篇2：商业地产风险预测防范大纲

　　商业地产风险预测与防范大纲

　　一、商业地产与其它物业的区别及其形式

　　（一）商业地产概述

　　（二）商业地产的形式

　　二、商业地产的五大操作环节

　　（一）定位

　　（二）选址

　　（三）招商

　　（四）商铺出售／出租

　　（五）运营管理

　　三、商业地产各环节所面临的风险预测

　　（一）造成风险的可能因素

　　（二）各环节的风险预测

　　1、定位风险

　　2、选址风险

　　3、招商风险

　　4、销售风险

　　5、运营管理风险

　　四、商业地产各环节风险的防范

　　（一）定位风险的防范

　　（二）选址风险的防范

　　（三）招商风险的防范

　　（四）销售风险的防范

　　（五）运营管理风险的防范

篇3：购物中心分租事宜风险防范

　　购物中心分租事宜的风险防范

　　一、绪论

　　本文着重介绍，开发商将其开发的大型折扣购物中心进行分租时或会遇到的法律风险，及如何避免该风险，以维护开发商（出租方）的合法权益。

　　不同于一般的店铺分租，开发的大型折扣购物中心常面临一些特殊的问题。如，选客难，客户来源不特定且众多；签约难，大品牌代理商的强势造成的，租赁合同双方地位不平等；履约难，场地综合管理及费用分摊问题，常发生的欠租，转租等；解约难，退租后的装修补偿费，长时间占用难以再次出租的问题。

　　二、可能存在的风险、问题，及注意事项

　　1、招商前的准备工作

　　（1）落实商铺的产权

　　房屋的用途和土地用途：必须确保所开发购物中心的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可开发作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

　　（2）相关事项的规划

　　开发商（出租方）须结合实际情况，制定关于商场开业期限、商铺交付条件、商铺交付标准、商铺交付期限、商铺单元面积测绘等的计划。

　　（3）不动产抵押

　　如需进行融资功能，开发商（出租方）可进行不动产抵押，但在抵押前须考虑好如何处理抵押与租赁的关系，抵押与租赁的先后顺序将对抵押人（出租人）、抵押权人（银行）、租客（承租人）三方的权利义务关系及后续影响。

　　（4）配套设施等的落实

　　如发布户外广告等，须有关部门审批的事宜，开发商（出租方）可在租赁协议签订前，先行开展。

　　2、招商时须注意的问题

　　（1）购物中心产证取得前签约，或会产生承租主体替换的问题

　　有些商家或需要将商铺作为公司注册地或营业地，因签约时购物中心尚未取得大产证，而无法通过工商部门的登记许可。该类商家往往会采取由一家已成立公司或个人作为签约主体，待新公司登记手续完成后，再由新公司替换原公司作为商铺的承租主体。

　　上述情况，将可能出现承租权的转让、合同转让、转租等法律问题，需要事先在租赁合同中加以约定，并配合采取签署补充协议、结算费用、重新签署租赁合同等方式，依法完成承租主体的替换。

　　（2）“自然人”承租主体的选择

　　自然人可以作为承租主体。与自然人类似的主体还包括个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司、一般有限责任公司。

　　上述不同的主体对于租赁合同的履行风险不同，“自然人”主体作为承租主体往往风险较高。故，出租方需要在签约时具有相应得法律意识，争取选择有利于合同履行、降低合同风险的签约对象。

　　（3）担保问题

　　由于市场的不规范，在承租人违约时，仅仅依靠保证金担保，出租方往往无法挽回全部的经济损失。但基于行业惯例，在签约时要求资质较低的承租人为履约提供其他担保方式，往往无法实现。尽管如此，出租方在签约时，仍应对签约主体的经营资质做出评估，对于部分资质较差的租户应尝试引入其他担保机制，以分散出租方的风险。同时对于保证金的性质和用途作出不利于承租人的限制性规定。

　　（4）恶意磋商

　　由于商业市场竞争复杂，有些商家利用法律漏洞，采用恶意磋商的方式，即根本没有与出租方订立合同的意愿，但以与出租方进行谈判为借口，恶意与出租方进行合同谈判，以达到损害出租方或第三人利益的目的。

　　对此，需要出租方提高法律意识，避免陷入恶意磋商的陷阱中，同时出租方要有证据意识，形成保留、收集证据的习惯，以依法追究恶意商家的法律责任。

　　（5）租赁者的相关证件及销售商品的签约前调查

　　签订租赁协议前，应核实租赁者的营业执照。如涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要查看治安许可证、卫生许可证等证件，并调查其信誉情况。另，对租赁者在商铺中销售的进货渠道亦要有所了解，查看相关的进货证明。以防租赁者销售产品涉及违反（侵犯知识产权、走私货、盗赃物等），而被牵连至诉讼。

　　3、签约时的权责条款制定

　　（1）大品牌的强势

　　由于大品牌进入大型折扣购物中心后，会要求出租方支付其装修补贴、推广补贴及各类补贴费用。而出租方在该品牌的扣率提成又较低。在签约前，须充分考虑该问题，合算成本。

　　（2）权责不对等条款的处理

　　签约中，或会产生其他权责不对等的条款。如，在租金的计算及累年递加问题；租金税费的是否可增加入租金中，水、电、通信等费用的分摊和补贴；出租方承诺的相关配套服务；商场促销措施的性质；pos机的使用及费率结算等等等。出租方应在合同签订时避免使用承租方提供的格式合同，在权责条款制定中，注意维护自身的利益。

　　（3）优先承租权

　　从出租方角度看，一个新的购物中心在租赁期限到期后，出于调整业态或增加租金的需要，出租方不希望与承租方续租而由其他商家承租。从承租方角度看，如商业项目生意兴旺，则希望凭借优先承租权与出租方进行续租。两者截然相反的角度导致了纠纷发生。故需在租赁合同中提前加以约定，采取双方约定的形式弥补法定不足的缺陷，并进而设定有利于出租方的、具有操作性的条款

　　（4）租赁合同登记

　　租赁合同的登记首先须搞清楚每个商铺是否具备登记的前提条件。租赁合同登记因其影响到租户能否取得物权效力并以对抗第三人，因而往往被租户所关注，但对位于出租方地位的出租方，实际意义不明显。出租方可以根据具体情况，选择是否登记，并在租赁合同中提前加以约定。

　　4、购物中心的综合管理

　　（1）日常管理

　　在日常管理中，对广告牌设置、物业管理、相邻权、公共部位占用（租赁）等等或会产生争议，建议在租赁合同中事先予以阐明。

　　（2）欠租

　　租户欠租往往会寻找借口，例如交付房屋有瑕疵、租赁面积歧义、商场开业率较低、租金或物业管理费过高、不配合办理营业执照、设施设备无法使用，以及出租方口头承诺未兑现等等。针对特定的法定事由，出租方或需在租赁合同中提前加以免责约定。另，在租赁合同中应约定，相关的合同变更，须采用书面形式。

　　针对租户欠租行为，出租方除了依法催讨外，还可以考虑其他的救济措施，例如限水限电等，但如何具体运用，需要律师采取相应的法律技巧。

　　（3）转租

　　出租方从自身利益出发，通常约定承租方不得转租。但值得注意的是，承租方可能会变相采取合作经营、联营等形式，将商铺交付给他人使用，承租方不参与经营但却获得租金性收益，此种情况也属于转租。

　　由于变相转租行为同样发生转租的法律后果，又因为其隐蔽性强，因而更容易给出租方带来风险。实践中出租方应随时保持与租

户的沟通，并有意识防止此类转租的发生。

　　5、解约及善后事项

　　主要指承租方违约而被出租方单方解除合同的情况。

　　面对解约纠纷时，出租方可依照合同或法律的规定全面保障自身的权益，以处理因解约而引发的纠纷，如房屋添附物的处理、承租方遗留物品的处理、强制撤离场地、公证机关的介入、商家注册地的注销等等。故出租方须要在签订租赁合同时对以上问题予以充分考虑，并在处理具体纠纷时，多听取律师的意见。

　　三、小结

　　除上述问题外，或还会涉及到与消费者（产品质量而引发的消费者维权），房地部门、工商部门、消防部门、卫生管理部门等间的诸多问题。

　　综上所述，开发商在将大型折扣购物中心分租时，会涉及到诸多法律问题。故，在订立租赁合同时须考虑全面外，建议在相关事项开展前多听取专业人士的意见；在项目开展时，与专业人士多做沟通；在遇到问题时，向专业人士寻求帮助。

篇4：商业街物业管理服务特殊性风险防范

　　商业街物业管理服务的特殊性、风险及防范

　　本文从比较商业街物业管理与住宅物业管理的特殊性入手，归纳出商业街物业管理风险的主要方面，并对商业街物业服务的风险识别、风险分析进行论述，提出了风险处置的方法和风险管理的措施。

　　商业街物业管理服务风险是指物业管理企业在对商业物业项目实施管理服务的运营过程中，由于企业内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等损失的可能性。笔者负责的物业管理公司从 20** 年起对长沙一条特色商业街实施管理服务，在实践中，深感树立风险意识和加强风险防范的重要性。

　　一、商业街物业管理服务的特殊性

　　此处所说的特殊性是相对普通住宅物业而言，归纳起来有以下四点：

　　（一）商业街物业使用人的多样性、复杂性

　　1. 从物业产权上看，有业主也有承租人，物业使用人成份复杂。住宅物业的业主或承租人对物业的使用绝大部分是居家过日子，而商业物业的业主或承租人对物业的使用则是做生意、办公等等。

　　2. 从经营的业态业种上看，门类繁杂。有餐饮、酒吧、酒店、购物、商务、娱乐等业种，在业态上，则有知名品牌的连锁店、旗舰店、专业店和普通店等。

　　3. 商业街物业类型多样，涵盖了商铺、写字楼、公寓、停车场和街区景观，管理服务的重点和标准也不尽相同。

　　（二）物业使用人的群体性和高智商化

　　商铺的物业使用人绝大部分是企业，若是连锁企业背后还有庞大的总部机构，可谓是人才济济、精英成堆，决非住宅物业的业主或物业使用人可比，物业管理公司遇有冲突和纠纷往往难以招架。

　　（三）营业的不可间断性与公众性

　　商业街的商家对物业管理的要求高，停水停电、地面开挖、屋顶漏水，都会造成很大的直接损失和间接损失，有时不仅要面对商户，还要面对众多顾客的索赔要求。滴、漏、跑、冒，放在住宅物业管理中可能是一件小事，而发生在商业街就往往令物业管理公司“伤筋动骨”。

　　（四）管理区域的非封闭性

　　精于物业管理的人都深知小区封闭性的重要意义，这不仅能够使物业管理公司少安排保安岗哨，节约人力财力，还便于控制人员和物品出入，有效防范治安和刑事案件。而商业街的物业管理服务为了增加街区的客流，首先要做的就是敞开式服务，惟恐不“四通八达”，惟恐人气不旺。

　　二、商业街物业管理服务中的风险分析与防范

　　由于上述商业街物业管理服务的特殊性，必然存在一些不同于住宅物业的风险和应对这些风险的防范措施。

　　（一）商业街物业管理服务风险的表现有：

　　商铺装修监督管理风险，包括装修不当对房屋主体的损害，对商铺功能的影响以及装修附属物在租赁期后的处置，如扩建、改建部分的拆除问题；商铺相邻关系处理的风险，包括商铺间油烟、异味、噪声、振动、热污染、光污染的影响，公共场地、设施、设备的占用问题；物业管理的安全责任风险，包括消防安全责任和小区秩序与安全保障责任；水电供应与共用设备、设施管理服务风险；不当承诺与证据意识薄弱的风险。

　　（二）物业管理中的风险可能产生的损失有：

　　增加物业维修等额外的经营性或经常性的财务支出；引发业主或使用人对物业公司的抱怨，甚至丧失对其的信任；引发业主或使用人与物业管理公司的矛盾，可能影响物业管理企业的正常运作；损害公司的声誉或形象，失去长久发展的机会；产生法律官司及责任索赔；员工受到伤害；财产受到损失；公司受到重创，无法继续经营等等。

　　（三）物业风险类型分析

　　1 ．按形成不同风险的内在因素划分

　　（ 1 ）项目客观风险。是指物业项目所处的自然条件（包括地质、水文、气象等）和物业的复杂程度等客观因素给物业管理带来的不确定性。如商业街与两个高档住宅区为同一个建设项目，商住合一，商业物业和住宅物业共用一个供水供电系统等等。

　　（ 2 ）经营管理风险。由于物业管理企业在经营过程中，因主观判断失误或工作疏忽等造成的风险，导致企业经济损失的发生。

　　（ 3 ）人为责任风险。由于责任方的道德、行为造成的财产损失或人身伤害，如恶意行为故意破坏而造成房屋及其设备的损坏、不良行为如乱扔烟头引发房屋的火灾、无意疏忽或违规操作导致电梯等设备运行失控等等。

　　2 ．按形成风险的内在原因划分

　　（ l ）主观风险。指企业内部所有人员（这里的人员不仅指管理人员，而且还包括所有需要独立处理问题的技术和其他一切工作人员，如需要独立判断事故的原因和提出解决办法的维修工人）认识的局限性造成的风险。

　　（ 2 ）客观风险。是指企业外部所有自然和非自然的一切因素，如天灾、市场环境、建筑质量、人为破坏等等所造成的风险。

　　3 ．按造成风险损失类型划分

　　（ 1 ）财产风险损失。这类损失是指物业，即房屋、附属设施和设备、相关的场地和庭院等因风险而受的损失，分为直接的和间接的损失。

　　（ 2 ）人身风险损失。这类风险是指物业管理企业员工的养老、疾病、丧失劳动能力以及死亡家属的保障问题，具体的是指物业管理企业因其工作人员在就职期间，出现以上问题时需承担的企业运作以外的财务支出。

　　（ 3 ）责任风险损失。是指物业管理企业因管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，主要有公众责任和雇主责任风险。

　　（四）风险处置

　　在对商业物业管理中的风险进行全面分析之后，应以物业管理总目标为依据，根据物业管理中风险的特点、性质、类别及其潜在影响等，制定风险处置方案，控制或减少风险的发生和造成的损失。

　　风险控制主要指物业企业采取各种措施减少风险发生的概率和频率以及降低损失程度。具体措施有：防止风险因素的形成；招聘有经验的物业管理人员；与外来顾问包括保险公司专家共同成立研究风险防范小组；建立健全风险管理制度；加强员工和风险意识和措施培训；知法守法、信守合同，健全工作记录制度和档案制度，注意证据搜集和保存；购买防范风险的先进技术设施，等等。

　　（五）商业物业管理中风险管理的实施

　　在选择了风险处置方法后，为真正实现全面的风险管理，还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中，应该经常检查是否有被遗漏的存在于物业及物业管理运营中的风险因素，要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。因此，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断循环的环形机制，而且这种机制在运转一段时间以后，要对执行中的处置方案进行评估，以评价风险分析的结果是否准确，选择的风险处置方案是否切实有效，同时还要针对新情况提出新的风险处置方案，使风险处置方案的有效和合理，确保企业在商业街物业管理服

务中立于不败之地。

篇5：阐述商业地产运营常用模式风险防范

阐述商业地产运营常用模式及风险防范

本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式；其次，进一步分析了商业地产运营管理过程中需要注意的问题；最后，从不同角度分析了在商业地产运营中需要注意和防范的法律风险。

一、商业地产的概念

商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。

二、商业地产运营常用模式

1、只售不租，出让产权。采用这种模式可以很快收回投资，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都用“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主（投资者）与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。

2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。

3、又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租

又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

4、商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。

5、专业担保公司介入投资性房产领域

对商业地产尤其是酒店经营模式不甚了解的投资者，在诸如产权式酒店等形式的商业地产投资过程中，前期不调查开发商是否具有经营和担保实力，后期也不调查管理公司是否具有经营管理能力，只要看到高回报就盲目购买，近年来已经出现了一些投资风险的实例。

产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。

三、商业地产运营管理

运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

统一的运营管理是商业地产成功的关键。运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。

虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。

四、商业地产运营中法律风险防范

结合商业地产与住宅地产的区别可以看出，住宅地产以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组成，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢。商业房地产运营主要包括“开发、销售、招商、经营、管理”几个环节，这些环节每一个都是紧密联系，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异。商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险：

1、宏观调控的风险

宏观调控是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。上海市政府针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部

门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。

2、规划失误的风险

规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商铺贬值。同时，开发商在商铺开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。

3、租金差价风险

开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相对低，必然与商家提供给小业主客户的回报率之间将存在差距，就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金；要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。同时由于租金高额的租赁税，对于普通的购房者而言并不十分清楚，购房者因此认为开发商存在欺诈引发纠纷十分普遍，这要求开发商在销售前有正确的引导。

4、大型商家经营不善带来的风险

若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。这主要取决与招商这个特殊环节，一些开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，导致商业布局不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。

5、售后“包租”带来的风险

采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托

6、产权分散带来的风险

开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。这有效避免了返租期满后发生纠纷的可能性。

7、物业管理中存在的风险

商用物业（尤其是商铺）单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大，且商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者（投资者）与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。而且不同的商业形态面临的各种费用标准不统一，使发生纠纷的概率大为增加。

此外，商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要聘请专业律师来合法规避和安全防范。经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。