听众”，津津有味地为对方称好道是，且表现出一种羡慕钦佩的神情，彻底满足对方的虚荣心，这样一来，对方则较难拒绝销售人员的建议。

　　4、豪爽干脆型

　　这类购房者多半乐观开朗，不喜欢婆婆妈妈式的拖泥带水的做法，决断力强，办事干脆豪放，说一不二，慷慨坦直，但往往缺乏耐心，容易感情用事，有时会轻率马虎。和这类购房者交往，销售人员必须掌握火候，使对方懂得攀亲交友胜于买卖，介绍时干净利落，简明扼要讲清你的销售建议，事先交待清楚买与不买一句话，不必绕弯子，对方基于其性格和所处场合，肯定会干脆爽快给予回复。

　　5、喋喋不休型

　　这类购房者的主要特点是喜欢凭自己的经验和主观意志判断事物，不易接受别人的观点。他们一旦开口，便滔滔不绝，没完没了，虽口若悬河，但常常离题万里，销售人员如不及时加以控制，就会使对方的洽谈成为家常式的闲聊。应付这类购房者时，销售人员要有足够的耐心和控场能力，利用他叙述评论兴致正高时引入销售的话题，使之围绕销售建议而展开。当购房者情绪激昂，高谈阔论时要给予合理的时间，切不可在购房者谈兴高潮时贸然制止，否则会使对方产生怨恨，愈想急切地向对方说明，愈会带来逆反作用。一旦双方的销售协商进入正题，销售人员就可任其发挥，直至对方接受你的建议为止。

　　6、沉默寡言型

　　这类购房者与喋喋不休型购房者正好相反，老成持重，稳健不迫，对销售人员的宣传劝说之词虽然认真倾听，但反应冷淡，不轻易谈出自己的想法，其内心感受和评价如何，外人难以揣测。一般来说，沉默寡言型的购房者比较理智，感情不易激动，销售人员应该避免讲得太多，尽量使对方有讲话的机会和体验的时间，要循循善诱，着重以逻辑启导的方式劝说购房者，详细说明楼盘的价值和销售利益所在，并提供相应的资料和证明文件，供对方分析思考、判断比较，加强购房者的购买信心，引起对方购买欲望。有时购房者沉没寡言是因为他讨厌销售人员，他们对销售人员的主观印象欠佳就闭口不理。对待这种购房者，销售人员要表现出诚实和稳重，特别注意谈话的态度、方式和表情，争取给对方良好的第一印象，提高自己在购房者心目中的美誉度，善于解答购房者心目中的疑虑，了解和把握对方的心理状态，才能确保双方面谈过程不致冷淡和中断破裂。

　　7、吹毛求疵型

　　这类购房者怀疑心重，一向不信任销售人员，片面认为销售人员只会夸张地介绍楼宇的优点，而尽可能地掩饰缺点与不足，如果相信销售人员的甜言蜜语，可能会上当受骗。所以，这类购房者多半不易接受他人的意见，而是喜欢鸡蛋里面挑骨头，一味唱反调、抬杠，争强好胜，喜欢当面与销售人员辩论一番。与这类客户打交道时，销售员要采取迂回战术，先与他交锋几个回合，但必须适可而止，最后故作宣布“投降”，假装战败而退下阵来，心服口服地宣称对方高见，并佯赞对方独具慧眼、体察入微，不愧人杰高手，让其吹毛求疵的心态发泄之后，再转入销售的论题。身处这种场合，销售人员一定要注意满足对方争强好胜的习惯，请其批评指教，发表他的意见和看法。

　　8、虚情假意型

　　这类购房者大部分在表面上十分和蔼友善，欢迎销售人员的介绍。销售人员有所问，他就肯定有所答；如你有所求，则他就或多或少会有所允，但他们唯独对购买缺少诚意。如果销售人员明确提出购买事宜，对方或顾左右而言他，或者装聋作哑，不做具体表示。应付这类购房者，销售人员首先要取得对方的完全信赖，“空口白牙”是无法使他们心悦诚服的，必须拿出有力的证据，如关于已购楼者的反馈、权威部门认可的鉴定证明等。在这类购房者面前，销售人员应有足够的耐心与之周旋，同时可提出一些优惠条件供对方选择考虑。这种类型的购房者总是认为，销售人员一定会抬高报价，所以一再要求打折扣，甚至怀疑到产品的质量。此时，销售人员正确的做法是不能轻易答应对方的这种过分要求，否则会进一步动摇他的购

买决心和购买欲望。一般来说，这些购房者在适当的条件下，在他感到购买于有利的情况下洽谈成交也是可能的，所以销售人员不要轻易放弃说服工作，只要有1%的成功希望，就要投入100%的努力。

　　9、冷淡傲慢型

　　此类购房者多半高傲自视，不通情理，轻视别人，不善与他人交往。这类购房者的最大特征就是具有坚持到底的精神，比较顽固，他们不易接受别人的建议，但一旦建立起业务关系，则能够持续较长时间。由于这种类型的购房者个性严肃而灵活不够，对销售商品和交易条件会逐项检查审阅，商谈时需要花费较长时间，销售人员在接近他们时最好先由熟人介绍。对这种购房者，有时候销售人员用尽各种宣传技巧之后，所得到的依然是一副冷淡、傲慢的态度，甚至是刻薄的拒绝。销售人员必须事先做好思想准备。碰到这种情况时，销售人员可以采取激将法，给予适当的反击，如说一句：“别人老是说你最好商量，今天你却让我大失所望，到底是咋回事儿？早知道你没有这个能力，我当初真不该来这里浪费时间和口舌！”如此这般以引起对方辩解表白，刺激对方的购买兴趣和欲望，有时反而更容易达成销售交易。

　　10、情感冲动型

　　一般来说，情感冲动型的购房者或多或少带有神经质：第一，他们对于事物变化的反应敏感，一般人容易忽视的事情，这种人不但注意到了，而且还可能耿耿与怀；第二，他们过于自省，往往对自己所采取的态度与行为产生不必要的顾虑；第三，他们情绪表现不够稳定，容易偏激，即使在临近签约时，也可能忽然变卦。这些购房者往往感情用事，稍受外界刺激便为所欲为，至于后果如何则毫不顾忌。这类购房者反复无常，捉摸不定，在面谈中常常打断销售人员的宣传解释，妄下断言，而且对自己的原有主张和承诺，都可能因一时冲动而推翻，从而给销售制造难题。面对此类购房者，销售人员应当采取果断措施，切勿碍于情面，必要时提供有力的说服证据，强调给对方带来的利益与方便；支持销售建议，作出成交尝试，不断敦促对方尽快作出购买决定；言行谨慎周密，不给对方留下冲动的机会和变化的理由。这是一类不忠诚的顾客，必要时可收取手续费。

　　11、心怀怨恨型

　　这种类型的购房者对销售活动怀有不满和敌意，若见到销售人员的主动介绍，便不分青红皂白，不问清事实真相，满腹牢骚破口而出，对你的宣传介绍进行无理攻击，给销售人员造成难堪的局面。针对这种购房者的言行特点，销售人员应看到其一言一行虽然貌似无理取闹，但实际上有某种失望和愤激的情感掺杂在里面，认为销售人员都是油嘴滑舌的骗子。这些购房者的抱怨和牢骚中可能有一些是事实，但大部分情况还是由于不明事理或存在误解而产生的；而有些则是凭个人的想象力或妄断才对销售人员做出恶意的攻击。与这类购房者打交道时，销售人员应先查明购房者抱怨和牢骚产生的原因，并给予同情和宽慰。

　　12、圆滑难缠型

　　这种类型的购房者好强且顽固，在与销售人员面谈时，先是固守自己的阵地，并且不易改变初衷；然后向你索要说明资料，继而找借口拖延，还会声称另找房主，以观销售人员的反应。倘若销售人员经验不足，便容易中圈套，因担心失去主顾而主动降低售价或提出更优惠的成交条件。针对这类圆滑老练的购房者，销售人员要预先洞察他的真实意图和购买动机，在面谈时造成一种紧张气氛，如现货不多，不久要提价，已有人订购等，使对方认为只有当机立断作出购买决定才是明智举动。对方在如此“紧逼”的气氛中，销售人员再强调购买的利益与产品的优势，加以适当的“引诱”，如此双管齐下，购房者就没有了纠缠的机会，失去退让的余地。由于这类购房者对销售人员缺乏信任，不容易接近，他们又总是以自己的意志强加于人，往往为区区小事与你争执不下，因而销售人员事先要有受冷遇的心理准备。在洽谈时，他们会毫不客气地指出产品的缺点，且先入为主地评价楼宇质量，所以在面谈时，销售人员必须准备足够的资料和佐证。另外，这些购房者往往在达成交易时会提出较多的额外要求，如打折扣等，因此销售人员事先在价格及交易条件方面要有所准备，使得销售过程井然有序。

　　三、看房

　　房主

　　1、在约房主看房前，先通过各种渠道了解该房屋的大概价格（尤其是新员工），然后约房主看房，电话里确认房屋的门牌号码及产权证是否在家，带上房主电话看房（以备找不到地址或人不在好及时联系）。

　　2、看房时, 先看房产证核对产权人是否为本人，如不是，问清产权人是否同意卖房及和他的关系，然后了解房主的心里价位（沟通要自然，）,一方面向房主讲解其房子的优劣势(尤其渲染其房屋的劣势),另一方面适当提供雷同房屋的成交价格供其自行比较借鉴,以达到共识。

　　3、如房主不愿意让销售员单独看房(要求带客户)，可以和房主沟通，尽量说服：先生/小姐，我们对房源有直观的印象后,可向客户介绍,并配有房型图，如客户满意后再带来看房，这样可以增加看房的有效性，以提高效率,不会浪费您的时间。

　　客户

　　1、在匹配房源时，如发现有适合客户的房源，先不急于给客户打电话推荐，先和房主联系。了解详细情况：先生/小姐，您的**处房子还在吗？

　　2、如果房源还在，阐述：我们有客户想看看您的房子，您看您什么时间有空，（晚上六点）；您现在的价格还是51万吗？（是）；那么您的底价是多少，这样我们心里有个底，不会直接告诉客户的，如客户不能接受，就不带他过来，浪费您的时间了，（不能低于50万）；好的，谢谢啊，等我和客户确认后再和您电话联系。

　　3、确定可看房后，如果对所看房屋比较了解，针对优劣势定看房时间，主要是根据天气的变化及房屋受影响情况。例如：东西朝向的房屋要尽量的安排早上看房。因为朝西的房屋存在西晒的情况，尤其现在夏季的情况下。

　　4、和客户联系推荐房源，宣扬优势，报价的时候，如是没带其看过房，直接报51万，如已带其看过1、2套房屋，可以套近乎：先生/小姐，我们刚刚登记了一套房源，我觉得特别适合您，……，前面也帮您看过几套房子了，我就把房主的“底价”直接告诉您（50.5万），您看什么时间有空，过来看房，（和家里商量一下），那您抓紧时间，我们这还有几个客户要这的房子呢。(好)那我等您电话。

　　5、客户来电后，确认看房时间，看房人数：先生/小姐，晚上7点吗？好的，我和房主联系好后再和您约具体的时间地点，到时你和你的家人一起过来看房，毕竟买房是大事，一起可以商量一下。然后和房主确认看房时间，见面地点（最好让房主在家等），待确认后，和客户联系确定看房时间、看房地点（地点约在小区门口或附近显著的位置如超市或银行等，如方便也可让客户到连锁店一同前往）以及告知看房前要签看房确认书，如意向较强可以让客户带定金看房，看房前带上看房确认书、买卖双方联系电话及房屋具体地址，提前10分钟至目的地了解地形。在见到客户后，先让其签订看房确认书（或在连锁店签），然后一同至房主家（路上多和客户沟通，了解需求，辨认谁是当家的尤为重要）并告知客户到房主家后不要太表露自己的想法。

　　6、如客户

不愿签看房确认书，可向他解释：1）这是公司规定，签字后，可以确定我是出来带客户看房的，没有出去办私事；2）如果看房满意成交，须缴纳成交价1.4％的中介费；3）提醒您不能和房主私下成交，否则追究法律责任。如解释后还是不肯签，坚决不带其看房。

　　7、如与房主和客户双方约好后有一方爽约，必须及时向客户阐述对方迟到或不能来的原因（有时不能以实相告，否则客户会对对方和我方产生不信任感，造成后期工作的难度），并向准时的一方报以我们最诚恳的歉意，安排下次看房。

　　8、看房时交代客户尽量不要在房子里发表意见，不要让他们有单独交流的机会，交流时一定要有中介在场，且看房时要注意分散客户，不要把他们聚集在同一个时间段。

　　9、看房时在充分了解客户的需求后，针对客户的要求重点大力推荐，做到针对性强，阐述房屋时尽量让介绍语贴近客户的需求重点。（不要保持沉默）

　　10、看房时要察言观色，如房主和客户个性不合，话不投机的话，要善意的引导，岔开话题，将双方引导到双方都比较感兴趣的问题或者向其中一方询问问题，以巧妙的打断双方的交流。

　　11、如房主和客户攀谈时谈起相识的第三者，要主动的巧妙打断双方的交流，引导他们共同寻找有关于房屋的话题（走后还要单独沟通，各向其阐述熟人的弊端）

　　12、如看房时另一家中介同时看房，首先要把客户拉到门外，向其讲述房源的优势及竞争之激烈，让其在对房子满意之余感到紧迫感，促使其早下定金。

　　13、如看房时，房主临时涨价，要单独沟通，和房主晓以利弊，抓其心理，予以说服，如态度强硬，加大做客户工作，强调房屋的优势。待下次看房时，确认价格后，再约客户看房，如下次再出现同样的事情，则冷落房主一段时间再沟通。

　　如果房源已不在，了解售出时间、售出价格，是自己售出还是其他中介售出，如是自己售出，了解进展程度，适时推荐代办业务，这些信息可作为店内参考，分析房源的销售周期和实际成交价格。如是其他中介售出，了解是哪家中介，分析便于了解我们的竞争对手是谁。

　　四、谈判

　　（一）客户

　　看房后要主动了解客户对房屋的满意情况，听取客户的倾诉，在不断的交流中，解读客户的真实想法,

　　如觉得客户对房屋还比较满意，应及时采取措施：先生/小姐，如果觉得这房子还比较满意，您看这价格合适吗？这样可以了解客户的心理价位。

　　如相差不大，正好房主也在家，就一起坐下来谈谈。

　　如悬殊太大，直接否定，并宣扬房屋的优势晓之以理：这个价格太低了，您看这个小区环境、屋里的装修……我们前两天卖的也是这个小区的房子还是顶楼的，还卖到**价呢，要不您再回去考虑考虑。

　　如果买方出的价格正好是房主底价，也不能满口答应，就说：那相差不是太多，这样吧，我们就把房主一起约来谈谈，到时我们再做做工作，如果达成一致，就可以定了。给房主报客户的价格时，在房主底价上下浮几千元。双方都留有余地，这样就稳操胜券了，还要让客户和房主感觉我们做了很多工作，才促成他们的成交，有利于中介费的收取。

　　（二）房主

　　看房后，要及时给房主回复，如这套房子也带其他客户看过多次，正好以此谈价：先生/小姐，刚才客户看过后，对房子还比较满意，但是价格上不能接受，您看，前面已看过多次，都是价格偏高，您看……。

　　在谈判时，要学会观察买卖双方哪一方态度比较强硬，然后主攻相反一方，在其过程中要私下交流，避免另一方的参与。若谈到紧要关头，则以屋内设施的赠送与否作为谈价的砝码。

　　在谈判过程中，如果价格相差在5000左右，可以把双方约在一起谈判，但是不能把话说绝，要让双方都认同在谈判时愿意上下浮动，并让客户将定金带来，表示诚意，可提高谈判的成功率。

　　二手房操作注意事项

　　1、产权不清晰就随意签署合同。包括没有两证的，两证在单位未下发的，商品房合同开发商能否配合更名和过户的，涉及到继承的还没有办理清楚的，涉及到共有产权是否征得其他共有人同意的，省直机关房屋能否取得上市交易许可证的，拆迁协议签合同以后产权证如何办理等等情况。

　　2、签署合同时未规避我方风险。包括腾房日问题的约定，一定要给双方再三强调到了腾房日交易会进行到什么情况，双方各自会得到什么；包括钱款的交接，部分过款或者不过款的一定要写明产生任何纠纷与中介方无关。

　　3、附属设施以及配套设施费用。附属设施一定要写清楚，什么东西，什么型号的物品留下，交验房屋时最好让双方自行交接，如果不行，则要在双方都在场的情况下迅速写清各种数字后即离开，不要参与他们过多的纠缠，防止发生变故。

　　4、结件单的签署。必须准确填写结件单才能让双方取走各自的东西，防止日后产生纠纷。

　　5、钱款领取要让房主在房款收条和房款领取记录上同时签字才能取走。

　　6、任何人从你手中拿走任何东西都要留下签字，尤其是房本、钱款、钥匙、票据等重要物品，同样你从别人手里取走东西也要签字，养成好习惯。

　　7、二手房交易前及时通知直接领导，可以得到应该有的提示和帮助。

　　8、看房过程中为避免跑单，事先应委婉的给双方讲明私下成交的风险，尤其抓住不用交中介费的一方。另外看房时，若双方有一方一人另一方多人的情况下，为防止他们互留联系方式，要紧跟只有一人的一方，如果双方人都多，最好两个员工一起去陪同看房。

　　9、商谈价格不要把双方底价报给对方，把买方价格说的稍低一些，卖方价格说的稍高一些，留有余地便于谈价以促进成交。

　　10、房屋价格要问清是否包括过户费用以及地下室等配套设施。

　　11、在给客户计算过户、贷款过程中所需费用时不要说的特别确切，如几千几百几十几元，，多估算一点说个大概数字即可，更不要清清楚楚落到书面上再签上自己的名字。以免以后有出入带来不必要的麻烦。

　　涉及到现金，一定让客户亲自拿着去存，以防出现假钞等意外等情况而产生纠纷。

　　13、签合同同时一定要将两证留在公司，防止出现一房两卖的情况。

　　14、客户和业主的基本情况应当了解。他们的婚姻家庭、家乡、从事的行业、工作单位及收入、现住房状况等。其中有些是隐私的问题，可以迂回地问，了解这些对业务洽谈很有帮助。

　　15、确定最有可能的客户。支付能力强、希望尽快入住、对二手房状况有基本了解、明确知道自己的需求的客户为A类即最有意向客户。

　　客户看完房后很可能要求大幅降价，这时不要回绝的太硬，可以说“您觉得呢？”“如果您是业主这个价格你会卖吗？”，婉转地告诉他这个价格是不可能的，要不然客户会很没面子。

　　一般结婚和拆迁的客户最急于买房。

　　用行动告诉客户，你跳不了我的单，再热

心地帮他服务。客户会比较信服你。

　　在谈判中，你是主持人，你指引着谈判的整个进程，也就是你画圈，让客户跟着你的指引走，最终签单。原则就是你要让双方都觉得你在为他着想，取得他们得信任，并在这个过程中，你的手里一定要握有价格的余量，等到最后关头再放出。客户永远嫌房子贵，业主永远嫌房子卖的便宜，如果真实的价格双方都知道，那么将很难谈成。

　　如果双方想见面谈，必须是价格差不了多少，有可能谈成时，双方带上房产证、身份证和定金到公司面谈，一谈成马上签合同。价格差得很多时不要让双方见面谈。

　　对卖方说：客户不着急要，附近有几套正待选择，并且比他的便宜，只因为他的某个优点，才选择他，他的房子只是买方的一个选择。让业主保持谨慎的乐观。对买方说：看房的人很多，想买的也不止你一个，房价也不贵，多说房子的好处，让客户有一种危机感。

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