01 物业服务公司开启供水、供暖设备不当，造成业主损失的，物业服务公司是否应当承担赔偿责任
【基本案情】
物业服务公司与居民委员会签订《物业管理合同》，协议约定物业服务公司向该小区所有业主提供物业服务。在供暖季来临之际，物业服务公司未经李某同意，且未通知李某，仓促打开了李某房屋供暖设备，因李某装修时改造了供暖设备，设备阀门未拧紧导致漏水，造成李某财产损失，李某诉至法院。
【裁判结果】
法院生效判决认为，物业服务公司依约对诉争供暖管道负有管理、维修、养护的义务，然其在给业主开启供暖管道阀门前未对供暖管道进行检修，未通知李某擅自开启供暖设备，致使管道井漏水到原告家中，对诉争损失发生被告具有过错，应承担损害赔偿责任。 【要点提示】
业主有权接受水、电、暖、燃气、通讯等供应的权利，物业服务公司在提供上述物业服务时应当承担谨慎注意义务。尤其是提供供水、供暖设备时，应当严格按照操作流程，在业主在家情况下，并在业主确保已经检查水暖设备完好后，才可以开启屋内供水、供暖设施，提供相应服务。
02 强电管道引发火灾，物业服务公司应否承担赔偿责任
物业服务公司擅自提供上述服务导致业主损失，尤其是导致漏水产生损失的情况下，应当由物业服务公司承担赔偿责任，业主有过错的，可以减轻物业服务公司的赔偿责任。
【基本案情】
物业服务公司为申某所在小区提供物业服务。2020年12月，因强电管道电缆公共用电铜质导线电气线路故障引燃周围可燃物引发火灾，造成申某房门损坏，申某要求物业服务公司赔偿房门损失并支付误工费。
【裁判结果】
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”
本案中，《火灾事故认定书》认定的起火原因：“电气线路故障引燃周围可燃物引发火灾。” 电气线路故障显然属于物业服务公司管理的范围，物业服务公司未能及时发现安全隐患并采取合理措施，致使发生火灾，从而造成申某财产损坏，违反了合同义务与法定义务，构成违约，应负赔偿申某之责任。判决物业服务公司赔偿申某房门损失并支付合理期间的误工费。 【要点提示】
物业服务公司应按照合同约定对公共设施中容易堵塞的公共排污、落水管道的疏通管理予以重视，对消防设施进行维护，将其作为物业服务的重点工作。
03 开发商逾期交付房屋、逾期办证、房屋存在质量问题等，业主能否据此不交纳物业费
如物业服务公司对公共排污、落水管道的日常管理、疏通、维护工作不到位，给业主造成损失的，因消防设施维护不到位，造成起火，对业主造成损失的，应当承担相应赔偿责任。造成严重后果的，应当承担刑事责任。
【基本案情】
物业房屋公司与开发商签订《物业服务委托合同》，协议约定物业房屋公司向该小区所有业主提供物业服务。该小区因开发商设置土地抵押等问题，在交付房屋六七年后，仍未能办理不动产权证书，业主张某某据此不交纳物业费。
【裁判结果】
法院生效判决认为，物业房屋公司与开发商签订的物业服务委托合同对业主具有约束力，张某某应当支付物业费，张某某对开发商逾期办证问题，可依法向开发商主张权利。
【要点提示】
开发商遗留问题导致业主拒不交纳物业费是导致物业服务合同发生的最主要原因，开发商逾期交房未赔偿、开发商逾期办证未赔偿、开发商原因的房屋漏水渗水等房屋质量问题。
上述问题发生后，业主往往以不交纳物业费为由进行抗争。但物业服务公司与开发商在法律上并非同一主体，双方基本法律关系不一致，业主以与开发商之间的纠纷为由对抗交纳物业费的，不予支持。
04 业主拖欠物业费，物业服务公司要求支付违约金的，应否对违约金进行调整，调整标准如何确定
但物业服务公司对业主反映的房屋质量问题，从未进行查看、未上报开发商或者施工方，故意不履行职责的除外。
【基本案情】 物业服务公司与开发商签订《物业服务委托合同》，协议约定物业服务公司向该小区所有业主提供物业服务。业主万某长期以各种理由拖欠物业费，物业服务公司诉至法院，要求万某支付物业费并按照日千分之五的利率支付违约金。
【裁判结果】 法院生效判决认为，物业服务公司与开发商签订的物业服务委托合同对业主具有约束力，万某应当支付物业费，对物业服务公司主张的违约金问题。万某逾期交纳物业费，应当支付违约金，考虑案件具体案情，法院酌定违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定。
【要点提示】
物业服务公司与开发商、业主委员会签订的物业服务合同中，一般会约定物业费按月或按季度等进行收取，逾期不交则按照日万分之五或以上的标准交纳滞纳金或违约金，该约定业主并不知情，而且明显过高，物业服务公司未按时收取物业费产生的损失就是物业费利息，应当根据《民法典》第五百八十五条的规定对违约金予以调减。 根据具体案情、物业服务公司服务水平以及产生纠纷的原因等，参照银行业间同期拆借中心公布的市场报价利率进行处理，最高不超过该利率的50%确定违约金标准。
05 物业服务公司收取业主装修押金，业主装修完毕后，物业服务公司是否应当退还装修押金
【基本案情】 物业服务公司在业主谢某接收房屋时收取了谢某的装修押金2000元，后该物业服务公司退出该小区物业服务，谢某主张物业服务公司退还装修押金。
【裁判结果】 法院生效判决认为，物业服务公司未提供证据证明谢某存在装修违规需要使用押金进行赔偿的情形，物业服务公司应当退还装修押金，物业服务公司以已经退出物业管理，不再提供服务等理由不予退还押金，没有依据，判令物业服务公司退还装修押金。
【要点提示】 业主收到新房钥匙并验收房屋后，一般就会开始对房屋进行装修，装修难免产生装修垃圾，也可能对上下邻居或者管道产生损害，物业服务公司收取装修押金，对业主进行约束和管理，符合双方合同约定。但在业主装修完毕，物业服务公司验收无损害后，应当及时退还装修押金，不得无故占有装修押金。
06 物业服务公司未完全履行物业管理服务义务，影响业主的生活质量，是否应酌情减免部分物业服务费
【基本案情】
被告李某与马某系夫妻关系，物业服务公司为二人所在小区提供物业服务。李某与马某的房屋位于小区一楼，其窗户所面对天井底部经常存在垃圾，由于物业服务公司打扫卫生不及时，导致卫生状况较差，甚至存在老鼠等。 【裁判结果】
法院生效判决认为，物业服务合同是物业服务公司向业主提供服务，业主向物业服务公司交纳物业费的契约，物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支。李某、马某作为小区的业主，享受了物业服务，应当及时、足额交纳物业费。
物业服务公司在履行合同过程中存在公共卫生保洁不及时等违约行为，一定程度上影响了被告的生活质量。但是物业服务公司并非完全不履行合同义务，仅是提供物业卫生方面服务，质量未达到合同约定的标准，属一般违约。综合考虑小区物业服务情况、双方的违约程度等因素，对物业费的数额酌情减免。 【要点提示】
对于物业服务公司所提供的物业服务，如果仅是公共卫生保洁不及时等行为，要综合考虑公共卫生保洁不及时等日常服务行为对业主生活的实际影响。
07 大风天气导致小区楼房玻璃掉落造成业主车辆损失，保险公司赔偿后能否向物业服务公司代位求偿
本案中因二被告房屋所在位置特殊，其所在一楼开窗后面对天井，天井卫生打扫不及时，影响了二被告的生活质量，因此物业服务公司构成了一般违约，法院酌情对物业费进行了减免。
【基本案情】
案外人徐某将其名下车辆在某保险公司处投保车损险等商业保险，保险期间自2018年8月30日0时至2019年8月29日24时。
2019年8月16日晚，案外人徐某将涉案车辆停放在涉案小区4号楼三单元楼下未划定停车位的车库前，该单元13楼楼道内玻璃坠落致涉案车辆受损。
事故发生后，案外人徐某将某保险公司诉至法院，要求某保险公司赔偿其因本次事故造成的车辆损失，法院判决某保险公司赔偿案外人徐某车辆损失，并承担诉讼费。某保险公司赔偿完毕后取得代位求偿权诉至法院，要求物业服务公司赔偿相应损失。
某保险公司与物业服务公司均认可事故发生时风力很大，因事故发生地点无气象站观测点，经法院调查，气象局选取事故发生地点附近三个气象站观测点数据，证明事故发生时在三个区域自动气象站观分别测出现极大风34.6米/秒、极大风14.5米/秒、极大风13.4米/秒。 【裁判结果】
法院生效判决认为，涉案事故发生当天，确实存在极大风恶劣天气，物业服务公司作为普通经营者，对大风的强烈程度未能正确预见，具有合理性。因事故发生时风力太大，涉案楼道内玻璃坠落是超强风力所致，物业服务公司无法避免并克服本案车辆损失的发生，应认定大风导致本案车辆损失属于不可抗力。
虽然大风造成涉案车辆受损属于不可抗力，但物业服务公司作为专业物业管理公司应对其负责管理范围内的公共设施进行巡检、维修、养护和管理，因其未能及时发现并消除安全隐患，造成涉案车辆损坏的后果，说明其在经营管理上存在一定过错，不能因不可抗力而全部免除责任。因涉案车辆未严格按照管理规定停放在车位内，亦存在一定过错。
综上，结合物业日常管理职责、车主停车状况和恶劣天气三方面因素，确定责任比例为恶劣天气60%、物业服务公司20%、案外人徐某20%，符合实际情况。物业服务公司应赔偿20%的损失。 【要点提示】
08 业主能否以诉讼时效抗辩不予缴纳物业费
物业服务公司作为专业物业管理公司应对其负责管理范围内的公共设施进行巡检、维修、养护和管理，因其未能及时发现并消除安全隐患，造成涉案车辆损坏的后果，物业服务公司在经营管理上存在一定过错，应当承担一定的损失赔偿责任。
【基本案情】
物业服务公司与李某签订《前期物业服务协议》，协议约定物业服务公司向业主提供物业服务。李某因在外地居住，常年未交纳物业费。物业服务公司于2020年8月21日诉至法院，李某抗辩2017年8月份以前的物业费，超过诉讼时效，不应支持物业服务公司2017年8月份以前的物业费。
【裁判结果】
法院认为：物业服务合同属于分期履行的连续性合同，双方之间形成的是定期给付之债，该债务系在同一物业服务合同项下产生，具有整体性和关联性，即便权利人没有在每一期履行期限届满后主张权利，也并不意味着其怠于行使权利，而是基于债务整体性的合理信赖，理应予以保护。 物业服务公司要求业主缴纳物业费的诉讼时效期间，应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算。现原告公司仍在被告小区实行物业管理服务，物业服务公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。故对于被告关于2017年7月16日之前的物业费已超过诉讼时效的辩解，法院不予采纳，判决李某支付全部物业费用。
【要点提示】
物业费数额较低，物业服务公司一般不会及时起诉，有些物业服务公司在业主拖欠物业费超过三年后才会起诉，部分业主会以三年以外部分超过诉讼时效为由进行抗辩。 物业服务合同属于分期履行的连续性合同，双方之间形成的是定期给付之债，该债务系在同一物业服务合同项下产生，具有整体性和关联性，即便权利人没有在每一期履行期限届满后主张权利，也并不意味着其怠于行使权利，而是基于债务整体性的合理信赖，理应予以保护，故诉讼时效的抗辩，不予支持。但物业服务公司已经退场，不再继续提供物业服务，则应自退场之日起计算诉讼时效。
09 物业服务公司能否以其与村委签订的物业服务合同请求村委支付物业费
【基本案情】
物业服务公司与某村委签订《物业管理服务合同》，约定物业服务公司为某社区提供物业服务，住宅房屋由物业服务公司按建筑面积每月每平方米1.48元向业主或物业使用人收取。物业服务公司直接起诉村委，请求村委支付物业费。 【裁判结果】
法院生效判决认为，村委作为村民自治组织，依法有权办理该村的公共事务和公益事业，其代表村民选聘物业服务公司并签订物业服务合同，对村民具有约束力。如果由村委承担物业费，将会导致村民免费享受物业服务而由村委承担费用的局面，这显然有违公平。
另村委与物业服务公司签订的物业管理服务合同亦约定住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.48元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人不按约定交纳物业管理费的，应承担违约责任，被告村委协助做好协调和思想工作。
【要点提示】
因此，物业服务公司请求村委支付物业服务费无事实和法律依据。
10 商业性质用房的物业费是否可以高于普通住宅用房物业费价格
关于村委应否支付物业服务费，案涉《物业管理服务合同》明确约定物业服务受益人为全体业主和物业使用人，物业服务费用由物业服务公司向业主和物业使用人收取，若业主和物业使用人不按约定交纳物业服务费，应承担违约责任，村委协助做好协调和思想工作，合同双方均应依照合同上述约定履行义务。物业服务公司向村委主张物业服务费无事实和法律依据。
【基本案情】
物业服务公司与某开发商签订《前期物业服务协议》，协议约定物业服务公司向全体业主含商业沿街提供物业服务，商业沿街物业费用高于普通住宅物业费，滕某以商业沿街房屋物业费高于住宅房屋物业费不合理为由，要求按照住宅房屋标准收取物业费。 【裁判结果】
法院认为，《山东省物业服务收费管理办法》第六条规定，“实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。”第八条规定，“普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。”
滕某房屋系沿街商业，非普通住宅，物业服务公司有权按照市场调节价收取物业费。法院判决滕某应按照约定的商业沿街物业费价格支付物业费。 【要点提示】
普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。物业服务公司属于营利法人，不属于公益法人，其有权取得利润。但物业费关乎千家万户，城市居民无不与物业服务公司打交道，交纳物业费，故普通住宅物业公共服务费实行政府指导价，不能过高而造成业主负担，不能过低而造成物业服务公司恶性竞争，使得物业服务公司不能尽职。
但对于商业等物业公共服务实行市场调节价，可以高于普通住宅的物业费价格，也有权收取低于普通住宅物业费价格的物业费用，或者进行减免。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：案例：物业服务合同纠纷中的举证责任
【案例分享】物业服务合同纠纷中的举证责任
案情简介
A物业公司与某小区建设单位签订了《前期物业服务合同》，约定由A物业公司为小区提供物业服务。李某是小区的业主，拖欠了两年物业费没有缴纳，A物业公司多次催讨未果，遂将李某起诉至法院。A物业公司提交了前期物业服务合同、物业服务资质证书、催缴单等材料。
被告认为：物业公司服务不到位几乎是没有服务，并且其提交的材料不足以证明其提供了合同约定的服务内容，还需要举证证明其提供的物业服务的具体内容，包括保安、清洁、物业维修养护记录、绿化维护记录等资料，证明其全面实际履行了合同义务。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，故应当由A物业公司举证证明其服务到位。
我们再来看一下以下法院判决：
一审法院意见：
A物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》真实有效，对业主具有拘束力。A物业公司按约提供了物业服务，李某理应按约及时支付物业费，李某未按约交纳物业费已构成违约，按合同约定应当支付相应滞纳金。李某在案件审理中虽然指出物业服务存在多处不足，但未能出示任何证据予以证实。法院不予采纳，故判决支持了A物业公司的诉讼请求。
争议点：物业公司是否应当对前期物业服务合同的履行负举证责任?
一般合同纠纷中的举证责任法律适用
1、《民事诉讼法》第64条：“当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据”。即“谁主张，谁举证”的一般举证责任原则。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
物业服务合同的特殊性
要弄清物业服务合同中的举证责任，我们先要分析合同性质。物业服务合同属于继续性合同，是指债的内容、非一次性给付即可完结，而是继续地实现，总债权取决于给付时间的长短。
并且物业服务合同里约定的内容非常多，包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护，对小区公共秩序的维护、小区的清洁和保安服务、绿化养护管理等综合管理服务。其中涉及各种专项合同内容和维修记录表等资料文件。
因此，如果物业服务合同的举证责任单纯的按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行套用的话，要求物业服务企业对其履行物业服务合同承担举证责任，会加重物业服务企业的举证责任，影响责任分配的公正性。
业主举证的合理性
物业服务合同的性质决定了合同不是一次履行完毕的，而是随着时间的推移而持续进行。因为履行方不可能将合同履行的每一时刻都予以记载，这也不符合继续性履行合同的习惯。
因此，将部分举证责任转移于到业主方，即由合同的相对方承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。这种举证责任的转换虽然没有明确规定在各地高级人民法院的指导意见中，但因其考虑到继续性合同的特殊性，同时也是出于对证据距离远近的考量，从而在司法审判实践中普遍适用。
在物业合同纠纷案件中，如果要求合同履行方举证其全面适当地履行了全部合同义务，在事实上很难实现。相反，如果要求接受履行方来证明对方没有适当履行合同则相对较为容易。
总结，尽管法律实践中一般是由业主方对物业服务的瑕疵进行举证，但为了避免风险，物业公司在日常服务中可以做一个记录，比如做好门卫值班记录，值班记录主要用以证明有人值守;做好保洁绿化记录，证明对小区环境的维护等等，这样能够更好的保障物业方的权益。
篇3：物业公司与业主物业服务合同纠纷案例
物业公司与业主物业服务合同纠纷案例
物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。
物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。
北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
(20**)京0109民初974号
原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。
法定代表人：李永青，总经理。
委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。
委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。
被告：安连才，男，1965年8月13日出生。
原告北京博宇嘉物业管理有限公司(以下简称博宇嘉物业公司)与被告安连才物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉物业公司的委托代理人王新江，被告安连才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博宇嘉物业公司向本院提出诉讼请求：要求安连才支付20**年3月17日至20**年11月10日的物业服务费916.57元、滞纳金640.68元、生活垃圾清运费19.15元。事实和理由：我公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定我公司对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区进行前期物业管理，安连才为北京市门头沟区惠康嘉园小区**号房屋的业主，建筑面积为56.44平方米。根据我公司与安连才签订的物业管理服务协议第五章第1、2、3、4条之规定，业主应该按照约定的期限和标准向我公司缴纳物业服务费。我公司有权从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。
被告安连才辩称：我与博宇嘉物业公司签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系被迫签订，不签订则不予发放钥匙。收取物业费应先与业主大会或村委会协商。电梯费应该按照不同楼层的分别收取，不应按统一的标准收取。物业服务不到位：小区内的路灯不亮，无人维护;草坪内杂草无人清理;小区内没有中水，不应该收取中水费等。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与博宇嘉物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对安连才具有约束力。博宇嘉物业公司与安连才签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》亦系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，亦对安连才具有约束力。依据合同约定，博宇嘉物业公司要求安连才交纳物业服务费及生活垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。安连才主张《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系被迫签订的答辩意见，缺乏证据证实，本院不予采信。安连才所提博宇嘉物业公司收取物业服务费必须先与业主大会或村委会协商，电梯费应该区分楼层收取的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采信。对安连才所提物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。
本院在审理涉惠康嘉园小区的同类案件中发现，博宇嘉物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、安连才于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年三月十七日至二○一五年十一月十日的物业服务费及生活垃圾清运费共计935.72元。
二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由安连才负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 马钢锤
二〇一七年一月二十日
书 记 员 黄聪聪
篇4：案例：物业服务合同期满，业主大会未聘物业么办
案例：物业服务合同期满，业主大会未聘物业么办
【案例简介】
江岸区某小区业主与前期物业公司签订的《物业服务合同》期限即将届满。合同期满前，物业公司提出，因物业费收费不足、物业公司人工工资成本提高等原因导致公司经营亏损，该物业公司将在合同期满后退出，若要其继续服务，则要提高物业费标准。为保证小区物业工作的正常进行，小区业委会召开业主大会，由于广大业主对是否继续聘请原物业服务企业或选聘新的物业服务企业等事项的决定没有达到法定人数要求，因此选聘物业服务企业的工作搁浅。物业服务合同期满后，该小区既没有新的物业服务企业提供物业服务，前期物业公司也退出了物业管理区域的物业服务，该小区物业管理处于瘫痪状态。
【案例分析】
《物业服务合同》到期后，业主大会没有作出选聘或续聘决定该怎么办?选不来新物业公司怎么办?选好了新物业公司，老物业公司拒不办交接手续又怎么办?......这些问题一直困扰着许多小区的业主。
要解决上述问题，物业服务企业、业委会和业主首先要了解各自在《物业服务合同》到期后的权利和义务。
我国《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业委会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”
对于业主和业委会而言，根据我市今年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》的相关规定，业委会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约，业委会应在合同期满后及时请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的。如果业委会不及时行使这一权利，同时业主大会没有作出选聘或者续聘决定，那么原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。届时，若业主以原《物业服务合同》期满为由拒不交纳物业管理费，那么将得不到法院的支持。
对于物业服务企业而言，如果已被依法要求退出并移交，即使继续提供物业服务，合同终止后发生的物业费，人民法院也将不予认可。
篇5：案例：业主和物业因服务合同发生争议如何解决
案例：业主和物业因服务合同发生争议如何解决?
马先生最近觉得小区物业服务变差了，不止是他，很多邻居都有类似感受。
原来他们楼栋的保洁阿姨，每天都会来清扫，但是今年发现不是每天都清扫了。这样一来，楼道的环境卫生，确实比过去差了不少，很多业主也提出不满。“物业服务合同里说，物业公司应该负责‘公共区域环境卫生的维护’，现在清扫次数变少，物业公司没有尽到合同约定的责任。”
业主和物业公司，因为物业服务合同发生争议，该如何解决?“业主们和物业公司，就是服务与被服务的关系，双方按平等自愿原则达成协议，如果他们就服务合同发生争议，首先可以协商进行解决。”湖北泓峰律师事务所金志方律师认为。
而在《武汉物业服务合同》(范本)中也明确提出，合同履行过程中发生争议的，双方可以友好进行协商。物业公司应该认真听取业主反馈的意见，并照物业服务合同履职。
如果协商不成，今年以来，武汉各区都成立物业人民调解机制。在双方自愿的原则下，可以向人民调解组织申请调解，业主们还可以向所在地区的房屋主管部门、行业协会进行反映。汉阳区还率先试点在有条件的住宅物业管理小区建立了人民调解室。
金志方律师表示，作为房屋主管部门，对于业主们反映的问题，如情况属实，会依法履行监管职责，督促物业服务企业改进服务。
而如果上述渠道都无法解决双方的争议，或者业主方和物业方，不愿协商、调解或者协商、调解不成的，还可以向武汉仲裁委员会申请仲裁，或者向有管辖权的人民法院提起诉讼。“通过司法途径解决，处理意见有强制法律效力。”金志方律师表示。
值得注意的是，此前业主方和物业公司签订的物业服务合同，一直较为宽泛，如要求物业负责“公共区域环境卫生的维护”，却没有明确的服务标准，导致物业服务质量不稳定，也缺乏考量。
不过根据武汉市最新发布的《武汉物业服务合同》(范本)，以合同附件形式，明确“物业服务标准”。通过量化数据，分级别对不同的小区提供物业服务准则。比如一级物业服务小区，要求楼道每日清洁1次。
在金志方律师看来，业主和物业公司应该把物业服务合同尽可能签订细致，如果太宽泛，业主和物业对物业标准的认识就可能产生分歧，而如果尽可能做到条款具体，这样未来服务是否达标就有量化“参照”，既有利于物业公司履职，同时也能更好的维护业主方的权益。