别墅项目一期规划设计的建议（前期物业）

　　一、项目地理位置；

　　项目用地位于东莞市南城区，地块的东北侧为五环路，东南面为石鼓联系线，西北和西南侧均临接规划中的城市道路。西北方向有中信森林湖项目，隔路还有规划中的高档住宅区和星级酒店，西南侧为待建学校。南面隔路近邻东莞市植物园，其水体与基地内水体自然相连，景观浑然一体。周边四面远处皆有连绵山脉作为远景，景色优美。

　　二、项目整体规划设计思想：

　　通过对于用地条件的深入分析，设计师们提出了"一山一水、山水轴，两街市"的整体规划结构:

　　一山：依山就势,从户型到规划都强调充分利用山地优势，强调建筑利用坡地形成一种层层叠叠的、和山体浑然一体的山间寨镇感觉。山体将成为提携起整个社区精气的"灵魂"。

　　一水：尊重原生态水体，并在其基础上结合地形进行适当改造，延展水体面积、丰富了水景形态（有点、线、面又有深、浅和动、静各种不同的水景形态），整个水体形成一个绕山、顺山跌落的"水环"，并进一步分枝渗透入每一个组团内部、到达每一户人家的户前，最大可能的让户户临水、户户有岸，构建起整个社区的空间"骨架"。山傍水、水绕山，构建起"城中有山、山中有水、水边有人家"的理想人居环境。

　　山水轴：通过巧妙的组织住宅组团形态，将多个组团公共空间优化为联系山水的景观轴线，强化了山水的联系和整个社区景观系统的一体性。同时着意强化了一条主轴，使山水之间气脉通畅、浑然一体。 "山水轴"作为一期启动区的主轴，起于一期入口、经过一期会所，以山顶为终点，沟通起用地内山、水景观和植物园景观之间的联系，景观组织上着意强化山、水意向。

　　两街市：分别于社区西北侧城市道路沿线和社区南部水岸边构建了两条商街，满足配套商业需要的同时，着力构建小镇氛围。

　　三、一期住宅项目经济总指标

　　一期用地面积（㎡）99103.81

　　一期总建筑面积（㎡）52627.12

　　计容积率面积（㎡）34029.77

　　低层住宅32116.42

　　商务中心1913.35

　　A1 独立变电站105.84

　　不计容积率面积（㎡） 地下室（设备用房）18491.51

　　绿地率（％）35

　　容积率0.34

　　建筑基底面积（㎡）22635.31

　　建筑覆盖率（％）22.84

　　建筑高度（米）22.05（商务中心）

　　层数（地下/地上）1/3

　　停车位124

　　总户数（户）113

　　四、结合施工图纸和一期经济总指标，物业管理从主体设备、配套设施的使用、管理、经营以及最大地满足它的使用功能，使其保值、增值，减少因规划设计不完善而引起的投诉等角度考虑，提出以下建议：

　　（一）、物业用房与配套用房：

　　1、**项目是分期开发项目，应设置临时用房，小区应按规定的比例提供足够的物业用房面积（包括管理处临时办公用房、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

　　2、建议各配电房设计符合（《供配电设计规范》GB50054-95）标准及地方性要求，水泵房、维修间（消防水泵采用双设备一用一备）等设备机房按全国优秀示范小区标准进行施工，地面铺防滑地砖（或油工业地板漆）、墙身、天花批荡、油乳胶漆。

　　（二）、公共设施：

　　1、儿童娱乐设施的选用要符合国家对娱乐设施的安全防护及安全技术要求标准,且设施应便于物业维护、更换与清洁，如材料采用国标正品优质钢材，表面喷漆、色泽鲜艳、色调明快等。

　　2、娱乐设施周边封闭时应设有排水设施（暗藏排水道），便于日后清洁，周边封闭应采用软包装，不采用硬石。

　　3、娱乐设施周边不宜设置草坪，周边应设甬路或防滑石板踏步，避免娱乐时造成草坪践踏。

　　4、小区庭院灯具宜采用简单牢固质量良好的灯具，如灯杆采用壁厚3mm镀锌防锈钢质材料，高度3-4.5m的灯具，避免劣质产品遇到台凤暴雨时伤人砸车的隐患，而且后期维护难度、费用较大。

　　5、小区公共照明应符合（《建筑设计防火规范》GB50016-20**）标准，小区道路、庭院照明建议分时、分段控制，如：灯光线路分全夜、半夜灯。光源配制符合（《照明设计标准》GB50034-20**）规范要求，照度、显色指数、眩目值等参数达到绿色照明并满足节能要求。

　　6、小区内应规划小规模集中活动场所易于业主活动和社区文化活动。

　　（三）、道路：

　　1、建议人行小径不宜采用卵石铺设，由于卵石脱落后修补困难，增加后期维护难度。

　　2、地面砖不易选择缝隙太大，女士穿高跟鞋易摔倒。

　　3、道路、车行路面上给排水检查井盖及雨水口请选择复合高强度新型井盖，井盖面带小区LOG标志与相应字样。

　　4、小区选用的地面砖、墙砖、石材等颜色及样式不宜太多，否则后期维护困难大。

　　5、路面雨排水井合理布置，保证地面排水坡度，避免日后积水严重需人工清扫。

　　6、甬路上宜采用防滑、坚固不易破损的道板砖，避免日后被车辆、行人压坏或踩坏以及因施工质量原因自然脱落；

　　7、回填土或路基要夯实，避免小区道路塌方或路面被压塌现象出现。

　　8、为保证汽车于社区安全行驶，组团外围行车道应适度增加减速坡，以便车辆进入社区降低车速。因一期停车位为124个,总户数为113户,按每户1.5辆/户计算,停车位需增加至170个，避免因车位紧张造成业主和访客车辆乱停乱放的现象。

　　（四）、岗亭：

　　1、小区主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑，通透性好的岗亭，岗亭内设置卫生间，主出入口要设有门庭，未来节日悬挂灯笼用。

　　2、保安员岗亭位置设置应便于对车行和人行的进出双向监控，岗亭内需有电源，预设内线电话线路。

　　3、在岗亭的来人登记方向设立一个外挂窗台，上方设置雨搭，并加设照明灯，便于日后雨水天气及夜间期间，保安人员的登记。

　　4、岗亭为对接客户的窗口，窗台需安装石材窗台板，干净美观。

　　（五）、垃圾房：

　　1、垃圾房应设置在小区边缘的下风口处且方便垃圾车出入的位置，最好设置在小区的边缘和市政道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活。

　　2、垃圾房建议按5-7m2/100户标准设计，**项目共计1804户，需设计90-130 m2垃圾房，一期入住前就需投入使用，可以使用临时垃圾房。

　　3、垃圾房

内墙面、地面贴瓷砖，顶棚涂防水涂料，室内应设置照明设施、给排水、地漏、拖布池，便于日常清洗。

　　4、垃圾房通风窗安装铁艺栏杆，垃圾房地面铺地砖为宜。

　　5、销售沙盘应示意垃圾房位置。

　　（六）、设备房：

　　1、设备房设置尽量集中，便于日后维护管理。

　　2、设备房应设置独立的通风系统，包括独立的送风系统和排风系统。

　　3、一期水泵房、发电机房设置于商务中心（会所）负一层，设计时必须做好消声减振措施，避免噪声影响会所读书、休闲娱乐的客户。

　　4、所有设备房应配备应急灯（t>90min）有排水要求的，应设暗藏排水系统。

　　5、设备房门钥匙尽可能为通用钥匙，方便使用且节省成本。

　　6、消防控制（网络、监控）中心主机、消防联动控制柜安装停电运行装置（UPS），采用双电源双回路供电方式，设备安装与运行符合国家安全防规范标准，且满足消防联动等技术要求，确保在停电状态下，设备运行稳定正常、安全防范设备能正常工作。如报警系统、探头及摄像机等监控系统能正常工作。

　　（七）、垃圾桶：

　　1、垃圾桶不宜选择封闭样式，小区垃圾桶底座应牢固、耐腐蚀。

　　2、小区内、商业区每50M至少设置一个垃圾桶。

　　（八）、公告栏：

　　1、建议在主要道路和行人出入口设置公告栏或商业信息栏。

　　2、公告栏建议不小于1200MM*900MM，安放位置为1.4-1.7米之间，表面材质易于粘贴和清洁。

　　（九）、给排水：

　　1、小区路面特别是商业街及广场要考虑设置位置合理的排水井，建议尽量避开车辆行驶路面、单元口，如无法避开，建议将井盖设计在机动车道中心位置，避免对井盖造成破坏或发出噪音。

　　2、雨水、污水（空调冷凝水）分流排放，雨排水主管不应设计在阳台和空调位里，漏水后对业主家造成损失较大。

　　3、排水管线应减少弯头或躺管长度。

　　4、排水泵必须采用为一用一备双套设备，水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无泄漏。

　　5、物业公共区域用水点安装水表单独计量，使得管理费用计量上能够有准确依据。

　　6、给排水主管道、入户水表、阀门设置应在公共区域，避免入户维修打扰业主。

　　7、小区内公共给水的水阀和停车场的水阀建设应采用需用装箱上锁的形式，便于日后的管理。

　　8、一期电表箱、弱电综合箱等箱体设置室外适当位置（或放置在电表间），但需做好防水、防潮措施，与地面保持一定距离。

　　9、二次供水、供电设备设施最好由自来水公司、电力公司负责维护，避免后期物业管理承担相关的管理风险与成本付出。

　　10、严禁雨、污水管、空调冷凝水直接排放或排入草坪，应按环保要求排放或进排进污水池或市政管网。

　　（十）、绿化：

　　1、小区一些死角、见不着光的地方不要设计草坪，因为草坪不易活，可改为耐阴小灌木。

　　2、道路设计上，应考虑车辆行走的方便，尽量加大转弯半径，避免车辆经常压草坪。

　　3、小区围墙周围建议不种高大乔木、不栽攀爬植物，以免长大后造成周界系统经常报警。

　　4、通向水点、公共设施设备、配电箱等处的草坪内要铺设甬路。

　　5、围墙内侧要有60-80公分的巡逻通道，密切注视围墙内外安全。

　　6、绿化用水需要单独计量，每50米绿化带有一个水点，绿化水点与保洁共用的，材质建议是PPR，直径为DN15，出口都安装锁闭阀，取水点位置尽量要靠在路边，不在路边的一定要铺装踏步石，下方要连接排水井。

　　7、面积较大草坪建议设置自动喷淋系统。

　　8、草坪灯灯座要稍高于地面，以防被土壤腐蚀和为以后维修带来方便。

　　9、建议树下不要铺草坪，会造成土表不透气，对树木和草坪生长都不利，建议树下设有树圈，树圈内铺设草坪砖。

　　10、草坪、绿化带内种植土厚度建议不要少于30cm，种植土下避免存在建筑垃圾。

　　11、小区树木建议采用类似槐树等有香味或开花的树种，业主对一些名贵树木可能不太认可，槐树等有香味的树木业主比较满意。

　　12、选用的灌木建议选用生命力强、无刺、无毒、无异味、不生害虫，避免业主受到伤害或不满意，建议种一些丁香、水蜡等。

　　13、成片种植绿篱时，里边不要铺设草坪，不易修剪。

　　14、休闲甬道应高于周围绿化4-5CM（草地），避免雨天或绿化养护时泥土渗到路面，影响路面整洁，同时以防周边草地被损坏。

　　15、树木栽种时，高大树木树坑挖得不宜太浅，避免因风雨天刮倒树木，成活率低。

　　（十一）、电气类：

　　1、室外可视主机及读卡器应设遮雨设备。

　　2、建议减少采用水景灯、地灯，主要是由于此类设施故障率高且维修成本高。

　　3、强电与弱电箱分隔或不设在一个屋内，安装应符合相关技术规范要求。

　　4、小区内如安装宽带网络系统，通讯系统的光纤机房及网络系统的ET中继箱应单独设置电表计量；（网络、通讯等）综合布线应该考虑以后发展的空间留有一定冗余。

　　5、小区园林及庭院夜景照明灯建议设时间控制器，按类别和区域分回路控制。

　　6、小区的高灯、草坪灯等要采用暖光节能灯。

　　7、小区室外照明、景观照明等设备均应安装单独计量设备。

　　8、公共区域用电设置双电源，可在停电状态应急使用。

　　9、建议消防中心设置双电源，并配备不间断（UPS）设备，确保消防控制室的正常运作。

　　（十二）、智能化系统：

　　1、网络、通讯及监控中心为双电源供电，且配制防雷系统。

　　2、建议门禁系统增加备用电源，避免停电后门禁控制失灵状况。

　　3、为避免因停电造成经济损失及道闸管理系统功能丧失，建议道闸管理系统由双电源供电。

　　4、车禁系统应配备手动控制按钮，一旦自动控制系统失灵时，采取紧急手动控制。

　　5、门禁线路应隐蔽敷设，外露部分采用防止剪断措施，防止剪断线路门禁失灵。

　　6、对讲系统与门禁系统应分开设置，避免修复一个系统设备时，影响其他设备。

　　7、对讲主机不要安装于门体上，避免门体震动，影响主机稳定运行。

　　8、、小区主干道，周界地段必须设置监控点位，点位点数满足安全防范要求。

　　9、消防系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报

警系统、广播管理系统、红外报警系统、监视画面等信号与中央监控中心联网，便于集中管理。

　　10、周界系统需与监控系统联动，当周界系统报警时候，监控系统可对报警区域进行录像。

　　11、消防中心主机有明显的声音或光电提示装置，能在警情发生时，第一时间知悉。

　　12、小区地上停车位设置（日、夜星光级）摄像机，摄像范围覆盖所有停车位，画面可清晰反应车辆周围安全状况，具有录像机动态画面报警提示功能。

　　13、建议配置电子巡更系统，检测点布置合理，贴放可靠牢固，设施应能防水、防腐、耐磨损。

　　14、住户室内具有燃气泄漏报警，户门及阳台外窗防范报警，按钮式家庭紧急求助报警等功能。报警时除住户室内发出声、光信号外，可将报警信号传至小区管理中心进行实时记录，处理与存储。

　　15、对园林绿化浇灌实行自动控制。对游泳池、人工河、喷泉、循环水等景观设备进行监控。对其它特殊建筑设备进行监控。

　　（十三）、其他：

　　1、项目一期东北临五环路、东南临石鼓路段、西临项目二三期。建议小区只保留五环路段的车行入口处及石鼓路段的主入口处两个出入口，有利于后期安全管理，减少人力成本。

　　2、小区入口小门应设置有效的闭门器和门禁系统。

　　3、小区围墙的栏杆选用免维护或耐久性长的材料（如：钢质材料），小区围墙高度应满足防止攀越要求，并在施工中安装美观有效的防爬刺。

　　4、因一期属别墅区，无小区住户大堂，信报箱设置建议统一设置于会所一楼内侧，既利于安全管理，也方便投递，安装时要考虑便于邮政投递。

　　5、在小区室内外公共场合设置有线广播系统（兼背景音乐与消防广播双重功能）。当出现火灾等紧急事故时，可强制切换为紧急报警广播，引导疏散与组识灭火等。

　　6、在业主装修期间，建议在适当的位置设立装修材料及垃圾中转站，站内地面需铺设耐磨用地砖，墙身铺设瓷片，安装给排水设施、照明、通风设施、并设置计量装置。

　　7、建议小区、设施设备、车场安装完善的标识系统。

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