篇2：服务不满意、房屋未入住等等能拒交物业费吗

　　服务不满意、房屋未入住等等能拒交物业费吗?

　　物业服务不满意

　　房子没入住

　　房子质量有问题

　　可以拒交物业费吗?

　　针对大家关心的物业问题

　　今天就和大家聊聊

　　关于物业的那点事儿

　　1. 开发商与物业公司签订的《前期物业合同》对业主有效吗?

　　答：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　前期物业合同届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。

　　2.如何成立业主委员会?

　　答：街道办事处、乡镇人民政府应当会同房地产主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会，并选举产生业主委员会。十名以上业主可以联名向街道办、乡镇人民政府提出申请，街道办、乡镇人民政府会同房地产主管部门组建筹备组，组织召开首届业主大会，选举产生业主委员。

　　选举产生业主委员会需同时符合“双参与”和“双表决”原则。“双参与”即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;然后经过“双表决”，即经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　3.个人对物业公司服务不满意，能否拒交物业费?

　　答：物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。如果物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　4. 房屋空置未入住，物业费能少交或不交吗?

　　答：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主因个人原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，仍需要交物业费。

　　如果物业合同中明确约定空置房屋物业费可打折交纳，业主可以按照约定折扣交纳，如果没有约定，则业主无法要求物业公司对物业费予以打折。

　　5. 业主因质量问题，能否主张不交物业费?

　　答：根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。如房屋出现渗水、漏水等质量问题，业主有权不收房，相应期限的物业费也将不发生。保修期依据|《建设工程质量管理条例》全文发布

　　但收房后，因商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业费。

　　6. 没交物业费，物业公司停水停电是否合法?

　　答：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　7.建筑区划内的道路、绿地归谁所有?收益归谁?

　　答：建筑区划内的道路，属于业主共有，若存在收益则归业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。

篇3：物业企业服务不到位可以拒缴纳物业费吗

　　这种情况可以拒缴纳物业费?

　　物业费是用于小区公共区域环境保洁、秩序维护、绿化养护等事项和公共部位、共用设备设施养护、小修的费用，是小区日常维护运转的根本，能使小区房产得以保值，也为业主生活品质提供保障。针对物业服务企业在工作中存在服务不到位的问题，业主可以根据法律法规及《物业服务合同》约定，通过要求物业公司限期整改、提议选聘新的物业服务人等方式维护自己的合法权益，但不能以此为由拒缴物业费。

　　案情回顾

　　2017年12月31日，宁德市某某物业服务管理有限公司与霞浦县三沙镇某某小区业主委员会签署《霞浦县三沙镇某某小区物业服务合同》，约定委托物业公司提供小区的物业管理服务，物业管理服务费按业主拥有的建筑面积交纳。

　　该小区业主邱某某以“原先小区中标的物业管理公司不是某某物业公司，且某某物业公司管理不到位”为由，自2019年1月1日至2021年12月31日拖欠物业服务费3830元、公共电费公摊费900元、电梯年检公摊费864元，共计5594元。业主邱某某提出物业公司将存在的“物业公司没有制止违章搭盖”“消防不规范几年未检验”等问题整改到位后即可缴纳物业费。

　　2023年1月，该物业公司向宁德市霞浦县人民法院提起诉讼，请求法院判令业主邱某某立即向物业公司支付物业费、公摊费合计5594元，并支付违约金635元。

　　法院判决

　　宁德市霞浦县人民法院做出(2023)闽0921民初40号《民事判决书》认为：

　　双方签订的《物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。物业服务期限届满后，小区业主委员会未作出续聘或者另聘物业服务人的决定，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，双方签订的物业服务委托合同继续有效。某某物业公司已履行了合同约定的维修、养护和管理的主要义务，邱某某作为小区业主，享受物业管理服务，依约应承担缴纳相应的物业费用。

　　关于邱某某提出的某某物业公司在物业服务过程中存在的服务瑕疵，邱某某等业主可以根据《物业服务合同》的约定，通过要求物业公司限期整改、提议选聘新的物业服务人等方式维护自己的合法权益，业主以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也不利于小区的日常维护运转。同时，物业公司应注重提高服务水平，积极主动与业主沟通协商，尽力解决实际问题，避免双方产生矛盾争执，共同营造和谐小区。

　　法院判决，邱某某应于本判决生效之日起十日内支付宁德市某某物业服务管理有限公司物业服务管理费用合计5594元;同时，因合同中没有约定违约金条款，驳回物业公司主张违约金635元的诉讼请求。

　　普法时间

　　Q1：房子没入住，我需不需要交物业费?

　　《福建省物业管理条例》第四十六条第五款规定，已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　Q2：(前期)物业服务合同不是我签的，我可不可拒绝交物业费?

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

　　Q3：我的房子出租给别人了，承租人不交物业费，我是不是也可以拒交?

　　《福建省物业管理条例》第四十八条规定，业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　Q4：我交了物业费，是不是小区里所有的事都应该由物业企业负责处理?

　　答：《物业服务收费管理办法》物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　3.物业管理区域清洁卫生费用;

　　4.物业管理区域绿化养护费用;

　　5.物业管理区域秩序维护费用;

　　6.办公费用;

　　7.物业管理企业固定资产折旧;

　　8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　9.经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　因此，住宅室内部非公用设施设备(如家里的电灯、水龙头、马桶等)、建筑质量问题(如房屋质量问题造成的渗水、漏水、裂缝等)、小区内公用设施设备的大中修及重大部位更新改造等费用不包括在物业费中，需要业主自付或申请住宅专项维修资金解决。

　　Q5：什么情形下我可以拒绝交物业费?

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　Q6：如果我拒绝缴纳物业费，物业公司能怎么办?

　　答：《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　《福建省物业管理条例》第四十八条规定，对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

篇4：对物业服务不满意能拒交物业费吗？

背景

　　小明刚搬新家，新家的小区物业与之前生活的小区物业有明显不同，不同之处在于新家的物业服务质量不佳，体现在小区垃圾堆放没有固定清理机制、小区内路面随意停放车辆……

　　种种现象都让小明对新家的物业服务产生怀疑，这物业有跟没有一样，那物业费该不该交呢?

　　小明带着疑问向他的好朋友—小陈律师咨询。

小明业主

　　“小陈小陈，我最近刚搬了新家!”

小陈律师

　　“恭喜恭喜啊!什么时候买的新房?在哪个小区呀?”

小明业主

　　“2020年5月买的，是XXX小区，最近刚装修好搬进来，但是遇到了一些问题要请教陈律师。”

小陈律师

　　“别客气，尽管问!”

小明业主

　　“小区物业现在要求我补交前2年的物业费，但是我2020买过来之后直到现在才住进来，我之前都没有住过，这样的情况物业居然也要我交物业费?”

小陈律师

　　“是需要缴纳的。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，系针对小区全体业主的服务，并非针对某一业主进行的服务。

　　其次，物业服务具有公众性，虽然你的房屋空置，但小区的环境仍需要时时打扫，公共秩序也需要时时巡查维护，并不是说你不居住，你家门口的地就不给你扫了，他是一个整体的服务。

　　因此无论你是否入住，即使房屋空置也应当缴纳物业费，但是你可以据此与物业公司进行协商沟通。”

小明业主

　　“那我明白了，但是我买的这个房屋质量存在问题，天花板一直在漏水，他这个问题不解决我就是不交物业费。”

小陈律师

　　“这种情况你应该先找开发商，开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水等属于房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业费。”

小明业主

　　“虽然说房屋漏水的问题是开发商导致的。但我现在入住了，发现小区的保安和保洁都很懒散，有时候一些很简单的事情要很久才能处理好，我觉得物业公司提供的服务我不满意，能不交物业费吗?”

小陈律师

　　“这个就需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。

　　你要是单方面认为物业服务公司提供的服务有瑕疵，不交物业费，会给物业公司和其他大部分业主造成损害，这样是不行的。

　　但是，如果物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免，还是需要根据具体情况结合进行分析。”

小明业主

　　“但我作为业主，觉得物业服务质量不过关，就没有什么办法了吗?”

小陈律师

　　“你可以采取协商、起诉等方式要求物业履行义务、赔偿损失。或者可以通过业主大会更换物业。”

小明业主

　　“其实也不是单纯觉得他物业服务差，主要是我们小区的物业费收的太高了，我觉得他们提供的服务质量真的不值得这么高的价格，如果我觉得我钱交多了，可以通过诉讼方式要求物业公司退还物业费吗?”

小陈律师

　　“小明，那我给你举个案例吧，你看这个案件，也是我们本地的案件。原告是XX大厦的业主，他以小区长期未尽公共部位管理职责，遗失公共财产、环境卫生的清扫与维护不到位等理由，认为物业提供的服务存在严重瑕疵，要求退还一部分物业费。

　　但乐清法院认为被告物业公司在物业服务中虽然确实存在一定的瑕疵和不足，需要改进、完善，但物业服务合同作为履行期限较长的持续性合同，不应以某一特定时刻和地点存在瑕疵即全盘否定，而应该从服务的整体质量进行综合考量，原告业主未提供证据证明被告物业公司履行物业服务时存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于常态化，故不宜认定被告服务不合格。

　　因此，原告主张退还物业费的诉讼请求，缺少事实和法律依据，不予支持。

　　所以我们在要求物业公司返还部分物业费的同时，一定要做好证据留存，并且这个证据至少还得达到能证明物业公司存在根本违约或严重瑕疵的情况，否则不被法院支持的风险会高很多。”

小明业主

　　“我明白了，我还是去跟物业协商协商吧，让他们好好提高物业服务质量，还是先把物业费交了吧。”

小陈律师

　　“是的是的，现在是和谐社会，碰到事情的时候我们要以友好沟通、协商为主，双方和和气气的坐下来解决问题是最好的，没有必要一上来就诉来诉去的。”

小陈律师提醒

　　小区的物业服务是一个动态服务，物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，共同努力。

　　物业公司应当主动站在业主的角度，从业主的切身利益出发，虚心听取和接受业主合理的意见和建议，不断改进物业管理服务，积极处理在服务过程中产生的各种纠纷，加强内部管理，完善各项规章制度，提高物业服务水平和质量。

　　业主也要主动的与物业服务者进行沟通，必要的时候保留证据，减少自己的损失。

　　文|陈竞

篇5：物业服务管理不到位构成拒缴物业费正当理由吗

　　物业管理是城市生活中必不可少的一部分，它涉及社区生活的方方面面，为我们提供了便利。但在现实中，由于法律的缺失、业主自治推行中存在的问题以及物业管理服务提供者本身素质的良莠不齐，产生了许多与物业管理有关的法律纠纷。而由于物业管理服务具有对象的众多性、内容的复杂性以及服务质量的难以确定性等特征，对于物业服务法律争议的处理也成为一大难点。在诉讼和仲裁实践中，最典型的物业服务纠纷莫过于业主因为对物业服务企业所提供的服务不满而拒缴物业费。对此，最高人民法院在2009年通过了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，其中的第六条成为司法和仲裁裁判者解决此类争议的主要条款，根据该条的规定，业主无正当理由不得拒缴物业管理费，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由，不能得到法院支持。但对于该条的适用，在实践中却至少存在两种不同的理解，在本文中，小编将通过真实的案例向大家进行展示和分析。

一、认为第六条是对举证责任的分配

　　《解释》第六条使用了“仅主张”这一表达方式，这就使得在实践中不少裁判者认为，这是要求业主必须举证证明物业服务企业存在管理不到位的情况，进而认定该条是对举证责任的分配，而一旦业主不能举证，则按照证据规则判决其承担举证不利后果。

二、认为第六条是对实体抗辩理由的否认

　　在另一些案件中，裁判者并不止于从举证责任分配角度论证业主的抗辩理由不成立，而是进一步论证即使业主举证证明了物业服务企业存在管理不到位的情况，也不构成拒缴的抗辩理由。

　　在一起物业服务纠纷中，申请人物业公司以被申请人业主自2013年1月至2014年9月供拖欠物业管理费2千余元提起仲裁，被申请人承认欠费事实，但认为申请人存在疏于履行管理义务的情形，并列举了诸如小区环境脏乱差、车位和电力供应不足等事例，请求仲裁庭扣减物业管理费。仲裁庭认为，被申请人未就其主张举证，对此不予采信，且即使其主张成立，也应当提起请求要求申请人承担违约责任而非拒缴物业费。由于被申请人在本案中未提出反请求，仲裁庭对此不予处理，被申请人可以在裁决作出后另寻法律途径解决。由此可见，本案的仲裁庭认为，无论是否存在物业服务不到位的情况，业主都不可以以此作为拒缴物业费的抗辩理由。

三、法律分析

　　对于一个条文出现两种不同理解的原因，在于《解释》的规定本身具有歧义。《解释》第六条后半段规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”这在文意上存在歧义，它可以被理解为如果业主仅仅是“主张”而未证明未享受相关物业服务的法院不予支持，也可以被理解为即使业主证明了未享受相关服务，但也不足以构成拒缴的抗辩理由。在大部分拒缴物业费案件中，业主都未提供证据证明物业服务企业存在服务不到位的情况。在这种情况下，无论采取上述哪一种理解，都会得出相同的裁判结果。但在业主能够举证证明其主张，裁判者则必须进一步判断服务不到位本身能否构成拒缴物业费正当理由，而这一点，正如上文所说，从《解释》第六条的规定来看是有歧义的。

　　小编认为，尽管从《解释》第六条本身出发无法得出确定的答案，但如果从整个《解释》的角度进行体系解释，答案却是不言自明的。根据《解释》的规定，明确允许业主拒缴物业费的理由只有一个，即第五条的物业管理企业违规收费，而对于物业管理服务者属于履行管理服务的责任，则规定在第三条中，根据该条，业主可以请求服务不当的物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并不包括拒缴物业管理费。

　　从法理角度来说，根据诚信原则和公平原则，即使物业管理服务企业提供了服务，但存在管理不到位的情况，也只构成瑕疵履行。而业主拒缴物业管理费实际上剥夺了物业服务企业基于物业服务合同的主要权利，与解除合同无异，如果这种抗辩理由能够得到裁判者支持则显失公平，而且也容易妨碍其他业主的正常生活以及物业管理公司正常履行管理职责。学界也认为，对于拒缴物业费的正当事由应限于物业服务企业不履行管理义务，或者有重大瑕疵的情况，且应从严掌握(参见杜万华等：“最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用”，载《法律适用》2009年第7期)。因此，业主仅仅是基于物业管理服务企业在车位、设施、小区环境、配套设施等方面的服务不到位，或者因物业管理企业的疏忽导致房屋遭到入室盗窃等理由作为拒缴物业费的抗辩，无论是否提供证据证明，都不能获得裁判者支持。

总结

　　综上所述，《解释》第六条并不仅仅是对举证责任的分配，也是对实体抗辩权的否认，第二种理解显然更贴近《解释》的本意以及合同法的基本原理。固然，第一种理解本身并不存在重大的错误，而且也符合大多数拒缴物业费案件的实际情况，但如果裁判者的论述仅限于证据不足不支持业主的抗辩，就会有说理不透彻之嫌，起不到法律的普及和教育作用，从社会效果来看，也不利于化解业主和物业服务企业之间的矛盾。实践经验显示，在拒缴物业费案件中，业主往往是因为反映的问题得不到解决，又不知道正当的维权方式，于是采取不解决问题就不交物业费的“赌气”式做法，在这种情况下，裁判者在认定这种行为构成违约的基础上，有必要进一步引导业主采取正确的方式进行维权行动。

　　当然，这并不意味着业主在面对服务不到位的情况必须忍气吞声，即使没有拒缴物业费这种不被法律认可的方式，业主也可以通过合法、正当的途径进行维权，如依法设立业主委员会，或者向有关行政部门(物价或者建设行政主管部门)投诉，即使在诉讼或仲裁过程中，也可以依据《解释》第三条的相关规定提出独立的请求，在合法范围内最大限度地维护自身利益。