项目编制可行性研究报告--作业指导书

　　1.作业目的

　　项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。

　　2.作业要求

　　为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。

　　3.主管岗位总经济师：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。

　　协管岗位总建筑师，总工程师，总会计师：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。

　　主办岗位营销策划：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。

　　协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总经济师的意见优化修改。

　　4.紧前工作条件

　　初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；

　　深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。

　　5.作业描述

　　5.1总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。

　　5.2本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。

　　5.3各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。

　　5.4小组集体讨论，议题为：

　　5.4.1市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。

　　5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。

　　5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。

　　5.5编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。

　　5.6初步可行性研究报告内容：

　　5.6.1市场分析

　　5.6.1.1整体市场分析

　　全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；

　　全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。

　　5.6.1.2细分市场分析

　　物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；

　　总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；

　　开工时间、预计竣工时间；

　　投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。

　　5.6.2法规政策分析

　　开发建设法规、专业服务法规；

　　规划设计导向，城市建设信息；

　　其他经济信息及政策指引。

　　5.6.3项目分析

　　5.6.3.1项目基本情况

　　地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。

　　5.6.3.2项目周边情况

　　主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。

　　5.6.3.3项目优劣势分析（SWOT分析）

　　项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。

　　5.6.3.4项目发展前景预测

　　市场前景、价格走势、项目切入点等。

　　5.6.4项目开发建议与评价

　　5.6.4.1项目主要定位

　　市场定位（市场形象、主题品牌）；

　　客户定位（主要客户对象）；

　　价格定位（均价、最低价、最高价）。

　　5.6.5项目开发规模和产品类型

　　整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。

　　5.6.6项目规划及建筑构想

　　建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；

　　小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。

　　5.6.7项目开发进度

　　总体进度要求、分阶段进度要求。

　　5.6.8项目财务分析

　　建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。

　　5.6.9项目风险分析与敏感性分析

　　风险分析、主要指标的敏感性分析。

　　5.6.10项目研究结论和建议。

　　5.6.11附件（包括附图和附表）。

　　5.7深度可行性研究报告内容：

　　5.7.1总论

　　项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。

　　5.7.2项目区位分析

　　项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。

　　5.7.3产品供需分析

　　市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。

　　5.7.4建筑方案选择

　　建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。

　　5.7.5项目实施进度

　　建设工期，实施进度表（或横线图）。

　　5.7.6投资估算与资金筹措

　　建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。

　　5.7.7财务评价

　　财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。

　　5.7.8风险分析

　　项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。

　　5.7.9结论与建议

　　5.7.10附表

　　投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。

　　5.7.11附图

　　片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。

　　5.7.12附件

　　土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。