当下许多国有房地产企业正在忙于改制。还没有开始改制的,也基本都有了改制计划。
国有房地产企业在进行初始改制时,应注意以下几个问题。
1、一定要严格遵守法律法规
国有企业改制所涉及的法律法规很多,有国资监管、产权转让方面的,有核资审计方面的,有劳动人事方面的,有工商注册方面的;有国家的、有省的、市的。改制前,企业的“改制领导小组”一定要认真学习、掌握其精神。可以利用的政策一定要利用,并且要用足;触犯法律法规的一定不要做。因违法违纪而引起*、被举报,最终将自己“改掉”的,屡见不鲜。
2、股权分配方案一定要合理
在设计股权方案时,既要考虑到领导层、员工的感受和利益,更要考虑到企业未来的发展。许多第一轮改制的企业不得不进行二次改制就是因为董事会成员股份比较低而且平均、董事长的股份没有与其他董事拉开、全员持股等,导致日常的许多决策事务议而不决,使企业缺乏市场应变力。
3、一定要多多沟通
因为改制涉及到各方面的利益,各个环节均极为敏感,因此在改制过程中一定要多多沟通:小组内部、小组成员与员工之间要多沟通,企业领导与政府主管部门、国资管理部门也要多沟通,力求征的各方面的理解和支持,防止改制搁浅。
4、相关的配套规则一定要一步到位
改制并不意味着股份化就结束了,还必须做到三个“到位”:(1)与《公司章程》配套的《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事会专业委员会组织规则》等一定要一步到位;(2)“预防性”的配套制度,如《关联交易细则》、《信息披露管理办法》、《增资扩股方案》、《股权交易与股权证管理办法》等一定要一步到位;(3)组织机构调整和各方面的管理制度一定要一步到位。否则,一旦因为规则不明而产生新的矛盾,势必不利于企业的发展。许多企业改制后停步不前甚至还不如从前,主要原因就是相关的配套规则未能一步到位。这一点一定要注意。
5、一定要有专业机构辅佐
在改制被批准后,除了各选定一家会计事务所、律师事务所外,还要一定选择一家有丰富房企改制经验的专业咨询机构。可以说,三家机构缺一不可。特别是有改制咨询公司能全程地指导改制、协助制定改制方案并代为解释方案、协助做好三个“到位”,就能极大地规避、缓解改制前后的各类矛盾,能缩短改制的时间,能使相关的配套规则一步到位,有利于健全和完善公司的治理结构、组织机构、规章制度。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2:国有土地知识名词解释
国有土地有偿使用
国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位或个人使用,而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定,一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。
土地使用权出让
土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
协议出让土地使用权
协议出让土地使用权是指出让方与受让方(土地使用者)通过协商的方式有偿出让土地使用权。
招标出让土地使用权
招标出让土地使用权,是指在规定的期限内,由符合规定的单位或个人(受让人),以书面投标形式,竞投某块土地的使用权,土地使用权出让方评标决标,择优而取。
拍卖出让土地使用权
拍卖出让土地使用权,是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权,由拍卖主持人首先叫出底价,诸多的竞投者轮番报价,最后出最高价者取得土地使用权。
篇3:常规国有土地挂牌出让程序
常规国有土地挂牌出让程序
一、征询规划意见。市国土资源局向市建设局征询拟出让地块规划红线及相关经济技术指标。
二、报批方案。市国土资源局向市政府报批国有土地使用权挂牌出让方案,经市政府批准后实施。
三、确定土地出让底价。委托土地评估机构对拟出让地块进行地价评估,结合土地储备开发成本和房地产市场状况,由市土地交易储备中心拟订土地出让底价报市国土资源局,经市土地估价审定委员会研究确定出让底价。
四、公告。市国土资源局通过报刊、信息网络等媒介发布公告并将挂牌底价密封交公正机关。
五、报名。竞买人到市土地交易储备中心领购有关挂牌文件资料,提交竞买申请书和保证金,领取竞买证。
六、报价。竞买人在公告规定的挂牌报价期限为填单报价,市土地交易储备中心即时公布最高有效报价。
七、确定竞得人。报价截止时间到时,市土地交易储备中心根据报价情况按规则确定竞得人。
八、签订确认书。竞得人当场签订《国有土地使用权挂牌成交确认书》,其他竞买人交纳的保证金于挂牌活动结束5日后退还。
九、签订土地出让合同。竞得人在确认书规定的期限内与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》,按规定支付出让金及有关费用。
十、土地登记。竞得人领取《建设用地批准书》后,并按规定申请办理土地登记,领取土地使用权证。
篇4:国有土地使用权入市交易程序
国有土地使用权入市交易程序:
一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;
二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;
三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;
四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;
五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;
六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;
七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;
八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;
九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;
十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;
十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;
十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;
十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;
十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
篇5:国有土地使用权入市交易需提供材料
国有土地使用权入市交易需提供的材料:
一、入市申请;
二、主管部门批件。申请单位上级主管部门(或其权益关系人)对土地入市交易的批准文件(或同意交易证明),其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件,军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件;
三、权属证明。国有土地使用权证和房屋所有权证及其相关权属证件;
四、无抵押、无法院查封等他项权利限制证明;
五、营业执照复印件;
六、法人证明:原土地使用权人的法人证明及其身份证复印件;
七、授权委托书及被授权人的身份证复印件;
八、申报规划意见书所需资料;
(一)该宗地的情况说明(包括:宗地位置四至范围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干张);
(二)1:500或1:2000地形图(蓝图2份,用铅笔勾画宗地范围)
九、钉桩结果通知单;
十、评估报告;
十一、其它需要提供的相关材料。