篇2：房地产公司质量手册:前期物业管理控制工作程序

　　房地产公司质量手册：前期物业管理控制程序

　　1.目的

　　通过对前期物业管理的控制，确保房屋保持正常的使用功能，为住户提供良好的居住环境，满足住户的需要。

　　2.范围

　　本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。

　　3.职责

　　3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。

　　3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。

　　4.控制程序

　　4.1策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作，掌握工程的基本情况和质量状况，根据物业的规模、设施、环境等具体情况，组织物业管理机构。

　　4.2接管验收

　　4.2.1由策划与营销中心根据物业管理移交的安排，组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。

　　4.2.2物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料，对检查验收中发现的问题，由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在“物业管理接管验收记录表”中进行记录。

　　4.2.3接管验收合格后，由参加验收各方在“物业管理接管验收记录表”中签署验收合格意见，办理工程项目的有关文件资料的移交工作，移交文件资料主要包括：

　　a)工程项目的整套技术资料；

　　b)工程质量保修书和工程使用说明书。

　　4.3由物业管理机构负责组织物业管理队伍，制定有关的管理制度：

　　4.3.1根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置，满足前期物业管理的要求。

　　4.3.2组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍，对招聘人员签定用工合同，作好岗前技能培训。

　　4.3.3制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度，并作好培训工作。

　　4.4联络、沟通社会有关部门，包括：街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门，建立代办服务项目的管理网络。

　　4.5办理前期物业管理的入伙手续

　　4.5.1及时向住户发送有关的入住函件，包括：“入伙通知书”、“入伙手续书”和“收费通知书”。

　　4.5.2做好住户入住的服务工作：

　　a)向住户介绍物业区域的情况，接收住户的咨询；

　　b)住户签定“管理公约”；

　　c)组织住户验收房屋，验收合格后进行房屋的移交；

　　d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求，制订“装修管理规定”，做好对住户装修的有关服务工作。

　　4.6由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作：

　　4.6.1保洁绿化工作，执行Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》。

　　4.6.2治安保卫工作执行Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

　　4.6.3工程质量保修执行Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》。

　　4.6.4物业管理机构根据“管理公约”规定的收费标准和方法，收缴物业管理费。

　　4.7依据Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》，做好顾客意见投诉的处理工作。

　　5．质量记录

　　5.1QR23-01物业管理接管验收登记表

　　5.2QR23-02入伙通知书

　　5.3QR23-03入伙手续书

　　6．支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

　　6.2Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》

　　6.3Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》

　　6.4Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》

篇3：房地产公司开发工程项目前期物业管理控制工作程序

　　房地产公司开发工程项目前期物业管理控制程序

　　1.目的

　　通过对前期物业管理的控制，确保房屋保持正常的使用功能，为住户提供良好的居住环境，满足住户的需要。

　　2.范围

　　本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。

　　3.职责

　　3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。

　　3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。

　　4.控制程序

　　4.1策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作，掌握工程的基本情况和质量状况，根据物业的规模、设施、环境等具体情况，组织物业管理机构。

　　4.2接管验收

　　4.2.1由策划与营销中心根据物业管理移交的安排，组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。

　　4.2.2物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料，对检查验收中发现的问题，由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在"物业管理接管验收记录表"中进行记录。

　　4.2.3接管验收合格后，由参加验收各方在"物业管理接管验收记录表"中签署验收合格意见，办理工程项目的有关文件资料的移交工作，移交文件资料主要包括：

　　a)工程项目的整套技术资料；

　　b)工程质量保修书和工程使用说明书。

　　4.3由物业管理机构负责组织物业管理队伍，制定有关的管理制度：

　　4.3.1根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置，满足前期物业管理的要求。

　　4.3.2组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍，对招聘人员签定用工合同，作好岗前技能培训。

　　4.3.3制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度，并作好培训工作。

　　4.4联络、沟通社会有关部门，包括：街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门，建立代办服务项目的管理网络。

　　4.5办理前期物业管理的入伙手续

　　4.5.1及时向住户发送有关的入住函件，包括："入伙通知书"、"入伙手续书"和"收费通知书"。

　　4.5.2做好住户入住的服务工作：

　　a)向住户介绍物业区域的情况，接收住户的咨询；

　　b)住户签定"管理公约"；

　　c)组织住户验收房屋，验收合格后进行房屋的移交；

　　d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求，制订"装修管理规定"，做好对住户装修的有关服务工作。

　　4.6由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作：

　　4.6.1保洁绿化工作，执行Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》。

　　4.6.2治安保卫工作执行Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

　　4.6.3工程质量保修执行Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》。

　　4.6.4物业管理机构根据"管理公约"规定的收费标准和方法，收缴物业管理费。

　　4.7依据Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》，做好顾客意见投诉的处理工作。

　　5．质量记录

　　5.1QR23-01物业管理接管验收登记表

　　5.2QR23-02入伙通知书

　　5.3QR23-03入伙手续书

　　6．支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

　　6.2Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》

　　6.3Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》

　　6.4Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》

篇4：住宅小区的前期物业管理介入

　　物业管理公司应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式,在物业开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求,考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要,在为业主提供优质服务的同时,也拓展了自身的发展,获得共赢效应。

　　前期物业管理是指在住宅小区业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之前,物业管理企业受当事人(开发商、产权人)的委托,依照前期物业服务合同所进行的物业管理和服务工作。

　　前期物业管理是搞好日后物业管理工作的重要基础。有些地区在小区规划建设审批中忽视了与物业管理相关的事项,留下了许多缺陷和隐患;一些规划设计人员对物业管理中可能出现的问题考虑得不全面,增大了后期物业管理的难度。另外,有的开发商出于效益因素,往往忽视公共配套设施的建设,以至小区功能不完善,房屋工程质量不高,留下许多问题和安全隐患。上述问题如没有物业管理企业的前期介入是难以发现和纠正的。

　　开展前期物业管理也是物业管理企业自身的需要。前期物业管理也是宣传物业管理、了解住户的重要阶段。良好的前期物业管理,也有利于促进房屋销售。通过前期介入了解小区的建设规模、档次、配套标准及业主收入状况,综合测算后确定一个合理的收费标准,为今后的物业管理工作打下坚实的基础。

　　一、前期物业管理的基本内容

　　1. 前期介入:物业管理企业在开发商早期策划小区建设规划方案时,就要积极参与。这个阶段主要是注意小区规划设计方案中,配套项目是否齐全,档次是否与小区定位相符,物业管理的房屋设施及功能是否齐全等。同时要深入施工现场,掌握第一手资料,尤其要了解隐蔽工程的实施情况。

　　2 .签订前期物业管理协议:在房屋销售阶段,应同步向业主宣传物业管理规定,公开收费标准,签订前期物业管理协议。及时了解业主的具体情况,剖析该小区购房群体的收入水平、文化程度、政治素质和承受能力,有针对性地拟定该小区收费标准和物业管理方案,有利于今后物业管理展开。

　　3. 小区验收。主要验收项目有房屋室内工程设备验收及小区配套设施验收,资料验收,设施计量验收,钥匙验收等等。

　　4. 清场封闭小区。小区验收移交之日就是清场封闭之时。此时小区内外来人员、设备、材料、车辆一律退场,需要进入小区的一律凭证通行。

　　5. 业主入住验收。这个阶段主要由业主与物业管理业公司对室内工程质量和设备使用功能进行验收移交。同时要检查水、电、气的计量表使用情况,界定业主交费的起始度量。移交房屋时,所有钥匙要一次性全部交给业主,未经业主同意不得擅自预留和复制。至此房屋所有权和自用部位的使用管理责任,正式转移到业主。

　　6. 组织保修。保修期应从房屋交付业主使用之日起计算。在保修期内,对住户反映的问题,物业管理企业要依照开发商委托合同的要求,立即组织维修。维修情况住户要签字认可,物业管理公司要登记备案,对维修结果要组织回访。凡因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题,不在保修之列,由责任人承担责任。

　　7. 维修养护。保修期满后,物业管理企业依照与开发商签订的委托管理合同和与业主签订的前期物业管理协议,对房屋和配套设施进行日常维修保养。为保证业主正常的生活秩序,物业管理企业要建立二十四小时值班制度,随时处理维修事务。

　　8. 整理小区档案资料。完整的档案资料是日后物业管理的基础,前期物业管理阶段是收集整理资料的最佳时机。

篇5：对物业管理前期介入的若干思考

　　随着物业管理的专业化、标准化和规范化,物业管理前期介入势必成为一种趋势,这是搞好物业管理的基础,是物业后期管理顺利运行的关键所在,同时也有利于完善物业的使用功能、确保物业建设质量。

　　维护好开发商、物业管理公司、业主三者的利益,是物业管理前期介入的核心问题,只有三者达成一致,各得其所,才能实现“三赢”。在这个过程中,由于利益的不完全一致性,物业管理公司在与开发商的配合上,还必须注意以下两个问题:

　　一、规划设计方面的问题

　　由于开发商与物业管理公司的立足点不同,开发商往往为了吸引购买者而在景观设计、配套设施上下大功夫,追求气势及效果上的特色作为主要卖点。但在谋求外在“面子工程”的同时,往往忽视了日后管理成本的问题,小区配套设施及环境的定位与居民实际消费能力之间的落差,成为小区管理亏损的主要原因,甚至部分项目设计上的不成熟给后期管理带来诸多矛盾。

　　举例来说,由于国家没有权威性的弱电技术标准,弱电技术更新换代的速度又很快,加之发展商在弱电系统选型、安装中缺乏经验,部分小区弱电系统因此无法正常使用,甚至处于瘫痪状态,无法担负起小区管理和安全技防的作用。而这些弱电系统又往往与业主的日常生活紧密关联,如门禁对讲系统、电梯智能化控制系统等,一旦出现问题,难免会降低业主对物业管理公司管理技术水平的认可程度,引起业主对物业管理公司的不满。如果某项智能化系统还作为小区销售的主要卖点,更会给物业管理公司带来很大的工作压力。

　　又如,有的开发商为了促进楼盘销售,在设计上盲目追求高档次,却一味降低物业管理费的标准,造成了楼盘品质不断提高,维护成本水涨船高,但物业管理费却只降不升的怪现象。物业管理公司为了维持收支平衡,只能减少水景开放时间,甚至停止使用,又造成业主对物业管理公司的误解。

　　由此可见,由于设计人员受所从事专业的限制,基本上是从技术角度考虑问题,对于后期物业管理的成本往往考虑不足。所以,在规划设计阶段,物业管理的前期介入需要使设计人员在设计中考虑到小区设计的合理性、实用性和经济性,从而有效避免因设计不合理,给业主的使用和管理带来不必要的麻烦。

　　对于物业管理公司而言,一味被动接受,往往会造成后期管理成本过高,以至不堪重负。所以,物业管理公司要逐步从事务性的管理转向科学、理性和程序化管理的方向,并主动出击,积极参与物业项目的规划、设计,在工作中大量地积累经验,总结提高。只要物业管理公司的意见实用、有理,真正为物业的管理和保值、增值考虑,就一定能够得到发展商的重视,也进一步体现了物业管理的专业性和价值。

　　二、工程质量方面的问题

　　工程的质量是否过关,与物业管理公司能否进行有效管理休戚相关。由于建筑行业的特殊性,商品房交付使用以后经常出现一些质量问题。一旦房屋质量出了问题,由谁来负责。许多业主的第一反应是找物业管理公司,并与物业管理公司反复交涉,其结果是既过了房屋的质保期,又解决不了实际问题,还和物业管理公司产生了矛盾。作为物业管理公司,直接面对的是广大业主,业主房屋出现问题,物业管理公司应急业主之所急,尽全力帮助业主解决实际问题。但在实际操作中,疑难杂症接踵而来,如房屋墙体裂缝、渗漏、墙体空、墙皮脱落、门窗密闭性差、变形、公用设施设计不合理、质量不过关等问题,使得物业管理公司疲于奔命。因此物业管理公司在介入前期物业过程中,要积极参与工程监理工作,从物业管理的角度协助开发商对工程施工、设备安装的质量进行监控。