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建立公共建筑和住宅小区资料库:作业指导书

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建立公共建筑和住宅小区资料库:作业指导书

  建立公共建筑和住宅小区资料库--作业指导书

  1.作业目的

  为充分了解房地产开发的现状和发展趋势,为提高本岗位设计管理的专业水平,吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例,提供大量的直观信息。在收集和制作的过程中,本岗位的思路得以拓展,视野得以宽广,分析判断能力得以提高。

  2.主管岗位总建筑师:负责本作业工作质量的检查和评价。

  主办岗位 设计管理:负责按以下作业描述,持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。

  协办岗位 营销策划:将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。

  3.作业设备

  本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。

  4.作业要求

  4.1制作电子相册,随时补充,不断积累。

  4.2载入公司局域网共享平台,供公司其他业务人员调用。

  4.3本作业的工作质量接受总建筑师的检查和评价。

  5.作业描述

  5.1资料收集途径

  售楼处,房展会,画册刊物,城建档案馆,实景拍摄,网上下载,国内外考察。

  5.2电子相册制作方法

  5.2.1按以下分类制成分册:独立别墅,联排别墅,多层住宅,高层住宅,办公楼,商场,会所,小品雕塑,优秀历史建筑,优秀小区规划,室内装修。

  5.2.2每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。

  5.2.3 凡纸质的图片或相片需经过扫描制成jpg或tif文件,然后插入电子相册。

  5.2.4 来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。

  5.2.5 说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧,建筑名称可以美术标题的形式插入页面合适的部位。

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篇2:建立公共建筑和住宅小区资料库:作业指导书

  建立公共建筑和住宅小区资料库--作业指导书

  1.作业目的

  为充分了解房地产开发的现状和发展趋势,为提高本岗位设计管理的专业水平,吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例,提供大量的直观信息。在收集和制作的过程中,本岗位的思路得以拓展,视野得以宽广,分析判断能力得以提高。

  2.主管岗位总建筑师:负责本作业工作质量的检查和评价。

  主办岗位 设计管理:负责按以下作业描述,持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。

  协办岗位 营销策划:将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。

  3.作业设备

  本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。

  4.作业要求

  4.1制作电子相册,随时补充,不断积累。

  4.2载入公司局域网共享平台,供公司其他业务人员调用。

  4.3本作业的工作质量接受总建筑师的检查和评价。

  5.作业描述

  5.1资料收集途径

  售楼处,房展会,画册刊物,城建档案馆,实景拍摄,网上下载,国内外考察。

  5.2电子相册制作方法

  5.2.1按以下分类制成分册:独立别墅,联排别墅,多层住宅,高层住宅,办公楼,商场,会所,小品雕塑,优秀历史建筑,优秀小区规划,室内装修。

  5.2.2每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。

  5.2.3 凡纸质的图片或相片需经过扫描制成jpg或tif文件,然后插入电子相册。

  5.2.4 来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。

  5.2.5 说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧,建筑名称可以美术标题的形式插入页面合适的部位。

篇3:住宅小区开发五大弊端透析

  近年来,住宅小区的规模越做越大,质量越做越高,这是可喜的现象。但综观各类住宅小区,有些明显的弊病仍在蔓延通行,影响着小区的健康发展。

  重内轻外--区内一枝花,区外脏乱差

  现今许多开发商都明白了住宅小区做好环境这个概念,因此在这方面是下了功夫的。一些小区的绿化率在不断提高,亭阁楼榭、流水喷泉、园林景观一应俱全。小区内的会所、游泳池、网球场等设施高档。但小区外却坑坑洼洼、污水横流、垃圾遍地,苍蝇蚊子满天飞,臭气四溢;车辆停放乱七八糟,地摊、排档满目皆是,一派脏乱差不堪入目的样子,内外环境极不和谐。

  重表轻里--注重外表看相,不顾内在质量

  这两年许多楼盘一改过去方正规矩、整齐划一的建筑外型和灰暗单调的色彩,造型多样、色调丰富。欧式建筑的罗马柱、几何线条、花饰浮雕、铁花栏杆以及流行的八字窗、飘窗、彩色坡屋顶等外立面装饰越来越普及。许多建筑物的外表感觉很不错。但是单元入口处简直像一个杂物间。各种管线表箱密密麻麻明布在外,墙面地面不平、缺棱少角、开裂空鼓;许多门窗框洞不周正不对称;门窗不严实、开启不灵便,还有颜色不一致等问题。屋面漏水、墙面渗水、厨卫冒水等隐蔽性问题也很常见。

  重大轻小--只顾抱西瓜,不顾拣芝麻

  眼下许多开发商观念转变很快,尤其是在接受海外和沿海楼市的经营理念上行动迅速,如在搞概念、做环境、修会所、强力推广等方面加大力度,而其他诸如小区外的环境、室内工程质量、售后服务等视作芝麻小事。抓大放小,如一些地方房型越做越大,外观越做越漂亮,但不注重细部处理。该通风通气的地方不通风通气,该安全的地�讲话踩�,产品经不起细看和推敲。细部虽小,却影响整体效果和使用效果。

  重建轻管--开发很用功,物管太稀松

  愈来愈多的开发商在小区的地段、环境、规划设计、公建配套、工程质量上下功夫。但与此同时,物业管理却没能同步发展。由于重建设轻管理,往往把物管工作当做附带性工作来抓。有的开发公司还给物业公司作出了自负盈亏的要求。不少物业公司经费紧张,管理偷工减料。不少小区的物管公司人员和设施都不到位,诸多的服务工作无人做,业主反映的问题和维修工作得不到及时解决。还有收费不合理、帐目不公开、管理不民主等问题层出不穷。

  重利轻人--以人为本是概念,重利轻人很常见

  这几年越来越多的开发商打起了以人为本的旗帜。有的开发商并没赋予其真正的内涵。上面谈到的那些通病现象就是缺乏了以人为本内涵要求的表现。在一些小区有许多怪现象,如业主交了物业管理费后还得按常住人口买电梯月票;有的开发商把候梯厅封闭起来作为营业房出租;还有的开发商把楼房出入口等公共部位搞成了地摊或排档区,烟火薰烤和噪声污染不断;还有的楼盘规定晚10点关电梯,早8点开电梯,其余时间业主只能爬人行梯;还有那些把半价阳台封闭后全价出售、公摊面积加大等,这些作法与以人为本大相径庭。至于用虚假广告使业主上当、经济关系和产权关系不清而使业主长期办不了产权证等行为更是典型的见利忘义的违法行为。

  上述这些通病在住宅小区的开发建设中不是个别、孤立、偶然存在的现象。它表现得相当普遍,个别地方还相当严重。这折射出目前的小区开发还处在一个不成熟时期,总体开发水平不平衡,差异较大,尤其是内地大大落后于沿海发达地区。追根溯源,这里面除了一些开发商的经营指导思想有偏差外,同时也反映出一些开发商缺乏对品知识的全面认识。他们不懂得商品房作为特殊商品,也具有所有商品的一些共性,如商品的多层次性。商品房同其它商品一样由核心产品、有形产品和延伸产品3部分构成。如果说房屋本身是核心产品,那么室外环境、建筑风格、小区规模、公共配套等就是其有形产品。而小区外的周边环境、开发商信誉、售后服务等则是其延伸产品。这三个部分是相辅相成有机结合的统一体。只有当它们成为统一体的时候,才叫做完整产品或优良产品。注重某一部分,忽视某一部分都会给这个统一体造成缺陷,最终所形成的必然是不完整产品。因此,开发商一定要抛弃那种急功近利的浮躁心态,自觉树立做完整产品的开发理念,在开发中扎实有效地工作,创优良小区,出精品楼盘,这才是今后住宅小区的发展方向。

篇4:住宅小区工程质量维修控制办法

  工程质量维修控制办法

  为了及时解决小区居民的工程质量问题,向住户提供完善的服务,满足住户的合理要求,进一步提高公司的信誉,结合小区维修工作的实际情况,特制定本办法。

  第一条 公司全体员工均有热情接待、听取顾客报修的责任,并设身处地为其解决实际问题,不可以职权范围为借口推诿顾客。

  第二条 当住户(顾客)来电或上门报修时,第一接收人应及时填写《产品质量维修记录》,明确维修项目的来源,问明事由,记清楼号、位置、顾客姓名。

  第三条 对住户(顾客)报修与求助应耐心细致,对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项。

  第四条 项目办应由专人负责住户的维修工作,及时同住户沟通根据《产品质量维修记录》和具体的情况分清责任:

  1.施工方责任分为施工工艺不当或材料不合格两方面的原因,维修负责人应及时联系施工方到现场查看问题,拿出解决办法。并且最迟不得超过15个工作日给予彻底维修,达到顾客(居民)满意。若施工方不能按约定的时间予以维修,或维修后仍存在质量问题,项目办可自行联系解决。所发生的费用由施工方保修金中双倍扣除。

  2.顾客自身原因:由于顾客使用不当的质量问题,应及时、妥善地向顾客说明情况,并协助顾客联系物业部门给予有偿服务。

  3.保修期外,如果顾客(居民)向项目办反映质量问题,项目办应向顾客作好解释工作,协助顾客联系物业部门给予有偿服务。

  第五条 对于明确维修的质量问题,项目办维修负责人员及时电话通知承包方(或挂号信通知并查询),承包方要在规定的时间内维修好,经住户签字认可后报项目办。作为工程维修金的支付凭据。如承包方在规定的时间内不能修理好,项目办可自行安排进行维修。

  第六条 维修过程中,项目办应安排专门人员对维修过程质量进行监督、检查,并对维修过程和结果进行确认。

  第七条 维修好的房屋要由项目办(两人以上)签字认可并经住户签字,维修方在一个月后进行回访检查,无质量问题后,办理工程量验收单进行结算。以上发生的费用扣承包方工程款。

  第八条 维修时间:为不影响住户的生活,项目办人员应确保所维修项目在规定的时间内完成。

  1.对急修项目(如:自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、漏电),要在30分钟内到位,12小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对住户(使用人)做出合理解释,做出限时承诺。

  2.一般维修原则上2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。维修时限不得以节假日和休息时间顺延。

  第九条 项目办负责人对维修的过程和结果负责,确保维修结果达到预期的要求。

篇5:思考旧住宅小区物业服务

  思考旧住宅小区物业服务

  随着房地产业的迅速发展和住房制度改革的不断深入,物业服务这一新兴行业也迅速成长,同时,也面临着极其严峻的考验,特别是在旧住宅小区实施物业服务,受制约困扰的因素则很多,更复杂,其发展尤为艰难。分析现状及难点并探索出行之有效的方法,使之走出困境,已迫在眉睫。

  一、旧住宅小区的一般状况

  1、小区硬件基础差,局限性大,遗留问题多,隐蔽性强。

  由于以前缺乏物业服务,住宅小区长期建管脱节,规划设计标准低,配套设置不全,整体布局先天不足。一些小区通过整治后,园林绿化,路面窨井等公共设施得到一定的解善,但许多问题由于受客观条件的限制,则无法解决:如增补必要物业服务配套设施,建专用停车场,自行车棚等;一些下水管道并非按标准铺设,严重影响小区排水功能等等。这些只有在实施物业服务中才逐步暴露出来,从而使得旧小区在进行管理服务中治安管理,维修养护的日常工作量大,但收效甚微。

  2、业主数量多,层次广,小区呈产权多元化格局。

  业主对物业服务的认识和要求及经济承受能力差异大:承受能力强的希望得到全方位,高层次的服务;承受能力差的则认为只要不交费,有无管理无所谓。部分产权单位多年的福利制分房管房形成的划地为牢,各自为阵的状况,对小区实施统一的社会化,专业化的物业服务形成巨大障碍。

  3、管理体制不顺,管理模式不明。

  在旧住宅小区内,行政管理,物业服务及专业部门的专业管理并存,这必然导致小区管理主体不清,管理责任模糊,能产生经济效益的,层层把关,从复管理;没有经济效益的则容易出现管理空挡,甚至实施管理的内容相互冲突,排斥。

  4、只能实施半封闭管理,治安隐患大。

  具有一定规模的老小区,其进出口通道较多,四通八达,进行封闭整治后,虽然相应减少,但仍难以实施全封闭管理。这就使得住宅小区内的治安环境的改善难度较大。特别是城乡结合地带的小区,外来流动人口多,小区人流量大,虽然保安人员在小区主要大门管理监控,在小区内巡查,但被盗事件时有发生。

  5、旧住宅小区实施物业服务无资金来源,物业公司必须自己想办法筹集资金对小区实施管理。主要表现在:接管小区由开发单位按建安造价的1.5%提供的物业服务启动资金无法落实;小区物业服务没有造血功能;物业服务收费难实施管理。而物业服务工作要开展,资金运用面极广,收支状况形成极大的反差,从而使小区物业服务难以步入良性循环。

  二、旧住宅小区实施物业服务容易产生的困难

  1、法规政策落实难。

  物业服务从根本上说就是对物的管理,对人的服务,是综合性极强的企业行为,对旧住宅小区的许多管理存在很大的局限性。主要反映在没有响应的管理执法权,对小区内的违章违规行为的处理停留在协调,劝阻,制止及向上请示汇报这一程度上,不能用强有力的限制手段实施管理。如小区居民违章搭盖,物业公司只能加以制止,同时向城管部门反映,居民不听,强行搭建,城管部门管不下来,物业公司则难以控制这种行为。小区的许多违章搭盖和占道经营摊点就是这样形成的。没有执法权的管理,就显得软弱无力,从而产生的负面效应极大。对这种违反有明确法规条文的行为的制止落实如此困难,那么对违反法规条文不健全,不完善的行为的制止就更无从谈起。

  2、理顺体制,协调关系难。

  按照完善市场经济体制的要求,物业服务只涉及物业公司和业主两个主体。旧住宅小区由于受传统计划经济体制下的住房分配制度及行政管理模式的制约较多,且物业服务步入市场化轨道在观念上,管理体制上有待完善,使得物业服务区域呈现出管理主体多元化与复杂化。物业服务公司除了要处理好与业主的关系外,与街道居委会,规划部门,园林,环卫,水电气等管理部门的协作配合是否达到最优,都会对住宅小区物业服务的质量产生影响。而与这些部门协调好关系,分清职责,最终达到按照物业服务要求建立统一的综合管理体制与服务体系则需要社会各方面的大力协调和这些行业的深化改革来实现。

  3、转变观念难。

  旧住宅小区的居民受行政管理及福利制住房管房的影响较深,作为被管理对象,居民头脑里形成的“出了家门,就是政府门”观念根深蒂固,对物业服务所涉及的硬件设施维修养护和管理服务,认为是政府和所在单位乃至物业公司的事,小区的脏,乱,差,市政设施老化和园林绿化环境的改善与已无关;认为实施物业服务是变法收费,把物业服务费同房租划等号,与一些乱收费相提并论。同时在物业服务宣传上也出现偏差,最突出表现在目前宣传舆论多是宣传物业服务做得不足的一面,积极正面的宣传不多,本来就处在起步发展,有待完善的物业服务就被罩上了一层阴影。从而没有在全社会形成良好的推进物业服务发展的氛围,增强群众对物业服务的正确理解和信心。

  4、物业服务收费难。

  目前,大多数物业服务企业处于经营亏损状态,其重要原因就是收费难。造成这一状况的主要原因除观念意识的转变,居民生活困难,下岗人员较多,承受能力不够外,还有一个重要原因即对物业服务收费行为的规范存在偏差,存在误区。出现重规范收费行为,忽视规范交费行为;重规范企业行为,忽视规范业主行为。即对物业服务企业收费存在的问题有诸多相应的惩处措施,有相应的监管部门如物价局,房地局等专业部门实施严格管理,对居民不按规定交费的管理措施和办法乃至管理部门的确定尤显薄弱和模糊,这种情况即使在制定法规方面都十分突出地体现出来。因此,常出现物业公司按照规定实施物业服务服务后,管理人员上门收费都往往受到住户的冷遇,且不听任何解释,拒收费人员于门外。

  三、旧住宅小区物业服务发展有待采取的措施和办法

  1、建立健全完善的物业服务法律法规体系。

  物业服务立法要与各部门法律法规相互协调,各自屏弃狭益的部门利益,废止妨碍物业服务发展的条文,明确督促法规政策落实的权力机构,维护法规,政策的严肃性。向物业服务企业托权放权,形成由物业服务企业实施对住宅小区统一的专业化,社会化的管理。切忌有法不依,有法难依,执法不严。建立管理效果督察制,对管理机构分清职责后,管理未达要求的采取有效惩处措施。

  2、加快改革和调整住宅小区管理机制步伐,切实按照政企分离和实施统一管理的原则,理顺小区管理中各方面的关系。

  明确物业服务企业与街道城管及小区办的管理关系,分清物业服务公司同各专业部门的管理职责和管理内容,特别要分清同旧小区内各居委会的职责范围,分工和权限。居委会的职责突出在党的方针和国家政策的宣传,积极开展拥军优属,计划生育等方面的工作,而不能以创经济效益为主,否则会造成小区管理秩序混乱,不利于物业服务的开展。

  3、提高物业服务水平,加大物业服务宣传力度。

  物业服务服务能否被广大居民和全社会的认可,其自身的管理水平,和自身的人员素质是物业服务发展的关键。物业公司必须不断地完善和提高管理服务水平,培养出高素质的员工队伍,真正做到为居民提供方便,及时,全方位的优质服务,使居民享受到居住生活的舒适,方便和安全。并且通过开展丰富多彩的社区文化活动,增进同广大居民的交流与沟通,以自己的行动宣传物业服务的好处,让物业服务深入人心。社会舆论也要多从正面加强物业服务宣传,唤起各有关部门的高度重视和广大业主的参与意识,为推进物业服务创造良好的社会氛围。

  4、切实解决物业服务收费中出现的难点。

  首先必须针对不同层次的居民做好观念转变;其次针对居民的实际情况制定出切实可行的具体的收费办法,让广大居民理解并接受;第三加强同居民的沟通,真正做到为民排忧解难;第四,切实规范物业服务收费工作,建立良好的物业服务收费体系,切忌忽视物业服务交费行为的规范;第五,从法律上维护物业服务收费的严肃性,权威性以及强制性。

  5、充分挖掘和发挥小区内部潜力及周边优势,拓宽旧住宅小区物业服务发展道路。

  要增强旧住宅小区物业服务造血功能,逐步改善小区综合状况,搞好旧小区物业服务,政府除进行一次性综合整治外,还需要适当给予物业公司一定的优惠政策,动员社会个方面帮助物业公司健全造血功能,旧住宅小区原有的一些经营们点要适当划拨给物业公司,使物业公司能按照“以区养区”的原则实施管理,逐步改变旧住宅小区先天不足,配套设施不完善的状况。物业服务公司也要积极在旧住宅小区周边开辟新建住宅区的物业服务,以旧住宅小区为中心,建立若干个物业服务卫星点,使新旧小区连成一片,从而形成旧区发展促新区建设,新区建设带动旧区发展的势态,逐步使旧住宅小区物业服务步入良性发展的轨道。

  总之,旧居民住宅小区只有实行统一的,社会化,专业化,规范化的物业服务,才能保证其综合环境的不断改善,才能使小区房屋保值增值。然而,物业服务的发展除了物业服务公司自身不断努力外,还需要政府的大力扶持及社会各方面的理解和支持,这样,物业服务才能不断前进,走出困境。

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