澄迈文化艺术城概念性规划报告
前言
第一章
项目基本概况5
一、地块概况6
三、五大园城区构建原则化挑战为契机8
第四章
项目发展策略11
二、主要物产品运营发展建议--------------------------------------------------12
第五章
建筑设计方案---------------------------------------------------------------12
一、设计依据-----------------------------------------------------------------------12
二、建筑单体详细设计------------------------------------------------------------13
第六章
经济性分析-----------------------------------------------------------------15
一、投资额分析---------------------------------------------------------------------15
二、项目运作周期分析------------------------------------------------------------18
第七章
结论及建议-------------------------------------------------------------------19
前言
文化是国家和民族的灵魂，集中体现了国家和民族的品格。党的十七大报告指出，要“大力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群的建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力。”并将这一任务和目标当成推进文化创新，增强文化发展活力的重要方面。这一指导思想对于我们文化艺术产业的发展具有重要的意义。国内外的实践证明，发展文化产业对于增强文化活力，推进文化的大发展大繁荣乃至整个经济社会的发展，都具有举足轻重的作用。
20**年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。海南国际旅游岛的发展离不开文化产业的支撑，海南的崛起离不开文化产业的振兴。本项目在引进国内外先进文化产业模式的同时，将深入挖掘和整合海南宝贵文化艺术资源，大幅度提升海南的文化艺术产业的发展层次和社会影响力。并通过产业化的经营举措，既产生直接的经济效益，还将通过文化产业巨大的产业带动作用，发挥文化产业对于经济的反向调节功能，大力促进澄迈周边地区旅游、酒店、餐饮、娱乐生产等相关行业的发展，并加速澄迈县的城市化建设进程，成为带动澄迈及周边城市相关产业新发展的强大引擎。
在海南文化产业加快发展的过程中，财政奖金日益凸显“四两拨千斤”的重要引导作用。截至20**年10月底，海南财政奖金已经投入9.8亿元支持文化产业发展，今年投入的文化产业财政奖金与去年同期相比，大幅增长了61.1%，显示出海南对文化产业的投入和扶持力度不断加大。20**年，海南出台了《关于支持文化产业加快发展若干政策》，将文化产业发展纳入国际旅游岛建设战略，提升到新的高度，文化产业发展自此进入了快车道。
“十一五”规划已经把文化产业作为调整经济结构的重要举措，从中央到地方出台了一系列鼓励文化产业发展的政策措施。20**年在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资的“振兴规划”，即后来大家简称的“国十条”。这些政策措施不但是我国经济发展的契机所在，也是我国文化产业大发展的历史机遇。20**《文化产业振兴规划》的出台，标志着把文化产业发展作为一个战略性产业提升了国家战略的层面。
20**年*中央政治局听取了《*中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》稿在党内外一定范围征求意见的情况报告。会议强调，当今世界正处在大发展大变革大调整时期，当代中国进入了全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，文化越来越成为民族凝聚力和创造力的重要源泉、越来越成为综合国力竞争的重要因素、越来越成为经济社会发展的重要支撑，丰富精神文化生活越来越成为我国人民的热切愿望。*中央xxx*主持会议，强调发展面向现代化、面向世界、面向未来的，民族的，科学的，大众的社会主义文化，培养高度的文化自觉和文化自信，提高全民族文明素质，增强国家文化软实力，弘扬中华文化，努力建设社会主义文化强国。
第一章项目基本概况
一、项目名称：澄迈华煌文化艺术城概念性规划
二、项目建设地点
本项目拟建地澄迈县，位于海南岛北部，北部濒临琼州海峡，隔海与雷州半岛相望，毗邻省会海口市，东接定安县，西靠临高县、儋州市，南与屯昌县、琼中县接壤。澄迈县地属热带季风气候、光照充足、雨量充沛、气候温和、全年无霜。年均日照20**.6小时，年均降雨量1790.7毫米。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。这为本项目文化艺术展览等功能区提供了一个较为稳定的自然环境。
此外，澄迈水陆交通发达，海榆中、西干线和环岛西线高速公路和规划的粤海跨海铁路纵横贯穿县内东西部地区，海南火车货运车站坐落境内。乡镇公路实现沥青化，村村有公路相通，形成了纵横交错的公路网。在沿海的马村港、美当湾已兴建了6个0.5-3.5万吨级泊位深水码头，形成琼北最大的码头群。东水、马村、玉包、新兴等重要港口，每天有国内外船只开往海口、湛江、北海、广州及东南亚等地。
海南国际旅游岛荣升为国家战略，澄迈县做为海南省会海口的后花园，凭借其优越的自然环境、成熟的生活配套设施及发达的交通系统，在未来，必将吸引更多投资人加入。
三、项目建设奖金来源
本项目投入面积3600亩，规划5年建设，8年盈利。经测算，包括土地建设费、配套设施费等，共计需投入资金50亿元。其资金来源为：由建设单位自筹与国际大型集团联合开发。
第二章
项目基本规划
一、地块概况
项目地块形状呈长方形，南北长7530米，东西宽4370米，场地内地势平坦，不需要拆迁。总占地面积为3600亩，其中2300亩为华煌文化艺术城的规划用地，另1300亩为住宅、生活设施用地(具体规划指标待定)。
地块四至：
项目东侧为南北向主干道——金马大道将物流中心分为东西两翼，区内路网纵横交错。海、陆、空交通十分便利，是发展物流产业的黄金地带临街面很长，商业价值高，项目形象展示好;
项目南侧头包岭、美浪港、紧靠物流片区，该方位目前无高层建筑，视线阻挡较少，景观视野较好;
项目西侧为福山咖啡、福山水库。该方位建筑主要以高新产业为主，视线阻挡较少，景观视野较好;
项目北侧为文化路，紧邻七星岭，大拉长寿谷其为县中心为数不多的自然景区。项目四至及周边情况详见图2-1。
二、项目所在区域规划
n项目位于澄迈县金马大道与西线高速交界处。该区域的现状与澄迈的总体形象不符，有待改造，同时该区域为荒地，因此该区域适合建设文化艺术中心，且符合城市未来建设的规划。
n中央区容积率规定：文化艺术面1.09，住宅项目2.56。文化商业一条街20-25%，艺术品展览中心10-20%，艺术家工作室10-20%，文化广场20-25%，国际马会10-20%，国际马会体育中心5-15%，住宅项目10-20%。
n后退道路基本规划
基本后退：规定40米以上道路后退10米，30-40米道路后退8米，以上道路沿线若设置绿化带可只后退5米;25-30米道路后退5米，20米及20米以下道路后退3米。
高层建筑后退：按S=H/2-W确定(S为后退红线距离，H为建筑高度，W为道路红线宽度)，且后退距离必须满足不小于W/4，同时满足后退距离不小于8米。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：项目概念性规划设计任务书
扬州贾七路项目概念性规划设计任务书
一、项目概况
1、基地状况
区位:拟开发的扬州贾七路地块,位于新建中的扬州新城西区,就扬州新城区局部区域现状而言,属于扬州新城区的偏西南地带,因为开发::时间不长,目前地块周边配套设施不太完善。但就未来城市发展而言,将成为未来的扬州新城西区的中心区,具有突出的区位价值。
规模尺寸:地块占地9.2公顷,东至贾七路,南至文汇路,西至中心东路,北至孙庄支路。地块内无明显之缓坡、河流、成片树林等自然景观。
用地现状:地块目前主要为农田,局部为农民庄台,地块东北角为在建的扬州市公安局大楼。外围用地目前已经全部被征用或建设,市政公用设施配套已经基本齐全。
交通:地处新城区文汇西路和贾七路两大城市主干道大的交界点,路况很好,交通出行十分便利,但是因为开发时间不长,地块周边开通的公交线路不是太多,而且运作较不规范,但有望在近年内得到改善。
生活配套:地块处于新城区,周边的生活配套较为缺乏,仅有的生活配套设施分布散乱,规划水平与层次比较滞后,目前项目周边的生活配套设施主要依托邗江路两边的设施,故项目周边的生活配套的成熟度会是一个喜忧参半的大问题。
2、地块技术参数
1)用地性质:二类居住用地
2)容积率不大于1.6
3)绿化率不小于38%
4)建筑覆盖率不大于25%
5)退让南侧文汇路不小于30米,退让东侧贾七路不小于25米,退让北侧孙庄支路不小于10米(高层不小于15米),西侧退让中心东路不小于25米。
6)基地应按扬州市城市居住区公共服务设施设置标准设置相应的配套设施。
7)基地出入口应主要设置在中心东路上,临贾七路西侧不得设置机动车出入口,文汇路上建议不设置机动车出入口。
3、开发周期
项目初步计划于20**年春节后开工。整个开发过程拟分为紧密衔接的二期、自西南向东北展开。整个开发周期为3年左右。
二、设计依据
1、符合国家、江苏省和扬州市有关法律、法规、规程、规范及标准的要求。
2、本地块(地块编号:*C-05-02)的控制性详细规划。
3、本委托书。
4、业主提供的邻近项目-奥都花城的参考性总体规划设计资料。
三、设计要求
1、总则
(1)本项目的规划设计,原则上满足国家及地方各类相关法律、法规、规范、规程、规定及标准条例的要求。
(2)在保证规划设计内容符合规划、消防、环保、卫生、园林、电力、煤气、自来水、排污、电话、交通、人防及公安技防等各专业部门送审要求的基础上,结合最新的居住理念及发展趋势,大胆实践、开拓创新,力争在个别形式及内容上有所突破。
(3)希望设计师对开发地块所在区域的人文、历史、及环境状况进行全面、深入的有效了解。认真分析研究时下相似规模畅销楼盘的主题特色。在充分挖掘、整理各类资料、数据的基础上,赋予本项目恰如其分的文化、人文主题,以指导整个小区之总体、单体及环境之规划设计。
2、总体
(1)与城市规划体系合理衔接,在保证较低成本的情况下将规划做得较好;
(2)高度重视建筑对外部环境的影响,建筑是规划的重要组成部分,是外部环境空间的重要组成部分,也是城市空间的重要组成部分,所以在总体规划中必须考虑建筑的形体、外立面、布局。
(3)小区规划布局合理、功能完善、空间组合富有特色;小区内建筑造型美观,立面设计、色彩协调统一;建筑组合有利于采光、通风;环境设计中能充分利用原有资源、合理配置绿化,精心布置各类景观;功能分区清晰,布局紧凑、交通组织有序、管理维护方便。
(4)高度重视小区夜晚空间的塑造,时间是小区的重要要素,塑造白天、夜晚以及周末不同时间段的不同小区。运用光影、声音、视线等要素去创造适合扬州人的生活空间,塑造一个有活力、有朝气的社区,充满梦幻气息。
(5)合理组织景观视线通廊,注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计;注重社区规划布局的层次感与梯度感设计,达成和谐统一。
(6)高度重视小区的软硬配套设施的建立,空间和功能的延伸:小区是家的延伸,客户购买
(7)扬州是一座具有浓郁文化气息的城市,尽量合理利用扬州特有的文化元素。
3、单体
(1)建筑立面现代风格为主,小高层可采用一些欧陆的风格元素;但是建筑形态、色彩与风格等倾向于简约、亲切、实用、自然,符合建筑审美及建筑物理性能、人体工程学尺寸的要求(凹凸、曲直、块面、尺度、明暗、隔声、绝热、防潮等)经受得起时间考验。应具有独树一帜的特色。在设计成果中,以有关草图、照片、图片或实物等方式展示介绍。
(2)重视第五立面(屋顶)的设计,使其在功能和景观上成为本地的唯一性。强调色彩的变化,要生动,富有跳跃感,创导时尚潮流。
(3)多层单体楼盘设计成板式。少部分多层单体让组团景观在实现上自然延伸进来,以弱化与组团联系不够紧密的感觉,但必须注意的是:在与参与性、互动性景观衔接处,景观过渡不可太浓厚,不要产生视觉阻断性。
(4)小高层单体楼型设计板形,尽量避免点式设计。中心景观部分可以尝试将部分单体设计成曲板式,使其形成围合的空间。使组团景观的连续性增强,同时弱化人行走时建筑过密的压抑感,进一步提高整体均好性,同时考虑部分架空层作室外半封闭娱乐、活动空间及设备设施房之用。
(5)朝向:绝大多数要求南北向,可有适当的偏角(10度以内),但须注意城市常年风向与建筑朝向的关系。
(6)为了获得贴近最终产品的真实感,对于外立面的实际效果,最好能通过提供相应主要的实物样板方式加以说明。
(7)虽然目前只在概念设计阶段,但仍要求设计师对建筑的细部处理高度重视。希望在此阶段即对建筑顶部、勒脚、窗部、阳台、空调外机架、门厅、楼梯扶手及单元入口等有关的细部有所考虑,提供概念性实物照片及图片样本等。
特别请注意的是:
A、制单套面积,取相应合理面积之下限;
B、相应的材质、色彩、形态方面应更具变化,以形成立面外观上的"制高点",从而更加增加"买气"。
①根据市场初步调查分析意见,本案住宅房型应以中小为主。特别应注意"2+1"小三房及"3+1"小四房、小跃层等相关创意。
建议面积及比例见下表:
②除住宅房型设计的一般要求之外,得房率的高低亦将成为判断方案优劣的重要依据之一。多层建筑应控制在90%以上,小高层建筑应控制在84%以上。
(8)道路、停车及广场
①道路结构合理,分级明确;注重道路、广场的平面弧度及坡度高差设计并注意相应的限速设施,以达到强化安全、移步换景的功效。注意路面铺砌材料的选择与变化,要求具有坚固、实用、美观、耐久的特点,便其达到功能实用与环境美观的统一。
②动车道系统:人车分离,将社区综合环境影响降至最低程度。
③步行系统:确保各组团便捷畅通,并考虑与景观、建筑的关系。
④社区各景区的衔接,着重为休闲运动所用,以方便入住者到达各运动场所,注意空间尺度感以及集聚人气。
⑤车场地应适度结合高层、小高层的半地下室或中心绿化下的集中车库予以设置。其中的机动车车位数在满足规范的前提下,适度提高。非机动车的停车场所更需考虑人性化。
(9)环境
●环境设计的主题,应为整个小区的人文主题服务,成为小区主题的展示、延伸及补充。树木、花卉的选择、小品、围栏的设计等,都应围绕相应的主题展开,以保持其风格及内涵的协调一致。
●由于扬州是一座具有浓郁文化气息的城市,环境尽量合理利用扬州特有的文化元素,突出"立体环境"的概念。扬长避短,以提高每户实享室外环境::空间。其手法方面:应求姑苏式园林布局之精髓,曲径通幽处,以小见大观。营造满院"关"春色之意境、突出"静在其中"之感觉,徜徉其间,使人能获得身心的放松、安适。
●建议设计师考虑部分建筑单体做底层架空,应充分考虑底层架空层与景观的亲密结合,创造富有浓厚社区概念的人文景观。
●富有灵性的水应对环境气氛起到画龙点睛的作用,成为环境生命的灵魂与动脉。它的形态应是含而不露、流而不放、静而不喧,切忌大肆张扬;既不利于经济的利用土地,又不利于日后的营运管理。
●乔、灌木与花草的选择:应按照一定的配比进行,且必须保持合理的大树数量,同时,从空间和时间的视角,打造"立体绿化"、"四季常青"。
●室外灯光设计:注意空间层次的建立,避免光污染。从地坪灯、草地灯、泛光灯到路灯、指示灯等,最好有一个系统的建议。
●希望辟出儿童游戏或成
●结合小区综合布线网络,可考虑设置户外背景音响系统。
●在环境设计的概念阶段,请设计师尽量以实物照片及样板(体)方式展开其概念构思。
(10)住宅科技
适度考虑建筑"四新"技术的应用,以达到节约成本同时又能满足技术和建筑的需要。
四、设计成果
1、小区概念性规划设计文本,包括:
A.文字说明,特别是小区及环境主题
B.手绘及电脑绘总平面、住宅主立面、典型标准层平面
C.日照分析
D.环境概念示意
E.与上述内容相对应的样本及图片等
2、可能的实物样板
五、设计进度
1、收到本委托书及相关资料后***天内提供本委托书要求的概念性规划内容。
2、全过程中,请安排2~3次与我司委托的市场营销公司及开发商的沟通会议。