物业管理经营概论
文/王荷
一直以来，物业管理行业始终笼罩在大面积亏损的阴影里，且不论其真实情况如何，但最起码说明了一个问题:物业管理的确是微利行业，稍有闪失就会亏损。
亏损或微利带来了一系列问题:首先是企业的行为。因为企业的本质是追逐利益最大化，当不能通过正常途径获得资本增值的最大化时，它或者减少对物业管理的投入，或者转移资本到其他行业:这两种行为都会对物业管理的健康发展造成伤害。而当上述两种行为暂时无法实施时，再加之对利益追求的本能，它只能变相甚至直接损害业主的权益。
对业主而言，花最少的钱享受最多最好的服务，这种心理人所共有无可厚非:也就是说，物业管理企业只有随时满足业主不断增长和变化着的需求才能达成两者的平衡。但形成这种境界的前提是企业必须有足够的资金支持，而这恰恰是物业管理的“软肋”!
解脱物业管理的困境最终还得借助资本的强大力量。靠商品零售起家的沃尔玛能位列世界财富之首，而直接服务于亿万消费者的物业管理真的就不能够发大财吗?笔者以为，这个答案是肯定的，但关键要看经营者的思维和魄力。比如说物业管理顾问咨询服务，如果只关注该项业务本身，会感觉这条暴利通道越来越狭窄:但变换一下角度看问题，将顾问咨询视为物业管理教育培训的一种形式，则视野和空间迅速广阔。这只是极简单的内部业务的一个例子。所以说，物业管理完全具备成就财富巅峰的潜力，就看谁来攫取和怎么挖掘了。
物业管理是一个资源的海洋，是一座储满钻石和黄金的富矿，是阿里巴巴的山洞，是尚未开垦的财富处女地，是21世纪初最有价值的投资领域之一:它完全可以实现物业管理才智之士的财富梦想。
物业管理作为中国市场经济活动中的一项产物，必然带有经营的色彩。据20**年底国家统计局“全国物业管理企业抽样调查各地区汇总数据”资料表明，物业管理行业的发展滞后于国民经济整体发展水平，将近99%的企业处于不赢利或亏损状态。物业管理在经营上所取得的成就远远落后于其他行业。因此，必须提高对物业管理经营的认识，并在实践中科学对待。良好的物业管理经营，将使“保本微利”的物业管理获取巨大的财富。
物业管理经营的概念
在市场经济中，“经营”是指企业为实现最大限度资本增值目标，对可以支配的资源和生产要素进行筹划和管理的行为，是自然人、法人或其他组织为取得或扩大财产效益而围绕市场展开的各项活动。经营的初级阶段是产品经营，产品进入市场流通时，即开始商品经营，产品经营和商品经营都涵盖在资本经营之中;资本经营是目前经营的最高级形态。资本经营面对的不再是单一的产品或者单一的商品，也不再局限于一个行业一个地区，而是把企业放到包含所有行业在内的整个市场中去，以使资本最快最大增值。
物业管理经营，就是把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、有形资产、无形资产等，都作为可以经营的价值，通过对这些价值的综合运营，达到资本的最大限度增值。目前，物业管理已从产品(服务产品)经营阶段步入商品(把物业管理作为商品出售)经营阶段，产品具备了商品的属性。21世纪以来，部分企业进行了资本经营的探索，但还处在初级阶段。
认识误区
1、物业管理企业的认识误区。物业管理从业人员的普遍认识是物业管理是“微利保本”的行业，既然“微利保本”，也就没有多少经营可谈。企业囿于服务费收入，对经营采取了漠视态度，丧失了经营的主动性!弱化了经营意识，也因此没有建立相应的规则，企业在处理经营问题时采取的是随意性极强的经验做法，埋下了短期行为的祸根。
2、业主的认识误区。业主们一般习惯性地推定，物业管理公司既然是企业就一定要赚钱，
就会采用各种手段“剥夺”自己的利益，必将占有本属于业主的资源，或无谓地增加业主的负担，或扰乱业主的正常工作与生活，背离物业管理的服务宗旨和目的。这种认识造成了一个矛盾的现实两个物业管理的主体因经营问题而导致对立，加剧了行业矛盾。
3、房地产业的认识误区。物业管理是房地产的关联行业，且在很大程度上受制于房地产业，使物业管理对自身的价值认识要附从于房地产的认识。而房地产业对价值的认识很大程度上取决于房地产项目的销售业绩，因此，有可能忽略物业管理本身巨大的价值体现。
4、社会环境的认识误区。例如资金方面，人们普遍认为，物业管理是一个“无本”行业，其维持正常运行的资金是由业主的交费来源源不断地供应，不再需要更多的资金支持。至于技术方面，更是认为物业管理没有技术，只要会站岗、扫地.修水龙头就可以了。总之，种种人为的、客观的、主观的、历史的、现实的因素，阻碍了物业管理经营的发展。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：物业管理经营管理押密试题及答案
20**年物业管理经营管理押密试题及答案
一、单项选择题
1.城市房地产市场的主要组成部分是(A)。
A.市场价商品住宅
B.经济适用住房
C.公共住宅
D.廉租房
2.房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的(A)。
A.宏观因素
B.市场供求
C.相关因素
D.价格因素
3.物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于(D)。
A.物业服务企业的质量
B.物业服务企业的要求
C.物业的现状
D.业主的态度
4.下列物业租赁方式中，会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是(D)租赁。
A.周期性
B.私房
C.定期
D.意愿
5.房屋租赁登记备案的一般程序不包括(C)。
A.申请
B.审查
C.批准
D.颁证
6.零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素的是(C)。
A.正确的经营管理策略
B.有针对性的管理方案设计
C.详细的管理计划
D.精确的费用测算
7.投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式不包括(B)。
A.全部出售套现
B.将产权赠与他人
C.将大部分产权出售，成为小股东
D.完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份
8.物业管理成本的类型中，(A)成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。
A.估计
B.可缓
C.边际
D.可免
9.在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中福利基金应按工资总额的(D)计算。
A.3%
B.2%
C.1.5%
D.14%
10.概率预算的编制方法不包括(C)。
A.确定预算编制所涉及的每一变量
B.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值
C.确定每一变量的变化范围及联合概率
D.计算各变量不同“组合”的联合概率
11.物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成，首先要(A)。
A.明确控制范围
B.执行控制标准
C.分析相关差异
D.纠正成本偏差
12.在前期物业管理阶段，(D)拥有物业，是物业的第一业主。
A.设计单位
B.施工单位
C.业主
D.建设单位
13.针对不同的零售商业物业，物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言，经营策略不包括(A)。
A.设置完善的机构
B.树立品牌形象，参与市场竞争
C.与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟
D.必要的经济回报
14.无论是物业服务企业还是零售商业物业项目，都要成立消防安全组织，其最高管理机构是(B)。
A.物业服务企业
B.安全委员会
C.业主委员会
D.环境与发展委员会
15.组合投资管理工作的步骤中，(C)是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
A.制订投资方针和政策
B.投资组合的调整
C.投资组合绩效评估
D.构建投资组合
16.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的(B)以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。
A.8%
B.10%
C.12%
D.15%
17.不良物业资产形成的原因中，造成不良资产生成的直接原因是(C)。
A.经济周期变化
B.房地产虚假的泡沫繁荣
C.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
D.银行货币资金运作的中断
1.物业管理成本按照与决策的关系划分，可将成本分为(CDE)成本等。
A.固定
B.变动
C.边际
D.差异
E.机会
2.成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为(ABD)控制。
A.
反馈性
B.防护性
C.事前
D.前馈性
E.事中
3.风险管理的整个过程可以分成(ACDE)四个步骤。
A.风险识别
B.风险承担
C.风险控制
D.风险评估
E.风险调整
4.财务报告会计报表部分中，企业在会计期末编制的主要会计报表有(ABCE)。
A.资产负债表
B.不需对外报送的成本报表
C.利润表
D.资产减值准备明细表
E.现金流量表
5.利润总额是指企业实现的全部利润，包括企业的(BCDE)等内容。
A.主营业务收入
B.所得税
C.营业外收支净额
D.投资收益
E.当年营业利润
篇3：浙江省物业管理公司经营资质审批规定
浙江省物业管理公司经营资质审批规定
物业管理公司是专门从事地面不动产及其附属设施和环境的科学管理，采取有偿方式为业主、用户提供良好的工作或居住环境，具有独立法人资格的经济实体。物业管理是一个新兴行业，为扶植物业管理行业的发展，加强对这一行业的管理，现对我省物业管理公司经营资质的审批作如下规定。
一、房地产管理部门是物业管理公司的行业主管部门，负责对全省物业管理公司经营资质的审批。省级单位组建的物业管理公司由省城乡建设厅审批，市、县级单位组建物业管理公司由市、县房地产行政主管部门批准。
二、物业管理公司设立的审批条件：
1.有20万元以上的货币注册资金;
2.有合法的管理章程;
3.有固定的注册及经营地点;
4.有管理物业所需的管理机构和各类人员，专业管理人员按建设面积10万平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足10万平方米的不得少于5人，其中有中级以上专业技术职称的人员不少于3人。
三、物业管理公司申报经营须提供下列资料：
1.申请物业管理公司经营的报告;
2.法人代表、自然人任命书和身份证明;
3.管理章程;
4.验资证明;
5.注册及经营地点证明;
6.拥有或受托管理物业的证明材料;
7.具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件;
8.中外合资的还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的批准文件，外商独资企业需委托本市县有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项;
9.其它有关文件、资料。
四、在本规定前未经房地产管理部门审核批准的物业管理公司，或兼有物业管理业务的综合性公司，须按规定补办报批手续。
五、各市(地)县(市)房地产行政主管部门要根据各自的具体情况，制定相应的管理办法。
六、本规定自发文之日起实施。